1, 최근 몇 년 동안 란저우 아파트 집값이 급등한 가장 직접적인 요인은 시장 공급 부족이라고 생각합니다. 특히 2007 년에는 판매 조건이 있는 건물만 있으면 잘 팔리지 않는 것이 거의 없고 시장 상황은 매우 좋습니다. 개발된 부동산이 잘 팔리지 않는 한 이런 시장 상황에서 집값 상승은 필연적이다.
최근 몇 년 동안 란저우의 부동산 시장 판매는 줄곧 비교적 좋았다. 판매 조건을 갖춘 건물이라면 모두 하나씩 팔아요. 단지 시간이 오래 걸릴 뿐이에요. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 판매명언) 어차피 팔았어요. 특히 2007 년에는 란저우 신설 프로젝트가 매우 제한적이었다. 지난 몇 년 동안 누적된 일부 부동산은 2007 년 호황한 시장을 맞아 집값이 오르고 있지만 주택 구입자들의 열정은 전혀 영향을 받지 않았다. 일부 인기 있는 재산은 집 없이 판매한다. 이런 시장 상황에서는 집값이 오르지 않기 어렵다.
이 때문에 몇 년 전 란저우 부동산 시장에서 들어온 외지 기획기구도 지난해와 올해 상반기에 란저우 시장을 탈퇴했다. 시장의 번영으로 란저우의 현지 개발업체들은 전문적인 마케팅 기획기관의 도움이 필요 없다고 느꼈고, 집은 여전히 잘 팔렸다. 그리고 기획기관을 탈퇴하는 주된 이유는 란저우의 해외 기획기관의 계획비용이 란저우 부동산 시장에는 여전히 너무 높기 때문이다.
2. 토지 공급이 비정상적으로 부족하여 많은 개발회사에 개발할 토지가 없다. 토지 양도 가격은 경매 등 일련의 토지 양도 형태의 영향을 받아 땅값이 매우 빠르게 올랐다.
땅값은 집값 구성에서 큰 비중을 차지하고 있으며, 몇 년 전 란저우 시장에서 건안 원가보다 낮았지만, 최근 2 년 동안 새로 분양된 구획에서 이 비중은 건안 원가를 이미 달성하거나 초과했고, 땅값 상승은 집값 상승에 직접적인 역할을 했다. "땅값이 계속 오르고 있어 집값이 오르지 않을 이유가 없다." 2008 년 4 월 초 란저우에서 열린 토지 경매에서 입찰에 참여한 부동산 업체는 3 곳 미만이었기 때문에 결국 간판을 내걸고 양도하는 형태를 취했고, 한동안 시장의 번영이 끝난 것 같다. 2008 년에는 란저우 시장에서 판매할 수 있는 부동산이 손꼽혔다. 시장에서 판매할 수 있는 부동산과 현재의 강력한 수요 사이에는 여전히 큰 차이가 있으며, 시장 공급 부족 국면은 계속될 것이다.
3. 국제시장 유가의 영향으로 최근 몇 년간 우리나라 건설재 가격이 계속 오르고 있어 집값 상승이 이 이 요소에 직접적인 영향을 미친다.
4. 부동산 제품에 대한 시민들의 요구가 높아지면서 건물 에너지 절약에 대한 정부의 정책도 새로 개발된 부동산의 건설 설치 비용을 늘렸다.
둘째, 란저우의 집값은 대중이 받아들일 수 있습니까?
최근 란저우의 많은 기관들이 전체 시장의 구매력과 시민들의 집값 기대에 대한 조사를 실시했다. 시민의 70% 이상이 집값이 상대적으로 안정되거나 계속 오를 것이라고 생각하는 반면, 시민의 80% 이상이 란저우의 집값이 너무 높아서 먹거나 마시지 않으면 평생 집을 살 수 없다고 생각한다. 일반 시민들은 여전히 집값 하락을 갈망한다.
집값이 높다는 것은 이미 중국의 만장일치의 목소리가 되었으며, 모두들 집값이 내리기를 바란다. 물론, 나는 또 다른 차원에서 집을 사고 싶어하는 사람들이 많다고 생각한다. 이런 수요가 있다. 그렇지 않으면 모두가 집값의 변화에 관심을 가질 것이다! 예를 들어, 지금 헬리콥터 한 대의 가격을 아는 사람은 거의 없을 것이다. 어느 날 사람들이 더 이상 주택에 대해 걱정하지 않고 푸른 하늘을 날고 싶을 때 헬리콥터의 가격도 공동 관심사가 될 것이다. 나는 이런 공통성이 있다고 생각한다. 현재 이렇게 많은 시민들이 집값에 관심을 갖고 있어 시장에서 주택에 대한 수요가 여전히 낙관적이라는 것을 반영하고 있다.
란저우 주택 가격 이익 공간은 얼마입니까?
내 개인적인 분석: 최근 몇 년 동안 란저우의 땅값이 계속 오르고 있다. 현재 분양 건물의 평방미터당 집값 중 700 위안은 토지비용이지만, 2005 년 이후 토지를 취득한 개발업자의 평방미터당 집값 중 토지비용은 약 1.500 원/평방미터이다. 이 시점에서 토지 비용은 두 배 이상 증가했습니다.
건축설치비 측면에서는 2005 년 이후 란저우 현지 시장에는 기본적으로 다층주택이 없었고, 소층과 고위층의 건축설치비는 약 1.300 원/평방미터로 알고 있으며, 일부 성실하지 않은 개발업자들의 비용은 대략1.654,38 이다 건축설치비 방면에서는' 차차차차충이 좋다' 며 인건비 상승으로 최근 몇 년간 란저우 평균 건축설치비는 1500 원/평방미터 정도에 있어야 한다.
풍경과 같은 다른 건설 비용은 최근 몇 년 동안 개발 과정에서 비교적 빠르게 상승한 요인으로, 지금까지 약 300 위안/평방미터 정도이며, 경관과 보조시설이 없는 일부 소형 건물은 투자가 0 에 육박한다.
또한 최근 몇 년 동안 란저우 현지 시장에서는 부동산 판매 비용도 오르기 시작했고, 광고 투입도 예년보다 많았고, 판매원의 공제 비율도 2 년보다 늘었고, 전체 마케팅 기관의 투입도 예년보다 증가했다. 이러한 이유들은 또한 전체 집값의 변화에 기여했다.
마지막으로, 이윤과 각종 세금, 직원 임금과 사무비뿐이다. 이 방면에서, 최근 몇 년 동안 세금은 조금 증가했지만, 직원 임금과 사무비의 증가는 극히 제한적이다. 이 부분은 전체 집값 중 가장 큰 비중은 여전히 이윤에 집중되어야 한다. 란저우 부동산의 요 몇 년 동안의 이윤은 비교적 높아야 한다.
넷째, 누가 집값 상승을 갈망하는가? 누가 집값 하락을 갈망하는가?
첫째, 누가 집값 상승을 갈망하는가?
나는 개인적으로 집값 상승을 갈망하는 사람과 집값 하락을 갈망하는 사람이 가을빛을 똑같이 나눈다고 생각한다. 만약 그들이 집을 샀다면, 그들은 그것이 하락하기를 바라지 않을 것이며, 아무도 그들이 구매한 재산의 평가절하를 보고 싶어하지 않을 것이다.
은행과 정부 부처도 집값이 너무 많이 떨어지는 것을 보고 싶지 않다. 이는 은행의 신용위험, 심지어 사회 전체의 안정을 예고하기 때문이다. 이와 함께 부동산은 최근 몇 년 동안 여러 곳의 지주산업이 되어 현지 사회기반시설 건설과 국민총생산의 상승을 촉진시켰다.
인테리어, 부동산 중개업과 같은 부동산 관련 업종은 인테리어업계가 집값에 대한 욕망이 그리 강하지 않을 것이며, 집값 하락이나 상승이 인테리어장식에 미치는 전반적인 영향은 크지 않을 것이며, 중개업과 주택구매자도 집값이 하락하기를 원하지 않기 때문이다. 이 경우 중개업 생활이 나빠지고 주택 구입자의 수입도 줄어들기 때문에 중개업은 더 높은 중개료를 받을 수 없다.
현실적으로, 내가 있는 란저우에서, 많은 원래 기관들은 자기 집을 지어서 자신의 직원에게 분배한다. 많은 가정에는 한 채가 넘는 집이 있는데, 그들은 이전 집을 팔아서 더 좋은 새 집으로 바꾸고 싶어한다. 무슨 일이야? 그들은 자기 집이 좋은 가격을 팔 수 있기를 바라고, 또 자기가 산 새집이 좀 싸게 되기를 바라기 때문에 집값이 다시 오르길 원한다.
부동산 매체 단위의 경우, 나는 개인적으로 집값 상승의 연대 수익이 집값 하락보다 낫다고 생각한다. 집값 상승과 하락 과정에서 부동산 개발업자들은 상승할 때 홍보에 더 많은 돈을 쓸 수 있기 때문이다. 동시에 더 많은 자금을 투입하여 새로운 판매점의 보급과 판촉 활동에 투입할 수 있기 때문이다.
그렇게 많은 사람들이 집값 상승을 갈망하는데, 얼마나 많은 사람들이 집값 하락을 갈망하는가?
집값 하락을 갈망하는 사람은 지금의 집을 팔고 더 좋은 집에 살고 싶지만, 실제로는 지금 집을 사는 사람을 갈망하지 않는다.
집값 하락을 갈망하는 사람, 즉 수입이 상대적으로 낮거나 수입이 높지 않은 사람도 있다. 그들은 현재 집에 대해 두 가지 마음가짐이 있다. 하나는 그들이 집과 고기 가격이 비슷하기를 바라고, 집을 사거나, 계속 임대하기를 바란다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 희망명언) 또 하나는 집값에 신경을 쓰지 않는 것이다. 어차피 30% 넘어져도 살 수 없으니, 나는 단순히 관심을 기울이지 않을 것이다.
대부분의 샐러리맨들에게 개인적으로 가장 중요한 점은 최근 몇 년 동안 란저우와 전국의 집값이 너무 빨리 올라 받아들일 수 없어 이해할 수 없다는 점이다. 개인 소득이나 가계소득의 증가폭은 집값의 증가폭보다 훨씬 낮다. 많은 사람들의 현재 수입과 집값은 이미 한평생 집을 살 수 없을 지경에 이르렀다. 또한 최근 몇 년 동안 시장의 주택 면적이 큰 것도 그 이유 중 하나이다. 이와 관련하여 2007 년 이후에야 개선되었다. 작년 이래 많은 소비재와 식품가격의 상승도 집값이 너무 높다고 느끼는 요인이 되었다.
국가에 관해서는, 내 자신의 이해는' 집값이 천천히 오르고, 주택시장이 연연하다' 는 것이다. 최근 몇 년간 국가의 거시규제 정책은 여전히 이 방향으로 인도하고 있다. 또한 부동산 업계의 비규범은 줄곧 존재하고 있으며, 이 산업에 대한 국가의 정돈도 전면 정비의 범위 내에 있다.
지금 집을 사거나 집을 사지 않습니까?
이것은 내가 개인적으로 사기가 어렵다고 생각하는 문제이다. 지금 집을 사고, 적어도 몇 년 후에 다시 사면, 실제 거주에 영향을 주지 않는다. 지금 집이 없거나 집을 사려는 사람은 어떻게 합니까? 개인적으로 만족스럽고, 살 수 있는 것을 골라야 한다고 생각합니다. 아니면 가능한 한 빨리 집을 사야 한다고 생각합니다. 생활수준과 주택 개발 수준이 계속 높아짐에 따라, 지금이나 미래의 집값이 계속 오를 것이라고 개인적으로 생각하기 때문입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 주택명언)
또한 주택 구입자들이 고려하는 또 다른 요인은 이 지역의 집값이 얼마나 많은 수분을 가지고 있는지입니다. 솔직히 말해서, 중국의 많은 도시들은 집값 이윤 공간이 너무 크다. 물론 홍보비용이 높고, 집이 호화스럽다는 문제도 있지만, 어떤 집이든 고객층이 있다. 따라서 집을 사는 과정에서 주택 구입자는 가격 대비 성능을 상세히 비교해야 하는데, 이는 집을 산 후 부동산이 평가절하될 수 있는지의 여부와 관련이 있다. !
6. 집값이 떨어질 가능성이 있습니까?
최근 2 년 동안 국가는 경제 적용 주택과 염세 주택 방면에 대량의 재력을 투자하여 발전을 지원했다. 관련 정책이 집행 과정에서 효과적으로 시행될 수 있다면 전체 시장 범위 내에서 집값의 전체 수준이 떨어질 가능성이 있다. 그렇다고 상품주택 가격도 하락할 수 있는 것은 아니다. 집값을 토론할 때, 나는 개인적으로 상품실과 정부 복지실을 분리해야 비교할 수 있다고 생각한다. 현재 많은 통계기구의 통계는 단지' 수염을 잡고 눈을 부릅뜨고' 있을 뿐, 실제 상황을 반영하지 못한다!
란저우 부동산 시장의 경우, 올해는 이미 200 만 평방미터에 가까운 경제 적용 주택과 염세 주택 투입 시장이 있어 상품 주택의 개발 규모에 해당한다. 만약 이 집들이 정말로 저가의 주택을 필요로 하는 사람들이 살 수 있다면, 여전히 좋은 사회적 이득이 있을 것이며, 시장의 높은 집값에 대한 대중의 반응도 줄어들 것이다. 지난 몇 년 동안, 이 복지실과 상품주택의 개발 판매에는 명확한 목표와 고객층이 없었다. 이로 인해 경제 적용 주택과 염세 주택 조건에 맞지 않는 수입이 상대적으로 높은 사람들이 경제 적용 주택과 염세 주택을 사들이고, 실제로 이런 주택을 필요로 하는 사람들은 여전히 살 집이 없다. 이는 집행 과정에서 엄격하게 집행해야 할 부분이다!
올해 건설된 모든 주택의 판매 가격에 따라 집계된다면, 올해 란저우 시장의 부동산 판매 가격 하락은 완전히 가능할 것이다. 주된 이유는 정부 복지실의 가격이 반드시 상품주택보다 낮기 때문이다. 이 부분의 주택 가격이 낮으면 전체 시장 가격이 하락할 수 있기 때문이다. 이런 관점에서 볼 때, 올해 전체 시장의 부동산 판매 가격은 하락할 것이다.
그러나 만약 상품주택의 가격만 이야기한다면, 나는 전체 시장의 가격이 오르면 떨어지지 않을 것이라고 생각한다. 이는 최근 몇 년 동안 분양주택을 사고 싶은 사람들이 집을 사려는 수요가 여전히 왕성하고 시장이 아직 무채 (너무 많은) 주택 판매 단계에 있기 때문에 집값 상승이 가능할 수 있기 때문이다. 어느 정도는 계속 상승할 것이라고 생각한다.
란저우 부동산의 다음 발전 전망은 어디입니까?
도시 전체의 부동산 발전 전망으로 볼 때, 나는 적어도 주택 수요, 토지 공급, 주택 상품, 주택 수, 집값 등을 분석하고 묘사해야 한다고 생각한다.
첫째, 란저우 부동산 시장의 향후 몇 년 동안의 주택 수요는 무엇입니까? 우리나라 인구 구조는 최근 몇 년 동안 혼인 출산 성수기에 처해 있으며, 적령여청년은 우리나라의 다년간 전통관념의 영향으로 여전히 주택 소비의 활력군이다. 따라서 많은 전문가들이 문장 수업에서 언급했듯이, 젊은 학령기 여성은 부동산 판매의 주요 고객이 될 것입니다. 이런 관점에서 향후 5- 10 년 동안 국내 시장의 주택 소비 수요는 매우 왕성하다. 물론,
둘째, 란저우의 현재 토지 시장은 공급이 부족하다. 하지만 최근 2 년 동안 란주는' 평산간척' 의 마스터 계획을 대대적으로 시행해 왔으며, 도시는 서쪽과 동쪽으로 발전하는 계획이 멈추지 않았다. 중장기 마스터플랜에서 느릅나무, 평화, 임초가 란저우의 도시 발전 지역에 통합되어야 한다는 보도가 나왔다. 이 일련의 계획이 시행됨에 따라 란주의 토지 공급이 개선될 수 있다. 동시에, 란저우 시내에는 대량의 위태로운 오래된 주택이 존재하고 있으며, 이러한 프로젝트의 개조는 앞으로 몇 년 동안 란저우 부동산 시장 발전의 주요 방향이 될 것이다. 이 종합적으로 볼 때, 앞으로 몇 년 동안 란저우 토지시장의 공급량은 아직 어느 정도 공간이 있을 수 있다.
셋째, 주택 제품의 지속적인 업그레이드는 시장 발전의 필연이다. 인민의 생활수준이 높아지면서 주택에 대한 수요가 높아지기 때문에 주택 제품의 지속적인 업그레이드도 개발업체의 후속 발전의 주요 방향이 될 것이다. 최근 2 년 동안 중공유리, 외벽 보온, 태양에너지, 직식수 등 시스템이 란저우 현지 시장에서 점진적으로 적용됨에 따라 전체 부동산 시장의 발전 수준과 주택의 거주 품질을 지속적으로 높일 것으로 예상되는데, 이는 또 다시 가격을 올리는 한 가지 원인이 될 것이다.
넷째, 주택은 더욱 합리적이 될 것이며, 현재 상품주택 시장의 공급 구조는 여전히 불합리하며, 대황이 주류의 현상이라는 것을 보여준다. 하지만 최근 몇 년간 란저우 부동산 시장의 이성적 발전에 따라 전체 시장의 공급 구조도 질적인 변화와 다양화를 겪을 것이며, 고객층의 명료화는 다음 단계의 부동산 개발 시장 개혁의 필연성이 될 것이다.
다섯째, 집값은 한동안 계속 오를 것이다. 란주는 간쑤의 성도 도시이자 서부 중진, 서북교통허브, 서북의 중요한 관문이다. 현재 본 시의 최고 한도가격은 여전히 비교적 낮다. 국내의 성도에 비하면, 나는 여전히 진급할 공간이 있다고 생각한다. 지난 몇 년 동안 란저우 부동산에는 유행어가 있었다. "네가 얼마나 대담한지, 땅이 얼마나 생산적인가." 란저우 현지 시장의 진정한 고급 소비지산에는 아직도 몇 가지 폐단이 있거나 완벽하지 못하다.
결론적으로, 나는 몇 가지 힘으로 할 수 있는 방면에서 내 눈에 보이는 란저우 부동산 시장의 전반적인 상황에 대해 서술과 개인 분석을 했다. 광저우, 상하이, 베이징, 난징 등 전국 도시를 보면 란저우 부동산 시장은 여전히 시작과 싹이 돋는 단계에 있으며, 실체 시장은 여전히 일정한 발전 기회와 기회를 가지고 있다. 란저우 부동산 시장의 다음 단계는 더 건강하고, 규범적이고, 안정된 방향으로 발전할 것이다. 한편으로는 더욱 안정될 것이다.