업계 분석가들은 이번 통지의 도입이 창사시의 이전 관련 정책의 연속이자 구체화라고 지적합니다. 이와 유사한 수익률 제한은 한편으로는 부동산 회사가 임의로 제안을 부풀리고 이익을 과도하게 추구하는 것을 방지하는 데 도움이 되지만, 다른 한편으로는 정책 시행이 논란의 여지가 있고 시행이 어렵다는 단점이 있습니다.
올해 초 창사의 한 부동산은 같은 품질의 인근 부동산보다 40%나 높은 가격을 승인해 주택 구매자들로부터 끊임없는 비판을 받았습니다. 개발업체의 개별적인 프로젝트 관리 능력을 무시하고 6%~8%의 하드 이익 밴드를 설정하는 것이 상업용 부동산 가격을 낮추는 데 효과적인지, 가격 인상을 부추기는지, 개발 법칙과 부동산 시장 실정에 부합하는지에 대한 논란이 이어졌습니다.
이를 통해 창사의 집값은 안정적이라고 볼 수 있습니다. 2018년 GDP는 1조 1,034억 위안으로 34개 주요 도시(난닝, 라싸를 제외한 직할시, 직할성, 성 수도)의 총 경제 생산량은 12위, 신축 상업용 주택의 평균 단가는 약 1만 위안입니다. 좋은 학군 주택이 있는 경우 중고 주택의 평균 가격은 평방미터당 2만 위안에 육박합니다. 우한, 구이양, 광저우, 난창 및 기타 인근 지방 수도의 가격과 비교하면 가격 하락이라고 할 수 있습니다.
"금융 및 마케팅 비용이 높은 기업은 높은 수익을 내기 어렵습니다..."
고시에는 용적률 토지가격, 사전 작업 비용(계획 및 설계, 3통과 1통 평탄화 등)을 포함한 수수료 구성에 대해 자세히 나와 있습니다. , 주택 건설 및 설치 사업비(주택 토목(기초 포함) 사업비, 설치 사업비 등). 지구 내 공공 * * * 기반시설 및 지원 공공 * * * 시설의 비용, 관리비, 매출원가, 금융비용, 관리비 및 기금.
이익은 상업용 부동산 개발 및 운영 기업이 규정에 따라 발생한 이익을 의미합니다. 수익은 위의 비용 중 처음 네 가지 항목의 합계에 평균 수익률(6%~8%)을 곱하여 산출합니다.
창사시 원가법에 의해 감독하는 상품 주거 가격 구성 명확화에 관한 사항 통지 일정.
이하우스 연구소의 싱크탱크 센터 연구 책임자 옌웨진(顔岳珍)은 원가 관리 관점에서 이윤을 책정하는 창사시의 정책은 엔지니어링 프로젝트의 원가 기반 가격 책정으로 돌아가는 방법이라고 생각합니다. 과학적으로 관리되는 일부 프로젝트는 더 높은 수익을 올릴 수 있지만, 금융 및 마케팅 비용이 높은 일부 기업은 높은 수익을 올리기 어렵기 때문에 부동산 기업이 과학적인 프로젝트 투자와 거래를 하도록 유도할 것입니다.
"상품 주택 가격이 시장 경제에서 벗어남"
이 통지는 도시에서 새로 건설 된 상품 주택 판매 감독에 관한 사항 추가 개선에 관한 통지 (창파 개혁 가격 조정 [2018] 241 호)에서 원가 방식으로 규제되는 상품 주택의 가격 구성에 대해 구체적으로 설명합니다.
2065 438+08 18 10월 23일에 발효된 문서 241은 가격 규제의 적용 범위와 시행 지역을 명시하고 있습니다.
창사시의 모든 신규 상업용 주택(저렴한 주택, 저렴한 주택, 직접 개발, 단위 자체 건설 주택, 재정착 주택 제외)은 신규 상업용 주택 감독에 필요한 절차를 따라야 합니다.
"제한 가격, 토지 가격" 토지 부서의 상품 주택 판매 가격은 시 토지위원회에보고하여 모니터링 절차에 따라 가격을 결정합니다. 위와 같은 방식으로 분양가를 모니터링할 수 없는 개인은 가격 협상 형식을 통해 분양가를 결정할 수 있습니다.
이와 관련해 장다웨이 센탈라인 프로퍼티 수석 애널리스트는 2017년에도 창사가 같은 유형의 정책을 도입했기 때문에 이 정책이 새로운 것은 아니라고 지적했습니다. 당시 주요 대상은 가격 제한 상업용 주택, 즉 위에서 언급 한 "주택 가격 제한, 토지 가격 경쟁"의 가격 제한 상업용 주택으로, 주택 보장 정책이 아니라 공급이 많은 창사의 일종의 상업용 주택이기도합니다.
2065 438+07165438 10월 30일 창사시 발전개혁위원회는 '창사시 상품주택 가격 관리 임시 조치'를 발표했는데, 가격 제한 상품주택은 합리적인 기준에 따라 건설되며, 정부는 주택 및 보안 부서에서 건설 및 공급하는 보장 주택을 제외한 판매용 상품주택의 가격을 제한한다고 설명했습니다.
헤럴드 기자는 '제6조, 가격 제한 상품 주택의 기준 가격 계산'이 기본적으로 6~8%의 이윤율 범위를 포함해 이번 통지와 동일하다는 것을 확인했습니다. 당시 창사시 발전개혁위원회는 이 조치의 유효 기간을 2017년 2월 11일부터 2019년 2월 11일까지로 명시했습니다.
2017년 10월 30일 창사시 발전개혁위원회가 발표한 '창사시 가격제한 상품주택 가격 관리 임시 조치'의 가격제한 상품주택 기준가격 산정 방식은 이번과 완전히 동일합니다.
장다웨이는 이익 제한 정책은 시행하기 어렵다고 분석했습니다. 그는 6퍼센트~8퍼센트의 순이익은 낮지 않지만 프로젝트별로 개발자가 투입한 것이 아니며, 토지를 일찍 매입한 개발사만 그 이익에 도달할 수 있다고 말했다. 땅값이 상승하면서 많은 기업이 이 범위의 수익을 실현하기 어렵다는 사실을 깨닫고 있습니다. 또한 비용은 사업마다 다르며, 단순 건축 및 설치 비용은 수천 달러에 불과하고 자본 비용은 3~20%에 달합니다. 이 단순한 가격 공식에 따르면 같은 지역의 상업용 부동산 가격은 시장 경제의 법칙에서 벗어날 수 있습니다.
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올해 3월, 창사 샹장 서안 양후 신도시 펄 리버 이데 맨션(일명 펄 리버 파크뷰 베이) 주택(조주택)은 분양 승인 후 1년간 시장 진입이 지연되면서 주변 주택 가격보다 약 40% 높은 14,500위안의 분양가가 책정되었습니다. 원가 방식에 따라 검증된 창사의 부동산 가격은 시장에서 '과잉 판매'에 기여하는 것으로 간주됩니다.
이 프로젝트는 2017년 6월 29일 창사 시정부가 공동으로 발표한 '창사시 상품주택 분양가 감독 업무 운영세칙'(창파개혁[2065 438+07] 제236호)의 정신에 따라 2016년 6월 분양 허가를 신청했지만 창사시 부동산 규정 이후 분양 승인 평균 가격이 승인됐다.
중국 부동산 뉴스에 따르면 2018년 7월과 8월, 도심과 가까운 곳에 위치한 CEC 부동산 샹시수이현 프로젝트는 창사시 상품주택 판매 투명가격 심사감독부로부터 평균 분양가 평방미터당 9,540위안, 평균 분양면적 144㎡ 이상으로 정당성을 인정받았다고 합니다.
당시 주강 이데 맨션 프로젝트와 샹시수이현 프로젝트의 신고 형식과 품질에는 뚜렷한 차이가 없었고, 조회 단가(공란)는 약 12,000위안밖에 되지 않았습니다.
14,500달러의 단가는 여전히 고급 부동산의 가격이었습니다.
GDP 1조 달러 클럽에 가입한 도시는 창사가 11개뿐입니다. 하지만 부동산 가격 측면에서 구이저우성의 구이양시만이 창사보다 약간 낮고, 인근 4개 도시 중 3개 도시의 신규 주택 가격이 창사보다 훨씬 높습니다.
E-House 부동산 연구소의 데이터에 따르면 올해 첫 10개월 동안 창사의 신규 상업용 주거용 부동산 거래 평균 가격은 평방미터당 9,462.2위안으로 나타났습니다. 인근 후베이성의 성도인 우한은 첫 10개월간 신규 상업용 주거용 부동산 거래 평균 가격이 평방미터당 12,623위안, 최근 몇 년간 발전이 두드러진 구이저우 구이양은 평방미터당 8,571위안, 1선 도시인 광둥성 광저우의 경우 약 26,195위안, 장시성 난창의 경우 첫 10개월간 신규 상업용 주택 거래 평균 가격이 평방미터당 12,768위안이었다고 합니다.
왕샤오위 제게하우징 데이터 연구센터 애널리스트는 2008년 6월 25일 창사가 부동산 시장 규제 정책을 시행한 이후 중고 주택 시장의 거래량이 감소했으며, 부동산 소유주들이 구매자를 유치하기 위해 가격을 낮추는 데 앞장섰다고 지적했습니다. 창사의 주택 가격은 한 해 동안 계속 하락했지만 그 폭은 크지 않았습니다. 올해 첫 9개월 동안 창사에는 전년 대비 4.1% 증가한 526,865건의 신규 리스팅이 등록되었으며, 평방미터당 리스팅 가격은 전년 대비 6.8% 하락한 12,458위안으로 집계되었습니다. 창사 부동산 시장은 현재 바닥권에서 순조롭게 움직이고 있으며, 현재 전반적인 시장 침체를 배경으로 단기간에 상승하기는 어렵습니다.
실제로 창사는 2065438+ 2008년 6월 25일부터 매우 엄격한 부동산 시장 통제 정책을 도입해 매매를 제한할 뿐만 아니라 자격을 갖춘 구매자는 4년 동안 첫 번째 소유권 증서를 취득한 후에야 두 번째 스위트를 구입할 수 있습니다. 귀한 주택 티켓과 제한된 수요로 인해 창사의 부동산 가격은 매우 안정적이며 심지어 꾸준히 하락하고 있습니다. 지난 두 달 동안 창사에서 열린 주택 박람회에서 일부 특혜가 제공되었지만 창사의 거래는 조용한 상태를 유지했습니다.
논쟁 계속
다른 지방과 도시에서도 상업용 부동산의 이익을 제한한 선례가 있습니다.
2012년 5월 24일, 하이난성 하이커우는 '가격 제한형 상업용 주택 관리 임시 조치'를 발표해 가격 제한형 상업용 주택의 구체적인 분양가는 토지 공급 가격과 개발 비용, 건설 및 설치 비용, 세금, 이윤(6%를 초과하지 않음) 등 전체 비용 요소를 기준으로 결정해야 한다고 명시했다.
같은 해 9월 29일 하이난성 싼야시는 '싼야시 가격 제한 상품 주택 관리 임시 조치'를 발표했는데, 여기에서도 가격 제한 상품 주택의 이윤이 건설 원가의 6%를 초과할 수 없도록 규정하고 있습니다. 가격 제한 상품 주택의 판매 가격(최고 가격 포함)은 토지를 판매하기 전에 제안되어야 하며, 해당 토지 판매의 전제 조건이 되어야 합니다. 구체적인 분양가격은 토지 공급가격과 개발비, 건설 및 설치비, 세금 및 이윤 등 모든 원가 요소를 고려하여 결정됩니다.
2012년 10월 19일, 산시성 주택건설부, 산시성 물가국은 공동으로 '우리 성 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전을 더욱 촉진하기 위한 상업용 주택 가격, 비용, 이익 회계 강화에 관한 통지'를 발표하여 "토지, 개발비, 관리비, 판매비, 금융비용, 판매세에 따라 성내 부동산 프로젝트의 합리적인 분양가를 요구한다. 이익률은 65,438+로 통제하고 있다"며 "2012년 이익률 제한 정책이 잇따라 도입된 이후에도 시장 논란은 멈추지 않았다"고 지적했다. 일각에서는 부동산업계의 고수익 시대가 저물고 있다고 보는 시각도 있습니다. 개발업자들이 수익을 내기 위해 무리수를 두면서 '깡통주택'이 속출할 것을 우려하는 시각도 있습니다.
구윤창 당시 중국부동산협회 부회장은 부동산 가격 통제의 첫걸음은 개발업자의 이윤을 제한하는 것이 아니라 땅값을 통제하는 것이라고 주장했습니다. 개발업자는 서로 다른 시기와 다른 가격으로 토지를 취득하며, 이웃한 부지 간에 약간의 차이가 있더라도 원가 방식만 사용하는 것은 불합리하며, 이는 운영이 쉽지 않다는 것입니다.
구윤창은 예를 들어 땅값이 매우 높은 부동산이 있고, 주택 회계 가격이 매우 높고, 일부 땅값이 낮고, 주택 가격이 낮고, 같은 지역에있는 두 부동산의 차이가 매우 크다고 말했다. 완제품 관리 및 품질 관리의 개발 과정에서 개발자는 비용 관리가 좋으면 동일한 가격, 품질이 좋지만 더 저렴하게 판매되는 것도 정당화되지 않습니다.
이번에는 다르지만 무제한 플롯을 시작한 창사 카운티와 이중 제한이있는 창사 산하 대부분의 다른 플롯을 제외하고는 프로젝트마다 원가 계산 방법을 공정하게 구현하는 방법에 대한 논란이 계속되고 있습니다.