거스름돈, 돈 많은 기업, 기관, 개인을 찾는 것은 많은 주택 사장이 매일 가장 중요한 일이 되었다. 많은 부동산 기업들도 전문 융자 기관이나 부서를 설립하기 시작했고, 성공적인 융자 경험, 금융 채널 성숙을 갖춘 금융 관리자 또는 고위 경영진을 채용하기도 했다. 이 사장이나 금융가들은 대부분' 부유한 기업, 기관 또는 개인' 과 프로젝트, 융자, 계약을 하고 있다. 이 부유한 기업, 기관 또는 개인은' 은주' 로 불매되고 있다. 매우 장난스러운 호칭, 융자 활동에 영원히 존재하지 않는 이야기의 주인공, 융자 중개 (브로커) 의 도구, 재물을 구하고, 물건을 구하고, 음식을 구하는 핑계.
부동산 기업 융자의 첫 번째 전제는 기업 자체와 프로젝트의 상황을 분석할 수 있다는 것이다. 왜 금융가들은 이 프로젝트를 좋아합니까? 시장 가치에 따라 프로젝트를 평가합니다. 둘째, 가장 중요한 것은, 융자 과정에서 어떻게 융자 측의 자금 안전을 보장할 수 있는가? 즉, 자금 조달이 들어오고 나가는 거래 구조 설계는 자금 안전에 대한 자금 조달측의 절대적인 요구를 충분히 고려해야 한다.
실제로 중국 부동산업계의 융자 활동에서 성공적인 융자 사례는 극히 드물다. 예를 들어, 상장 금융은 대부분의 주택 회사들을 기다릴 수 없게 한다. 현재 우리나라 부동산 기업에 적합한 융자 방식으로는 지분 융자, 인수 융자, 재무융자 등이 있다 (구체적인 개념 묘사는' 부동산 프로젝트 융자 운영 실무 연구' 를 참고하시기 바랍니다).
부동산 프로젝트 사모 융자에서 서로 다른 융자 채널에 적합한 방법을 선택하면 융자 효과를 촉진하고, 융자 비용과 비용을 줄이며, 주기를 단축할 수 있다.
첫째, 주식 금융
지분 융자의 가장 근본적인 특징 중 하나는 원주주나 주요 지주측이 새 회사나 프로젝트 회사의 주주 구조에서 물러나지 않는다는 것이다. 주식 금융 유형의 전형적이고 유명한 사례는 다음과 같습니다.
2004 년 4 월 만통산업은 천진 TEDA 에 3 억 8 천만 주를 더 발행했고, TEDA 그룹은 증자 후 만통지 27.8% 의 지분을 보유해 만통 제 1 대 주주가 될 예정이다. 이런 지분 융자 방식은 자금 수요자 만통실업유한공사가 순회사 지분을 매체와 융자 수단으로 삼고 있다.
2005 년 3 월, 반케 기업주식유한공사는 출자 1, 857 억 8500 억원이 저장두남그룹 백본회사 상하이 중교기반시설 회사가 보유한 상하이 두남부동산회사 70% 지분, 쑤저우 두남부동산회사 49% 지분, 저장두남부동산회사 20% 지분을 인수한다고 발표했다. 반케 (WHO) 가 이번에 획득한 토지가격은 이 토지의 현재 시장가격보다 훨씬 낮다. 이번 거래된 토지의 평균가격은 평방미터당 750- 1050 원 사이인 것으로 추산되지만 시장가격은 대부분 2000 원 이상이다. 종합적으로 볼 때, 부동산 개발 기업에 매우 중요한 토지 비축 방면에서 반케 창강 삼각주 토지 비축량은 인수 후 654 만 38+00 만 평방미터에 달해 반케 토지 비축량의 40% 를 차지할 것이다.
저장두남 산하의 세 회사, 즉 상하이 두남 부동산, 쑤저우 두남 부동산, 저장두남 부동산은 누적 채무가 약 50 억 위안에 달한다. 상하이 중교포들은 상하이 두남 부동산의 지주회사로 1994 에 설립되었다. 1995 년, IFC 와 미국 국제그룹 (AIG) 산하의 아시아 인프라 개발 기금이 중외 지분 30% 를 인수하기 시작했다. 이후 중국 교포의 주요 업무는 도시 인프라 프로젝트 투자에 집중되었다. 2000 년에 화교가 업무를 부동산 분야로 확대하는 것은 기쁜 일이다. 뜻밖에도 부동산 업무의 확장은' 국제금융회사 헌장' 과 충돌했다. 세계은행 산하의 반공식 회사로서 회사 헌장은 부동산 업무에 종사할 수 없다고 규정하고 있다.
2003 년 하반기에 두 국제 투자자는 자금을 철수하기로 결정했다. 이때 두남은 자금이 급히 필요해서 자금 격차가 생겼다. 저장두남본은 두남에 상장함으로써 이 공백을 메울 수 있었지만, 2003 년 발행된 A 주는 발심위 비준을 받았을 때 동업 경쟁 문제를 만나 2004 년 7 월 상장신청을 철회했다.
A 주 발행은 실패했지만 거시규제의 영향이 나타나기 시작했다. 단일 자금 조달 통로로 저장남 전체가 팔꿈치를 잡을 수 있게 되었다. 2004 년 6 월 65438+2 월 3 1 까지 저장남 자산부채율은 88.46% 에 달했다. 이후 절강두남은 시급한 자금 문제를 해결하기 위해 해외 사모 지분을 찾기로 했다. 그러나 반케 접촉할 때 자금 문제를 해결할 수 있을 뿐만 아니라 윈-윈도 이룰 수 있다는 것을 보여준다.
이런 지분 융자는 원래 지주회사의 프로젝트 자원과 각 프로젝트 회사가 소유한 토지 자원을 매체와 융자 계산 도구와 플랫폼으로 삼는다.
주식 금융의 가장 중요한 부분은 주식 가격 책정입니다.
주식제 기업 (예: 만통) 에 비해 지분 정가는 비교적 간단한 방법으로, 기본적으로 회사 주식의 순 현재 가치나 참조 시장의 거래가격에 따라 종합 가격을 책정할 수 있다. 이는 주식제 기업의 사회적 공공성 특성과 재무 및 기업 지배 구조의 상대적 투명성과도 관련이 있다.
부동산 기업은 대부분 가족 기업, 프로젝트 회사, 계열사, 회사 지분 구조가 단일하고 집중될 것이다. 또는 여러 주주가 있지만, 실제 지배인은 종종 한 사람 또는 한 기업, 재무 상황이 불분명하고, 기업 지배 구조가 간단하고 중앙집중화되어 있습니다. 또는 주주와 회원, 자산 관계가 복잡하고 회사는 혼란스러운 재정 상황에 힘쓰고 있다. 따라서 융자 지분 가격을 책정하는 것은 비교적 어렵다. 또한 각 주주들이 프로젝트 회사의 지분을 비례적으로 보유하고 있기 때문에 각 주주들이 협상에서 합의와 행동을 달성하기 위한 매우 중요하고 중요한 전제 조건이기도 하다. 주주 투자 또는 프로젝트 회사가 실제로 위치한 투자 자금과 프로젝트 자산 산업 간에 큰 차이가 있을 수 있습니다. 이 경우 프로젝트 회사 자산에 대한 청산 및 재무 감사를 통과하기도 어렵습니다. 이러한 프로젝트 회사는 대부분 부채로 운영되며 재무 제표의 실제 데이터 및 지표는 기본적으로 0 자산 또는 음수 자산이기 때문입니다.
이러한 부동산 기업 또는 프로젝트 회사의 지분 융자는 개발 프로젝트 또는 토지 자원의 현재 가치와 시장 가치를 평가하고 가격을 책정한 다음 원래 주주의 지분 가치와 금융자 투자 자금의 지분 비율을 계산하는 데 중점을 둡니다. 프로젝트의 현재 가치는 프로젝트의 재무 순 현재 가치 (즉, 프로젝트의 순자산에서 부채를 뺀 값) 입니다. 프로젝트의 시장 가치는 쌍방의 평가를 통해 확인된 프로젝트의 시장 가치로, 주로 토지와 프로젝트의 부가가치를 통해 프로젝트의 자본 비용, 예상 가치 및 미래 수익을 반영합니다.
지분 융자에는 두 가지 경로가 있다. 첫째, 자금 조달 당사자의 투자 자금은 프로젝트 회사의 등록 자본을 늘리고 증자 후 프로젝트 회사의 지분 비례 구조를 조정하는 데 사용됩니다. 첫째, 원주주 구성원은 각각 비례적 또는 전체 주주를 융자측에 양도하고, 프로젝트 회사 지분을 재분배하고 등록한다.
부동산 프로젝트 융자 활동에서 프로젝트 측 (원주주) 과 융자 측 (신주주) 이 프로젝트 회사의 지분 비율에 대한 절대 통제 점유율에 대한 각력이 지분 융자 성패를 좌우하고 결정하는 관건이 될 것이다. 이 시점에서 프로젝트 측은 금융 계획과 계획에서 신중히 고려해야 하며, 새로운 회사의 다양한 지분 구조와 기업 지배 구조를 금융 운영 및 협상 방안으로 설계해야 합니다.
개념 단계 프로젝트의 경우 새 프로젝트 회사의 프로젝트 측 지분 비율은 5-8% 를 초과하지 않습니다.
계획 단계에 속하고 계획이 기본적으로 완료되었지만 토지 양도금을 납부하지 않은 프로젝트의 경우 새 프로젝트 회사에서 10- 15% 의 지분 점유율을 얻을 수 있습니다.
계획이 완료되고 토지 양도금이 아직 납부되지 않은 후, 프로젝트측이 새 프로젝트 회사에서 얻을 수 있는 지분 점유율은 20% 이상으로 확대될 수 있다.
완전히 지불되었지만 (거의) 아직 시작되지 않은 프로젝트의 경우, 프로젝트 측이 새 프로젝트 회사에서 얻을 수 있는 지분 점유율은 토지의 시장 가치에 따라 계산 및 분배될 수 있습니다.
건설중인 프로젝트의 경우 프로젝트 회사의 지분 비율은 프로젝트 시가와 자금 조달 자금의 합계를 기준으로 계산 및 분배되어야 합니다.
이사회 구성원, 중대 사항 결의, 자금 관리, 재무 관리, 인사 등과 같은 부동산 프로젝트 지분 융자에 대한 기업 지배 구조 , 프로젝트 융자 협력, 건설 및 운영 관리의 필요에 따라 융자 협력 협정 등 협상 문건에 따라 엄격하게 집행해야 하며,' 회사법' 과' 회사 헌장' 의 관련 규정에 따라 프로젝트의 원활한 건설과 운영을 보장해야 한다.
둘째, 인수 융자
인수 융자는 원래 프로젝트 회사의 주주 또는 프로젝트 자산의 소유자가 인수된 후 모두 탈퇴하고 권리를 포기하는 것이 특징이다. 일반적인 시나리오는 다음과 같습니다.
2005 년 5 월, 상하이 복지그룹은 베이징 백홍부동산회사의 전체 지분 인수를 완료했으며, 총 금액은 9 억 2 천만 위안을 넘었다. 이번 인수는 상해복지가 베이징에 있는 두 자회사, 즉 베이징 복지방화와 베이징 시단가환이라는 이름으로 진행됐다. 베이징 백홍의 지분 양도액은 3000 만원, 게다가 베이징 백홍원 주주 신장 신천그룹의 세 가지 채무 담보책임까지 합치면 총 89443 만원으로 총 92443 만원으로 상해복지에서 내부 자금으로 지급된다.
베이징 백홍부동산회사의 현재 주요 업무는 베이징 조양구에 위치한 두 개의 부동산 개발 프로젝트를 개발하는 것이다. 그 중 한 구획은 면적이 91937m2 이고 계획 건축 면적은 약165123m2 입니다. 2006 년 7 월 30 일 완공될 것으로 예상되며 예매일은 2005 년 5 월입니다. 또 다른 프로젝트인 구획 면적은 4097.89 평방미터로 건축 면적이 약 25380 평방미터에 달합니다. 현재 이 프로젝트는 이미 전면적으로 완공되었는데, 그중 2004 년에는 3502 평방미터를 판매한다. 위의 두 프로젝트는 모두 베이징 중앙 상무구에 위치하여 희소자원에 속한다.
본 사건은 프로젝트 회사에 대한 전체 매수에 속하지만, 프로젝트 자원과 토지자원은 여전히 회사에 주어지며, 인수 가격도 자원 가치에 따라 결정되고 회사의 지분 양도 가격으로 환산됩니다.
소호 중국은 주식프로젝트회사 형식으로 화원지산 상도 국제센터 프로젝트 2 기, 3 기를 인수할 예정이다. 상도' 화원상도' 1 기는 화원에서 개발되었고, 상도는' 소호상도' 2 기, 3 기는 소호 중국이 개발했다. 화원상도' 와' 소호상도' 는 상도국제센터 프로젝트의 두 가지 구성 요소가 될 것이다. 소호 중국은 화원지산 * * 에 약 6543.8+0 억원을 지불했다.
본 사건은 부동산 개발 융자 활동 중 프로젝트 인수 유형에 속한다. 소호상도' 라는 명칭은 프로젝트 소유권이 여전히 화원지지로 남아 있으며 투자와 경영주체가 소호 중국으로 전환됐다는 것을 보여준다. 소호상도' 는 소호 중국에 속한 독립사업회사가 아닐 것이다. 소호 중국이 실시한' 소호상도' 의 건설 관리 행위는 화원지의 협조를 받아야 하며,' 건설 판매 계약' 도 화원지산의 이름으로 서명해야 한다.
부동산 프로젝트를 인수하다. 인수측이 가져온 것은 자금 뿐만이 아니다. 부동산 프로젝트의 투자 관리 및 운영에 대한 독자적인 견해를 가지고 있어 운영 관리를 통해 기존 프로젝트 지위의 시장 가치를 높일 수 있습니다. 인수측은 프로젝트의 현재 가치가 싸거나 가격이 낮은 것이 아니라, 프로젝트가 앞으로 더 높은 수익을 거둘 것인지, 현금 흐름이 투자 수요를 보장할 수 있는지를 보고 있다.
부동산 프로젝트의 인수 및 융자 활동에서 프로젝트와 융자 쌍방은 모두 프로젝트를 정확하게 평가하고 가격을 책정하여 융자 거래 쌍방이 모두 받아들일 수 있는 가격을 결정해야 합니다. 사실, 가격은 통상 협상에 영향을 미치고 방해하는 중요한 요인이 아니다. 핵심 요소는 프로젝트 회사와 프로젝트의 자산 품질과 관련 비용 및 부채, 거래 절차, 자금 송금 (감독 포함) 및 프로젝트 이관입니다. (이 작업 권장 사항은 후속 문장 및 관련 사례 분석에 나와 있습니다. ) 을 참조하십시오