인터넷으로 중개인이 제거된 방법

부동산은 오랫동안 인터넷이 정복할 수 없는 요새였습니다.

실제로 인터넷 부동산 중개업체는 오랫동안 존재해 왔으며 전통적인 중개업체와 병행하여 발전해 왔습니다. 2015년 O2O 개념이 대중화되면서 인터넷은 전통적인 부동산 중개업체에 대한 맹렬한 공격을 가했고, 주요 인터넷 플랫폼이 급증하면서 전통적인 중개업체를 포위하고 억압할 수 있는 잠재력을 갖게 되었습니다. Fangduoduo, Aiwu Jiwu, Qfang.com, Anjuke, Jiwu.com, Haowu China, Wukong Housing 등은 모두 막대한 자금을 조달해 한때 전통적인 중개업체를 전면에 내세웠습니다. 그러나 지난 2년 동안 전통 중개 도시는 전혀 피해를 입지 않았을 뿐만 아니라, 인터넷 중개자들도 산처럼 무너졌다.

2015년 일부 인터넷 중개업체의 자금조달 상황

인터넷 중개업체는 수익성 저하와 운영 위기를 겪었다. 대부분의 플랫폼의 이익은 예상보다 낮거나 심지어 손실을 입기도 합니다. Soufun.com을 예로 들면, Soufun은 2016년 4분기 모두 손실을 보고했으며, Qfang.com은 연간 2억 900만 위안의 손실을 입었습니다. 2015년에는 오프라인 매장 확대로 적자를 흑자로 전환했다. 수익성 문제로 인해 전 Anjuke 창립자 Liang Weiping의 두 번째 기업 프로젝트 "Angejia"가 실패하고 Soufun.com 임원이 자주 사임하고 Qfang.com이 인수되었으며 Aiwu Jiwu가 해고 및 급여 요구를 받는 등 지속적인 운영 위기가 발생했습니다. 인터넷 중개업체는 어려움을 겪고 있지만 주택 가격이 오르면서 전통적인 중개업체는 여전히 번창하고 있습니다. ?

인터넷 중개업체의 비즈니스 모델 딜레마

인터넷 부동산 중개업체가 큰 어려움에 처한 근본적인 이유는 업계의 페인포인트를 파악하지 못하고 결코 찾을 수 없다는 점이다. 적합한 비즈니스 모델. 지금까지 두 가지 주요 비즈니스 모델이 있습니다.

첫 번째는 전통적인 중개자를 위한 서비스 포트입니다. 예를 들어 초기 Anjuke, Soufun.com, Qfang.com 등은 대부분 이 모델을 채택했습니다. Anjuke, SouFun 및 기타 항구의 가격이 오르자 중개 회사는 서비스 항구를 보이콧했습니다. Beijing Lianjia, Sohu Focus Second-hand House 및 I Love My Home은 모두 SouFun과의 협력을 중단했습니다. 2014년에 8개의 중개인이 공동으로 Anjuke를 보이콧했습니다. Soufun, Anjuke 등은 여전히 주요 전통 중개 중개 플랫폼이지만 주택 가용성이나 가격 등 실제 정보를 찾기가 어렵습니다. Lianjia 및 Zhongyuan과 같은 강력한 전통 중개업체도 자체 APP를 적극적으로 홍보하고 있으며 인터페이스가 깨끗하고 부동산 목록이 실제이며 사용자 경험은 서비스 포트 역할만 하는 플랫폼보다 훨씬 좋습니다. 서비스 포트 모델은 작은 거리 광고를 인터넷으로 옮기는 것과 같습니다. 사용자가 신뢰의 위기를 겪는 것은 시간 문제입니다.

두 번째는 온라인과 오프라인 O2O 모델이다. Qfang.com과 SouFun.com은 서비스 포털에서 O2O 모델로 전환한 최초의 중개업체입니다. 설립 이후 Aiwu Jiwu, Haowu China, Jiwu.com 등과 같은 더 많은 인터넷 중개업체가 이 모델을 채택했습니다. O2O 모델은 거래 비용 절감과 오프라인 매장 해소라는 두 가지 꿈을 실현하고자 합니다. 이론적으로 이는 큰 잠재력을 지닌 비즈니스 모델이기도 하며, 이러한 인터넷 중개업체가 자금을 조달할 수 있는 중요한 이유이기도 합니다. Aiwu Jiwu는 1%의 중개 수수료를 출시했고, SouFun은 한때 0.5%의 수수료를 출시했는데, 이는 기존 부동산 중개인의 1.5~3%보다 훨씬 낮은 수준입니다. 하지만 이 모델은 처음부터 기존 중개업체의 강력한 저항을 받았을 뿐만 아니라 오프라인 주택 관람 비용이 실제로 줄어들지 않았습니다. 엄청난 프로모션 비용과 피할 수 없는 에이전트 건너뛰기 문제가 모두 비용을 증가시키는 요인입니다. 반면, O2O 모델은 주택 자원의 진정성 문제에 직면해 있으며, 이는 전통적인 중개자에 비해 상당한 불리함을 안겨줍니다. Aiwujiwu는 대행수수료를 인상해야 했고, Soufun.com의 0.5% 수수료율을 1.5%로 높여야 했는데, 이는 기존 대행수수료와 다르지 않습니다. ?

전통 중개업체의 '암흑'

인터넷 부동산 중개업체의 실제 문제점을 이해하려면 먼저 기존 중개업체가 직면한 문제가 무엇인지 이해해야 합니다.

첫째, 전통적인 중개업체의 수익 모델은 이 산업을 '흑인' 산업으로 판단합니다. 주택은 중개인의 핵심 자원입니다. 전통적인 중개인의 이익은 대부분 정보 비대칭을 통해 수익을 창출하는 데 있습니다. 그 결과 많은 소규모 중개업자들이 고객인 척하며 주택을 구하러 중위안(Zhongyuan), 롄가(Lianjia) 등 대기업에 찾아간다. 중개업체들도 주택 경쟁을 위해 온갖 수단을 동원했다. 2015년에는 난징 특정 지역의 롄자(Lianjia) 책임자가 50여 명을 이끌고 중위안 부동산 매장을 박살냈다. 독점은 고객 사기와 혼란의 근원이기도 합니다.

둘째, 브로커와 고객의 이해관계가 일치하지 않습니다.

정보 비대칭의 조건에서는 매매 사이의 가격 차이를 잠식할 뿐만 아니라, 부동산 환매, 대출, 양도 등 거래의 모든 링크가 가격 차이를 먹는 노드가 될 수 있습니다. 음양 계약과 대군주 조항은 어디에서나 볼 수 있으며, 특히 피해자가 되는 구매자는 더욱 그렇습니다. 중개업체는 직원들에게 '높은 수수료에 도전하라'고 독려한다. 특히 중개업체에 의한 직원 세뇌교육이 유일한 기준이 되는 경우가 많다. 중개회사가 대리인을 모집하는 것은 "돈을 벌고자 하는 강한 욕망", "하루아침에 부자가 되고자 하는 강한 욕망" 등을 가지고 있다는 점이며, 이는 의심할 여지없이 브로커가 고객을 속일 수 있는 기반을 마련한 것입니다. 부동산 거래가 활발한 기간에는 중개인이 수만, 심지어 수십만 달러의 "티머니"를 청구할 수도 있습니다. 국가가 명시적으로 금지하고 있음에도 계약금 대출은 여전히 반복적으로 금지되고 있다.

셋째, 비용이 여전히 높다. 매장당 임대료가 수십만, 수백만 달러에 달할 뿐만 아니라 중개인의 이익도 오랫동안 5% 미만에 불과하다. 2015년 Centaline Real Estate는 거래액 7,259억 위안, 연간 실적 113억 위안, 평균 수수료율 1.56%를 달성했습니다. 2016년 심천 Centaline Real Estate 최고 판매원은 900만 위안 이상의 수수료를 받았습니다. 2015년 전국적으로 확장된 Lianjia는 1,000개 이상의 매장을 보유하고 있으며, 하루 평균 3개의 매장이 문을 열었습니다. 2015년 말까지 매장 수는 5,000개를 초과했으며 매장 및 대리점 비용만 10개에 이릅니다. 매년 수십억 달러. Lianjia는 2015년에 7,090억 위안의 거래량을 달성했습니다. 1.56%의 수수료율로 계산했을 때 계약금 대출, 매매 가격 차액 및 기타 수입에 더해 Lianjia의 2015년 수익은 110억 6천만 위안으로 전 거래 금액을 거의 충당했습니다. 소송 비용.

이러한 문제로 인해 중개업체에 대한 고객 인지도가 매우 낮습니다. 2016년 2월 상하이 소비자 보호 위원회가 실시한 조사에 따르면 2016년 6월 Lianjia가 발표한 보고서에 따르면 부동산 중개 서비스를 사용한 소비자 중 11%만이 만족한 것으로 나타났습니다. Lianjia에서의 판매에 만족한 사람은 12%였으며, 84.8%의 소비자가 분쟁을 겪었지만, 소수의 소비자만이 자신의 권리를 보호하기 위해 조치를 취한 것으로 나타났습니다. 그들의 권리를 보호합니다. "Black"은 부동산 중개인을 설명하는 데 가장 일반적으로 사용되는 단어가 되었습니다.

사실 중고주택을 양도하는 절차는 매우 간단하다. 선전을 예로 들면, 부동산 양도에는 주로 계약서 서명, 주택 조사, 재산 환매, 대출, 양도 및 기타 절차가 포함됩니다. 은행과 토지자원국을 몇 번 방문하면 충분하며 대부분의 경우 절차를 밟으면서 보냈습니다. 단순한 프로세스가 극도로 높은 비용과 거래 가격에 해당한다는 것은 이상합니다. ?

인터넷 중개인의 실제 문제점

다른 상품 거래 시장과 달리 부동산 거래 시장은 세 가지 매우 분명한 특징을 가지고 있습니다.

1. 거래 빈도가 낮음 섹스, 대부분의 사람들은 매일 구입해야 하는 음식이나 의복과 달리 일생 동안 매우 제한된 횟수만 부동산을 구입합니다. 낮은 거래 빈도는 인터넷 중개업체의 "돼지에서 나오는" 수익 모델이 실현 가능하지 않으며 단일 거래의 이익이 너무 낮아 극도로 높은 비용을 감당할 수 없음을 결정합니다.

둘째, 지역 사회, 아파트 유형, 심지어 같은 층의 위치에 따라 주택 가용성에 큰 차이가 있습니다. 가전시장과 달리 같은 브랜드의 같은 모델은 완전히 똑같고, 브랜드가 달라도 본질적인 차이는 없다. 주택 자원의 차이로 인해 부동산 시장이 타오바오와 같은 플랫폼을 구축하는 데 방해가 되기도 하며 오프라인 주택 관람은 특히 중요한 연결고리입니다.

셋째, 재산의 준공적 성격입니다. 부동산 소유자의 프라이버시가 관련되어 있기 때문에 부동산을 시장에 완전히 공개하는 것은 불가능합니다. 그러나 소유자와 중개인이 부동산을 판매하려면 부동산을 부분적으로 공개해야 합니다. 부동산을 독점하는 중개인.

인터넷 시대에는 막대한 이익을 얻기 위해 독점 자원에 의존하는 것이 점점 더 비현실적이 되어가고 있으며, 또한 비효율적인 비즈니스 모델도 사라질 것입니다. 주택 독점은 무너질 수밖에 없고, 오프라인 주택 점검 비용도 줄어들 수밖에 없는 추세입니다. 중고 주택 거래 시장의 경우 인터넷 중개인이 적합한 모델을 찾으려면 두 가지 문제를 해결해야 합니다.

1. 소유자의 개인 정보를 효과적으로 보호하면서 목록의 신뢰성과 개방성을 높여야 합니다. ;

2. 오프라인 조회 비용 대폭 절감

이 두 가지 문제가 부동산 중개 시장의 진짜 문제점입니다.

첫 번째 질문에 대해 Aiwu Jiwu는 이전에 비디오 시청을 출시하여 고객 경험도 향상시켰지만 진정성과 개방성 문제로 인해 주택 독점 문제가 효과적으로 완화되지 않았습니다.

현재의 거래 시스템 및 정책에 따르면 부동산과 관련된 개방성 문제를 아직 해결하지 못한 전통적인 BAT 거대 기업을 포함하여 모든 플랫폼은 주택 자원을 자체 중요한 자원으로 간주합니다. 해당 자산이 공개되지 않으면 "서비스 경쟁"은 불가능합니다.

오프라인 보기의 높은 비용은 아직 해결되지 않은 또 다른 중요한 문제입니다. 전통적으로 에이전트는 구매자를 거리로 데려가는데 이는 매우 비효율적입니다. 중개인은 구매자가 확실히 좋아하지 않는 주택 몇 군데를 고객에게 데려가서 실제로 팔고 싶은 주택을 보여줍니다. 한편 이는 구매자와 중개인의 시간을 낭비하고 대리인 비용도 증가시킵니다. 현재 이 문제를 해결하려는 업체는 상하이에 본사를 둔 Dafangya와 Shenzhen Zidian Technology가 준비 중에 있습니다. Dafangya의 오프라인 주택 견학은 커뮤니티 자원봉사자의 형태를 채택합니다. 각 커뮤니티에 등록된 자원봉사자는 고객을 무료로 주택 견학에 데려갑니다. Dafangya는 중개인으로부터 강한 저항을 받았고, 회사는 심지어 Dafangya의 광고판을 '부수기'까지 했습니다. 더 중요한 것은 Dafangya가 아직 탐색 중이며 자원 봉사 모델이 시장의 테스트를 견딜 수 있는지 여부는 아직 추가 테스트가 필요하지만 적어도 이는 오프라인 주택 관람 문제를 해결하기 위한 아이디어를 제공합니다. ?

결론

부동산 중개인의 높은 수수료와 낮은 효율성 문제를 해결하려는 것이 대세입니다. 최근 정책 통제가 강화되고 부동산 거래량이 감소함에 따라 전통적인 중개업체와 인터넷 중개업체 모두 중요한 통합을 거치는 동시에 인터넷 부동산 중개업체에게 수익 모델을 재고하고 구석에서 그들을 추월하세요. 또 규제당국은 부동산 거래에 대한 보다 세부적인 규정도 시의적절하게 도입해야 한다. 예를 들어 부동산을 공매로 팔아야 한다는 규정은 중개업체의 주택 공급 독점을 단번에 깨뜨릴 것이다. 앞으로 거래 비용을 낮추고, 프로세스를 개방적이고 투명하게 만들고, 횡포적인 계약을 없애고, 브로커의 질을 향상시키는 것이 업계 전체의 추세가 될 것이며, 인터넷 중개업체가 짊어져야 할 역사적 사명이기도 합니다.

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