WeChat 링크: /s/_86dlH28TgECj8dc3H60GQ
텍스트: 그러나 그것은 모두 임금에 달려 있습니다. 채권 업계의 종사자들이 모든 수준의 장애물을 극복할 수 있는지 여부에 대해 우리는 더 중요합니다. 시대의 흐름을 따라가고 자리를 찾을 수 있을까요? 완전한 상품 구조 시스템과 통제 가능한 위험을 갖춘 자산 유동화는 실제로 우리가 집중적으로 탐구해야 할 영역입니다. 현재 우리가 매일 접하는 부동산 회사와 도시 투자 회사는 모두 이러한 부동산 자산을 보유하고 있으며 이는 우리에게 자금 조달 솔루션의 실현 가능한 기반을 제공합니다.
평일에는 저자가 부서 실무자들과 가끔 접촉하여 부동산을 기초자산으로 한 자금 조달 계획을 논의하거나, 일부 사업 담당자들은 고객 승인을 얻기 위해 실현 가능한 솔루션을 긴급히 찾아야 합니다. 대부분의 경우, 이러한 프로젝트는 불분명한 재산, 미래 자본 소득을 결정하기 어려움, 많은 주체, 복잡한 자금 조달 구조 등의 문제로 인해 초기 계획의 확실성이 낮고 실무자가 능숙하지 않습니다. 일부 사업에서는 질문합니다. 저자는 보다 간결하고 실행 가능한 솔루션을 더 잘 제공하기 위해 동료들의 경험을 결합하고 나의 멍청한 펜이 여러분에게 참고가 되기를 바랍니다.
1. 우리가 일반적으로 접하는 고객 유형은 무엇입니까?
현재 우리가 일반적으로 접하는 주요 고객 유형은 다음과 같습니다.
1. 전통적인 부동산 개발에 중점을 둔 그룹 회사
2. 고품질 고객 확보 능력을 갖춘 자산 경량형 주택 개발업체
3. 도로 통행료 권리, 호텔, 중앙 및 기타 자산을 보유한 도시 투자 회사를 전시합니다.
고객이 속한 카테고리와는 고객 자신의 비즈니스 모델, 지역적 배경, 자산 상황 등이 직접적으로 연관되어 있고, 카테고리별로 상황이 상당히 다르기 때문에 기업 고객의 예비 분류는 자금 조달 계획을 세울 때 우리에게 합리적인 조치입니다.
그림: 부동산 개발자의 일반적인 운영 모델
분명히 토지를 주로 판매하는 부동산 개발 모델은 현금 흐름 예측이 어렵기 때문에 ABS 금융 서비스에 적합하지 않습니다. 부동산 개발 모델이나 부동산 운영 모델을 채택하는 고객에 관계없이 이미 마케팅/부동산 관리 및 운영 단계에 도달한 성숙한 프로젝트가 ABS 금융 서비스의 주요 대상입니다.
ABS 사업에 적합한 부동산 자산은 안정적인 영업이익과 부동산 가치 상승 여력이 크다는 특성을 갖춰야 하기 때문에 우리가 일상적으로 접하는 부동산 자산을 간단히 살펴보면 다음과 같습니다.
p> p>
(1) 사무실 건물
운영 및 관리가 고도로 표준화되어 있고 사무실 건물의 사후 관리가 상대적으로 성숙하여 ABS 기간 관리에 유리합니다. 오피스 빌딩 간 임대료의 지리적 차이가 크기 때문에 1, 2선 핵심 도시 지역에 부동산을 선택하는 것이 더 적절합니다.
(2) 쇼핑몰
자산 관리 능력은 매우 다양하고 승객 흐름도 매우 다양하며 전자 상거래의 영향을 크게 받고 주로 매장 임대료에 의존합니다.
(3) 아파트
Ziroom, Rubik's Cube, Mushroom Apartments 등 아파트 REITS 및 장기 임대 아파트가 개발 단계에 있습니다.
(4) 호텔
잘 운영되는 호텔만이 REITS의 기초 자산이 될 수 있는 운영 기반을 갖습니다. 동시에 1차 및 2차를 중심으로 지역적 요인도 고려됩니다. -티어 핵심 지역.
(5) 물류 및 창고업
아직 당사 사업에서 이러한 고객을 접한 적은 없으나, 국내 전자상거래 산업이 발전함에 따라 물류 및 창고업의 여지가 생겼습니다. 부동산이 ABS 자산이 됩니다.
(6) 사전 판매된 부동산이 많은 부동산의 경우 판매된 부분의 실적이 좋았습니다.
(7) 인프라 및 기타.
도로 통행권이 있는 인프라 프로젝트 등 데이터베이스에 포함된 PPP 프로젝트의 경우 PPP-ABS에 더 가깝게 이동하는 것이 적합합니다.
2. 금융 요구 사항 및 고객 배경을 분석하는 방법
2.1 고객 분석
위 유형 중에서 일반적으로 다음과 같은 유형의 고객을 접하게 됩니다.
(1) 부동산 회사,
(2) 금융 가능한 부동산 또는 프로젝트 자산을 보유한 비부동산 상장 회사/도시 투자 회사.
유형 (1) 고객의 경우 "부동산 및 설비과잉 산업에 대한 회사채 분류 감독 시범 실시 서신"을 통해 예비 판단을 내리고 회사의 프로젝트 승인 기준을 비교해야합니다. 프로젝트가 승인될 수 있는지 확인합니다.
위에서 언급한 것처럼 부동산 개발업(장기 임대 아파트 회사 제외)은 두 가지 범주로 나눌 수 있습니다. 하나는 빠른 회전율과 급속한 확장을 모델로 하는 Vanke, 중국 배송으로 대표됩니다. China, Greentown, Gemdale 등의 Poly Mainstream 개발자들은 모두 이 모델을 채택했지만 현재 가장 큰 과제는 도시 확장의 둔화입니다. Vanke 모델을 사용하는 개발자는 점점 더 작은 도시 시장에 진출해야 합니다. 1선 도시의 시장 규모가 점차 줄어들기 시작했습니다.
또 다른 유형은 창시(Changshi)로 대표되는 높은 총 이익과 느린 개발 모델로, 초기에는 상대적으로 강력한 재정력과 정부 자원에 주로 의존하며 핵심 영역을 배치하는 데 많은 비용을 지출합니다. 도시는 시간을 공간으로 교환하며 토지 평가 수입을 얻기 위해 느린 개발에 의존하고 있으며 그 중 Sun Hung Kai, Henderson, New World 및 Tomson과 같은 개발자는 모두 이 모델을 선호합니다. 그러나 이러한 유형의 모델이 직면한 문제는 더 클 수 있다. 그 주된 이유는 공개 시장을 통해 취득한 1급 도시의 토지가 향후 주택 가격 상승의 여지를 충분히 실현했다는 점이다. 둘째, 토지 사재기는 명백히 금지되어 있다. 자본 시장 또는 부동산 업계 감독 금지 행위.
이러한 점에서 규모가 줄어들고 3, 4선 도시로 이전한 부동산 회사들에게는 ABS 발행을 위해 어떤 부동산을 선택하느냐가 매우 중요하다.
유형 (2) 고객의 경우 먼저 실제 지배인 및 지배 주주 수준을 완전히 조사하는 것이 좋습니다. 일반적으로 AA 수준을 충족하는 것이 좋습니다(New Century, Dagong 및 China Chengxin 등급을 참조). 예).
2.2? 자금 수요 분석
분석의 두 번째 단계는 고객의 자금 요구에 대한 예비 분석입니다.
(1 ) 자금 조달 능력이 낮고 운영이 평균이며 대출금을 상환하려면 재융자가 필요합니다.
(2) 자금 조달 능력이 좋고 운영이 양호하며 특정 지역 강점이 있습니다. 현금 흐름이 충분하고 규모를 확장하기 위해 자금 조달이 필요합니다.
(3) 자금 조달이 필요한 이유는 사업상의 이유가 아니라 특정 정치적 성과를 달성하기 위한 필요성입니다.
그러면 기본 정보를 얻은 후 사전 분석은 어떻게 진행해야 할까요? 다음과 같은 상황을 이해한 후에 판단할 수 있습니다.
1) 회사의 기존 부채 규모와 향후 3년간 부채 집중도
2) 어떤 종류의 부채인지; 자금 조달은 주로 기존 부채에 사용됩니다. 주요 초점은 수단 및 차입 비용의 수평 범위에 있습니다.
3) 개발 대출을 포함하여 ABS 자산으로 사용하려는 회사의 부채 , 운영 자산 대출, 신탁, 자산 관리 계획 등
4) 제안된 ABS 자산이 분쟁이나 소송에 연루되어 있는지 여부
5) 회사가 대비하고 있는지 여부 향후 3년간 확장
6) 회사의 최근 3년간 재무 실적 및 최근 기간 영업 실적 및 시장 순위, 임대 부문의 총 임대료가 1억 위안인지 확인하세요. 판매 카테고리의 경우 재고주기, 개발주기, 판매가격 등에 불리한 추세가 있는지를 사전에 관찰할 수 있습니다.
3. 상품 카테고리별 디자인 아이디어 및 계획에 대한 논의
사업부서는 일반적으로 융자기간, 이자율, 발행장소 등 고객의 요구사항을 고려합니다. , 발행형태, 원리금상환방식 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 고객이 요구하는 금융수단을 고려할 때, 현재 증권사에서 제공하고 있는 부동산 자산을 통한 자금조달에 적합한 ABS 상품을 먼저 이해해야 하며, 주로 CMBS 및 REITS 유사 상품이 포함됩니다.
(1) 프로젝트 구조 설계의 첫 번째 단계: 핵심 포인트를 기반으로 고객의 기대와 부동산 자산 조건을 충족하는 상품을 선택합니다.
프로젝트 직원은 고객의 ABS 발급을 받은 후 먼저 고객의 요구와 아이디어를 이해할 수 있습니다. 일반적으로 고객의 요구는 주로 다음과 같습니다.
1) 자산 회수 낮은 레버리지
2) 자금 조달 등급 향상 및 자금 조달 비용 절감
3) 혁신적인 자금 조달 제품에 대한 회사의 전략적 요구 사항 및 원하지 않는 기타 측면; 세금부담이 과도한 상품, 새로운 자금조달채널 모색 등
그러면 먼저 CMBS 및 REITS형 프로젝트의 프로젝트 구조의 핵심 사항을 살펴본 후 이를 고객 수요 분석과 결합해 보겠습니다.
표 1: 프로젝트 구조의 첫 번째 단계의 핵심 사항
유사한 프로젝트를 설계할 때 시장에 발행된 CMBS 및 REITS 유사 사례를 살펴보고 구조, 규모, 신용보강 방식 등
표 2: CMBS 유사 비즈니스에 대한 예비 주요 관심 사항에 대한 참조
표 3: REITS 유사 비즈니스에 대한 예비 주요 관심 사항에 대한 참조
공개 정보가 부족하여 저자가 사용할 수 있는 정보는 제한적이지만, 발행된 사례를 보면 비즈니스 측에서 고객의 자금 조달 요구를 이해한 후 초기에 다음과 같이 고려할 수 있습니다.
(1) 상품 선택 측면에서
1) 고객이 부외 요구를 갖고 있는지 여부 그렇다면 CMBS 상품은 적합하지 않으며 REITS와 유사한 상품 디자인을 채택해야 합니다.
2) 고객이 세금부담에 민감한지 여부. 그렇다면 CMBS형 상품은 적합하지 않습니다. (이 부분은 지방세 상담을 통해 확인하시는 것이 좋습니다.) REITS와 같은 구조를 채택하는 데 관련된 운영에는 세금(주로 토지 부가가치세 및 소득세)이 부과됩니다.
3) 고객이 부동산 소유권을 양도할 필요가 없습니까? 물론 REITS는 낮은 트랜치를 설정하여 우선 환매권을 가질 수도 있으므로 고객은 상품 만료 후 부동산을 다시 취득할 수 있습니다.
(2) 제품 규모 측면에서
1) CMBS 제품은 부동산 유형 및 지역에 따라 40% ~ 60%의 평가 가치를 달성할 수 있으며, 이는 더 나은 초과 담보율은 감정가의 50% 이상을 소득법으로 계산하므로, 일반적으로 고객을 유치할 때 감정 보고서가 없는 경우가 있습니다. 의뢰인의 재산을 예비적 근거로 삼을 수 있으며,
2) REITS 상품은 감정가에 가까울 수 있으나, 부동산 및 감정평가사에 대한 요구사항은 감정가에 가까울수록 높아집니다. 등급 A의 우선순위를 보장하기 위해 중급 및 하위 등급을 확대해야 합니다. 초과 담보 비율 및 등급
3) 동시에 고객의 과거 계산을 기반으로 합니다. 융자 비용과 융자 규모를 종합해 연간 이자 지급 수준을 구하면 연간 원금과 이자 지급 비율이 1.3 이상으로 높아져 평가 기관 스트레스 테스트에 여지가 남는다.
(3) 제품의 사용기간에 대하여
시중의 유사한 제품은 사용기간이 더 길며, 특수한 디자인으로 사용기간을 단축하는 경우도 있습니다. 지루 1호 월세할부신탁 혜택권으로 임차인은 빠르게 돈을 돌려받을 수 있고, 융자 기간도 단축될 수 있기 때문이다. 그러나 저자는 대부분의 경우 우리가 접하는 고객이 소유한 부동산 자산은 이에 불과하다고 본다. 아파트, 호텔, 오피스빌딩, 복합단지 등 고려 매매율이 낮고, 부동산 소득이 부족하여 자금 조달 규모를 확대하려면 기간을 연장하는 동시에 현금을 통제해야 합니다. 연간 원리금 상환액을 1.3% 이상으로 충당하기 위한 흐름입니다.
(4) 원래 지분 보유자 설정
CMBS 및 준 REITS는 더 나은 부동산 및 더 나은 신용 강화 조치를 통해 등급 향상을 달성하므로 원래 지분 보유자 설정이 필요합니다. CMBS를 설계할 때 원지분 보유자는 등급이 없을 수 있으며, 기초자산의 설계를 고려해야 합니다. 예를 들어 CMBS를 설계할 때 실제 지배회사 또는 계열사가 구축 후 원지분 보유자가 될 수 있습니다. 신탁수익자의 권리.
그러나 준 REITS 구조를 설계할 때 준 REITS 구조에서는 부동산과 고객 간의 관계가 충분히 고려되어야 한다는 점에 유의해야 합니다. 고객의 프로젝트 회사인 경우 지분 양도 방식을 사용할 수 있으며, 고객 회사가 원래 소유자가 되어 부동산 자체가 고객이 직접 보유하는 경우 토지 부가가치세를 납부하지 않을 수 있습니다. 프로젝트 회사에 자본금을 추가하는 것은 판매 행위로 간주되어 세금 목적으로 과세 대상이 되므로 설계 시 문의해야 합니다. 재산 보유 현황을 확인하고 세무 당국과 소통하도록 노력하십시오.
(5) 자산 서비스 대행
대규모 부동산 그룹의 경우 고객이 자산 관리를 완벽하게 수행할 수 있으므로 일반적으로 Xinpai와 같은 외부 자산 서비스 대행 업체를 찾을 필요가 없습니다. 아파트 자산 ABS 유형에서 SAIF 펀드는 배경적인 이유로 자산 서비스 제공자 역할을 합니다. SAIF 부동산 펀드의 창립 파트너는 Xinpai White Collar Apartments의 창립자이자 CEO인 Wang Gehong입니다. 부동산 관리 능력; Xinpai Apartments Beijing CBD는 원래 유한 파트너십인 SAIF Real Estate Fund에 인수되었습니다. 새로운 아파트 지분 기반 ABS는 강력한 외부 보증이 없으며 자산 서비스에는 잘 알려진 기관이 필요합니다. 비슷한 고객을 만나면 유명 부동산 펀드를 활용해 자산 서비스 대행 서비스를 제공할 수도 있습니다.
(6) 신용보강 방법
CMBS 및 REITS 유사 상품에서는 일반적으로 내부 계층화, 초과 담보 및 현금 흐름 초과 보장과 같은 신용보강 방법을 접하게 됩니다. , 마진, 차액지급, 외부보증, 유동성지원, 전력유지비 등
저자는 신용보강 방법은 효과적인 신용보강 방법과 지원적인 신용보강 방법으로 나눌 수 있다고 생각합니다.
CMBS와 준REITS에는 몇 가지 특징이 있습니다.
p>CMBS 내부 레이어의 대부분은 2차에 의해 자립되지만 반드시 필요한 것은 아니지만 주로 자산의 품질에 달려 있습니다. 이는 자립적인 부분이 실제로 거의 영향을 미치지 않음을 보여줍니다. 신용 향상에. 준 REITS의 경우 후순위가 지분 수준이 되는 것이 일반적입니다. 동시에 우선 순위 척도를 설계할 때 최소한 매년 현금 흐름이 우선 순위를 완전히 충당해야 하며 현금 흐름 초과 적용 범위는 기본적으로 그 이상입니다. 동시에 내부 계층화도 준 REITS가 부외 요구 사항을 충족할 수 있는지 여부에 대해 대부분의 우량 부동산 고객이 이를 보유하려는 의지가 강하고 농축 방법이 열악합니다. 백엔드 속성은 부외에 적합하지 않습니다.
초과 담보의 경우 기본적으로 1.5배 이상입니다.
잔액 지불의 경우 다음 사항을 반영해야 합니다. 잔액 약속 당사자는 인정을 받기 위해 CMBS 또는 유사한 REITS에 대해 매년 원금과 이자를 상환해야 하는 의무적인 보충 의무가 있습니다. 원지분 보유자의 수준이 높고 기타 영업이익이 있는 경우 원지분 보유자가 차액지급자가 될 수 있습니다. 그렇지 않은 경우 원지분 보유자가 우선적으로 지배주주로 설정될 수 있습니다.
마지막으로, 효과적인 신용보강이 어려운 경우 외부의 강력한 보증기관을 찾아 구조에 합류할 수 있습니다.
위의 내용은 보다 효과적인 신용보강 방법입니다.
증거금, 유동성 지원 등 대부분 유동성 보호 및 ABS 통제에 사용됩니다. . 유동성 위험이 있어 실제 개선 효과는 미미합니다.
(7) 제품 디자인 시 고려해야 할 기타 요소
1) 부동산이 담보대출 상태인 경우 조달된 자금은 은행 대출금 상환 및 해제에 사용될 수 있습니다.
2) 일반적으로 3n가지 유형의 기간 구조를 설정해야 환매 옵션이 있는 상품이 환매 계약이고 인출이 성공합니다. 여기서는 환매와 환매를 구별해야 합니다. 차이점은 후자의 권리자가 원 소유자라는 점입니다.
3) 점검해야 할 측면이 많습니다. 오피스 상권이 위치한 부동산, 임대료 수준의 변화, 공실률, 임차인 업종, 임대료 면제 기간이나 우대조건이 어느 정도 안정적인 현금 흐름에 영향을 미치지 않을 것인지, 우량 임차인(잘 알려진)
4) 규모를 설정할 때 연간 소득을 고려하여 성장률을 계산할 때 객관적인 역사적 근거와 현지 시장 평균 수준을 충분히 고려해야 합니다. 수익 성장을 계산하고, 수익 증가를 통해 연간 보장 배수를 계산합니다.
5) 고객이 제공한 부동산 자산이 부족한 경우, 패키지할 수 있는 추가 부동산에 대한 자산 패키지가 있는지 문의할 수 있습니다. 지역 및 비즈니스 형식 전반에 걸쳐 이를 통해 평가 과정에서 채무불이행의 상관관계를 최대한 줄일 수 있으며 심지어 이를 더욱 향상시킬 수도 있습니다.