올해 부동산 기업의' 3 개의 빨간 선',' 집중공급지' 등의 정책은 202 1 초 본격적으로 시행되었고, 부동산업계도 과거 업계의 높은 레버리지, 높은 회전, 높은 수익률의 모델이 더 이상 존재하지 않았다.
올해 국가규제정책이 밀집되면서 부동산 업계의 판매도' 전후 낮음' 추세를 보이고 있다. 중원지산연구센터에 따르면 6 월 5438+065438+ 10 월 전국 부동산 규제 정책 수는 계속 높은 수준으로 한 달에 56 회, 연내 누적 부동산 규제 건수는 586 회에 이른다.
미래를 전망하면서 여러 업계 인사들은 증권타임즈 기자와의 인터뷰에서' 안정' 이 내년 부동산 시장의 주요 기조이며, 연말에 각 규제 정책의 방향은 부동산 시장을 안정시키는 것으로 정책의 밑부분을 대표한다고 밝혔다. 한편, 정책은' 삼안정' 임무에 초점을 맞출 것으로 예상되며, 도시 시책으로 공급과 수요를 병행할 것으로 예상된다. 동시에, 적당히 장세 시장의 발전을 가속화하고 보장성 주택 건설을 추진하다.
정책 하단 모양
202 1 초 주택 융자, 토지 관련 정책이 속속 출범하면서 시장의 관심을 받고 있는' 3 개의 붉은 선' 이 뉴딜을 규제하고 있다.
실제로 지난해 8 월 20 일, 주택부와 인민은행은 12 중점 주택기업 자금 모니터링 및 융자 관리 세부 사항이 그해 9 월 1 일 시범될 것으로 보인다. 즉, 업계가 말한 주택기업 융자' 3 개 레드라인' 정책이 올해 초부터 시작된다.
세 가지 레드라인 정책이 시행된 이래 주택업체들은 유자부채를 줄이는 과정, 특히 선두 주택업체들을 가속화했다.
해통증권통계에 따르면 202 1 상반기 일부 선두 주택 기업의 레버리지율이 하락했다. 202 1 상반기 말 현재 그린란드 지주, 제 1 창업지주, 파화지주, 금융가, 광명지, 노상야를 제외한 일부 A 주식 선두 상장사들은 3 개의 레드라인을 보유하고 있다 (예결금이 없는 자산부채율은 70% 미만). 순 부채 비율은100% 미만입니다. 현금 단기 부채율은 1 보다 큽니다.
2 월, 자연자원부가 발표한 주택지 분류 규제에 관한 문건 유출은 중점 도시 주택지가' 2 회 집중' 을 실시할 것을 요구한다. 202 1 주택지 공고는 3 회를 넘지 않는다. 이전 활동의 집중 조직. 이 중 중점 도시는 4 개의 일선 도시와 18 개의 2 선 도시로 구성되어 있다.
집중 공급지 정책은 주택 기업의 토지 보유 리듬을 바꾸었고, 202 1 부동산 시장의 가장 큰 변화 중 하나로 여겨진다.
"202 1 토지시장이 상반기 고위로 운영된 이후 하반기 전체 토지시장이 눈에 띄는 하향 조정 조짐을 보이고 있다. 부동산 시장이 냉각됨에 따라 부동산 기업의 자금사슬 압력이 갈수록 커지고 있으며, 지주기업의 적극성은 갈수록 낮아지고 있다. " 중원지지수석분석가 장대위는 증권타임즈 기자에게 집기업의 원래 개발 리듬을 집중적으로 바꾸었다고 말했다. 부동산 시장이 변화함에 따라 2022 년 집중 공급지 정책은 계속 조정될 것으로 예상된다.
중원지산연구센터 자료에 따르면 6 월 1 1, 100 시 202 1 년 토지거래액은 4 조 05 조 원으로 2020 년 같은 기간보다 7.4 조 감소했다. 토지시장 수치로 볼 때, 열기가 지속적으로 하락하는 것은 이미 추세가 되었다, 특히 20265433.
이후 제한 가격, 판매 제한, 구매 제한 등 각종 정책이 밀집되어 부동산 업계의 규제 가산 신호가 끊임없이 방출되고 있다. 중원지산연구센터에 따르면 202 1 부터 1 까지 8 월까지 부동산 규제 누적 횟수가 400 회를 넘어 기록을 경신했다.
주목할 만하게도, 9 월 이후 부동산 정책은 점차 가열되어 업계 지식이 되었다.
9 월 말에 중앙은행은 3 분기 정기회의에서 부동산 시장의 건강한 발전을 유지할 것을 제안했다. 6 월 5438+ 10 월 하얼빈 등 일부 도시에서 관련 정책을 내놓아 부동산 시장을 안정시켰다. 65438+2 월 고위층 회의는 "주택 시장이 주택 구매자의 합리적인 주택 수요를 더 잘 충족시킬 수 있도록 지원하라" 며 처음으로 부동산 업계의' 선순환' 을 촉진할 것을 제안했다.
장대위의 관점에서 볼 때, 부동산 시장이 너무 빨리 인하되는 것을 방지하는 것은 미래의 정책 추세가 될 것으로 예상되며,' 안정' 은 내년 부동산 시장에서 가장 확실한 키워드이다. "지난 2 년 동안 부동산 시장 규제는 점점 더 엄격해졌습니다. 한편으로는 핫스팟 도시의 새집과 중고주택 제한령으로 전국 여러 도시의 새집 제한령이다. 집값의 대폭 상승은 금융위험을 증폭시킬 수 있고, 집값의 절벽식 하락도 불안정하며 금융체계에 영향을 미칠 수 있다. 연말에 각종 규제가 부동산 시장을 안정시키기 시작했고, 전국 20 여 개 도시의 주택 구매 보조금은 모두 정책의 밑부분을 대표한다. "
광대은행 금융시장부의 거시분석가 주간도 기자들에게 부동산 규제가 첫걸음이며 각지에서 도시 시책으로' 삼안정' 임무를 수행한다고 밝혔다. "집값이 비이성적으로 오르게 해서는 안 되고, 주택업체들은 무질서하게 레버리지를 더해서는 안 된다. 동시에 부동산을 너무 추워서는 안 된다. 부동산 시장의 과열과 과냉은 모두 해롭다. " 미래를 내다보면 정책은 여전히' 삼안정' 임무를 둘러싸고 있다. 도시 시책으로 공급과 수요 쌍방은 지역 내 특정 부동산 시장의 수급 상황에 따라 규제 정책을 사전 조율하기 위해 노력한다. 동시에, 적당히 장세 시장의 발전을 가속화하고 보장성 주택 건설을 추진하다.
"'주택불출' 의 총기조 아래 단기신용정책이 첫 세트와 개선형 주택 수요에 대한 지지력이 계속 확대될 것으로 예상되며, 지방정부는 중앙요구에 응하여 부동산 관련 사슬이 원활하지 못한 문제를 해결하기 위한 목표 조치를 취할 것으로 예상된다. 주택 구입 보조금을 늘리는 것 외에도 대출 금리 인하, 일부 거래세 인하 등의 정책도 미세한 기대를 가지고 있다. " 중지원 지수부 부주임 진얌전이 기자에게 말했다.
위험 사건은 감소할 것으로 예상된다.
올해 주택 융자 환경이 계속 긴박해지는 맥락에서 하반기 유명 민영 주택 기업들이 채무 위약이 발생했다.
202 1 년 7 월, 블루레이 개발 공고 일부 채무는 예정대로 상환할 수 없습니다. 8 월, 햇빛 100 도 만기환채를 지불하지 못했다고 밝혔다. 지난 9 월 헝다그룹 재테크가 중단됐다는 소식이 전해지면서 항다 자체의 유동성 위기가 촉발됐고, 다른 주택업체들이 앞으로 발생할 수 있는 채무 위험도 어느 정도 예고했다.
10 부터 꽃연도, 현대주택, 소니지주 등을 포함해 달러 채무 지불이 어려워 부동산의 달러 부채가 크게 감소했다.
중원지지연구센터에 따르면 6 월 5438+00 부터 녹색지대지주, 양광성, 카이사르, 아주악, 녹색도시 중국, 성창전, 신도시 발전, 우주그룹 등 여러 부동산의 달러 부채가 크게 감소했다. 중국 부동산의 달러 채무는 일반적으로 거의 20% 감소했다. 이 가운데 202 1 만기채권이 가장 큰 충격을 받았고, 이어 2022 년 만기인 채권이 이어 2023 년, 2024 년, 2025 년 만기인 채권의 하락폭이 상대적으로 평평했다.
"배후의 핵심 원인은 부동산 규제다. 특히 세 개의 붉은 선이 주택 기업의 융자 경로를 억제하고, 판매 긴축으로 인해 기업 환불이 어려워졌다. 개발 대출과 주택 융자금의 이중 조임은 주택 기업의 지급 능력을 크게 감소시켰다. " 장대위는 기자에게 말했다.
주목할 만하게도, 많은 주택업체들도 다이어트, 융자 등을 통해 적극적으로 자구하고 있으며, 주택기업 위험사건은 업계 내 학문으로 감소할 것으로 예상된다.
중지원 기업사업부 연구이사 유수는 업종이 유동성 위험에 대한 중시로 위험에 처한 일부 주택업체들이 자산 매각, 주주로부터 대출, 주식 증발 등을 통해 자금을 보충하는 등 단기 채무 스트레스 완화에 적극적인 역할을 했다고 기자에게 말했다. "현재 자금 조달 관련 정책은 기본적으로 바닥이 났다. 정상적인 융자와 정책 정비가 감독의 주요 방향이 되도록 보장하고, 주택 기업의 합리적인 융자 수요가 충족되고 있다. 따라서 전반적으로 미래 주택 기업의 위험 사건은 점차 감소할 것이다. "
주택 기업이 적극적으로 변화를 요구하다.
주목할 만하게도 올해 부동산 시장 판매는' 전후 낮음' 을 보이고 있으며 업계 내에서 높은 관심을 받고 있다.
국가통계청이 최근 발표한 6 월 5438+2 월 15 자료에 따르면 202 1 ~ 1 1, 상품주택 판매면적/Kloc-. 매출 측면: 202 1 부터 1 1, 분양주택 판매16 조 2 천억원, 전년 대비 8.5% 증가, 20/KK
그러나 한 달 동안 부동산 시장 판매 상황은 이미 몇 개월 연속 하락세를 보이고 있다.
중지원 자료에 따르면 6 월 5438+0 1 시장은 여전히 조정 단계에 있다. 지난해 같은 기간 기수가 높은 영향으로 전국 분양주택 판매면적과 판매량이 각각 14.0% 와 16.3% 하락해 4 개월 연속 두 자릿수 하락을 유지했다. 그러나 신용환경 한계 개선 등의 요인에 의해 감소폭이 지난달 각각 7.7 과 6.3 으로 좁혀졌다.
"전기 규제, 은행 주택 융자 한도 긴장 등의 영향으로 하반기 부동산 시장 조정 압력이 높아져 전체 시장이 식었다. 개별 주택업체들이 위약을 위반하자 주택 구입자들은 정서가 상승하는 것을 지켜보며 시장 활동도를 더욱 늦추고, 주택 기업의 판매 면적과 판매량이 감소했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택) ""
첸 웬징 (Chen Wenjing) 의 관점에서 볼 때, 상반기 주택 회사는 마케팅 노력을 강화하고 판매 면적은 같은 기간 동안 사상 최고 수준에 이르렀으며 전반적인 성과는 기대 이상이었다. 3 분기 시장은 눈에 띄게 기온이 내려가고, 분양 주택 판매 면적은 전년 대비 감소했다.
단기 시장의 추세로 볼 때, 주택 기업 판매가 하락하여 단기 부채 상환 압력이 증가하였다. 이런 맥락에서, 많은 부동산 회사들이 오픈소스 지출을 줄이기로 선택했다.
예를 들어 반케 가져가 라. 6 월 5438+065438+ 10 월 17,
장대위는 오픈소스 스로틀링, 유동성 유지, 안심하고 작은 돈을 버는 것 외에 부동산업자들은 생각을 바꾸고 제품 품질 연마에 집중해야 한다고 생각한다. "다음은 주택 기업의 셔플입니다. 품질이 더 좋은 사람은 사용자를 더 끌어들일 수 있고, 위축된 부동산 시장에서 한 몫의 몫을 할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 품질명언) 상황을 인식하고 변화를 가속화해야 업계의 한겨울을 견디고 후반전 경기 입장권을 얻을 수 있다. "
한편, 주택 기업 전환은 올해 자주 언급되지만, 업계 내 건의는 먼저 결정을 내린 후 움직인다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택) 유수는 부동산 업계의 전체 이익률이 계속 하락하고 있다고 생각한다. 이런 맥락에서 주택 기업은 맹목적으로 해서는 안 된다. 결국 교차 분야는 문턱과 자금 투입이 있어서 전환을 위해 변형해서는 안 된다. 따라서 기업은 자신의 실제 상황과 발전 요구에 따라 발전 전략을 신중하게 조정해야 한다.
(원래 제목: "부동산 시장의 거의 600 개 규제 정책은 2022 년" 안정 "을 기조로 보여준다.)