부동산 실현가능성 연구 보고서는 실현가능성 연구에 근거하여 프로젝트에 대한 과학적 분석과 예측이다. 따라서 개발 프로젝트의 실현가능성 연구를 잘 하는 것은 프로젝트 성공의 전제조건이다. 프로젝트 타당성 조사는 프로젝트 설립 단계에서 가장 중요한 핵심 문서로, 정보량과 작업량이 상당히 많아 프로젝트 의사 결정의 주요 근거이다. \x0d\ x0d \ 첫 번째 타당성 조사의 개념과 기능 \ x0d \ x0d \ 1. 실현가능성 연구의 개념 \ x0d \ 실현가능성 연구는 투자 결정 전에 프로젝트와 관련된 자원, 기술, 시장, 경제, 사회 등에 대한 종합적인 분석, 논증 및 평가를 통해 프로젝트가 기술적으로 가능한지 여부를 판단하는 것을 말합니다. 부동산 개발 프로젝트의 의사 결정을 과학화하고 절차화하여 의사 결정의 신뢰성을 높이고 개발 프로젝트의 구현 및 통제에 대한 참고 자료를 제공하기 위해 몇 가지 가능한 대안에서 우수한 과학적 방법을 선택할 수 있습니다. 우리나라는 1970 년대부터 실현가능성 연구 방법을 도입하여 정부 주도로 보급하였다. 198 1 년 전, 전 국가계위는 "실현가능성 연구는 건설 전 작업의 중요한 기술경제 논증 단계로 자본 건설 절차에 포함됐다" 고 분명히 밝혔다. 1983 년 2 월, 원래 국가계획위는' 건설 프로젝트 실현가능성 연구 시범 관리 방법' 을 공식 공포하여 실현가능성 연구의 원칙, 편성 절차, 편성 내용 및 심사 방법을 상세히 규정하여 우리나라의 실현가능성 연구 업무를 지도했다. \x0d\ 부동산 프로젝트의 특성과 개발 관행은 프로젝트 개발의 관건이 의사결정이며 개발자들은 실현가능성 연구의 질을 중시해야 한다는 것을 증명한다. 화음이 왜 그래? 야오강? 스쿼트 저항? ⑼ 세상에 쭈그리고 앉아? 부시를 씹기 위해 돈을 지불합니까? 즐겁고 짜요? 칼? 냉이 쏘기 > 무슨 귀신이야? 5. 태양 알파? \x0d\ II. 실현가능성 연구의 역할 \x0d\ (1) 실현가능성 연구는 프로젝트 투자 결정의 중요한 근거이다. 개발 프로젝트, 특히 대규모 투자 프로젝트 투자 결정의 과학적 합리성은 상세하고 신뢰할 수 있는 시장 예측, 비용 분석 및 이익 예측을 기반으로 한 프로젝트 타당성 연구입니다. \x0d\ (b) 타당성 조사는 프로젝트 설립, 승인, 개발자 및 관련 부서와의 계약 및 계약의 기초입니다. 중국의 투자 프로젝트는 반드시 국가 투자 계획에 포함되어야 한다. 특히 부동산 프로젝트의 경우 실현가능성 연구 보고서는 정부 관련 기능부의 설립, 승인, 관련 협정 체결의 근거 중 하나이다. \x0d\ (3) 실현가능성 연구는 프로젝트 건설 자금을 모으는 기초이다. 부동산 개발 프로젝트 타당성 조사는 프로젝트의 경제 및 재무 지표를 분석하여 프로젝트의 자금 조달 및 원금 상환 능력과 경영 효과를 얻을 수 있는 능력을 파악합니다. 은행 등 금융기관이 대출을 제공하는지 여부는 주로 실현가능성 연구에서 제공하는 프로젝트 수익 정보에 달려 있다. 따라서 실현가능성 연구도 기업이 건설자금과 금융기관을 모아 신용대출을 제공하는 근거다. \x0d\ (4) 실현가능성 연구는 설계 임무서 작성의 기초이다. 실현가능성 연구는 개발 프로젝트의 건설 규모, 내용 및 건설 기준을 배정하여 프로젝트 설계 임무서의 내용이다. \x0d\\x0d\ 섹션 ii 타당성 조사 단계 \x0d\\x0d\ 1. 실현가능성 연구는 프로젝트 진전에 따라 여러 단계로 진행할 수 있다. \x0d\ (1) opportunity research \x0d\ 이 단계의 주요 임무는 투자 프로젝트 또는 투자 방향에 대한 권장 사항을 제시하는 것입니다. 즉, 특정 지역 및 부서의 천연 자원 및 시장에 대한 조사 및 예측을 바탕으로 가장 유리한 투자 기회를 찾는 것입니다. 기회 연구는 비교적 조잡하며, 주로 상세한 분석이 아니라 대략적인 추정에 의존한다. 이 단계에서 투자 추정의 정확도는 30% 로 연구비는 일반적으로 총 투자의 0.2 ~ 0.8% 를 차지한다. 만약 기회 연구가 가능하다고 생각한다면, 그렇죠? 흥란에서 송곳위의 무덤이라고 부르나요? (b) 예비 타당성 연구는 기회 연구를 바탕으로 프로젝트 건설의 가능성과 잠재적 이익을 더 논증하고 분석한다. 예비 실현가능성 연구 단계에서는 투자 추정 정확도가 20% 에 달하며, 필요한 비용은 총 투자의 약 0.25% ~ 1.5% 를 차지한다. \x0d\ (3) 상세 타당성 조사 \x0d\ 상세 타당성 조사는 개발 및 건설 프로젝트 투자 결정의 기초이며 프로젝트에 대한 기술, 재무 및 경제적 타당성 분석 후 투자 결정을 내리는 핵심 단계입니다. 현 단계의 건설 투자 추정 정확도는 10% 로, 필요한 비용은 약 1.0% ~ 3.0%, 크고 복잡한 프로젝트는 약 0.2%~ 1.0% 입니다. 중대형 프로젝트 및 중요한 소규모 프로젝트는 국가 관련 규정에 따라 프로젝트 평가 및 의사 결정 승인을 수행해야 합니다. 평가되지 않은 건설 프로젝트는 어떤 단위도 비준할 수 없고, 더욱이 시공을 조직할 수도 없다. \x0d\ (4) 실현가능성 검토 세션 작업 정확도 테이블 \x0d\x0d\ 섹션 3 실현가능성 검토 내용 \ x0d \ 1, 실현가능성 검토 보고서 구조 \ x0d \ 일반적으로 전문 기관이 작성한 프로젝트 실현가능성 검토 보고서에는 표지와 요약이 포함되어야 합니다. ⒏ 교외? 팽창제? 스모그 프레임? \x0d\\x0d\ (1) 표지: 일반적으로 타당성 보고서의 이름, 전문 연구 기관의 이름 및 보고서 작성 시기를 반영해야 합니다. \x0d\ (2) 요약: 프로젝트 개요, 시장 상황 타당성 연구의 결론 및 관련 설명이나 가정을 간결하고 명확한 언어로 간략하게 소개하고, 요점을 강조하며, 독자가 짧은 시간 내에 전체 보고서의 본질을 이해할 수 있도록 합니다. 요약서를 쓰지 말라는 전문가도 있다. 실현가능성 연구 보고가 중요하기 때문에 독자들은 꼼꼼히 읽어야 한다. \x0d\ (3) 내용: 타당성 보고서가 적으면 10 페이지, 많으면 수십 페이지이므로 저자와 독자가 보고서의 맥락, 가정 및 구체적인 내용을 명확하게 작성하고 파악할 수 있도록 카탈로그를 작성해야 합니다. \x0d\ (4) 텍스트 내용: 타당성 보고서의 주체이며 일반적으로 \x0d\ x0d \ 1 을 포함해야 합니다. 프로젝트 개요 \ x0d \ 주로 프로젝트 이름과 배경, 프로젝트 개발의 자연, 경제, 수문지질 등의 기본 조건, 프로젝트의 목적, 규모 및 발전 상황을 포함합니다. \x0d\ 2. 시장 조사 및 분석 \ x0d \ 개발 비용, 시장 가격, 판매 목표, 개발 주기, 판매 주기 등 개발 프로젝트의 시장 수요 및 시장 공급을 과학적으로 분석하고 객관적인 예측을 합니다. \x0d\ 3. 계획 설계 최적화 \ x0d \ 선택 가능한 계획 시나리오를 분석하고 비교하는 데 가장 합리적이고 실행 가능한 시나리오를 최종 시나리오로 선택하고 자세히 설명합니다. 선택한 시나리오의 건물 배치, 기능 구역, 시 인프라 분포, 건물 및 엔지니어링의 주요 기술 매개변수, 기술 경제 지표 및 통제 상세 계획 기술 지표를 포함합니다. \x0d\ 4. 개발 일정 \ x0d \ 합리적인 개발 일정 수립, 선행 공사, 주체공사, 부속공사, 준공 검수 등의 단계에 따라 개발 프로젝트의 진도를 배정한다. 대형 개발 프로젝트로서 건설주기가 길고 투자가 많기 때문에 일반적으로 분할 개발이 필요하며, 각 단계의 개발 내용을 동시에 조율해야 한다. \x0d\ 5. 프로젝트 투자 추정 \ x0d \ 개발 프로젝트 관련 비용 분석 및 평가 부동산 개발 관련 비용에는 주로 토지 비용, 이전 엔지니어링 비용, 건설 설치 비용, 시 인프라 비용, 공공 지원 비용, 기간 비용 및 다양한 세금이 포함됩니다. 추정의 정확도는 예산만큼 높지는 않지만, 미래 발전 사실에 부합하여 평가의 정확성을 높여야 한다. \x0d\ 6. 프로젝트 자금 조달 시나리오 및 자금 조달 비용 추정 \ x0d \ 프로젝트의 투자 추정 및 투자 진도 계획을 기준으로 자금 수요를 합리적으로 추정하고, 자금 조달 방안을 작성하고, 분석 자금 조달 비용을 계산합니다. 부동산 개발 투자는 어마하다. 투자하기 전에 자금 마련을 잘 하고, 다른 방식으로 자금을 마련하고, 자금 조달 비용을 낮추고, 프로젝트가 정상적으로 진행될 수 있도록 보장해야 한다. \ x0d \ 7. 프로젝트 재무 평가 \x0d\ 국가의 현행 재세법, 현행 물가 및 관련 법규에 따라 프로젝트의 관점에서 수익성, 지급 능력, 외환 균형 등과 같은 프로젝트의 재무 상태를 분석하여 프로젝트의 재정적 타당성을 고찰한다. 특히 프로젝트의 사전 판매 예측, 비용 예측을 기준으로 손익 계산서, 예상 대차대조표, 예상 재무 현금 흐름표, 부채 상환표, 자금원 및 운용 테이블을 예상하여 재무 순 현재 가치, 재무 내부 수익률, 투자 회수 기간, 부채 상환 기간, 자산 부채율 등의 재무 평가 지표 및 부채 상환 지표를 계산합니다. , 투자 효과를 분석하는 데 사용됩니다. \x0d\ 8. 불확실성 분석 및 위험 분석 x0d 에는 주로 손익분기 분석, 민감도 분석 및 확률 분석이 포함됩니다. 투자 효과에 영향을 미치는 사회, 경제, 환경, 정책, 시장 등의 요인을 분석하여 다양한 요소가 프로젝트에 미치는 영향의 성격과 정도를 이해하고 프로젝트 운영 과정에서 핵심 요소를 통제할 수 있는 확실한 근거를 제공합니다. 또한 위험 발생 가능성에 따라 투자자가 프로젝트의 위험 크기와 출처를 이해할 수 있도록 참고할 수 있습니다. \x0d\ 9. 실현가능성 연구 결론 x0d 는 관련 요인에 대한 분석과 각 평가 지표의 가치에 따라 프로젝트가 실현 가능한지 여부에 대해 명확한 결론을 내린다. \x0d\ 10. 연구자들은 프로젝트의 권장 사항 \ x0d \ 에 대해 프로젝트의 위험 및 문제에 대한 개선 권장 사항을 제시하고 제안된 효과를 추정합니다. \x0d\ (5) 첨부 파일: 실현가능성 검토를 포함하는 주요 근거는 실현가능성 검토 보고서의 필수적인 부분입니다. 일반적으로 한 프로젝트가 공식적인 실현가능성 연구를 할 때 정부 관련 부서의 승인 서류 (예: 계획 부지 의견서, 토지임대계약, 토지증, 건설공사 허가증 등) 가 있어야 한다. ). 전문가는 위임장과 상술한 서류 및 해당 법규에 따라 프로젝트 타당성 연구 보고서를 작성해야 합니다. \x0d\ (6) 그림: 전체 타당성 보고서에는 위치 지도, 지형도, 계획 레드라인 지도, 설계 계획 평면도, 프로젝트가 있는 지역 또는 도시의 마스터 플랜 등의 그림이 포함되어야 합니다. \x0d\\x0d\ II 입니다. 타당성 조사 보고서 프로젝트 투자 예산 \x0d\ 프로젝트 투자 예산에는 프로젝트 건설 예산만 포함되며 정확하지 않은 일부 비표준 부동산 프로젝트 타당성 조사 보고서입니다. 부동산 프로젝트는 단순한 건물과 같지 않습니다. 마케팅 비용, 재무 비용 및 건설 비용이 필요합니다. 프로젝트 투자는 이러한 비용을 충족시키는 것입니다. 그리고 프로젝트 예산안이 반드시 개발업자의 프로젝트 건설에 대한 실제 투입과 같지는 않다. 실현 가능한 것으로 입증된 전제하에 추가 투자를 통해 자금을 회수하는 롤링 투자 개발 모델도 채택할 수 있어 개발업자의 공사 건설에 대한 실제 총투자가 훨씬 작아질 수 있다. 프로젝트 투자 추정 대신 프로젝트 견적으로 대체한 현상은 매우 심각하다. 부동산 프로젝트 투자 예산에는 다음이 포함되어야 합니다. \x0d\ (1) 예상 마케팅 비용 \ x0d \ 1. 프로젝트 전 연구 및 타당성 조사 지출. 프로젝트 계획 지출 \ x0d \ 3. 판매 계획 지출 \ x0d \ 4. 광고 지출 \ x0d \ 5. X0d\ (b) 예상 프로젝트 지출 \x0d\ 1. 엔지니어링 탐사 지출 \ x0d \ 2. 모래를 불어서 땅을 평평하게 하는 지출 \ x0d \ 3. 공사 설계 지출. 주택 건설 지출 \ x0d \ 5. 부대 시설 지출 \ (3) 토지 취득 예상 지출 \x0d\ 1. 정부가 한 번에 부과하는 표준 땅값 \ x0d \ 2. 철거 또는 묘목 보상 지출 \ x0d \ 3. 공공시설보상지출 \ x0d \ (4) 재정비용예상지출 \ x0d \ 65438. X0d \ 2. 대출로 인한 이자 비용 \x0d\ 3. 각종 보험료 \ x0d \ 4. 세금 및 관리비 \ x0d \ 5. 예상치 못한 비용 \ x0d \ x0d \ 섹션 iv 타당성 조사 보고서 작성 \ x0d \ x0d \ 1. 부동산 프로젝트 타당성 분석에 대한 일반적인 오해 \ 프로젝트 타당성 조사 보고서가 앞으로 얼마나 많은 돈을 벌 수 있는지 확실히 알려주고, 확실히 이렇게 많은 돈을 벌 수 있다면, 그것은 결코 실사구시의 보고서가 될 수 없다. 전문적이고 진지한 프로젝트 타당성 연구 보고서는 단지 이익 기준일 수 없다. 실현가능성 연구에서 너무 많은 불확실성이 있어 프로젝트의 미래 가격과 판매 과정을 상대적으로 불확실한 상태로 만들었다. 따라서 실현가능성 연구의' 이익 분석' 은 확실치 않고 합리적인 예측일 뿐, 이러한 예측에는 가설 전제, 즉 기대치가 필요하다. 실현가능성 연구는 기대치에 따라 서로 다른 예상 이익 예측을 제공한다. \x0d\ 2. 오해 2: 편견 실현가능성 연구 \ x0d \ 국내 대부분 실패한 대형 부동산 투자를 살펴보면 대부분 항목별 실패 원인은 예측 가능한 요소 때문이다. 이러한 요인으로는 고급 별장이 대형 공업단지에 위치하여 별장 환경이 파괴되고 아무도 묻지 않는 것이 포함됩니다. 시내에서 멀리 떨어진 도시에서 고층 아파트를 개발하는 것도 간과되고 있다. 통제불능의 농민 주택가에 입주할 준비를 하다가 값싼' 집채집' 의 영향으로 중도에 그만두었다. 동시에, 같은 도시의 같은 건물 공급량이 너무 커서 수요가 부족하다. 건설 비용은 예산을 훨씬 초과하여 자금 부족을 초래했다. 새로 건설한 고가교가 중간을 가로질러 부동산 상가 등의 우세를 실효시켰다. 이 프로젝트의 개발업자들은 이런 문제들에 대해 이야기하면서 보통 "생각지도 못했다" 고 감탄하는데, 사실 진작에 생각했어야 했다. 이 프로젝트의 "타당성 조사 보고서" 를 살펴 보겠습니다. 거의 모두 조정이다: 경전을 인용하고, 모든 각도에서 이 프로젝트 투자의 아름다운 전망을 묘사하지만, 프로젝트 투자의 불리한 요소는 언급하지 않는다. 이런' 실현가능성 연구' 는 프로젝트가 처음부터 끝까지 가능하다는 것을 증명하기 위해' 선입 위주' 의 금기를 범했다. \x0d\ (1) 선입 위주의 실현가능성 연구는 보통 \ x0d \ a. 부동산 투자업체 지도자의 주관적인 의지가 작용하고 있다. 종종' 장관 의지' 가 프로젝트에 미치는 영향으로 프로젝트 연구원들은 프로젝트 따기의 결점이 사장의 기분을 상하게 할까 봐 눈치를 살피고 색깔을 관찰하는 법을 배웠고, 모든 논쟁이 지도자의 뜻을 둘러싸고 전개되는 경우가 많다. 그래서 이런 상황의 발전을 피하기 위해서는 회사 지도자가 많이 지지하고, 개입을 적게 하고, 과제팀이 부담을 덜어주고, 과학적 방법으로 조사하고 분석해야 한다. \ x0d \ B. 과제 그룹 구성원의 전문 수준이 미달되다. 일부 프로젝트의 실현가능성 연구는 진정으로 잘하는 전문가에게 맡기는 것이 아니라 고교 교사나 우리 회사 사람들을 찾아 하는 것이다. 이렇게 하면 과제조의 지능과 능력 구조가 매우 불합리하여 그들이 진정으로 믿을 만한 실현가능성 연구 보고서를 내놓을 것을 기대할 수 없다. X0d \ C. 일부 개발자들은 타당성 조사를 일부 건축 컨설팅 기관에 의뢰했다. 이러한 기관들은 과학 연구 실력이 강하지만, 프로젝트가 그들에게 상업을 의미하기 때문에 개발자가 연구 가능한 기관이 본 프로젝트의 엔지니어링 컨설팅 업무를 맡을 수 없다고 미리 선언하지 않는 한 중립적인 연구 태도를 유지할 가능성은 거의 없다. \ x0d \ D. 일부 개발자들은 편의를 위해 그들과 협력하는 상대방에게 타당성 조사 보고서를 제공한다. 이것은 의도적으로 접촉할 때이다. 필요하지만, 상대방이 하는 실현가능성 연구는 단지 자신의 투자 행위에 근거할 뿐, 현재의 개발자에게는 적합하지 않다는 것을 분명히 해야 한다. 때로는 다른 사람의 투자를 쟁취하기 위해 상대방이 프로젝트의 투자 가치를 일방적으로 과장할 수도 있는데, 이런 실현가능성 연구는 중립적일 수 없다. \x0d\\x0d\ II 입니다. 실현가능성 연구 보고서를 준비하는 인력 배치 조합 \x0d\ 는 팀 구성원의 지식 구조와 인력 배치가 포괄적이어야 하는 실현가능성 연구 팀을 구성합니다.