지난해 8월에는 주요 부동산 회사의 자금 모니터링과 자금관리를 위한 '3·4단계' 정책이 도입됐다. 규제 요건에 따르면 2023년 6월 말까지 시범 부동산 회사의 '3개 빨간색 선' 지표가 모두 2023년 말까지 기준을 충족해야 하며, 모든 부동산 회사는 기준을 충족해야 합니다. 오늘로 '3·4' 정책이 도입된 지 1년이 됐다. 올 한해 부동산회사들은 어떤 노력을 기울였나요? 얼마나 효과적인가요? 업계는 어떤 변화를 겪었나요? 이에 대해 기자가 인터뷰를 진행했다.
"3차 및 4차 기어"는 광범위한 영향을 미칩니다
"산업 발전을 위한 최적의 창구 기간은 지나갔고 부동산 회사가 자금 조달 레버리지에 의존하는 시대는 추월 코너는 영원히 사라졌습니다." 이것은 부동산 산업의 새로운 상황에 대해 China Consumer News 기자가 인터뷰한 10대 부동산 회사 임원의 판단입니다. 이렇게 말하는 이유는 전적으로 '3·4선' 정책 도입이 업계에 가져온 엄청난 영향과 변화 때문이라고 본다.
일명 '3선·4선'은 주택도농진흥부와 중앙은행이 2020년 8월 주요 부동산업체를 대상으로 12개 부동산을 대상으로 개최한 심포지엄을 말한다. 회의에 참석하는 기업. 회의에서는 세 가지 규제 요건, 즉 "3개의 빨간색 선"이 제시되었습니다. 즉, 선수금을 제외한 자산-부채 비율은 70%를 초과할 수 없으며, 순부채 비율은 100%를 초과할 수 없으며, 현금- 단기부채 비율은 1배 이상이어야 합니다. 규제 당국은 넘어간 '3개의 빨간색 선' 수에 따라 부동산 회사를 '빨간색, 주황색, 노란색, 녹색'의 4가지 관리 수준으로 분류하며 각 하위 수준마다 성장률의 상한선을 지정합니다. 녹색 괄호 안의 부동산 회사의 경우 이자부채의 연간 증가율이 15%를 초과할 수 없습니다. '선을 넘는' 횟수가 많을수록 부동산 회사에 대한 레버리지 감소 압력이 커집니다. 규제 요건에 따라 올해 1월 1일부터 부동산 회사는 공식적으로 레버리지 축소 테스트 기간에 들어갔습니다. 2023년 6월 말까지 12개 시범 부동산 회사의 '3개 레드 라인' 지표가 모두 기준을 충족해야 하며, 모든 부동산 회사는 2023년 말까지 기준을 달성하게 된다. 이번 조치는 과거 부동산 산업 발전의 근본 논리를 전복하고 업계에 큰 충격을 안겼다는 평가다.
Shell Research Institute의 전략 분석가인 Jia Shasha는 China Consumer News의 기자에게 "3층 및 4층"의 이자부채 성장 규모 요구 사항에 따라 다음과 같이 말했습니다. TOP60 상장 부동산 회사만이 이자부채가 약 9,371억 위안 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 부동산 산업의 안정적인 운영에 큰 도움이 되고, 시스템적 금융 위험을 효과적으로 예방하며, 사회 전반에 걸쳐 자원 배분을 최적화할 것입니다.
규제 효과가 가속화되고 있다
'3·4선' 정책이 도입된 지 1년이 지났는데, 규제 효과가 상당히 크다. 많은 부동산 회사의 재무 상황이 개선되었으며 총 이자율이 통제되었을 뿐만 아니라 부채 규모가 증가함에 따라 부채 구조도 크게 최적화되었으며 일부 회사는 급속히 노란색으로 떨어졌습니다. 녹색 수준.
CRIC 리서치 센터가 최근 발표한 보고서에 따르면, 모니터링하는 99개 주요 부동산 회사의 재무 상황을 바탕으로 현금 단기 부채 비율과 순 부채 비율의 두 가지 지표가 평균적으로 낮은 수준인 것으로 나타났습니다. 특히 평균순부채비율이 2020년 상반기에 비해 55%포인트 감소하는 등 상당한 개선이 있었습니다.
다양한 색상으로 보면 녹색 괄호 안의 부동산 회사는 지난해 중반의 13%에 비해 그 비중이 22%포인트 증가해 35%에 달했다. 노란색 괄호 부동산 회사의 비율은 작년 중반보다 6%포인트 감소한 45%를 기록했으며, 주황색과 빨간색 부동산 회사의 비율도 각각 9%, 11%로 감소했습니다.
전체적으로 '3·4선' 제도 도입 이후 표본 부동산업체 99곳 중 41곳이 등급 하향에 성공했고, 이 중 24곳은 성공적으로 녹색 등급 복귀에 성공했다. 등급이 강등된 부동산업체 중 35개는 1등급으로 강등됐으며, 5개는 2등급으로 강등됐다. 1개 부동산업체는 연속 3등급 강등에 성공해 레드등급 기업에서 그린등급 기업으로 직접 전환됐다. . 또한, 2020년에 선을 긋은 일부 부동산 회사에서는 다운그레이드 시간표를 제안했으며, 대부분은 향후 3년 내에 '3개의 레드 라인'을 모두 충족하기 위해 노력할 계획입니다.
중앙은행에 따르면 2021년 2분기 말 부동산 대출 잔액은 50조8천억 위안으로 전년 동기 대비 9.5% 증가해 전년 동기 대비 2.8%포인트 낮았다. 각종 대출 증가율은 전년말 증가율보다 2.2%포인트 낮아졌다.
Jia Shasha는 China Consumer News의 기자에게 이렇게 말했습니다. “부동산 대출 증가율은 계속 감소하는 반면, 중장기 산업 대출 증가율은 계속 증가하고 있습니다. 녹색 대출의 가속화는 사회의 노동 분업에서 재정 자원의 역할을 보여주며, 사회 전체의 고품질 경제 발전을 위한 탄탄한 재정 기반을 마련했습니다.” p> 부동산 회사가 제품 업그레이드에 집중하도록 강요
과거 부동산 산업의 발전은 투자를 추진하기 위해 주로 자금 조달에 의존했으며 자금 조달에 대한 의존도가 높습니다. "3선 및 4선" 정책은 "고자금조달, 고부채, 고레버리지"를 장기적으로 발전시키는 부동산 회사에 있어 최근 몇 년간 가장 중요한 정책 중 하나임에 틀림이 없습니다.
베이징 주택협회 부사무총장 Chen Zhi는 China Consumer News의 기자에게 "3단계와 4단계"는 부동산 산업 규제에 있어 중요한 조정이라고 말했습니다. 수요측면에서 공급측면으로 전환하여 부동산 규제의 장기적인 메커니즘이 될 것입니다. 향후 시행 단계에서는 본 정책의 적용 범위와 지표 차원이 "더 넓고 깊어질" 것으로 예상됩니다. 감독과 집행은 "엄격하되 느슨하지는 않을 것"입니다.
2021년에는 부동산 관리 정책이 더욱 정확해지고 빈도도 높아질 것이며, 정책들이 서로 보완하고 영향을 미쳐 단기적으로는 부동산 회사에 대한 압박이 두 배로 커질 것입니다. 그러나 장기적으로는 부동산 회사의 성장을 가속화하고 변화하고 업그레이드하며 적절한 포지셔닝 및 개발 기회를 찾기 위해 노력할 것입니다.
CRIC 연구 센터의 분석가인 Fang Ling은 China Consumer News의 기자에게 부동산 회사의 경우 개발 규모와 그들이 속한 계층이 상대적으로 고정되어 기업이 굴복할 것이라고 말했습니다. 도로에서 추월할 가능성은 점점 줄어들고, 부동산 회사가 토지를 취득할 때 실수를 저지르는 내결함성 비율도 점점 낮아질 것입니다. 그들의 주요 사업에. 특히 판매 측면에서는 가능한 한 빨리 자금을 모으는 것이 더욱 중요합니다. 이로 인해 부동산 회사는 프로젝트 운영 및 관리에 있어 더욱 표준화되고 정교해지며 프로젝트 품질, 업그레이드 및 관리에 더 많은 관심을 갖게 될 것입니다. 반복적인 제품이 핵심이 될 것입니다.
부동산 산업은 우리나라의 '14차 5개년 계획'의 전략적 방향과 결합하여 심층적인 구조 조정을 진행하고 있으며 부동산 회사는 임대 시장, 부동산 관리 서비스, 커뮤니티로 더욱 세분화될 수 있습니다. 노인 간호, 도시 재개발, 디지털 경제 등 현장에서 더 큰 발전 기회를 모색하고 기업의 새로운 성장 곡선을 제시합니다.