1. 임대수익률의 개념
임대수익률은 집값 대비 월세수익률을 말한다. 임대수익률은 부동산에 대한 투자수익률을 측정합니다. 예를 들어 부동산 투자에 있어서 임대수익률은 해당 부동산이 그만한 가치가 있는지, 투자할 만한 가치가 있는지를 가늠하는 매우 중요한 지표이다. 주택 판매 가격은 젖어 있고 거품이 있을 수 있지만 임대 가격에는 거품이 없을 것이기 때문입니다. 이것이 시장의 실제 수요입니다.
2. 임대 수익률 계산 방법
이 글에서는 주택 구입 시 투자 수익률을 보다 과학적으로 계산할 수 있는 부동산 투자 분석 방법 세 가지를 주로 소개한다.
(1) 임대수익률 분석 방법
식: (세후 월세 - 월 자산 관리비) × 12/주택 총 구입 가격
이 방법으로 계산한 비율이 클수록 투자 가치가 높다는 것을 의미합니다.
장점: 임대료, 집값, 두 요소의 상대적 관계를 고려하면 '우수 부동산'을 선택하는 간단한 방법이다.
단점: 투입과 산출을 모두 고려하지 않고, 자금의 시간비용을 고려하지 않기 때문에 투자분석의 종합적인 근거로 활용될 수 없다. 모기지 지불에 대해서는 구체적인 분석을 제공할 수 없습니다.
(2) 임대수익률 방법
산식: (세후 월세 - 월 모기지 지불금) × 12/(계약금 + 비계획 기간 동안의 모기지 지불금)
장점: 임대료, 가격, 주요 초기투자금 등을 고려하면 임대반환방식보다 적용범위가 더 넓고, 자본회수기간을 추정할 수 있다.
단점: 기타 초기 투자 및 자금의 시간 효과를 고려하지 않습니다. 여러 투자에 대한 현금 분석 문제를 해결할 수 없습니다. 그리고 본질적인 일방성으로 인해 이상적인 투자 분석 도구로 사용할 수 없습니다.
(3) IRR법(내부수익률법)
부동산 투자 공식은 IRR = 누적 총소득 / 누적 총 투자 = 월 임대료 × 해당 기간 중 누적 임대 월수입니다. 투자 기간 수/모기지 계약금 + 보험료 + 증서세 + 정비 기금 + 가구 및 기타 투자금 + 누적 모기지 지불액 + 누적 자산 관리비(참고: 위 공식은 모기지를 예로 들어, 이자 지불 및 중개 수수료) 투자기간 내 누적소득과 투자금액은 모두 고려되지 않습니다.
장점: IRR 방법은 투자 기간 동안의 모든 투자, 소득, 현금 흐름 및 기타 요소를 고려합니다. 임대수익률과 합산 가능합니다. IRR 수익률은 은행에 예금하는 것으로 이해될 수 있지만, 우리나라 은행 금리는 단리를 기준으로 계산되는 반면 IRR은 복리를 기준으로 계산됩니다.
그러나 IRR을 계산하여 부동산의 투자 가치를 판단하는 것은 현재의 데이터를 기반으로 미래를 추정하는 것입니다. 향후 임대료 상승 및 하락은 알 수 없습니다. 한 가지 확실한 점은 시장의 미래가 불확실하다는 점입니다. 상승과 하락 가능성이 더 높을 뿐입니다.
투자자들은 수익률과 위험에 중점을 두는 것으로 나타났으며, IRR 분석을 통해 가장 관련성이 높은 요소는 주택 가격, 임대료, 빠른 임대 가능 여부인 것으로 나타났습니다. 주택 가격은 알기 쉽기 때문에 임대 수준을 정확하게 예측하고 투자 프로젝트를 선택하는 능력이 투자 성공의 열쇠가 되었습니다.
물론, 위 전문가들의 방법이 너무 전문적이고 복잡하다고 느끼신다면, 부동산의 투자 가치를 평가할 수 있는 간단한 투자 공식을 알고 싶으실 겁니다. 여기서 우리는 국제 전문 재무 관리 회사가 부동산의 투자 가치를 평가할 수 있는 간단한 방법을 제공할 수도 있습니다. 그들의 계산 원리에 따르면, 부동산 가격이 합리적인지 여부를 측정하는 기본 공식은 다음과 같습니다.
부동산의 연간 소득 × 15년 = 부동산 구입 가격, 해당 부동산은 돈만큼의 가치가 있는 것으로 간주됩니다.
부동산의 연간 소득 × 15년 > 부동산 구입 가격은 투자 프로젝트가 여전히 가치 평가의 여지가 있음을 나타냅니다.
일반적인 논리에 따르면 소득은 임대료와 부동산 자체의 평가액이라는 두 부분으로 구성됩니다. 그러나 부동산의 평가액은 운영 조건을 통해 반영되어야 하므로 주로 임대료 추정치입니다. 일반적으로 IRR을 계산하는 기간은 10년입니다.