이 가운데 시장의 관심을 끌었던 핵심 키워드는' 거주하는 곳' 이다.
한 곳에서 살다' 는 현실의 의미는 모든 사람이 집을 사는 것이 아니라 모든 사람이 집을 산다는 것이다. 일련의 정책이 시행됨에 따라 국내 주택 보장 체계는 예측 가능한 미래에 지속적으로 개선될 것이다. 공공임대, 보장임대주택, * * * 재산권실을 주체로 하는 주택보장체계' 는 미래의 국내 부동산 시장의 중요한 구성 요소로서 보장주택은 상품주택과 함께 국내 부동산 시장 전체의 공급면을 건설할 예정이다.
저렴한 주택의' 빵' 을 위해 충분한' 밀가루' 를 제공한다
주택 보안 시스템 구축의 핵심은 토지 공급을 늘리는 것이다. 충분한 토지 공급이 없다면 주택보장체계의 발전은 여전히 느려질 것이며, 계속해서 상품주택 시장에 위치하게 될 것이다.
202 1 베이징, 충칭, 항저우를 포함한 여러 도시에서 임대 주택 또는 자택 임대 지역 입찰 규칙을 추가했습니다. 일련의 규칙 설정은 보장실의 토지 공급에 대한 강력한 지지를 형성하여 시장의 상품실과 보장실의 이중 채널 공급을 보장할 수 있다.
우리는 베이징 토지 시장을 예로 들었다.
8 월 30 일, 베이징은 두 번째 43 개의 구획 집중 공급을 발표했고, 총 공급면적은 243 만 7 천 ㎡로 첫 공급지보다 44% 증가했으며, 시작 가격 135877 만 달러였다.
베이징시의 두 번째 집중 공급지 주택지 증가 13 건, 건설지 및 계획건축면적 44% 증가. 43 개 구획 중 독립공세실 1 종, 보장임대실 13 건, 총 건축면적 27 만 2 천 평방미터, 전체 비중이 더욱 높아졌다.
5 월 첫 집중 공급지, 베이징 전체 토지 거래율은 6.4% 였다. 상대적으로 완벽한 경매 규칙으로 건설부의 직접적인 칭찬을 받았고, 일련의 지방 경매 규칙을' 베이징 모델' 이라고 불렀다. 많은 도시들이' 베이징 모델' 을 두 번째 집중 공급지 경매 규칙에 도입하는 것을 적극적으로 배우고 있다.
충칭의 두 번째 집중 공급지를 예로 들다. 8 월 3 1 일 충칭은 두 번째 집중 공급지 구획 번호, 42 개 구획 간판을 발표했고, 그 중 17 개 구획은 자율임대주택을 배치했다.
유치 세칙에서 충칭은 또한' 경쟁적 자립' 조건을 증가시켰다. 경매가격이 최고 한도가격에 이르면 현장 자율임대주택 비율로 전환된다. 자영업 주택 비율이 100% 에 이르면 자영업 주택 연한으로 전환된다. 보유 임대 주택 기한이 50 년에 달할 때, 우선 이 조건 입찰보증금을 받는 사람이 최종 경매인으로 확정된다. 충칭의 더 복잡한 경매 규칙도 일종의 우선' 보장' 이라는 것을 쉽게 알 수 있다.
충칭을 포함해 여러 도시에서 발표한 두 번째 집중 공급지 공고에서 보장성 임대실의 비율이 모두 증가하고 있다. 1 차 집중 공급지의' 경험이 부족하다' 는 것에 비해, 두 곳의 공급지는 이미 초과분가율과 임대주택 비율에 대한 규칙 설정을 시작했으며,' 베이징 모델' 은 뚜렷한 시범 역할을 하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 스포츠명언)
"최고 입찰자가 이긴다" 는 규칙이 약화되었다.
토지 가격 인상률의 높낮이, 보장주택의 토지 공급량은 한 도시가' 거주' 정책을 이해하고 시행하기로 결심했는지 여부를 직접적으로 반영할 수 있다.
1 차 집중공급지, 22 개 도시에서 802 점의 구획을 양도하고, 토지양도금 합계 10530 억, 평균 토지인상률은 14.7% 에 달한다. 건물 가격은 2020 년 같은 기간보다 15. 1% 올랐다.
1 차 집중 공급지의 양도금과 초과율도 예년보다 높았고, 집중 토지 경매는 땅값과 시장 기대치를 낮추는 정책 목표를 분명히 달성하지 못했다. 따라서 두 번째 집중적인 토지 경매가 시작된 후, 많은 도시들은 규칙을 개선하고 조정하기 위해 토지 공급 계획을 보류하기로 결정하였습니다.
RealData 모니터링 자료에 따르면 9 월 15 일 현재 복주 제남 천진 청도는 두 번째 집중 공급지를 완성했다. 택지 거래율 (거래 매수/양도 매수) 을 보면 푸저우 거래율은 68.4% 로 첫 번째 배치보다18.6% 하락했다. 제남 거래율은 72.9% 로 첫 배치보다 2 1.9% 하락했다. 천진 대체율은 65.6% 로 첫 배치보다 12.0% 하락했다. 청도 거래율은 90.0% 로 첫 번째 배치보다 8.2% 하락했다. 청두의 두 번째 집중 공급지 17 구획이 사정으로 종료되었습니다.
1 라운드에 비해 2 라운드 집중 공급지 거래율이 떨어졌다. 첫째, 주택 기업의 리듬 전략의 영향을 받는다. 둘째, 일부 도시의' 패치' 는 첫 번째 집중적인 공급지 세칙을 받았고, 토지 시장을 안정시키는 역할을 했다.
일부 언론은 이전 단계 주택기업 주가 급등을 결과로 집계해 여러 도시 지방경매 규칙의 조정이 주택기업에 유리하다고 판단했다. 실제로 이번 지방 경매 규칙 조정의 핵심으로, 가격 인상률을 통제하면 주택 기업의 토지 취득 비용이 절감될 수밖에 없지만, 이는 규칙 조정의 동반 결과일 뿐 규칙 조정의 목표가 아니다.
우리는 북경의 집중 토지 경매 규칙을 상세히 해석하는데, 그중 가장 중요한 두 가지 규칙은' 호호가 경쟁인을 확정한다' 와' 현실 판매면적 경쟁' 이다.
흔들호는 경매인을 확정한다' 는 규칙에 따르면 경매가격이 토지의 합리적인 상한선에 도달하면 더 이상 더 높은 오퍼를 받지 않고 현장 추첨으로 가서 경매인을 확정한다고 규정하고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 입찰자, 경매인, 경매인, 경매인, 경매인, 경매인, 경매인)
이렇게 하면 중소기업이 땅을 잡을 기회가 더 많아지고, 시장은 더 이상 입찰가의 높낮이와 자존율에 따라서만 선택을 하지 않는다. 주택업체들이 원가를 낮추기 위해' 축소' 하는 제품으로 주택 구매자가 천둥을 밟을 확률도 낮아져 불량한 주택 공급원을 제거하는 데 효과적인 도움이 될 것이다.
경쟁 현실 판매면적' 규칙은 구획이 땅값 상한선에 도달한 것을' 경쟁 현실 판매면적' 으로 전환한다고 규정하고 있다.
이번에 시범에 포함된 구획은 대흥 황촌 구획이다. 가격이 상한선에 이르면 입찰주택업체들은' 현방 판매' 면적을 경쟁점으로 삼을 것이다. 주택 구입자에게는 현 주택 판매가' 썩은 꼬리' 를 근절하고, 실제로 보는 것을 실현할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택) 개발자에게' 높은 회전' 은 베이징 시장의 절창이 될 것이며, 현 주택 판매는 주택 기업의 자금 능력에 대한 시험이 될 것이다. 이 점에서 자금력이 풍부한 중앙기업은 의심할 여지 없이 우세하다.
현방 판매' 조건 하에서 자본 운영 능력은 주택 기업 경영을 시험하는 핵심 도전이 되었다. 단기간에' 현실 판매' 는 여전히 대규모로 실시하기 어렵다. 결국 대부분의 주택업체들은' 효율성' 을 고려하고 있다. 특히 대부분의 민간기업은 시장의 돈이 여전히 비싸다.
기업이 자금 사용에 낮은 지렛대를 확보하기 위해 북경시는' 조끼 없음' 규칙을 채택하여 기업이 땅을 가져간 후 지분과 권리를 양도할 수 없도록 요구하고 자본측에 속하지 않는 네 가지를 규정했다.
1. 금융 기관의 직접 또는 간접 사용에 속하지 않는 다양한 자금 조달
2. 부동산 산업 체인을 이용한 상하류 관련 기업의 대출이나 선불금에 속하지 않는다.
3. 다른 자연인, 법인 및 불법인 조직에 속하지 않습니다.
4. 입찰업체 통제에 속하지 않는 비부동산 기업 융자.
이렇게 되면 부동산 기업이 땅을 가져간 후' 자본' 을 도입하는 것이 더 어려워져서, 이전에 땅을 가져간 후 공동 개발한 작업은 실시하기 어려울 것이다.
저질 주택을 없애기 위해' 높은 표준 주택 계획' 을 도입하다
"전체 할증률은 10% 를 초과하지 않고 단일 구획 최대 할증률은 15% 입니다.". 초과율 상한선 규칙의 제정은 북경이 주택 보장 제도를 단호히 세우겠다는 결심을 반영한 것일 수 있다. 토지 경매 가격 인상률에 상한선을 설정하면 시장 기대치를 더욱 온화하고 통제할 수 있을 뿐만 아니라 주택 기업의 토지 취득 비용도 낮출 수 있다.
또한 주택 구입자에게 매우 우호적인' 높은 기준 주택 방안' 규칙은 베이징의 두 번째 집중 공급지에서 더욱 명확해졌다. 두 번째 집중 공급지의 43 개 구획 중 36 건은 경쟁적인 양질의 구획으로 84% 를 차지한다. 첫 번째 집중 공급지 구획 중 7 개만이 경쟁력 있는 양질의 구획이다. 높은 표준 주택 방안' 은 이미 베이징 현지 경매의 하이라이트 규칙이 되었으며, 프로젝트 인도 품질을 보장하는 중요한 조치이기도 하다.
높은 표준 주택 방안' 은 호화로운 것이 아니라' 살기 좋은' 을 중요한 선택 기준으로 호형 실용성, 주거체험, 보조시설 접근성, 공공공간 설치 등을 충분히 고려하고 있다. 높은 표준 주택 방안' 은 지난 몇 년간' 쌍경쟁법' 이 간접적으로 초래한 공사 품질 저하 문제를 해결할 수 있을 것이다.
20 16 베이징 토채 시장은' 집값 제한, 땅값 경쟁' 토지 양도 모델을 내놓았다. 이후 시장에' 경쟁주택' 이 등장했다. 20 19 년, 209 14 채의 경쟁주택 거래가 신규 주택 시장 거래의 57% 를 차지했다.
주택 구입자에게' 경쟁주택 제한' 의 출현은 의심할 여지 없이 우호적인 집값이며, 집값을 단계적 범위로 제한할 수 있다. 그러나 주택기업에게는 토지비용이 높고' 경쟁주택 제한' 판매가격이 높은 경우 원가이익만 압박할 수 있고, 제품 유통감소가 주택 구입자에게 가장 큰 피해를 주는 곳이 될 수밖에 없다. 공사의 질을 둘러싼 일련의 위권사건이 나타나기 시작했다. 외면 북가방, 벽 껍질이 벗겨지고 입구 복도가 좁아지는 등 상운부, 자군란원, 공원 17 등 여러 제한 경쟁방 프로젝트에 나타났다.
이중 경쟁 규칙' 으로 인한 높은 땅값과 낮은 집값의 결합으로 주택 기업의 이윤 공간이 심각하게 압축됐다. 주택 기업은 밑지는 장사를 하지 않고, 가장 약한 이윤을 보류하더라도 결국 주택 구입자가 지불해야 한다.
202 1 베이징은 이전의' 쌍경기 규칙' 을 대체하는 일련의 지방경매 신규를 내놓았다. 특히 주택업체들의 흔들림, 저가율 등의 규칙은 주택업체들이 납지비용 압력을 완화하고 수익성을 중단하도록 도울 수 있다. 향후 2 년 동안 상장 프로젝트의 위권 사건이 크게 감소할 것으로 예상된다.
보장방 제도를 개선하고 불량실을 탈락시키는 데 중점을 둔' 베이징 템플릿' 은 예례가 아니다. 많은 도시들이 끊임없이 규정에 따라 일을 처리하고 있다. 항주와 닝보를 포함한 일부 도시에서는 향후 30% 의 신방이 보장성 임대실이 될 것이라고 발표했다.
절강성이 내놓은' 보장임대주택 발전 가속화에 관한 지도 의견 (의견고)' 은' 10' 기간 동안 신규 보장임대주택 공급단위가 신규 주택 공급단위의 비율을 차지하는 비율이 30% 이상에 달한다고 썼다.
지방토지경매 규칙의 조정 목표는 전국적으로 보장주택제도 건설을 강화하는 것이며, 여러 도시 2 급 집중공급지 공고에서 석방된 새로운' 도구' 가 결심을 철저히 보여준다.
업계' 전반전' 의 특징이 시장화라면' 후반전' 은 보장실과 상품실을 병행하는 경로가 될 것이다. 주택 기업들도 새로운 시장 규칙에 다시 적응해야 할 것이다.