10 년 미국 국채수익률이 2004 년 6 월 이후 최고 수준으로 상승하면서 글로벌 경제의 회복이 미국 주택 대출 금리에서 글로벌 회사채까지 거의 모든 금리를 상승시킬 것으로 나타났다.
일부 경제학자들과 투자자들은 미국 금리의 추가 상승이 경제 회복의 기세를 억누를 수 있다고 생각한다. 한 가지 이유는 미국 소비자들이 이미 무거운 빚을 지고 있기 때문이다. 주택 담보대출은 이미 2000 년 말 5 조 달러 미만에서 2005 년 8 조 달러 이상으로 상승했다. 일부 경제학자들은 담보대출 금리가 너무 빨리 오르면 경제 성장을 늦추고 금리가 다시 하락할 수 있다고 우려하고 있다. 뉴욕 메릴린치 수석 북미 경제학자 데이비드? 빚이 높은 경제국인 데이비드 로젠버그 (David Rosenberg) 는 채권 수익률의 지속적인 상승은 지속될 수 없다고 말했다. 그는 이것이 지난 몇 년 동안 비슷한 회복세가 결국 성공하지 못한 이유라고 말했다.
화요일 뉴욕 거래기간이 끝날 무렵 10 년 미국 국채 하락 14/32 로 1 000 달러당 4.38 달러 하락에 해당한다. 채권 가격의 하락은 수익률의 상승을 의미한다. 10 년 동안 미국 국채수익률이 0.056% 포인트 상승해 4.742% 로 올랐다. 이는 2004 년 6 월 28 일 이후 가장 높은 수준이다. 당시 미국 연방 준비 제도 이사회 (WHO) 는 경제 성장의 인플레이션 위험을 통제하기 위해 금리를 인상하기 시작했다. 지속적인 높은 수익률은 주택 융자 금리를 올리고 주택 구입 비용을 증가시킬 것이다. 하지만 bankrate.com 의 자료에 따르면 월요일까지 30 년 담보대출 금리는 5.8 1% 로 일주일 전 5.79% 를 약간 웃도는 것으로 나타났다.
채권 시장 전문가들은 경제 데이터가 부족한 상황에서 이러한 추세는 주로 경제가 강하여 유럽과 일본 중앙은행이 단기 금리를 올릴 것이라는 기대로 보고 있다. 외국의 저금리로 전 세계 투자자들이 그들의 돈을 미국 채권에 투자하게 했다. 역사적 기준으로 볼 때, 그들이 받은 수익률은 매우 낮지만, 산업화된 국가에서는 이미 상당히 높다. 예를 들어 10 년 독일 국채수익률은 약 3.6% 에 불과하다. 하지만 이 모든 것이 바뀌고 있을 수 있습니다. 유럽 중앙은행이 지난주 단기 금리 목표를 2.5% 로 올렸을 때, 앞으로 금리를 계속 인상할 가능성이 있다고 밝혔다.
거래자들은 또한 일본 중앙은행의 정책 입안자들이 목요일 이틀간의 회의 이후 세계에서 가장 느슨한 통화정책을 변경하기 시작할 것으로 예상하고 있다. 지난 5 년 동안 일본 중앙은행은 경제활동을 자극하기 위해 금융체계에 대량의 현금을 주입해 왔다. 이것이 이른바 초완화 통화정책이다. 이들 기금 중 일부는 결국 개인 투자자들의 손에 유용하게 쓰였다. 지난 65,438+05 년 침체 시장에서도 많은 투자자들이 주식을 사고 싶지 않았지만, 모험을 좋아하는 많은 사람들은 연간 금리가 65,438+0.3% 에 불과한 대출을 신청했습니다. 65,438+00,000 달러에 해당하는 대출과 일일 대출 이자는 0.
도쿄증권거래소에 따르면 2005 년 개인투자자 거래의 49% 는 보증금 거래, 즉 돈을 빌려 주식을 사는 것으로 나타났다. 개인투자자들의 적극적인 참여와 해외투자자들의 열정 추진일경지수가 지난해 40% 상승해 일본 주식시장을 세계 최고 성능의 시장 중 하나로 만들었다. 그러나, 초완화통화정책이 끝나면서 앞으로 몇 개월 동안 상황이 크게 달라질 수 있다. 일본 중앙은행은 초완화통화정책이 끝나도 단기 금리가 0 에 육박할 것이라고 밝혔지만, 이 정책 변화로 투자자들이 금리를 잃으면 낮은 안정감을 유지할 것이라고 밝혔다.
일부 경제학자들은 금리가 많은 투자자들이 예상했던 것보다 더 빨리 상승할 수 있다고 말한다. 특히 경제가 지금처럼 계속 강세를 유지한다면 더욱 그렇다. 예를 들어 이번 주 10 년 일본 국채수익률은 연초 1.44% 에서 1.635% 로 상승했다. 융자권의 금리는 시장 금리에 따라 결정되기 때문에 개인투자자들이 융자권 거래를 하는 대출 비용을 증가시킬 수 있다. 이러한 변화들은 투자자들로 하여금 주식 구매를 계속하지 못하게 하여 주식시장이 상승동력을 잃게 할 수 있다. 일본 중앙은행은 목요일에 정책 변화를 발표할 가능성이 가장 높지만, 많은 경제학자들은 그것이 4 월 전에 정책을 바꿀 가능성은 거의 없다고 생각한다.
독일 증권이 도쿄에 주재하는 고위 경제학자 세이지 Adachi 는 주식시장이 중앙은행이 금융시장에서 24 조 엔의 유동성을 줄이는 효과를 가장 먼저 느낄 수 있다고 말했다. ABN AMRO 지주회사 미국 국채거래부 주관릭? 릭 클린먼은 일본이 예상대로 일본 은행, 유럽 중앙은행, 미국 연방 준비 제도 이사회 등이 통화정책을 동시에 강화할 것이라고 말했다.
유럽과 일본이 금리 인상을 시작하면서 투자자들의 자금을 놓고 경쟁하면서 일부 분석가들은 미국의 금리가 어쩔 수 없이 상승하여 미국 자산 소유에 대한 투자자들의 흥미를 유지할 것이라고 전망했다. Bridgewater Associates Inc 투자 부문 공동 책임자 밥? 밥 프린스 (Bob Prince) 에 따르면, 고리 대금에 빠진 채무자들처럼, 미국은 달러가 더 이상 필요하지 않을 정도로 떨어지지 않는 한 대출금의 원금과이자를 모두 상환해야 한다.
그리고 단기적으로 금리 자체의 상승은 종종 이런 현상을 악화시킨다. 그 이유 중 하나는 채권 시장과 담보대출 시장 사이의 이론적 연계이다. 금리 상승은 집주인이 더 이상 자금을 조달하지 못하게 할 것이며, 이는 그들이 담보대출을 더 오래 보류할 가능성이 더 높다는 것을 의미한다. 시한 연장은 부동산미와 구내미 등 기관이 장기 미국 국채 매각을 통해 헤지 전략을 조정하도록 강요할 수 있어 채권 수익률에 추가적인 상승 압력을 가할 수 있다. 일부 거래자들은 10 년 동안 미국 국채수익률이 4.75% 이상으로 상승할 것으로 예상하고 있어 또 다른 담보대출 관련 매각으로 수익률이 높아질 것으로 전망했다.
미국이 여러 차례 단기 금리를 인상했지만 소비자 지출은 여전히 강세를 유지하고 있다. 하지만 경제학자들은 금리 상승이 소비자들에게 추가적인 압력을 가해 지출을 줄이도록 강요할 수 있다고 말한다. 새 담보대출의 영향이 주택에 대한 수요를 줄여 집주인이 주택가치의 상승을 이용하지 못하게 하고, 주택가치는 소비자 지출의 주요 자금원이기 때문이다. 침체된 소비지출이 경제 성장을 늦추면 장기 금리가 하락할 것으로 예상된다. 투자자들은 미국 연방 준비 제도 이사회 상승률이 하락할 것으로 예상하고, 시장은 단기 금리를 낮춰 경제 성장을 촉진할 것으로 예상하기 때문이다.
쓸모가 있는지 보자.
최근 몇 년 동안, 세계 부동산 시장의 대발전에 따라 중국과 미국의 부동산 시장이 사람들의 관심을 불러일으켜 두 가지 전형적인 개발도상국과 선진 시장이 되었다. 여기는 거품이 심하고, 거기는 거품이 가볍지 않다. 현재 중국의 거품은 가라앉기 시작했지만, 미국의 거품은 여전히 계속되고 있으며, 멈출 기미가 보이지 않는다. 국내에서는 거품이 터지는 것을 걱정하기 시작했지만, 미국에서는 거품이 깨질 수 있다고 생각하는 사람이 없다. (사실 미국 역사상 부동산 거품이 깨진 적이 없다.) 중국 정부는 부동산 거품을 통제하기 위한 일련의 조치를 취했지만, 미국 정부는 무관심하고 여전하다. 왜 그럴까요? 요컨대 양국의 부동산 거품이 양국의 시장과 매우 다르기 때문이다.
미국의 집값 상승폭이 똑같이 놀랍다.
이번 미국 부동산 거품은 정말 심각하다. 미국 연방주택감독국이 최근 발표한 자료에 따르면 2004 년 미국 5 1 개 주 및 지역 중 1 년 동안 집값 상승폭이 10% 를 넘는 35 개 중 20% 이상이 6 개였다. 2004 년 하반기 미국 평균 집값 연간 성장률은 12.56% 였다. 올해 1 분기 상승폭이 더 높아 12.97%, 4 년 누적 상승폭 50.56%, 연평균 상승폭이 10% 를 넘어섰다. 지난 반세기 동안 미국의 집값 연평균 성장률은 5.5% 에 불과했다. 동시에 미국의 집값/소득비와 집값/임대료비도 사상 최고 수준에 이르렀다.
뉴욕, 시카고, 샌프란시스코, 보스턴 등 대도시에서는 집값 상승폭이 더욱 놀랍다. 최근 몇 년 동안 이 도시들의 호화아파트 가격 상승폭이 100% 를 넘어섰다. 뉴욕 맨해튼 아파트의 평균 가격은 1 0.53% 올랐고, 평방미터당 9 만 위안 이상, 최고급 아파트는 30 만-40 만 위안1평방미터에 달했다. 맨해튼이 새로 지은 실내 면적은 약 65,438+0.20 평방미터인 2 베드룸 (욕실 2 개) 아파트의 시작 가격은 65,438+0.6 만 달러가 넘으며, 품질이 좋은 (수영장, 사우나 등 헬스시설 포함) 200 만 달러가 넘고, 층이 높고 시야가 좋은 300 만 달러가 넘는다 맨해튼 하성의 일부 새로운 개발 지역 (예: 세계 1 위 고층 자유빌딩에 인접한 포대공원) 에서는 신축 아파트의 가격이 3 18% 올랐다. 미친 거 아니야?
일손의 강력한 성장은 중고 주택 시장을 이끌었다. 미국 전국부동산중개인협회가 발표한 자료에 따르면 지난 6 월 중고주택 판매량은 733 만 채에 달해 올해 4 월 이후 두 번째다. 6 월 미국 ONEFAMILYHOUSE (우리가 별장이라고 함) 의 중간 가격은 265,438 달러+0 만 9 천 달러로 사상 최고치를 기록했다. 지난해 같은 기간에 비해 상승폭이 14.7% 로 최근 25 년 만에 가장 컸다.
미국 정부는 거품에 무관심하다.
현재 중국 중앙과 지방정부가 채택한 일련의 새로운 주택 정책에 따라 많은 도시의 집값이 이미 하락하기 시작했다. 특히 폭풍의 원천이라고 불리는 상하이에서는 더욱 그렇다. 하락 추세가 매우 뚜렷하다. 첫째, 중고 주택 가격이 기본적으로 15% 하락했다. 하반기 하락폭이 더 커질 것으로 예상되며, 거품이 터지거나, 가격이 단기간에 30% 폭락할 수 있다는 우려가 제기되고 있다. 지금까지 미국은 집값이 하락할 기미가 보이지 않았다. 미국 상무부가 발표한 자료에 따르면 신근률, 신주택 판매, 대출액이 여전히 사상 최고치를 기록하고 있다. 미국인들은 거품이 터지는 것을 걱정하지 않는 것 같다. 미국인들은 이미 의심의 여지가 없지만, 하반기에 미국 연방 준비 제도 이사회 금리를 인상함에 따라 미국의 집값은 조만간 하행 통로로 진입할 것이다. 하지만 이 집값이 5 년 동안 20% 하락하는 과정은 느리고 안전하며, 은행에 대량의 부실 채권을 초래하지도 않고, 부정적인 자산계급을 창출하지도 않는다. 미국 정부는 부동산 거품에 특별한주의를 기울일 필요가 없다고 생각하거나 생각하지 않는다.
주택 시장은 고도로 발달하고 성숙했다.
첫째, 중국과 미국의 부동산 시장은 매우 다릅니다. 중국은 신흥 시장으로 발전이 빠르지만 완벽하지는 않다. 미국은 고도로 발달되고 성숙한 시장이다. 이는 미국 부동산 시장이 소비 구조의 다양화를 포함한 다양하고 다양한 특징을 충분히 반영한 것으로 나타났다. (미국 가구의 65% 만이 자신의 집을 소유하고, 가정의 35% 는 장기 임대를 하고, 상대적으로 저렴한 가격의 임대아파트와 다주택이 많이 있다.) 가격 구조가 다양화되다. 한편 미국 단독주택은 가격이 크게 오른 후 매출에서 265,438 달러+0 만 9000 달러에 달했다. 그럼에도 불구하고 220 제곱미터의 면적으로 계산하면 평방미터당 65438 달러+0,000 원으로 인민폐 8000 원에 맞춰 최고가와 평균가의 차이 1 ,000 배입니다. 제품 구조의 다양화 (미국에는 비싼 재산권 아파트와 저렴한 협력 아파트가 모두 있다. 단독 집도 있고, 여러 집도 있다. 중국 부동산의 각 방면은 구조가 단일하고, 관련 계수가 크며, 영욕을 함께 하기 쉽다.
집값 상승에는 나름대로의 특징이 있다.
중미 양국의 집값 상승 구체적인 상황은 크게 다르다. 이번 집값 상승에서 국내 많은 지역이 거의 전면적으로 동시 상승했다. 예를 들어 상하이를 중심으로 한 창강 삼각주 지역에서는 16 핵심 도시의 집값이 모두 크게 올랐고 상승 원인은 거의 같다. 그리고 각 도시, 지역 (도심 또는 교외), 가격 (고급 또는 저급), 형태 (아파트 또는 빌라), 집값이 번갈아 출격하는 것이 재미있다. 미국의 집값 상승은 범위가 넓고 그 이유도 있지만, 결코 일반적인 상승은 아니다. 미국의 집값이 치솟는 것은 주로 대도시의 재산권 아파트와 여러 주의 독주택이다. 재산권 아파트보다 몇 배나 많은 협력 아파트와 다가구 주택의 수는 매일 증가하지 않았고 임대료 가격도 크게 오르지 않았다. 지역마다 유형에 따라 집값 구간이 크게 다르다.
또한 미국의 모든 주와 도시의 집값 상승에는 특별한 이유가 있다. 예를 들어 어떤 도시는 어떤 종류의 주택이 부족해서 공급이 부족하고, 어떤 도시는 실업률이 크게 떨어지거나, 어떤 주는 이민자 수가 급증하고, 어떤 주는 어떤 업종의 빠른 상승으로 인해 공급된다. 그래서 맥주 거품과 커피 (카푸치노) 거품이 서로 연결되어 더 큰 거품을 형성하지 않고 시장의 보편성, 독립성, 대립통일성의 특징을 충분히 보여 주는데, 이것이 바로 중국이 현재 부족한 것이므로 노력이 필요하다.
물집이 생기는 정도가 다르다.
중국과 미국은 모두 큰 물가 상승을 보였지만 거품의 정도는 크게 달랐다. 부동산 거품이란 단순한 가격 상승이 아니라 과잉 투자와 투기로 인한 가격 상승과 허위 수요를 말한다. 창강 삼각주 지역의 일부 대도시에서는 투자, 투기가 성행하여 줄을 서서 사재기하는 것이 흔히 볼 수 있으며, 허위 번영과 공급과 수요의 심각한 불균형을 초래하고 있다. 미국의 집값 상승은 투자 성분이 있지만 기본적으로 실제 수요에 의해 지탱된다. 미국 제도가 완비되고, 세금이 엄격하고, 대출이 엄격하고, 비용이 많이 들고, 집을 매매하는 기본법이 5 년도 채 안 되어 돈을 벌기 어렵기 때문에 투자자들은 여전히 중장선을 위주로 하고 있다. 실제로 집값이 치솟으면서 수입이 늘어나면서 부자와 중산층이 두 채 이상의 집을 사거나 새집을 바꾸거나 노후, 세입대출, 조세 감면에 쓰는 경우가 늘고 있지만, 대부분 장기 가계금융의 일부이며, 이성을 잃는 경우는 거의 없다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 돈명언) 통계에 따르면 집값이 계속 오르면서 저소득층과 최초 주택자의 비율이 하락하면서 임대 비율이 상승하면서 시장 메커니즘이 여전히 작용하고 있는 것으로 나타났다.
부동산 산업은 경제와 생활에서의 지위가 떨어졌다.
중국과 미국의 부동산업이 전체 경제와 생활에서의 비중과 지위는 매우 다르다. 첨단 기술과 고급 서비스업이 출현하기 전부터 미국의 부동산업은 줄곧 철강, 자동차와 함께 국민경제의 3 대 지주산업으로 불렸다. 미국의 부동산업은 이미 절정을 넘겼고, 전체 경제에 대한 영향력과 역할은 이미 크게 떨어졌다. 중국은 그렇지 않습니다. 중국의 현재 부동산 산업은 1920- 1950 시대의 미국과 비슷하다. 그것은 번창하고, 곳곳에 꽃이 피며, 국민 경제의 성장과 인민 생활의 개선에 중요한 역할을 했다. 주택은 여전히 미국 주민들의 소비와 신용대출의 중요한 구성 요소이지만, 부담과 비중은 집값 상승에 따라 눈에 띄게 상승했지만 전반적으로 비교적 낮다. 주택의 평균 지출은 세후 수입의 34% 를 차지하며, 의식주 지출에 해당한다. 평균 월별 주택 대출 상환은 총 부채의 35% 를 차지하며 신용 카드 채무 (40%) 보다 낮으며, 미국인들은 주택 구입으로 인해 다른 지출을 무기한 제한하지 않는다. 중국의 집값이 계속 오르면서 중국인의 주택지출과 주택신용대출과 소득과 채무의 비율이 이미 높은 수준에 이르렀고, 부동산 격동이 경제와 생활에 미치는 영향은 미국보다 훨씬 클 것이다.
융자 방식의 차이가 크다
중국과 미국의 부동산 산업은 금융에 대한 의존과 융자 방식이 크게 다르다. 중국 부동산업계 자금의 70% 는 개발자의 대출이든 주택 구입자의 대출이든 은행에 직접 의존하고 있으며, 은행은 부동산 폭락의 최대 위험을 감당하고 있다. 미국 개발업자와 주택 구입자들은 은행에 대한 의존도가 중국보다 훨씬 낮다. 미국의 개발업자들은 주로 일부 컨소시엄, 그룹, 상장회사로, 금융 채널이 광범위하고 은행 자금 비중이 낮다. 중국과 같은 상업은행 (상업/저축은행이라고 함) 외에도 수많은 독립대출기관 (그 중 일부는 명목상의 은행이지만 실제로는 주택대출업무만 함) 과 더 많은 수의 대출중개인이 있다. 대출 중개인은 소매 채널 및 대출 대리인입니다. 그들 자신은 대출을 할 수도 없고 대출 자금도 없지만, 대출 기관의 대리인으로서 서로 다른 대출자들이 가장 적합한 대출 경로를 찾도록 돕는다. 대출은행과 기관 뒤에는 정부가 지지하는 두 개의 거대 상장회사, 연방국민담보대출협회 (중국어 번역본리미) 와 연방주택담보대출회사 (중국어 번역본미) 가 있다. 그들은 은행과 대출 기관이 발행한 대출을 구입하여 다양한 뮤추얼 펀드, 보험 기금, 연금 기금, 특수기금 및 투자자에게 주식으로 판매한다. 이 두 상장 회사가 보유한 주택 대출은 미국의 모든 대출의 20% 이상을 차지한다. 주택 대출 증권화와 2 차 시장의 존재는 직접 대출자의 금융위험을 크게 낮춰 부동산 위험과 수익을 수많은 기관과 개인이 부담하고 즐길 수 있게 했다.
시장에 개입하는 방법에는 여러 가지가 있다.
중미 양국 정부가 시장에 개입하는 방식과 정도도 크게 다르다. 위의 다섯 가지 점이 다르기 때문에, 미국 정부는 부드러운 칼을 채택하여 시장에 직접 개입하지 않는다. 미국 연방 준비 제도 이사회 주석인 애륜 그린스펀은 집값에 관심이 없고 금리에만 관심이 있다고 말했다. 사실 미국 정부의 유일한 도구인 금리 인상에도 집값에 대한 억제작용이 매우 제한적이고 느리다. 1 년여만에 미국 연방 준비 제도 이사회 9 회 연속 기준금리를 1% 에서 3.25% 로 인상했지만 기준금리 인상은 직접 대출금리를 인상하거나 인상하지 않을 수 없다. 현재 미국의 30 년 대출 금리는 여전히 매우 낮으며, 5.5% 정도밖에 안 되며, 미국의 주요 상업은행과 대출 기관들은 모두 자신의 위험 평가에 따라 자율적으로 대출 금리를 결정한다.
미국 정부는 거품이 터지는 것을 막기 위해 부드러운 칼을 사용하여 경제와 시장 메커니즘이 서서히 거품을 소화하고 흡수하게 했다.
중국 정부가 채택한 딱딱한 칼은 정책 수립, 감독 강화, 제도 개선, 금리 인상, 비용 증가, 포괄적이고 직접적인 개입, 시장 유도에 이르기까지 투자 과열, 빠른 성장, 가격 상승 등 많은 문제를 효과적으로 방지하여 현재 시장의 장기적이고 안정적인 발전을 위한 좋은 기반과 환경을 조성한다.