-심천을 중심으로 한 분석.
첫째, 아파트와 주택의 기본 정보 비교
(a) 아파트의 기본 개념
많은 가정의 공공 아파트. 대부분 건물, 방 세트, 설비가 좋다.
(b) 주택의 기본 개념
별장, 아파트, 직원 가족 기숙사 및 집단 기숙사 (직원 싱글 기숙사 및 학생 기숙사 포함) 를 포함하여 거주 전용 주택을 나타냅니다. 그러나 주택건물에서 인방 무인 지하실로 쓰이거나 탁아소, 병실, 요양원, 호텔 등 특수 용도의 주택은 포함되지 않습니다.
(c) 아파트와 주택의 차이점
1. 거주
1) 구매 제한 대출을 제한하지만, 첫 번째 스위트룸에는 우대 금리가 있습니다. 그리고 적립금 대출을 이용할 수 있다.
2) 정착 조건에 부합하고 학위가 있다.
3) 서비스 수명은 70 년이다
4) 동네 유틸리티 및 관리비가 보편적으로 낮고 가스를 사용한다!
5) 중고 거래세가 상대적으로 낮다.
2. 아파트
1) 무제한 대출, 계약금 50% 는 대출 기록을 남기지 않습니다. 그러나 대출 10 년 동안만 대출할 수 있고, 적립금 대출은 사용할 수 없다.
2) 아파트: 정착할 수 없고 학위도 없다. 안정할 수 없고 학위도 없다. 안정할 수 없고 학위도 없다. (중요한 일을 세 번 말하다)
3) 최대 50 년의 서비스 수명.
4) 상업수도 전기세와 부동산 관리비가 보편적으로 높고, 일부 상업아파트에서는 가스가 공급되지 않는다.
5) 비즈니스 아파트의 중고 거래세는 상대적으로 많고 부가가치세는 차액의 5% 입니다. 증서세 3%; 세금은 1.5% 입니다. 주요 차이점은 토지부가가치세와 0. 1% 의 인화세 차이가 더 크다는 것이다. 아파트의 평가절상은 비교적 높아 보이지만 중고주택 거래 과정에서 모든 세금을 공제하면 부가가치가 줄어든다.
주목할 만하게도 호형은 주로 소유 토지의 성격에 달려 있다. 어떤 일반 아파트는 사실 주택이지만, 호형 구조에 따라 단칸방 소형으로 설계되었는데, 실제로는 주택이고, 재산권도 70 년이며, 학위가 있으면 정착할 수 있다. 다른 하나는 상업지나 공업지에 세워진 아파트다. 만약 재산권이 40-50 년밖에 되지 않는다면, 이 아파트는 학위가 없으면 정착할 수 없다.
둘째, 시장 정책 및 시장 환경 분석
(a) 구매 정책
최근 몇 년 동안 선전은 대출을 제한하지 않는 아파트 상품을 무제한으로 구입하며 많은 사람들이 점차 아파트에 관심을 갖게 되었다.
일반적으로 아파트의 가격은 같은 구역의 주택제품보다 낮으며, 대부분의 부동산증 면적이 작기 때문에 총가격이 높지 않다. 중요한 것은 구매 제한 대출의 영향을 받지 않고, 주택 구입 정원 및 사회 보장 연한을 요구하지 않는 것이다. 둘째, 아파트 제품은 대부분 교통이 편리한 지역에 위치해 있어 임대가 쉽고 임대료수익률이 같은 지역의 집보다 높다.
(b) 시장 임대 환경
심천에는 80% 의 임차인이 있는데, 집세는 가계소득의 30% 미만이고, 52.7% 의 임차인의 월세는 2000 원 미만이다.
평균 임대료는 20 17 남산, 후쿠다 최고, 용화, 보안, 나호, 주로 4400 원 정도입니다. 이 중 용화와 용강은 20 1 1 에 비해 좋은 데이터를 내놓았고, 용화의 평균 임대료는 20 1 1 에 비해 8668 상승했다. 단위 임대료의 경우 후쿠다, 남산 20 17 은 80 위안/평을 넘어 시, 용강은 20 1 1 보다 74.5% 올라 시 전체를 이끌었다. 남산도 67.9% 올랐다.
임대 공급과 거래 방면에서 후쿠다, 남산, 용강은 시 전체의 20% 를 차지하는데, 그중에서도 후쿠다, 남산, 보안, 용화가 있다. 용강 나호 염전 공급이 수요보다 크고 공실률이 가장 높고 염전이 70% 를 넘는다. 보안과 후쿠다의 집은 임대하는 것이 가장 좋다. 업주의 집은 임대 기간에 있어 시 전체의 30% 를 차지한다.
20 17 년, 최근 1 년간의 조정 끝에 6 ~ 8 월 선전 임대시장이 소폭 반등하면서 주택 평균 임대료는 5005 원으로 20 1 1 에 비해 52.8% 올랐다.
이와 함께 집세도 중급으로 점차 나아가면서 3000 원 이내로 크게 인하돼 4000-8000 원의 비중이 두 배로 늘었고 3000-5000 원의 주류로 나타났다.
아파트와 주택의 임대료 수익률
임대료수익률 측면에서 20 1 1, 각 구역의 수익률은 기본적으로 3%, 20 17, 1.5% 로 낮아진다 그중 나호 후쿠다 수익이 높다. 선전 각 구역의 거래주기를 보면 시 전체의 평균 35 일이다. 나호, 용화, 용강, 염전이 평균보다 높다. 이 가운데 교통제한으로 인해 용화의 관란 지역은 전체 지역을 끌어올렸고, 관란 지역을 제거하면 용화도 시 평균 수준이다.
선전 체인가의 최근 수치에 따르면 장세아파트 임대료가 1.500 원 이하인 경우에도 800 원 이하의 비중 1. 1.0%, 주로/Kloc-;
추가 설명: 최근 몇 년 동안 장세 아파트가 선전에서 우후죽순처럼 생겨나면서 대부분의 젊은 졸업생들이 선전 첫 정거장에서 장세 아파트를 선택했다. 장세 아파트는 비교적 인기가 있지만 장세 아파트 시장은 아직 초기 단계에 있어 선전 주민 임대 아파트의 비율은 비교적 작다.
셋째, 고객 기반 분석
(a) 주거용 고객 그룹 분석
집과 아파트의 가장 큰 격차로 볼 때 집을 사는 고객은 먼저 자금 예산 (특히 선불예산) 이 충분하고, 그 다음은 대부분 선전 호구가 있는 개선형 고객과 강필수 고객이다. 그들은 오랫동안 심천에서 생활해 왔기 때문에 학구방이 필요하다.
(b) 아파트 고객 분석
아파트를 사는 고객들은 대부분 선전에 막 도착한 주택 구입 자격이 없는 막 필요한 고객으로, 나이가 많고 새로운 것을 받아들이기 쉬운 젊은 고객, 투자 고객입니다.
넷째, 아파트를 사는 것과 집을 사는 것의 차이와 세부 사항.
(1) 이 둘의 근본적인 차이점은 잘 알려진 네 가지 점이다.
1 양도세가 다릅니다. 2 학위 유무. 3 수력 부동산비의 차이 (일부 비즈니스 아파트와 주택은 동일) 4 재산권이 다르다.
(b) 세부 차이
1. 양도세 차이는 주로 아파트의 증서세가 3%, 일반주택의 증서세는 1.5% 이므로 아파트와 주택의 세금 차이는 아파트에 6 만 원이 넘는 세금이다.
2. 각 구역마다 학위에 대한 규정이 다르지만 기본적으로 아파트 점수가 낮아 학위가 없는 것으로 볼 수 있다.
3. 아파트 한 채의 물값은 보통 주택보다 톤당 2.5 원 정도 비싸다. KLOC-0/00m2 단위에서는 킬로와트시당 0.4 위안의 전기요금이 비싸다. 매달 전기 10 톤의 물로 계산하면 아파트는 145 위안을 더 써야 한다.
4. 재산권 기한은 물권법이 우선한다. 모든 사무실과 상업용실은 사유재산에 속하며, 재산권이 만료되면 법에 따라 계약을 갱신하지만, 상업용지와 주택지의 차액은 배제하지 않는다.
다음은 정보 제공만을 목적으로 합니다.
그런 다음 100 평짜리 아파트는 6 만 위안의 세금과 한 달 100 여의 유틸리티 요금을 더 내야 한다는 결론을 내렸습니다.
하지만 현재 대부분의 상업 아파트는 배달되고 있고, 대부분의 주택은 모두 가공물이다. 선전 100 평짜리 부동산 한 채가 세차를 완전히 상쇄했다. 여기에는 업주 자체의 인테리어 과정에서의 정력과 체력지출이 포함되지 않는다.
투자 수익으로 볼 때, 일반적으로 상업 아파트는 통일재산 관리, 전체 인테리어 등 방면에서 임대소비자의 수요에 영합하고, 단위 임대료 가격은 같은 구간의 품질보다 높은 일반 주택을 영입한다. 총 가격이 낮기 때문에 무제한 구매하면 유통이 더 쉬워집니다. 물론, 우리는 계약금이 집보다 20% 높은 것을 간과해서는 안 되며, 대출 기한은 일반적으로 10 년을 넘지 않는다. 하지만 투자에서는 유동성이 가장 중요하다.
따라서, 개인 부동산을 사는 것은 부동산 속성에 집착할 필요가 없고, 로트, 배합, 가격 대비 성능이다. 비지니스 아파트와 일반 주택의 차이만 강조하는 것은 큰 실질적인 의미가 없다. 반대로, 시간이 지남에 따라, 같은 구간의 부동산 가격 차이는 수렴할 뿐이다. 예를 들어 최근 5 년 동안 새로 개발된 저택 동해국제, 심업상성, 선전만 1 호는 모두 아파트입니다. 누가 부동산 속성을 고민하여 섹터의 가치를 측정할 것인가, 섹터가 좋고, 품질이 우수하며, 가격이 같은 지역의 주택보다 뒤지지 않는 한?