주택 문제는 관련 면이 매우 넓다. 역대 정부 업무 보고서는 모두 이것을 중요한 임무로 배치했다. 중점은 다르지만 목표는 하나뿐이다.' 전체 인민을 한 채에 살게 하라' 는 것이다. 부동산 시장의 원활하고 건강한 발전을 촉진하는 것이다.
올해 정부 업무 보고서의 중점은' 인민주택 수요 보장' 이다. 주택 불출' 의 방향을 강조하면서 땅값, 집값, 기대치를 안정시킨 뒤 현재 주택 시장에서 가장 두드러진 문제를 지적하고 해결 방안을 제시했다. 대도시의 두드러진 주택 문제를 해결하고 토지 공급을 늘리고, 특별자금을 마련하고, 집중 건설 등을 통해 보장성 임대실과 * * * 재산권실의 공급을 효과적으로 늘린다.
4 년여 동안 부동산 규제의 장효 메커니즘은 더욱 풍부하고 접지기였으며, 재정, 토지, 금융, 세금, 투자, 입법이 잇달아 모집되어 부동산 분야 위험 계단이 하락했다. 현재' 살지만 볶지 않는다' 는 풍조는 이미 큰 기후가 되었다.
최근 기자는 대표 위원 업계 전문가 기업 등을 인터뷰했다. 부동산 개발에 관한 최신 정부 업무 보고와 함께 주택 융자, 토지, 부동산세, 주택기업, 주택 임대, 주택 중개업 6 개 방면에서 신시민과 젊은이들의 주택난을 해결하기 위한 방안을 마련하다.
제한된 대출에서 "모기지 중앙 집중식 관리"
부동산 투기는' 정밀 타격' 을 받았다
부동산 시장의 규제에서 신용 수단은 광범위하고 강력하다. 최초 한도대출부터 현재의 주택 융자 독촉에 이르기까지' 정확도' 가 갈수록 높아지고 있다. 예를 들어 올해 상하이의' 12 1 뉴딜' 은 부동산 시장을 정상으로 돌려보냈다. 그 중' 차별화된 주택신용정책을 엄격히 집행한다' 는 세 가지 조치는 주택투기에 큰 피해를 입히는데, 여기에는 주택 융자 집중 관리, 개인 주택 대출의 리듬과 증속 통제, 주택 융자금의 기습 발행 방지 등이 포함된다. 대출 감사 관리를 강화하고 주택 구입자에 대한 선불자금원과 채무소득비에 대한 검증을 강화한다. 신용대출, 소비대출, 경영대출 등의 자금이 불법으로 부동산 시장에 유입되는 것을 엄격히 방지하다.
부동산 시장 규제에서 신용 수단의 역할에 대해 전국정치협의위원, 비마위 중국 전 부회장, 화남구 수석파트너인 영덕은 기자와의 인터뷰에서 현재 국가가 다양한 규제 수단을 유연하게 활용하고 있다. 신용, 세금 등 경제수단을 도입하면 부동산 시장과 금융체계의 안정을 근본적으로 안정시킬 수 있고, 각지에서 차별화된 규제 정책을 만들어 시장의 장기적인 발전을 더욱 실현할 수 있도록 도와준다고 말했다. 예를 들어' 주택 융자 집중 관리' 가 출범한 후 각지에서' 주택 융자 집중 관리' 의 지방세칙이 속속 등장하고 있다. 이 정책은 각기 다른 등급의 은행 대출의 대출 집중도 상한선을 분명히 하고 있으며,' 일성 일책' 부동산 규제 정책의 시행과 시행을 반영해 지방은행이 중앙주택 융자 정책을 유연하게 집행할 수 있도록 돕는다. 현재 부동산 시장 규제는 행정과 경제 수단을 위주로 하고 있으며, 규제력이 다소 업그레이드되어 시장 구조를 효과적으로 최적화하고 수급 관계를 균형 있게 조정하며, 산업 건강의 장기적인 발전을 촉진하는 데 도움이 된다.
영덕은 과거 부동산 규제가 주로 행정수단 위주로, 예를 들면 구매 제한 대출을 했다고 밝혔다. 상품주택 평균 가격, 거래가격 등의 지표로 볼 때, 부동산 시장 규제는 즉각적으로 부동산 시장의' 과열' 을 어느 정도 완화하고 공급 구조를 최적화하며 시장의 양호한 질서를 유지했다. 그러나 이와 함께 행정규제 수단도 한계가 있어 단기 규제 수단으로만 사용할 수 있다.
현재 우리나라 주택금융체계는 주로 담보대출과 적립금 제도를 포함한다. 지난해 5 월 발표된' 국무원 중앙 신시기 사회주의 시장경제체제 개선을 가속화하는 의견' 은 주택 적립금 제도 개혁을 분명히 제시했다.
영덕은 중국의 적립금 제도가 줄곧 금융화 수준이 낮아' 용무지' 가 없다고 생각한다. 반면에 적립금을 납부하는 근로자는 대출난의 문제가 있다. 단일 적립금 제도의 주민 주택 융자 경로를 확대하고 적립금 제도 개혁을 실시하는 것이 시급하다. 그러나 주택은행 모델이 적립금 모델을 대체해야 하는지 여부는 우리 국정과 주민들의 주택 수요를 결합해 분석해야 한다.
주택 융자금을 엄격히 관리하며, 한편으로는' 정밀 타격' 투기를 하고, 다른 한편으로는 부동산 위험을 해소하는 데 도움이 된다. "우리는 부동산 문제가 점차 호전될 것이라고 믿는다." 지난 3 월 2 일 은감회 주석 곽수청 () 은 국무원 신문 사무실 기자회견에서 부동산 금융화의 거품이 억제돼 2020 년 부동산 대출 증가율이 8 년 만에 처음으로 각 대출 증가율보다 낮다고 지적했다.
중점 도시는 일 년에 세 번만 판다.
근원에서 집값을 안정시키다
토지 공급 증가' 는 올해 정부 업무 보고서에서 제기된 보장성 임대실과 * * * 재산권실 공급을 늘리는 방법 중 하나이다.
"주택과 토지제도 개혁은 부동산 기본제도의 일부이며, 장효메커니즘의 중요한 골격이다." RealData 수석 시장 분석가인 서소락은 기자에게 "현재 대도시의 신시민 주택 문제가 두드러진 상황에서 미래의 토지 공급은 도시 주택 수요와 일치해야 하고, 수요가 많은 도시는 토지 공급을 늘려야 한다" 고 말했다.
최근 중점 도시 토지 공급' 양집중' 제도는 자금과 토지에 대한 긍정적인 피드백을 차단하고 토지재정과 토지재정에 대한 지방의존도를 줄이며 시장 구도를 재건하려 했다. "두 가지 집중" 은 핵심 일선 2 선 도시가 일 년에 세 번만 팔리고, 공시를 집중하고, 경매를 집중한다는 것이다.
"과거에 흩어진 토지 양도의 졸졸졸을 집중토지 양도의 무거운 공급지로 바꾸는 일부 지방정부의' 선착후 좋은' 공급지 질서는 계속될 수 없고, 집중공급지는 프로젝트의 집중입시를 가져올 수밖에 없다. 안정적인 주택 공급 기대치를 가져오며 집값 상승 압력을 어느 정도 억제한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) "동책연구원 분석가 방옥봉은 기자에게 또 시장주기의 정상적인 구도에서 일부 주택업체들이 진지를 이전해 흩어진 3, 4 선 도시를 투자 보완으로 각 도시의 부동산 균형 발전을 유도할 것이라고 말했다.
"'2 회' 토지유동 모델은' 얼음주머니 물리적 냉각' 으로 핵심은 자원 배치다. 장기적 매커니즘을 세우고, 시장적 관점에서 토지자원을 할당하는 등 보완해야 할 부분이 많아 많은 세부 사항에 공을 들여야 한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 시장명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 시장명언). " 베이징시 부동산업협회 부회장 겸 사무총장인 진지는 기자에게 시장 정보의 투명성을 높여야 한다고 말했다. 예를 들어 어느 땅이 경매해야 하는지, 토지 수익이 어떠한지, 주변에 어떤 영향을 미치는지, 세부 사항은 투명해야 한다. 가져가고 싶은 개발상이 명확하게 생각하고 땅값이 이성으로 돌아가도록 유도해야 한다.
"토지장효 메커니즘에서 도시 토지자원의 희소성을 분명히 해야 한다.' 양질의 우가' 는 시장 법칙이다. 따라서 도시 계획에서는 공공자원, 산업발전, 지역계획의 공간균형을 최대한 고려해 자원의 과도한 집중으로 인한' 지왕' 문제를 어느 정도 해결해야 한다. " RealData 의 선임 분석가인 판호는 토지 집중 양도가 토지 시장을 고가에서 승자로 바꿔 먹는 것으로 바꿔 머리 개발자의 독점 구도를 깨고 경매 제도 못지않게 영향을 미치지만, 각 도시가 분양 시간을 엇갈리게 하고 리듬을 합리적으로 안배해' 대집 잡기' 식의 집중사재기를 피하자고 제안했다.
전반적으로, "국가가 부동산 규제에 대한 목표는 장기 매커니즘 규제 단계에 진입하는 것이다. 20 여 년 동안의 상품 주택 발전사에서 우리는 수급자, 융자단, 지금까지 장기적 메커니즘을 구축하는 규제 단계를 거쳤다. " 방옥봉은 기자에게 토지단과 금융단 장효 매커니즘이 확립됨에 따라 부동산 공급원의 장효 메커니즘이 확립되었다는 것을 의미한다고 말했다. 이론적으로, 원천에서 땅값을 통제하는 것은 미래 부동산 시장의 건강한 발전에 큰 의미가 있다.
2 년간의 부동산세 부족 보고
가장 강한 지렛대 작용은 줄어들지 않는다.
부동산 시장에 있어서 부동산세는 가장 강력한 규제 지렛대이다.
20 19 의 정부 업무보고에서' 부동산 불출' 은 언급되지 않았지만, 20 18 이 제기한' 부동산세 입법 꾸준한 추진' 을' 부동산세 입법' 으로 조정해 화제를 모으고 있다. 2020 년과 올해 정부 업무 보고서 모두 부동산세를 언급하지 않았다.
"세금은 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 조세 정책 도구를 더 잘 활용하면 부동산 시장을 더 정확하고 효과적으로 통제할 수 있다. " 영덕은 기자들에게 중국이 부동산업과 관련된 세금은 사실 증서세, 세금, 토지부가가치세, 도시토지사용세 등 많다고 말했다. 모두가 관심을 갖고 있는 부동산세도 강력한 규제 도구가 될 수 있다.
지난해 5 월 발표된' 국무원 중앙 신시기 사회주의 시장 경제 체제 개선을 가속화하는 의견' 은 부동산세 입법을 꾸준히 추진했다.
같은 해 1 1 월, 재무부 장관 유곤은' 국민경제와 사회발전 제 14 차 5 년 계획과 2035 년 비전 목표 수립에 관한 중앙 권고' 에서' 현대재세 제도 수립' 을 지도해' 제14차 5개년 계획' 기간 중 재세 개혁의 임무를 상세히 설명했다 현대세제를 더욱 보완할 때 유곤은 문장 중' 입법 선행자, 완전 허가, 단계적으로 추진해야 한다' 는 원칙에 따라 부동산세 입법과 개혁을 적극적으로 타당하게 추진해야 한다고 언급했다.
"부동산 업계와 관련된 각종 세금을 체계적으로 정리하고 연구하고, 세금 도구의 위력을 더욱 효과적으로 발휘하고, 차별화된 규제 정책을 마련할 필요가 있다고 생각합니다." 영덕은 향후 부동산세 시행은 주택 보유 시간, 총 호수 등에 따라 조정해야 한다고 제안했다.
현재 우리나라 부동산세 징수의 시범은 상해와 충칭이다.
"3 개의 빨간 선" 이 방화벽을 만들었습니다.
주택 기업의 꾸준한 발전을 촉진하다
정부 업무 보고에서 주택 기업에 대한 요구는 없었지만,' 인민 대중 주택 수요 보장' 의 요구를 이행하려면 주택 기업의 중요한 공급측이 변화해야 한다. 주택 기업이 현재 해야 할 중요한 일 중 하나는' 세 개의 붉은 선' 의 규제 요건을 충족하고 건강하고 질서 정연한 발전의 새로운 길을 나서는 것이다. 주택 회사가 안정되면 부동산 시장 공급도 안정되고, 신도시와 젊은이들의 주택난을 해결하는 것도 타깃의 기초가 된다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택, 주택)
상품 주택의 30 년 발전 과정을 보면, "주식 채권이 융자 수단이 된 후1993' 부동산 상장 종료, 은행 자금 전면 통제 부동산' 은 부동산 금융 분야의 첫 번째 규정이다." RealData 의 선임 분석가인 판호는 기자에게 주택으로 내수를 끌어들이고, 부동산 금융을 점진적으로 규범화하고, 대출 관리를 강화하고, 매입자금 감독을 강화하고, 부동산 금융을 신중히 하는 등 여러 단계를 거쳐 현재의 부동산 금융 규제 정책은 장기적 메커니즘의 특징을 가지고 있으며, 주택 계획을 위한 운영가능한 공간 경계를 설정했다고 말했다.
탄생부터 연간 매출이 6000 억을 돌파하고, 30 년도 안 되는 기업이 적고, 연간 매출이 17 조 (7 조) 인 업종도 적다고 할 수 밖에 없다. 이들은 모두 중국의 부동산업에서 나온 것이지만, 고속 발전 뒤에는 일부 업종 난상이 존재한다. 예를 들어, 주택업체들은 지렛대, 높은 부채, 높은 회전, 채무 위험이 날로 증가하고 있다. 일부 주택 기업의 영업 현금 흐름은 지출을 충당할 수 없으며, 이러한 잠재적 업계 경영 위험과 심지어 체계적인 위험도 시급히 해결해야 한다.
"20 16 이후 우리나라 금융정책의 부동산 산업에 대한 규제가 커지면서 채널 감독에서 지렛대로 옮겨가고 있다." 동책연구원 애널리스트 첸 멩 (Chen Mengmeng) 은 기자들에게 "3 개의 빨간 선" 이 설립 될 때까지 부동산 기업의 금융 규제가 새로운 수준으로 상승했고 강력한 레버리지 단계가 완전히 열렸다고 말했다. 조정 경로에서 볼 때 토지양도금, 상업토지사업 등 제한된 자금원에서 부동산업으로 흘러가는 자금이 규제되고, 비표준 융자 등 융자난상이 정비되고, 중앙은행과 은감회가 부동산 은행업 금융대출 비율을 조정하고 은행업 금융기관 부동산대출 중앙관리제도를 세우는 등 국가 불투기의 확고한 결의를 강조했다.
그러나 주택 기업의 합리적인 자금 조달은 제한되지 않았다. 첸 멩 멩 (Chen Meimeng) 은 국가가 실제로 타격을 입은 것은 "불법 금융 운영" 이며 부동산 산업의 원활하고 건전한 발전에 도움이되는 합리적인 레버리지를 억압하지 않았다고 강조했다.
베이징시 부동산업협회 부회장 겸 사무총장은 기자에게 "3 개의 붉은 선" 과 각종 엄격한 금융규제정책이 시행됨에 따라 지렛대 융자에 지나치게 의존하는 시대가 끝나고 전체 업종이 주택기업 집중, 작은 주택기업이 점차 등장하는 구도를 보여줄 것 "이라고 말했다.
"'세 개의 빨간 선' 은' 부동산 방화벽' 의 진일보한 표현이다. 단기간에 자금이 고부채주택기업 (일반적으로 고회전기업) 으로 유입되는 것을 방지하고, 객관적으로 주택기업 투자를 늦추고, 위험을 예방하는 목적을 달성할 수 있다. " 첸 멩 멩 (Chen Meimeng) 은 기자들에게 미래에는 부동산 산업의 규제와 감독이 계속 될 것이라고 말했다.
주택 임대 시장의 발전을 규범화하다
우리는 단지 한 채의 집만 있으면 된다.
올해 정부 업무 보고에서' 주택 불출' 을 강조하면서 대도시의 두드러진 주택 문제를 해결하기 위한 조치는 보장성 임대 주택과 * * * 재산권 주택 공급을 실질적으로 늘리고 장기 임대 주택 시장의 발전을 규범화하는 것이다.
전국인민대표대표, 린다그룹 이사회 이사인 이효림 회장은 정부 업무보고가 주택 공급을 늘리고 임대주택을 개발하는 구체적인 조치를 제시해 올해 부동산 업계의 발전을 위한 방향을 제시했다.
지난해' 주택임대조례 (의견원고 요청)' 가 반포되면서 주택임대입법은 이미 절차에 들어갔다. 입법을 통해 국내 임대주택이 주택체계에서의 지위를 확립하고 정부, 시장, 가정이 임대주택체계에서의 역할을 명확히 할 수 있다. 2 월 20 일 베이징시 인민대표대회 상무위원회 법무실 대변인 왕애생 대변인은 올해 5 종 입법사업, 총 54 * * * 항목, 주택임대 조례 등을 마련할 것이라고 밝혔다.
Zhang Dawei Zhongyuan 부동산 수석 분석가는 기자와의 인터뷰에서 현재 임대 시장의 큰 문제는 일부 도시의 두 번째 집주인 임대 모델이 지속 불가능하다는 점이지만 시장 수요 때문에 앞으로 임대 산업을 적극적으로 발전시켜야한다고 말했다. 임대 판매는 필연적 인 추세입니다.
경제의 안정과 수요의 안정으로 지난 몇 년간 주택 임대 시장의 임대료 가격 상승폭이 현저히 둔화되면서 일부 지역에서는 임대료까지 인하됐고, 이는 두 집주인 유형의 임대업체에 큰 영향을 미쳤다. 업주가 전세한 주택 임대료 가격이 이미 잠겨 있기 때문에' 두 집주인' 은 안정적이고 인하된 임대료에 직면해 차액을 얻기가 어려워졌다.
장대웨이에 따르면 베이징 상하이 등 도시의 장세 아파트 기업 시장 점유율은 이미 20% 를 넘어섰다. 두 집주인처럼 같은 방식으로 거래를 계산하면 현재 시장의 60% 의 임차인이 소유주의 거래를 보기 어렵다. 이 경우 임대 시장, 특히 장세 아파트 시장에 대한 규제를 강화해야 한다. 임대 시장 혼란의 핵심은 임대 기업의 금융화, 임대료와 지불의 시간차에 자금풀이 있다는 것이다. 이는 입법이 금지한 것이다.
주택 임대 시장의 경쟁은 장세 아파트 업체 간의 경쟁뿐만 아니라 정부가 제공하는 저렴한 임대 주택과 집단 토지에 아파트를 건설하는 것은 임대 시장의 임대료 가격과 수급 기대에 영향을 미칠 수 있다.
정협 위원, 방천하 회장 모천전은 주택임대시장의 건강하고 질서 있는 발전이 중요하다고 생각한다. 특히 임대시장은' 거주자가 그 집을 가지고 있다' 는 중요한 사명을 가지고 있으며, 임대시장을 잘 발전시키는 것이 중요하다고 생각한다.
야만적인 성장에서 규범 집업에 이르기까지
부동산 중개업자는' 친절한 사람' 이 되어야 한다
부동산 중개업자는 공급과 수요의 다리이지만, 더 중요한 것은 주택 구입자, 특히 막 주택 구입자가 되는' 친절한 사람' 이 되는 것이다. 부동산 중개업은 부동산 업계의 파생업으로서 최초의 야만적인 성장, 브랜드 구도의 초보적인 형성을 거쳤으며, 현 단계에서 인터넷 기술과 코로나 전염병의 영향으로 온라인화, 표준화, 플랫폼화, 투명성 방향으로 발전하는 추세를 가속화했다.
수십 년간의 발전을 거쳐 중국의 중고 주택 시장은 현재 이미 상당한 규모에 이르렀다. 영덕의 말에 따르면, "중국의 부동산 시장은 점차 증량시장에서 주식시장으로 바뀌고 있다. 즉, 신방에서 중고주택 위주의 단계로 바뀌고 있다."
영덕은 중고 주택 시장이 거래 정보 비대칭, 거래 프로세스 복잡성 등으로 부동산 중개서비스에 대한 수요가 더욱 커져 부동산 중개업 성장의 큰 동력이 되었다고 보고 있다. 또한 주택 임대 시장은 중고 주택처럼 정보가 불투명하고 비대칭적인 문제가 있기 때문에 전문 부동산 중개업자가 서비스를 제공해야 만족스러운 주택 공급원을 찾을 수 있다. 주택 임대 시장의 지속적인 성장은 부동산 중개업의 발전을 촉진하는 또 다른 동력이다.
"그러나 중개 업계에는 여전히 수준 불균형, 관리 비규범, 정보 부실성 등 두드러진 문제가 남아 있다. 국가 부동산 규제의 일환으로, 우리는 정보 공개와 시장 감독을 강화하고, 시장 독점을 방지하고, 중개업의 건강한 발전을 감독하고 이끌어야 한다. " 공 yongde 는 말했다.
이거연구원 지쿠센터 연구이사 엄약진은 각지의 부동산 정책이 더욱 구체화되면서 주민주택 구입 관념이 투자형에서 거주형으로 바뀌면서 부동산 중개업의 서비스 능력에 대해 더 높은 요구를 했다고 기자들에게 말했다. 부동산 중개업 불만률이 줄곧 높은 것은 부동산 중개업 서비스 능력에 대한 소비자의 불만을 보여준다.
엄약진은 "VR 방 보기와 같은 인터넷 기술의 응용이 늘어나면서 오프라인 부동산 중개업자의 고유 모델이 깨졌다" 고 말했다. 부동산 거래의 두 가지 중요한 정보 가격과 방 구경이 더욱 개방적이고 투명하기 때문에 부동산 중개업자는 더 전문적인 서비스와 업무 능력에 의지하여 고객에 대한 서비스 점도를 높여 거래 비용을 절감해야 합니다. "
영덕은 감독부서가 중개업자를 안내하여 자신의 규범을 강화하고, 진가원을 발표하는 것 외에도, 제도적으로 업계의 악성 경쟁을 근절하고, 등기 상장제도를 엄격히 채택하고, 가격이 너무 높거나 낮은 주택원을 도태시키고, 가짜 주택원의 발생을 줄여야 한다고 생각한다. 정보 공개 플랫폼의 경우 플랫폼 거버넌스 및 주택 감사를 강화하고 실제 주택 감사 메커니즘 및 다중 검증 메커니즘을 구축해야 합니다.
"국가급 주택시장감독기관을 설립하고, 전국 부동산 시장을 통일감독, 관리, 규범화하며, 일부 도시가 점차 형성되는 고시장 점유율 중개기구의 독점 구도를 방지하고, 산업이 건강하고 질서 있는 경쟁으로 복귀할 수 있도록 보장한다." 영덕이 건의하다.
Keholdings Inc. 회장은 증권일보 기자와의 인터뷰에서 산업 디지털화가 업계에 더 높은 효율성을 가져다 줄 뿐만 아니라 대량의 새로운 일자리를 창출하고 심지어' 새로운 형식' 을 탄생시켰다고 밝혔다.