부동산 개발 흐름도 1
부동산 개발 프로세스:
(a) 개발자가 제안한 개발 아이디어는 전체 부동산 프로젝트 개발의 출발점이다.
시장경제체제 조건 하에서 개발 이념은 부동산 개발업자의 가장 중요한 일이다. 이 사업으로 볼 때, 전체 부동산 프로젝트 개발은 이미 한 상태에 들어섰다. 개발 아이디어가 시장 수요를 정확하게 반영하는지 여부는 향후 전체 부동산 프로젝트 개발의 성패를 결정할 것이다. 이를 위해서는 부동산 개발업자들이 부동산 시장의 변화 추세를 진지하게 연구하고, 다른 지역의 발전 전망을 결정하고, 다른 프로젝트의 시장 수요를 파악해야 한다.
(2) 실현가능성 연구는 부동산 프로젝트 개발의 두 번째 단계이자 매우 중요한 단계이다.
개발자들은 아이디어를 제시했지만, 이 아이디어가 진정한 시장 전망을 가지고 있는지 여부는 타당성 연구가 필요하다. 실현가능성 연구는 부동산 프로젝트 개발에 없어서는 안 될 단계이다. 정부가 프로젝트를 승인할지 여부, 은행이 자금 지원에 동의하는지 여부는 실현가능성 연구의 결과를 참고해야 한다. 실현가능성 연구에는 두 가지 결과가 있을 수 있습니다. 첫째, 실현가능성 연구에 따르면 이 아이디어가 실현 가능하지 않다는 것을 알 수 있습니다. 개발자가 동의하지 않더라도 프로젝트 개발의 전 과정은 사실상 끝났습니다. 둘째, 실현가능성 연구에 따르면 이 아이디어가 실현 가능하기 때문에 프로젝트는 의외로 최종 단계로 진행될 수 있다. 현재, 우리 나라가 실현가능성 연구를 무시하거나 실현가능성 연구를 기풍으로 삼는 현상은 부동산 프로젝트 개발 분야에서 여전히 매우 강렬하여 공실률이 높은 일련의 결과를 초래하여 정부의 중시를 불러일으켜야 한다.
(3) 프로젝트 토지 신청은 부동산 개발의 세 번째 단계이자 프로젝트 개발을 본격적으로 시작하는 첫걸음이다.
토지는 모든 건물의 기초이며, 토지 신청은 부동산 개발의 첫걸음이다. 중국에서는 사람이 많기 때문에 토지 자원이 극히 희소하다. 많은 개발자들에게 땅을 가져가는 것이 가장 중요한 단계이다. 토지가 있으면 발전의 모든 조건이 구비되고, 토지가 있으면 프로젝트에 대해 걱정하지 않고, 돈에 대해 걱정하지 않는다. 이에 따라 토지시장에서 각종 부패 사건이 속출하고 있다. 중국은 처음에 두 가지 방법으로 토지를 얻을 수 있다고 규정했다: 할당과 양도. 토지를 너무 많이 갈라서 토지 시장의 정상적인 운영에 영향을 끼쳤다. 현재 몇 가지 상황만이 토지를 할당받을 수 있고, 대부분의 토지는 양도를 통해 얻을 수 있다. 그러나 실제로는 원래 토지 사용자 (즉, 원래 국유지를 점유한 국유기업 사업 단위) 로부터 토지를 얻는 주요 방식이다. 개발상이 토지사용권에 규정된 사용 연한을 획득한 후에는 건설 행정 주관부에 가서 등록해 부동산 개발 프로젝트 수첩을 받아야 한다.
(4) 프로젝트 설계는 부동산 개발의 4 단계이자 프로젝트가 시장 수요에 부합하는지 여부와 관련된 중요한 단계입니다.
프로젝트의 규모에 따라 구체적인 작업 과정도 다르다. 대형 부동산 개발 프로젝트의 경우 일반적으로 방안 설계, 예비 설계, 시공 도면 설계의 세 가지 구체적인 단계로 나뉜다. 시나리오 설계는 건물 배치, 기능 구역, 입면 쉐이프, 공간 치수, 건물 구조, 환경 관계 등의 설계 요구 사항을 반영합니다. 예비 설계는 방안 설계를 기초로 설계 기준, 기본 형식, 구조 방안 및 각 전문 설계 방안을 제시해야 한다. 예비 설계 문서에는 전체 설계 설명서, 설계 도면, 주요 장비 및 재료 명세서, 엔지니어링 예산의 네 가지 섹션이 포함되어야 합니다. 시공 도면 설계는 예비 설계를 기반으로 한 보다 상세한 설계이며, 엔지니어링 장비의 각 부품에 대한 크기, 배치 및 주요 시공 방법이 있습니다. 또한 필요한 문자 설명과 함께 완전하고 상세한 건축 및 설치 도면을 그려야 합니다. 개발업자는 건축 설계를 계획하기 전에 도시 계획 행정 주관부에 계획 설계 조건을 신고해 계획 설계 조건 통지 (주로 계획 건설 부지 면적, 총 건축 면적, 용적률, 건물 밀도, 녹화율, 건물 양보선 거리, 건물 통제 높이, 주차 공간 수 등) 를 받아야 한다. ). 계획 설계 통지서에 따르면 부동산 개발업자는 계획 설계 자격을 갖춘 기관에 방안 설계를 의뢰한 후, 방안 설계 신청서, 방안 설계 및 설명서 등 관련 자료를 도시계획 행정 주관부에 제출하여 심사를 하고, 계획 요구 사항을 충족한 후 건설지 계획 허가증을 발급한다. 시나리오 설계가 승인되면 예비 설계를 진행할 수 있습니다. 도시 계획 행정 주관부는 건설 공사의 예비 설계 방안을 심사하여 계획 설계 요점에 부합하는지 확인한 후에야 건설 단위가 시공 설계를 진행할 수 있다. 도시 계획 행정 주관부에서 시공 도면 및 관련 자료에 대해 심사에 합격한 후 건설 공사 계획 허가증을 발급하다.
(5) 토지 취득 및 철거 정착은 부동산 개발의 다섯 번째 단계이며 토지 사용권 취득 후 첫 번째 단계입니다.
건설용지 계획 허가증과 건설공사 계획 허가증을 취득한 후에는 반드시 징집철거 배치를 진행해야 한다. 개발업자도 토지관리부에서 관련 수속을 밟아야 한다. 토지관리부는 부동산 개발업자의 토지사용권증서와 건설용지 계획허가증에 따라 현장에서 부지 범위를 정해야 한다. 개발자는 정해진 범위 내에서만 토지 철거 계획을 실시할 수 있다.
(6) 부동산 개발 자금을 모으는 것은 부동산 개발의 여섯 번째 단계이자 징집철거 후 가장 중요한 작업이다.
대부분의 부동산업자들은 토지사용권을 받은 후 기본적으로 자신의 자금을 다 써버렸다. 어떻게 진일보한 발전에 필요한 부동산 개발 자금을 확보하여 부동산 개발업자의 가장 중요한 일이 될 것인가. 개발자들은 자금 사용 계획을 세우고 이를 바탕으로 모금해야 할 자금의 양을 결정해야 한다. 그런 다음 다양한 융자 방안에 대한 선택을 통해 합리적인 융자 방안을 확정한다. 현재 국내 부동산 개발업자의 융자 채널은 매우 적고, 기본적으로 상업은행의 대출이다. 부동산 개발은 고위험한 상업 활동으로, 일단 투자가 실패하면 은행 시스템에 연루된다. 최근 중국 인민은행이 부동산 개발업자의 대출 문턱을 대폭 높여 중국의 과열 부동산 투자를 억제할 것이다.
(7) 건설공사 입찰은 부동산 개발의 7 단계이며 적절한 청부업자와 감리기관을 선택하는 효과적인 방법이다.
공사 프로젝트 입찰 제도는 우리나라 공사 건설 시장의 중대한 개혁 조치 중 하나이다. 입찰을 통해 부동산 개발업자는 먼저 적절한 공사 청부업자를 선택하여 공사 투자가 예산을 초과하지 않고 품질이 설계 요구 사항을 충족하며 공사 기간이 원하는 목표를 달성할 수 있도록 할 수 있다. 공사 청부업자를 확정한 후, 부동산 개발업자는 입찰을 통해 적절한 감리 단위를 선택하여 건설 공사를 감리해야 한다.
(8) 시공은 부동산 개발의 8 단계이자 프로젝트가 제때에 고품질로 완공될 수 있는지의 관건이다.
건설 공사 계획 허가증의 규정에 따라 시공을 조직하기 위해 국가는 도시계획 행정 주관부서가 공사 현장에 선 검사선을 놓아야 하며, 건설행정 주관부의 건설공사 개발증서를 취득한 후에야 공사를 시작할 수 있다고 규정하고 있다. 감리단위를 초빙한 후 프로젝트 주체 업무는 감리기관에 위탁되고, 개발자는 최종 관리권, 즉 감리단위에 대한 효과적인 감독을 유지하고 필요한 경우 감리단위를 해고한다. 프로젝트 건설이 완료되면 반드시 도시 건설 행정 주관부서가 주관하는 종합 준공 검수를 통과해야 한다. 검수를 통과하지 못하면 부동산 시장에 투입할 수 없다.
(9) 마케팅 기획은 부동산 개발의 9 단계이며, 경제효과를 실현하는 중요한 단계이다.
부동산 프로젝트의 개발업자는 개발 프로젝트가 완공될 때 이미 개발된 부동산 프로젝트를 마케팅하는 것을 고려해 볼 수 있다. 개발업자는 정부 주관부의 예매 조건에 부합하며 시공과 동시에 개발된 부동산 프로젝트의 예매 작업을 진행할 수 있다. 부동산 마케팅에는 부동산 시장 조사, 마케팅 목표와 수단 결정, 판매 방식 결정, 판매 계약 수립, 판매 홍보 자료 준비, 영업 직원 교육, 필요한 전시회 참가, 광고 방식 선택 등이 포함됩니다. 심지어 프로젝트에 듣기 좋은 이름을 지어도 상품 주택 프로젝트 판매에 매우 중요한 역할을 할 수 있다. 물론, 부동산 개발 프로젝트의 임대와 판매는 반드시 부동산 행정 주관부의 비준을 거쳐 판매 허가를 받아야 한다.
(10) 부동산 관리는 부동산 개발의 마지막 단계이며 부동산 개발의 애프터서비스입니다.
부동산 개발 흐름도 ii
부동산 개발 프로세스의 법적 규정:
"중화 인민 공화국 도시 부동산 관리법";
제 25 조 부동산 개발은 반드시 도시 계획을 엄격히 집행해야 하며, 경제효과, 사회효익, 환경효익이 통일되는 원칙에 따라 전면적인 계획, 합리적인 배치, 종합개발, 보조건설을 실시해야 한다.
제 26 조 양도방식으로 토지사용권을 취득하여 부동산 개발을 하는 것은 토지사용권 양도계약서에 규정된 토지용도와 개발기한에 따라 개발해야 한다. 양도계약이 약속한 날짜를 1 년 넘게 착공하지 않은 경우 토지사용권 양도금 20% 이하의 토지유착료를 징수할 수 있습니다. 2 년 만에 개발을 시작하지 않은 사람은 토지사용권을 무상으로 회수할 수 있다. 단, 불가항력이나 정부 및 정부 관련 부처의 행동이나 개발을 시작하는 데 필요한 선행 작업으로 개발 시작을 지연시키는 경우는 예외입니다.
제 27 조 부동산 개발 프로젝트의 설계와 시공은 반드시 국가 관련 기준과 규범을 준수해야 한다. 부동산 개발 프로젝트가 준공되고 검수된 후에야 배달할 수 있다.
제 28 조 법에 따라 취득한 토지사용권은 본법과 관련 법률, 행정법규의 규정에 따라 주가입주, 합자협력개발경영부동산을 만들 수 있다.
제 29 조 국가는 부동산 개발 기업의 주택 개발 및 건설을 장려하고 지원하기 위해 세금 등 특혜 조치를 취하고 있다.
제 30 조 부동산 개발 기업은 영리를 목적으로 부동산 개발 경영에 종사하는 기업이다. 부동산 개발 기업의 설립은 다음 조건을 충족시켜야합니다.
(a) 자신의 이름과 조직을 가지고있다.
(2) 고정 사업장이 있다.
(3) 국무원의 규정에 부합하는 등록 자본이있다.
(4) 충분한 전문 기술자가 있다.
(e) 법률 및 행정 법규에 규정 된 기타 조건.
부동산 개발 기업을 설립하려면 공상행정관리부에 설립 등록을 신청해야 한다. 본 법에 규정된 조건에 부합하는 공상 행정관리부는 반드시 등록하고 영업허가증을 발급해야 한다. 본 법의 규정 조건을 충족하지 못하는 사람은 등록하지 않는다. 유한책임회사나 주식유한회사를 설립하여 부동산 개발 경영에 종사하는 경우에도 회사법의 관련 규정을 집행해야 한다. 부동산 개발업체는 영업허가증을 받은 지 한 달 이내에 등록기관이 있는 현급으로 가야 한다. 부동산 개발 기업이 할부로 부동산을 개발하는 경우, 분할 투자액은 프로젝트 규모에 맞게 조정되어야 하며, 토지사용권 양도계약의 약속에 따라 기일에 자금을 투입하여 프로젝트 건설에 써야 한다.
부동산 개발 흐름도 iii
부동산 개발에는 어떤 분류가 있습니까?
(1) 부동산 개발 규모에 따라 단일 개발, 주택 개발 및 조각 개발의 세 가지 범주로 나눌 수 있습니다.
1, 단일 개발. 단일 개발이란 규모가 작고, 점유 면적이 적고, 프로젝트 기능이 단일하며, 보조 시설이 간단한 개발 형태를 말한다. 이런 개발 형식은 종종 신구 전체 개발과 구시 가지의 전체 개조에서 비교적 독립적인 프로젝트를 형성하지만 외관, 스타일, 시설 등의 요구는 전체 개발 프로젝트와 조화를 이루며, 이런 개발은 짧은 시간 내에 완성할 수 있다.
2. 지역 사회 개발. 지역사회개발이란 신도시 개발 중 독립공동체의 종합개발이나 구시가지 개조 중 상대적으로 독립된 지역지역의 쇄신 개조를 말하며, 상대적으로 독립블록의 쇄신 개조에 해당한다. 이런 유형의 개발에는 개발구 내의 완전한 인프라와 지원 프로젝트가 필요하다. 단일 개발에 비해 규모가 더 크고, 점유 면적이 더 크며, 투자가 더 많고, 건설 주기가 더 길며, 일반 분할 개발입니다.
3. 영화 발전. 성편 개발은 범위가 넓고 (새로운 도시를 개척할 수 있음), 투자가 크고, 프로젝트가 많고, 건설주기가 긴 종합 개발을 말한다. 예를 들어 하이난의 양포개발구, 상하이의 포동개발구 등이 있습니다. 영화 발전에서 부동산 개발은 종종 기초산업과 제 1 프로젝트가 되어 시동과 지도 역할을 한다.
(2) 부동산 개발 내용에 따라 단순한 토지 개발과 재개발로 나눌 수 있다. 간단한 주택 개발 및 재개발; 토지와 주택의 종합 개발.
1, 간단한 토지 개발 재개발.
토지 개발은 3 방향 1 평 (전기, 물, 통로) 또는 7 통 1 평 (전기, 물, 통로, 배수, 가스, 열, 우편) 을 통한 것이다. 일평은 평평한 땅) 으로, 수직 계획에 따라 토공 공사를 진행한다. 자연토지를 건축지로 만들어 각종 주택과 시설, 즉 생땅을 경작지로 바꾸는 개발 활동을 하는 데 사용한다. 신도시 건설은 일반적으로 토지 개발을 먼저 해야 한다. 땅을 평평하게 하기 전에 개발회사는 지하물체를 조사하여 문화재, 파이프, 케이블, 방공호 및 기타 지하물체가 있는지 확인하고 규정에 따라 지하물체를 제거해야 한다. 철거할 수 없는 것도 시설 건설 시 고려하고 처리해야 한다.
그동안 칠통 일평의 업무 요구는 3 통 1 평보다 높았다. 전원 공급 장치, 난방, 가스 공급 등의 시설을 포함한 에너지 시스템 엔지니어링을 완료해야 합니다. 물, 물, 정수, 배수망, 배수관망, 냉수 처리 등을 포함한 배수 시스템 공사 도로 교통 시스템 공학; 우편, 통신, 컴퓨터 네트워크 시설을 포함한 우편 시스템 공사. 을 눌러 섹션을 인쇄할 수도 있습니다 토지 평준화 공사.
토지 재개발은 선진국 기존 토지에 일정 자금과 노동력을 투입해 토지 이용 구조를 조정하고 인프라를 개선함으로써 토지 이용 기능과 개발 이용 효율을 높이는 것을 말한다. 구시가지의 개조는 일반적으로 토지 재개발이 필요하다.
2. 간단한 주택 개발 및 재건. 주택 개발은 건설 조건을 갖춘 토지에 새 주택을 짓는 활동을 말한다. 일반적으로 기초공사, 주체공사, 배합 및 부속공사 시공, 설치 및 장식공사 시공이 포함됩니다. 주택 재개발은 기존 주택을 철거하지 않고 기존 주택의 사용 기능과 이용 효율을 높이기 위해 기존 주택을 대규모로 증축하고 개조하는 것을 말한다. 옛 도시 개발이라고도 불린다. 주택 확장, 재건축은 어느 정도 규모와 규모에 도달해야만 부동산 개발의 범주에 속한다는 점을 지적해야 한다. 기존 주택의 일반 수리 인테리어는 부동산 관리 범주에 속하며 부동산 개발에 속하지 않는다.
3. 토지와 주택의 종합 개발. 토지주택 종합개발이란 토지개발과 주택개발에 종사하거나 토지재개발과 주택개발 전 과정에서 부동산 개발 활동을 말한다. 현재 중국에는 이런 부동산 개발 형식이 많이 있습니다.
(3) 개발 목적에 따라 부동산 개발은 경영부동산 개발과 자용부동산 개발로 나뉜다.
1, 상업용 부동산 개발. 상업부동산 개발이란 전문화된 부동산 개발업체가 이익수익을 추구하기 위해 부동산 투자 개발 활동을 통해 개발된 제품 (주택 인프라 토지사용권) 을 상품으로 거래하는 개발활동을 말한다.
2. 자가용 부동산 개발. 자가용 부동산 개발은 자가용을 위한 부동산 개발 활동을 말한다. 개발자는 사용자입니다. 개발된 부동산 제품은 유통되지 않고 개발상 자체의 생산경영이나 소비의 수요를 충족시킬 뿐이다. 개발 과정 자체는 이윤을 추구하지 않는다.
요약 편집: