이것은 사실 가치 천금의 좋은 문제이다.
안에 더 중요한 요점이 들어 있다. 이 동네 한 스위트룸이 죽순가격인지 어떻게 판단할 것인가? 시작하기에 적합합니까? 이 문제를 분명히 하기 위해서, 우리는 반드시 뿌리부터 똑똑히 훑어야 한다.
하나, 가격이 뭔지 아세요? 가치는 무엇입니까?
가격은 집의 양도가격이고, 가치는 집의 실제 가격이다.
이 가치보다 낮은 가격, 우리는 죽순가격이라고 부릅니다. 이 가치보다 높은 가격은 프리미엄이다.
우리는 오래 전에 모든 상품이 가격 주위의 가치 변동이라는 기본 원칙을 배웠습니다.
우리는 가혹한 가격이 생산원가에 의해 결정되는 이 잘못된 이론을 알고 있으며, 당연히 땅왕이 2 년 후에 집값이 곧 땅왕가 *2 와 같은 논조가 이렇게 창백하고 무력하다는 것을 알고 있다.
우리는 가격이 공급과 수요 관계에 달려 있다는 것을 잘 알고 있다. 공급과 수요는 한편으로는 이 상품의 가치를 반영하지만, 반면에' 공급과 수요' 라는 가치는 또 가격의 영향을 받는다.
가격 체계의 운영이 가치와 어떻게 상호 작용하는가?
전체 사회의 모든 업종 상품으로 보면 경제학의 엄격함을 다음과 같이 써야 한다.
가격 체계는 어떤 업종과 다른 모든 업종의 연계이며, 각 업종의 결정은 서로 영향을 미치고 있으며, 한 업종의 예상 상승이 예상된다.
집을 바꾸는 사람은
이 동네 집값이 정확히 주변 각 동네의 연계, 멀리 떨어진 각 판 동네의 변동으로 서로 영향을 미치는 반면, 한 판의 예상 상승세는 이 지역 집의 향후 인기 여부를 결정한다는 것이다.
더 간결한 점은
집이 도대체 얼마를 팔아야 하는지, 도대체 얼마가 되는지, 전체 지역이 그 중 지역과 연계될 것으로 예상되는 것이다.
좀 더 정련해 주실 수 있나요?
지역 및 예상에 따라 집값의 미래 그라데이션이 결정됩니다.
우리는 이 동네 한 집이 도대체 얼마에 팔리는지, 값이 얼마인지 판단해야 한다. 마음속에는 지역 예상의 계단이 있어야 한다.
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남대문은 간선도로+회소, 북쪽은 산림오솔길, 동쪽길은 초등학교와 작은 재산권실, 지도, 서쪽으로는 멀지 않은 병원입니다.당신들은 도대체 어느 건물이 소위 건물의 왕이라고 생각합니까?
그건 당연히 6 개예요.
6 동 동남쪽, 고위층 전체 시야, 저층 녹화원림은 구장 소음의 영향을 받는 5 채와는 달리 1 ~ 4 동 주변 지역은 각각 의료, 도로 소음, 학교 소음입니다.
옆에는 이미 새 집이 판매되고 있는데, 이 접시는 품질이 그것보다 더 힘들다고 주장하는데, 당연히 비싸야 하는데, 개발자들은 어떻게 가격을 책정합니까?
< P > 우리는 개판 우선순위를 무시하고, 이것이 한 판이 비우고, 모든 건물의 모든 층이 모두 호형으로 햇볕을 쬐고 있다고 가정한다.
는 6 개의 gt 여야 합니다. 5 개의 gt; 4 개의 gt; 3 동 ≈2 동 gt; 한 동.
우리는 여전히 각 층과 초등학교, 소재산권실, 병원 사이의 거리, 간선도로, 간선도로, 간선도로, 가지도, 오솔길 사이의 소음 분진 영향을 자세히 살펴보고, 전체 층에서 볼 수 있는 경관의 시야를 추가해 전체 동네 건물 수에 ABC 등급을 나누어 각 건물로 세분화해야 한다
일반적인 의도를 가진 건물의 경우 감히 품질 디스크라고 할 수 있다면, 방향은 호형과 비슷할 것이다. 남동쪽 북서쪽에 분포가 있는 부동산을 발견하면, 그 건물은 반드시 열악할 것이다. 모든 용적률을 다 써버리고, 더 많은 건축 면적을 짜내는 것 외에는 다른 그림이 없을 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 자기관리명언)
섹터가 특별히 좋지 않는 한, 이런 건물의 후속도 매우 걱정스럽다.
여러분이 좀 더 쉽게 시각화할 수 있도록, 우리는 칼로 모든 것을 가로질러 모든 호형을 같은 수준으로 바라본다. 개발자의 마케팅 가격 관점에서 볼 때, 방향과 호형을 제쳐두고 고려해야 할 것은 경관, 소음이다.
방향: 호형: 경관: 소음 = 1: 1: 3: 5, 왜 소음권이 중요한가
경관에 관해서는 간단히 주옥, 차옥, 거실, 식당의 창밖 경관이다.
소음과 관련해서도 당연히 주옥, 이방, 거실, 식당의 현장 시뮬레이션을 봐야 한다.
방향에 대해서는 햇빛 통풍의 시간, 주옥, 이방, 거실, 식당을 고려합니다.
최종 호형도 실용율 이외의 안방, 2 차 침실, 거실, 식당 사이즈이기도 합니다.
모두 현 건물의 한 손 개발업자가 판매할 때 보여줄 수 있는 장단점으로, 기루의 말은 환상에 불과하다.
이것은 단면적인 상황이므로, 수직 단면도 우리가 주목해야 할 것은 1 층에서 꼭대기층까지의 가격 그라데이션이다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)
여기서 우리는 단지 하나의 대략적인 매개변수인 0.5-0.7 만 기억하면 된다.
각 레이어 간의 스프레드는 아마도 이 매개변수 사이일 것이다. 약 18 층 높이의 경우 중간 층은 평균 가격이고, 가격 수직 중개자는 1 층에서 최상층까지 점차 높아지는 과정이며, 정상복이 아니면 일반적으로 2 층 꼭대기층이 가장 비싸고 1 층이 가장 싸다. 고위층이 40 층을 넘는 경우, 이것은 먼저 높고 낮은 과정이며, 중고위층이 가장 비싸고, 그 다음에 천천히 가격을 인하하는데, 1 층은 시종 가장 싸다.
2-5 층 매개변수와 같은 일반 저층은 0.5 를 적용하고, 중층은 0.7 을 적용하며, 고층은 다시 0.5 로 돌아옵니다. 만약 4 층, 14 층 이런 금기층이라면, 적당히 매개 변수를 늘리고, 좀 더 싸게 해주세요.
이해하기 쉽도록 작은 고층 (빨간색 선) 와 고층 (파란색 선) 가격 그라데이션은 다음 그림을 참조하십시오.
< P > 개발자의 일상을 파악하기만 하면 개발자의 가격 격차를 과학적으로 찾아낼 수 있다. 왜냐하면 그것이 싼 이유를 알고 있기 때문이다. 그리고 개발자에게 오판 가격이 있다는 것을 알게 되면, 기회를 택하여 들어갈 수 있다. 이것이 바로 가치보다 낮은 새집 죽순의 가격이다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 행운명언)
언제 이런 가격이 쉽게 나올까요?
새집이 품절되었을 때 남긴 일부 꼬리는 개발자들이 이미 완전히 환불해 꼬리에 무관심하고, 판매는 이것만 놓아주고, 어떤 가격도 요구하지 않는다. 이때 당신은 가격 기이한 물건을 찾을 수 있을 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 돈명언) (윌리엄 셰익스피어, 오페라, 희망명언) 예를 들어, 우리 왕 사장은 작년 말, 거래가 평균 20,000 원 되는 지역에서 어떤 꼭대기층 미화를 잡았다.
판매가 그에게 물었다. 당신은 얼마를 낼 계획입니까? 왕 총 시험 제안, 팔천, 어떻게?
내가 6 천 5 백 원 줄게!
놀라서 왕은 반박할 수 없게 되자 즉시 마음을 굳혔다. 상상할 수 있듯이, 흥정도 상대를 보는 것이다.
셋, 중고 주택 가격 그라데이션 식별
절대 안 됩니다.
중고 주택 가격 그라데이션은 본 문서의 시작을 가장 잘 반영하는 가격 가치의 내재적 연결이다.
< P > 한 손그라데이션 가격은 중고시장에서 가장 쉽게 붕괴될 수 있으며, 중고는 물건을 봐야 하고, 화물은 시간이 지날수록 이동하며, 지역과 기대는 가장 큰 변수다.
물론 중고 주택에 대한 일련의 참고 자료를 만들 수도 있습니다. 예를 들어, 같은 섹터의 새 집 가격 대비, 예를 들어 바닥 매개변수 가격 차이, 학위, 예를 들어 동네 환경, 부동산, 집 장식 등 모두 가중치를 나열할 수 있지만, 이것들은 지역, 예상 모두 뒤에 있습니다.
이 중고 부동산이 죽순인지, 가격이 가치보다 낮은지 판단합니까?
유일한 평가 벤치마킹은 지역 발전이 예상을 뛰어넘는지, 그라데이션이 다시 흐트러질지 여부다.
또 큰 지역 전체의 가격 그라데이션을 알고 한 지역의 작은 그라데이션으로 세분화하는 것이다.
익숙한 광저우를 예로 들어 보겠습니다.
2009 년 톈허: 월수: 여만: 해주: 백운: 황포 (로강 제외): 판유의 평균 가격 구배는 약 1.6: 1.5: 1.1: 1.0: 0.8 이었다
2019 년 톈허: 월수: 여만: 해주: 백운: 황포 (로강 제외): 판유의 평균 가격 구배가 4.8: 4.5: 3.3: 3.9: 3.0 으로 바뀌었다
톈허: 월수: 여만: 해주: 백운: 황포 (로강 제외): 판유의 배수는 각각
3.0: 3.0: 3.0 이다
천하월수 10 년은 여전히 제 1 계단이다. 두 번째 계단은 리완 () 과 해주 () 에서 해주 (), 리완 () 으로 바뀌었다. 제 3 계단 팀은 백운 황포 반찬에서 황포 백운 반찬으로 바뀌었다.
분명히 동쪽, 남쪽 상승폭의 배수가 서부, 북부보다 크다.
구시가지에 있는 해주의 힘은 천하월수보다 적지만, 원래 대등한 리만과 이미 격차를 벌였다. 흰 구름은 황포 (), 판유 () 보다 현저히 약하다.
도시의 발전 방향은 집값의 맥락에 적나라하게 새겨져 있다. 당신은 남사가 어디에 있는지 묻고 싶습니까? Sorry 는 10 년 전 남사가 그렇게 유명하지 않았다.
광저우 각 지역의 변화과정이다. 요약하면 구시가지는 여전히 구시가지의 여위가 있고 천하월수는 시종 도심이지만 그라데이션은 동쪽으로 남쪽으로 기울어져 있다.
만약 우리가 천하월수의 고가의 집값을 추가한다면, 아마도 서쪽에서 남쪽으로 동쪽으로, 다음과 같은 가격 경사도를 얻을 수 있을 것이다.
따라서 중고 가격의 그라데이션을 알고 싶다면, 이 광저우 지역 그라데이션도를 머릿속에 유지해야 한다.
이상은 거시적인 차원에서 중고 집값을 이해하는 것이다.
그러나 문제는 아직 해결되지 않았다
죄송합니다. 공식화된 답이 없습니다.
중간 수준의 참고 자료만 제공할 수 있습니다. 이 글의 답안을 기억하십시오.
이 지역의 발전 예상 가격과 일치하고 가격 구배에 부합하는 것은 죽순가격입니다.
미래가치 15 만 원, 당신은 지금 7 만 원으로 구매하지만, 죽순입니다.
미래 가치 15 만 원, 당신은 지금 9 만 원으로 매입하고 있습니다, 죽순은 아닙니다.
미래 가치 11 만 원, 당신은 지금 5 만 원으로 매입하고 있습니다.
미래가치 8 만 원, 당신은 지금 5 만 원으로 매입하고 있습니다, 죽순은 아닙니다.
미래 가치 7 만 원, 당신은 지금 3 만 원으로 매입하고 있습니다.
미래가치 4 만 원, 당신은 지금 3 만 원으로 매입하고 있습니다, 죽순은 아닙니다.
톈허 주성, 월수 학위실, 향후 15 만개 장소, 7 만개 진입으로 죽순이라고 할 수 있다.
톈허 공원, 향후 110,000 개 장소, 당신은 50,000 으로 입장하고 죽순을 가져야합니다.
차포 동단 일대, 즉 향후 8 만 곳의 땅입니다. 당신은 5 만 원으로 들어가지만 죽순은 아닙니다.
황포 판유 일대, 즉 향후 7 만 곳의 땅, 당신은 3 만 원으로 들어가는 것이 죽순입니다.
남사증성 일대, 단지 4 만원의 땅일 뿐, 당신은 3 만원으로 들어가 구덩이를 메우고 있습니다.
는 각 지역으로 세분화되며 각 부동산 견적은 다릅니다. 일부 품질이 좋은 집이나 내면학위, 궤도가 돌연변이의 잠재력을 가지고 있다면 이 가격 범위에 가지를 추가할 수 있다.
정말 참고지표를 드리려면 예상 죽순가격에 돈을 올려주시면 됩니다. 대략 양질의 학위 +15, 차우학위 +10, 남동쪽으로 투명 +5, 층당 차이 +0.7, 월령부동산 환경이 우수한 +5 ~ 8, 그래서 모두 우수하다면, 예를 들면 죽순 가격 인상 50 이상, 역시 가능할 것이다.
하지만 이미 지역 정상가격에 닿은 일부 부동산에 대해 당신이 선택할 수 있는 유일한 선택은 회피입니다. 예를 들어 천하공원의 천일, 예를 들면 증성 신탕의 봉황성 운정, 예를 들면 남사만 해경방이 3 만 원을 넘는 선택이다.
넷, 요약
내가 이것이 진리인가?
물론 아닙니다.
제가 손에 부딪친 이 아파트의 호형 가격이 정말 죽순인지 모르겠다고 말씀하실 수 있으실 겁니다.
죄송합니다. 스타는 여러분이 효과적으로 적용할 수 있는 공식 기준을 드릴 수 없습니다.
여기에는 개인화된 문제가 포함됩니다.
인접한 두 건물 사이에 가격이 6w 에서 4w 로 바뀌는데, 같은 층 사이에 비슷한 호형이 4w 에서 3w 로 향하고 있기 때문이다. 설마 값싼 죽순밖에 없단 말인가, 그렇지 않다, 이것은 모두 죽순이 될 수 있다.
이는 전체가 벗어나지 않는 한 독립적인 개체이기 때문입니다.