직접 설명할 수는 없지만 청두를 예로 들어보겠습니다.
청두 지하철 노선 계획 및 부동산 개발에 관한 예비 연구 1. 청두 지하철 개요
청두시는 이미 1992년부터 철도교통사업을 시작하여 지하철 건설 선도그룹을 설립했다. 사무소를 설립하고 도시철도 교통계획 및 관련 기술 준비를 시작했습니다. 그러나 국가 거시경제 정책의 강화로 인해 지하철 건설사업은 국가에 의해 엄격히 통제되고 있다. 지하철 사업 1단계 타당성 조사 보고서가 평가·검토를 통과했지만 여전히 지하철 사업은 국가 승인을 얻지 못했다. 2004년부터 지하철 프로젝트 건설에 대한 국가 거시경제 정책이 완화되면서 청두시는 다시 한번 지하철 프로젝트 건설 계획과 타당성 조사 보고서를 제출했습니다. 2005년 11월 21일, 1호선 1단계는 국가발전개혁위원회의 공식 승인을 받았습니다. 12월 28일, 지하철 1호선 프로젝트의 첫 번째 단계가 하이테크 구역의 Tianhui Road에서 공식적으로 시작되었습니다. 청두도 베이징, 텐진, 상하이, 광저우, 선전, 난징에 이어 지하철이 있는 또 다른 도시가 될 예정이다.
청두의 최신 계획에 따르면 청두는 '1개의 주요 도시와 7개의 위성 도시', 즉 1개의 주요 도시 지역과 Shuangliu, Longquan, Xindu, Pixian을 포함한 7개의 위성 도시의 새로운 도시 패턴을 형성할 것입니다. , 원장. 원래의 단일 센터 개발 모델은 점차 부채 모양의 다중 센터 패턴으로 진화했습니다. 청두의 현재 새로운 계획과 도시 통합 과정에 협력하고 인구 증가, 환경 및 도시 교통 병목 현상 문제를 해결하기 위해 지하철 건설은 당연합니다. 향후 30년 동안 청두 철도 건설의 총 계획 거리는 493.3km에 달할 것으로 추산되며, 여기에는 신규 지하철 128km, 경전철 181.8km가 포함됩니다. 7개 트랙에 대한 투자 계획은 1000억 달러에 달할 예정이다. 이 중 1호선과 2호선은 10년 내 정식 개통될 예정이다. 구체적인 계획은 다음과 같다.
★ 1호선은 다펑진, 훙화옌, 북역, 런민북로, 원우에서 출발한다. 북쪽 도로, Luoma City, Tianfu Square, Jinjiang Hotel, Xiaotianzhu, Provincial Gymnasium, Nijiaqiao, Tongzilin, South Railway Station, South Third Ring Road, Xinyizhou, High-tech Zone Incubation Park, New Convention and Exhibition Center에서 끝남
★ 2호선은 서쪽의 피현 비통진, 라오청관로, 3환로, 양시선, 중의과대학교, 수두대도, 천부광장, 동대가에서 출발하며,
★ 3호선은 Xindu에서 시작하여 남서쪽의 Shuangliu까지 이동합니다.
★ 4호선은 동서로 운행하며 Shiling에서 시작하여 Wenjiang에서 끝납니다. ;
★ 5 6호선의 출발점은 북역 도우푸옌(Doufuyan) 부근이며, 서쪽으로 잠시 걸어간 후 남쪽으로 화양(Huayang)으로 향합니다.
★ 예정된 출발점; 6호선은 제1순환도로 북서쪽 교량 근처에서 남쪽의 제3순환도로를 빠져나와 각각 솽류 공항과 화양에 도달합니다.
★ 노선. 7번 도로는 제3순환도로 Shawan의 북쪽 연장 근처에서 시작하여 최종적으로 Longtan에 도달하는 원형으로 계획되어 있습니다.
선을 따른 청두 지하철 계획 및 부동산 분포도
새롭게 조정된 7개 지하철 노선은 청두 도시 지역의 3,168평방킬로미터를 관통하는 방사형 도로망을 형성할 것입니다. 1호선과 2호선이 이루는 '크로스'는 현재 도시의 사람과 차량의 흐름에 맞춰 동서남북을 관통하는 교통문제를 주로 해결한다. 도시의 서쪽, 남북 동맥이며 도시 패턴에 영향을 미칩니다. 크지는 않지만 지하철 3, 4, 5, 6, 7호선은 도시의 집단 발전을 안내하고 중심 도시와 위성 도시를 연결하는 데 중점을 둡니다. 중앙 도시 지역을 Xindu-Qingbaijiang Group, Pitong Group, Dongsheng Group, Shuangliu Group, Longquan Group 및 Wenjiang Group 등 6개의 대규모 주변 그룹과 연결합니다. 도시는 또한 원래의 단일 중심 원형 개발 모델에서 다중 중심 그룹 패턴으로 진화하고 도시의 다양한 영역의 발전이 점차 균형을 이룰 것입니다.
2. 지하철이 부동산 시장에 미치는 거시적 영향
1. 청두 지하철이 부동산 산업에 미치는 영향
지하철은 두 장소 사이의 시간을 크게 단축하는 것 외에도 시간 거리를 넘어 주변 승객과 비즈니스 흐름이 일반적으로 지하철 입구에 모일 수 있습니다. 각 지하철역은 승객과 비즈니스 흐름과 함께 주변 환경에 대해 깔때기 효과를 형성할 수 있습니다. 깔때기 입구를 중심으로 주변으로 방사됩니다.
지하철은 노선과 양쪽 끝의 부동산 가치를 높이고 양쪽의 주거용, 상업용 및 사무용 부동산에 영향을 미치고 도시 패턴을 변화시키며 새로운 도시 경제 벨트 형성을 촉진할 것입니다.
1) 상업용 시장에 미치는 영향
최근 청두 상업용 부동산은 초기 매매와 이후 운영 모두 부진한 상황을 보이고 있으며, 전체 시장이 약세를 보이고 있다. 지하철의 등장은 의심할 여지없이 노선 주변의 부진한 사업을 되살릴 것이며 청두의 전체 상업용 부동산 시장을 재편하게 될 것입니다. 이는 국내외 다른 도시의 지하철 경제 발전을 위한 불가피한 규칙이기도 합니다.
A. 상업 패턴에 미치는 영향
청두의 현재 상업 패턴은 기본적으로 원래의 교통 패턴을 기반으로 합니다. 뤄마시, 뤄마시 등 사람의 흐름이 큰 지하철은 사람을 모으는 기능이 강하고 사람의 흐름 방향을 빠르게 바꿀 수 있어 전체 상권과 전체의 패턴을 크게 바꿀 것입니다. 사업도 다시 바뀌게 됩니다.
현재 청두 1호선과 2호선의 배치를 보면 남북 방향과 동서 방향이 동일한 좌표와 같다. 특히 1호선은 도시 지역의 주축으로, 지하철 출입구는 지금까지 형성된 여러 주요 상업지구에 더 큰 영향을 미치며, 또한 각 역마다 다양한 규모의 2, 3층 상업지구가 형성될 예정입니다. 1호선을 따라 연꽃 연못 상업 지구, 뤄마시 상업 지구, 천부광장 상업 지구, 스카이다이빙 타워 IT 비즈니스 지구, 청난 부중심 벨트 및 미래 화양 비즈니스 지구가 형성될 것으로 예상됩니다. 2호선 출입구 주변에는 동대춘시로 상권, 천부광장 상권, 양시선 레스토랑 및 상가 등 지하철 출입구 주변에 소규모 상업거리가 형성된다. 간단히 말해서, 청두 도시 지역의 미래 상업 배치는 지하철 노선의 입구와 출구를 중심으로 하는 대규모 교차 비즈니스 구역의 형태를 취할 것입니다.
우선, 루오마시 상업지구의 위대교 철거 및 인민중로 양방향 교통 복구로 인해 루오마시 상업지구의 승객 흐름이 증가하여 대규모 비즈니스를 창출하게 되었습니다. 그것에 대한 기회. 지하철 1호선, 2호선과 가깝기 때문에 이 지역의 상업용 부동산 가치 평가 가능성은 유망합니다. 통계에 따르면 향후 2년 동안 새로 개발되는 상업용 부동산 프로젝트의 규모는 약 600,000평방미터에 달할 것이며, 두 번째는 1호선 역 출구로 인해 주로 Qinglong Street, Babao Street, West Street 및 Shuncheng Street 주변에 집중될 것입니다. 북역 이는 허화치 상업지구의 교통 문제를 크게 개선할 것이며, 1호선과 2호선의 교통 허브에 위치한 허화치 상업지구도 역시 가장 큰 수혜자 중 하나가 될 것입니다. , 이는 금상첨화일 것입니다. 이는 Yanshikou 주변에 꾸준한 사람들의 흐름을 가져올 것입니다. 마지막으로 스카이다이빙 타워의 IT 비즈니스 지구, 특히 인근 Zhuangshi Center 및 @World Shops에도 이익이 될 것입니다. 임대료 인상과 판매 가격 중 최근 지하철 수혜 소식에 영향을 받아 장시 센터 매장 판매 가격이 10% 상승했다. 또한, 지하철이 신이저우역에 도달하기 때문에 도심 남쪽에 새로운 대규모 상업지구가 형성될 예정이며, 향후 지하철은 화양까지 연장될 예정이며, 이는 또한 입구와 주변에 상업 및 경제 벨트를 형성할 것입니다. 출구.
동서 2호선은 잘 발달된 춘시로(Chunxi Road)와 천부광장(Tianfu Square) 비즈니스 지구 외에도 양시선(Yangxi Line) 케이터링 서비스를 제공하는 다양한 규모의 2, 3층 비즈니스 지구를 형성할 예정입니다. 업무지구 지하철 건설로 더욱 강화될 예정이며, 지하철의 원활한 흐름으로 인해 슈두대도 양측과 동로상업지구, 시 동쪽 중앙벨트도 더욱 성숙해질 예정이다.
다른 노선의 경우 주요 기능이 도시군 발전을 유도하고 중심도시와 위성도시를 연결하는 것이기 때문에 교외 거주를 선택하는 사람이 많아질수록 점차 도시말기경제가 진행된다. 교외 지역의 인구 흐름이 더욱 증가하고 비즈니스 분위기가 향상되어 각 교외 카운티에 2차 상업 지구가 형성되는 데 도움이 됩니다.
B. 지하 상업의 형성
도시 개발로 인한 토지 부족 문제가 점점 부각되고 상업용 부동산의 면적이 커지면서 " 지점에서 지점까지 "선, 선에서 표면으로, 지상에서 지하로"라는 3차원 비즈니스 개념은 국내 상업 발전에서 피할 수 없는 추세가 될 것이며 지하철은 지하 상업 승객의 흐름을 모으는 데 강력한 역할을 합니다.
청두는 2005년부터 도시 지하공간 자원 개발을 늘려왔다. 샴페인 플라자와 판다시티 지하상가의 잇따른 런칭은 청두 지하상가의 지저분하고 지저분한 이미지를 변화시켰다.
교통과 지하상업을 기반으로 하는 천부광장(Tianfu Square) 재개발 프로젝트와 문화, 스포츠, 레저를 테마로 하는 지하상업도시 진예위허(Jinye Yuhe)는 청두의 지하상가 발전을 견인할 것이다. 동시에 지하철 건설은 지하철 교통을 주류로 삼아 CBD 핵심지역의 주요 산업에 대한 지원 서비스를 제공하는 동시에 합리적인 계획을 통해 다양한 대규모 백화점을 조성하는 지하상업도시를 개발한다. , 지하 슈퍼마켓, 요식업, 유흥업소 등 지하철 사업은 '하루 종일 영업'하고 지상 경제와 '탈위 작전'을 형성해 지상 경제와의 도킹을 이룬다.
2) 상업용 주택 시장에 미치는 영향
청두의 상업용 주택 시장은 다양한 이유로 항상 지역 발전이 고르지 못한 반면, 남부와 서부 지역은 더 나은 발전을 보였습니다. 지하철의 개통으로 도시 전체의 거리가 어느 정도 단축되었고, 교통 병목 현상 문제가 크게 완화되었으며, 청두의 도시 배치가 더욱 균형을 이루게 되었습니다. 도시 발전이 크게 향상될 것입니다. 교외 군 전체 시장도 편리한 교통, 좋은 환경, 저렴한 가격으로 인해 소비자의 선호를 받게 될 것이며 그룹 특성이 더욱 분명해질 것입니다.
지하철의 출현으로 인해 청두 도시 지역의 주거용 부동산은 보다 명확한 그룹 배치를 갖게 될 것입니다. 1호선 부근의 화양(방사선 범위에는 신이저우-난신 지역과 화양이 포함됨), 펑황산-다펑 지역의 청베이 신구 그룹(방사선 범위에는 1호선의 홍화옌, 펑황산, 텐후이 타운 및 다펑 등이 포함됨); 2 지하철 노선을 따라 홍허-스링 동부 신지구 그룹, 광화-진샤 지역 그룹, 2호선 주변의 진장 강을 따라 고급 강 전망 주거 벨트가 형성됩니다. 동시에 지하철 주변의 중고 주택 시장도 활성화될 것이며 지하철 근처의 광화촌, 화시바, 뤄마시, 리자퉈 및 내부 순환선 남쪽 등의 부동산이 뜨거워질 것입니다. 지역 거래를 위한 장소.
현재 1호선 20개, 2호선 16개를 포함해 1호선과 2호선에는 ***36개 상업용 주거용 부동산이 매매되고 있습니다. 유통지역은 주로 1호선에 집중되어 있습니다. - 화양량장시 구간(9개 역), 북역-훙화옌 구간(4개 역), 남역-성체육관-샤오텐주 구간(4개 역), 2호선 홍허 구간(진-쓰촨) 사범대구간(9개역), 서남재경대-진사역구간(9개역) 등 집단분포가 구체화되기 시작했다. 부동산 유형마다 다르지만 12월 지하철 공사 소식으로 인해 전체 평균 매매가격은 지역 같은 수준의 부동산보다 6~9배 높은 수준이다. 다른 도시의 지하철 부동산 개발 경험을 바탕으로 향후 청두 지하철 주변의 주거용 부동산의 성장 여지는 더 커질 것입니다. 부동산 형태로는 중저가 일반 아파트, 교외 부동산, 서민 중고주택 등이 지하철의 영향을 가장 많이 받아 상승 가능성이 뚜렷한 반면, 빌라 등 고급 상품은 상대적으로 적다. 체하는.
3) 사무실 부동산에 미치는 영향
청두의 사무실 부동산은 항상 수요와 공급의 격차가 크고 공급 구조가 불균형한 등의 문제가 있어 왔습니다. 청두 지하철의 건설은 청두의 상황을 개선할 것입니다. 도시의 전반적인 투자 환경으로 인해 더 많은 사무실과 기관이 정착하게 될 것입니다. 사람들이 출근하는 데 걸리는 시간이 단축되기 때문에 지하철 노선은 다양한 고급 오피스 빌딩의 집결지가 될 것입니다. 사무실 부동산 클러스터는 일반적으로 Tianfu Square-Rennan Road, Luoma City 및 High-tech Zone Incubation Park를 따라 형성됩니다.
일반적으로 현재 1호선과 2호선 주변에 매매되는 오피스 빌딩 프로젝트는 4개뿐이며, 모두 플래티넘 시대에 위치하며, 에서 공급하는 오피스 부동산입니다. Beite Kangpai와 Tianfu Center의 3개 프로젝트는 규모가 크며 위치와 지하철의 유리한 요소에 영향을 받아 Tianfu Plaza Center의 사무실 상태도 더욱 강화될 것이며 Luoma City 비즈니스 지구는 더욱 좋아질 것입니다. 또한 다시 한 번 상업용 및 사무용 부동산의 핫스팟이 되었으며 현재 판매 중인 고급 사무용 부동산인 Fengde International Plaza를 대표로 도시 남부를 따라 일련의 사무용 부동산 집합 장소가 형성될 것입니다. 동시에 환경 요구 사항이 더 높은 일부 기업도 하이테크 존 인큐베이터 파크를 중심으로 지하철 제3순환도로 근처에 모일 예정입니다.
4) 토지 시장에 미치는 영향
현재 청두의 토지 개발 정도와 가격은 지역마다 크게 다릅니다. 가격은 더 높은 반면, 북쪽과 동쪽은 항상 더 많은 재고를 보유하고 있으며 나중에 개발되었습니다. 청두 지하철의 건설은 도시 토지의 부족으로 인한 수급 모순을 완화할 것입니다. 제3순환도로 외곽과 교외지역은 약화되고, 연선 토지도 약화될 것이며, 공급과 가격의 부가가치 증가가 가속화될 것입니다. 올해는 지하철 착공의 영향으로 12월 도시권에 공급된 토지 10개 중 7개가 1호, 2호 주변에 집중돼 토지 거래가격이 지역 다른 토지보다 높았다.
올해 8월 청두 지하철 사업이 국가발전개혁위원회의 승인을 받기 전까지 도시 북부 토지시장은 늘 상대적으로 조용했다. 제2순환도로와 1호선 주변 사마교 지역은 모두 입찰자가 부족하거나 응답자가 없어 경매가 무산됐지만, 8월 이후 같은 지역에 착공된 토지가 개발업자들의 경쟁 대상이 됐다. 입찰가격은 200만위안/에이커 이상에 이르렀으며 이는 지역의 같은 조건보다 훨씬 높았다. 방사선 지역은 "중산층 청두"라는 슬로건이 시작된 후 향후 해당 지역의 원활한 지하철 흐름으로 인해 부동산 가치 상승 가능성이 분명하고 토지 가격이 더욱 높아져 인기가 높습니다. 동거리 11호지 경매에서 무당 255만 위안에 도달하여 지역 토지 경매 기록을 세웠습니다. 그리고 그들 중 많은 사람들이 이곳의 2호선 건설로 인해 움직였습니다. 또한, 늘 교외 지역의 부동산 산업 발전을 가로막던 교통 문제도 해결되었으며, 지하철이 운행하는 교외 지역의 토지 가치도 두 배로 단축되었습니다. 토지 가치.
2. 국내 다른 도시의 지하철이 부동산 산업에 미치는 영향
베이징: 지하철이 주택 구입의 개념을 바꾼다
편리한 지하철 교통망, 베이징 시민 최다 주택 구입 가장 큰 문제는 편리한 출퇴근과 저렴한 주택 가격 사이의 딜레마입니다. 대부분의 사람들이 집을 구입할 때 가장 먼저 고려하는 것은 직장과의 거리입니다. 그러나 핵심 지역의 높은 주택 가격은 대부분의 사람들을 주저하게 합니다. 요즘 지하철 교통의 좋은 접근성은 주택 구매자의 선택을 넓힐 뿐만 아니라, 질서 있는 철도 교통은 사람들이 출퇴근 시간의 교통 정체 문제를 덜어줍니다. 한 조사에 따르면 베이징의 80세 직장인들이 집을 살 때 가장 먼저 고려하는 것은 '지하철과 가까운가'다.
그러나 편리한 교통이라는 이점에만 의존하는 것은 진정한 주택 구매자, 특히 상대적으로 고가의 부동산을 거래하는 고급 고객을 유치하기 어렵습니다. 현재 베이징 지하철을 따라 건설된 대부분의 건물은 기존 학교, 병원, 은행, 비즈니스 센터 및 기타 관련 시설을 기반으로 건설되었습니다. 개발자들이 마케팅에서 시작한 '지하철 개념'은 교통뿐만 아니라 점점 더 광범위한 의미를 갖습니다.
상하이: 이에 대응해 지하철 인근 부동산 가격도 올랐다
많은 지하철 부동산 구매자들은 지하철과 가깝고 이동이 편리한 점 외에도 부동산 가치 상승 가능성. 지하철은 부동산 개발의 '황금 막대'와 같습니다. 지하철 주변의 주거용 부동산과 지하철 주변의 주거용 부동산 간의 가격 차이는 25위안에서 30위안 사이입니다.
반면, 상하이의 부동산 동향은 철도 운송과 밀접하게 통합되어 지하철 1호선이 개통되자 메이룽(Meilong), 신좡(Xinzhuang) 및 기타 노선 연선 지역의 부동산이 뜨겁게 매각되어 독립 부문을 형성했습니다. ; 지하철 2호선 개통으로 센추리 공원, 롱양로, 장장 등 지역이 주택 구입에 인기 있는 지역이 되었습니다. 중앙 도시 지역에서 많은 수의 주민을 끌어들이고 있습니다.
광저우: 지하철이 상업 발전 패턴을 주도한다
지하철이 가져온 가치 향상은 주거용 부동산뿐만 아니라 상업용 부동산, 사무용 부동산 등에 반영된다. '중국 제1의 상업지구'인 천하로 상업지구의 형성과 Teemall의 성공은 상당 부분 지하철 1호선의 개통에 직접적으로 기인합니다. 통계에 따르면 현재 1호선의 상업용 부동산 공급량은 540,000m2에 달합니다. 지하철 입구 근처 상점의 임대료는 과거에 비해 40% 증가했습니다. 현재 Teemall의 승객 흐름 중 70%는 소비자와 관광객에게서 발생합니다. 주강 삼각주 지역.
이들 소비자의 대부분은 지하철로 환승하여 텐허시로 온다.
광저우 지하철 1,2호선의 엇갈린 방사로 인해 광저우의 상업권은 기존 북경로와 상하구로에서 천하시, 농린샤로, 북경로, 상하구로, 차이나플라자, 거기까지 확장됐다. Jiangnan West Road에는 6개의 주요 비즈니스 서클이 있습니다. 그 중 강남대도(Jiangnan Avenue) 상업지구, 역 내 바이마(Baima) 상업지구, 차이나 플라자(China Plaza) 상업지구는 현재 기업들이 진입 경쟁을 벌이고 있는 상업 핫스팟이 되었습니다.
난징: 엄청난 물량으로 지하철 효과 약화
지난해 5월 난징 지하철 1호선 시범 운행 이후 지하철 부동산이 큰 승자가 됐다. 난징에는 지하철 개념을 활용할 수 있는 부동산이 60개 이상 있습니다. 뉴딜정책의 격동기와 난징의 부동산 시장이 전반적으로 부진한 기간 동안 지하철 부동산은 지하철이 개통되기 전에 이미 높은 평가 가능성을 보여주었습니다. 같은 블록에 있는 유사한 품질의 부동산 부동산에서는 지하철역과 가까운 주택이 그렇지 않은 주택보다 평방미터당 최소 500위안 더 높습니다.
난징 지하철 1호선 개통 이후 가장 큰 피해를 입은 곳은 허시스포츠 구간이다. 지하철 개통부터 제10회 전국체전 개최까지 기간 동안 허시성 부동산 시장은 활기를 띠었고 부동산은 불티나게 팔렸다. 그러나 이러한 상황이 한 달간 지속된 후 가격이 하락한 것은 주로 올림픽 경기장 주변 부동산에 대한 지하철의 방사선 영향으로 인해 아직 완전히 부각되지 않았는데, 이는 이러한 감사 과정이 물에 잠겼기 때문입니다. Hexi의 대용량 재고로 인해 약화되었습니다. 반면, 제10회 전국체전, 지하철 등의 개념은 올림픽과 스포츠 분야에서는 분명 희소식이지만 긍정적인 효과가 증폭되어 부동산 가격이 상승하는 결과를 낳고 있다. 해당 부문 내 가격 하락은 지하철 부동산이 합리성으로 돌아오고 있다는 신호일 것입니다.
홍콩: 지하철 자산은 MTR Corporation에 막대한 이익을 가져다줍니다.
홍콩 MTR은 주로 첨단 기술 덕분에 이익을 낼 수 있는 세계에서 몇 안 되는 지하철 회사 중 하나입니다. 시설의 결과로 발생하는 규모 효과와 시장 경제 규칙에 따른 회사의 자금 조달 및 운영. 또한 홍콩 MTR 공사는 지하철 노선의 부가가치 부동산을 최대한 활용하고 지하철 부동산을 운영하여 막대한 수익을 창출하고 있습니다.
홍콩 메트로 프로퍼티의 사업 모델은 지하철역 홀과 상위층 부동산을 동시에 개발하는 것이다. 먼저, 역 상위층 공간 개발권을 정부에 신청한다. 그런 다음 개발자 자금을 사용하여 대형 주거용 건물, 사무실 건물 및 쇼핑몰을 짓는 데 필요한 토지 비용을 지불할 파트너를 찾습니다. 부동산 판매 또는 임대로 인한 이익은 지하철 회사와 개발업체가 공유합니다. 1999년 말 가치를 기준으로 계산하면 지하철 회사가 소유한 투자 부동산의 총 가치는 89억 위안에 달하며 1999년 전체 연간 지하철 부동산 임대 및 관리 수입은 75억 5200만 위안으로 상당한 규모입니다. 이익.
청두까지 다양한 도시의 지하철 부동산 개발에서 영감:
교통 상황이 개선되면서 제3순환도로 및 교외 지역의 부동산 시장이 더욱 활성화될 것입니다 , 전체 도시 지역의 도시 레이아웃이 바뀔 것입니다. 카운티 상업용 주택의 높은 비용 성능은 분명히 도시 거주자를 전환시켰습니다.
청두 지하철은 아직 획기적인 단계에 있지만 부가가치 효과는 다음과 같습니다. 해당 라인의 속성은 이미 반영되었습니다. 현재 청두 지하철 1호선과 2호선의 부동산 매매가격은 같은 조건의 부동산 매매가격보다 6~9배 더 높다. 베이징, 상하이 등 지하철 개발이 성숙한 도시. 나는 지하철 건설이 진행됨에 따라 주변 부동산에 대한 부가가치 효과가 점점 더 분명해질 것이라고 믿습니다.
지하철은 비즈니스에 더 큰 영향을 미치고 도시의 상업 패턴은 큰 변화를 겪을 것입니다. .많은 새로운 상업 지구가 생겨났고 지하철을 통한 승객 흐름의 집합으로 인해 지하 상업의 증가도 이익을 얻었습니다.
지하철이 청두 시민의 삶에 얼마나 많은 영향을 미치며, 어떻게 많은 사람들이 지하철 여행을 선택하게 될까요? 현재로서는 아직 알려지지 않았습니다. 지하철이 청두 사람들의 교통수단으로 자전거와 버스를 이용하는 습관을 바꿀 수 있을지, 지상 교통이 더 편리할 때 철도 교통의 장점을 어떻게 반영할 것인지, 상대적으로 비싼 요금을 어떻게 더 많은 사람들이 더 수용할 수 있게 만들 것인지 등은 숙제로 남아 있습니다. 해결된다면 이는 필연적으로 청두 지하철 자산의 발전에 영향을 미칠 것입니다.
3. 청두 지하철 개발이 직면한 문제점
많은 도시의 경험에 따르면 지하철 운영 자체는 수익성이 없으며 주변 부동산 및 토지 가치 상승에 더 의존하는 것으로 나타났습니다. 지하철을 따라 지하철 운영 손실을 보충하십시오.
청두 지하철 건설이 부동산 업계에 좋은 소식을 가져왔지만, 이 영향은 아무리 과장해도 지나치지 않습니다. 청두의 지하철 자산과 지하철 경제의 발전은 여전히 많은 문제에 직면할 것이기 때문입니다.
1. 최근 지하철 계획이 발전에 미치는 영향
아직 순환교통조직이 구성되지 않았고, 지하철의 접근성과 영향력이 제한되어 있어 향후에 직접적인 영향을 미칠 것입니다. 영업이익
현재 청두의 지하철 노선은 1호선과 2호선만 승인되었습니다. 1호선과 2호선은 청두에서 큰 단면을 이루고 있습니다. 이는 현재 청두의 원형 배치와 일치하지 않습니다. 계획된 7호선은 순환노선이지만 구체적인 계획과 공사완료 시기는 아직 알 수 없으며, 이는 1호선과 2호선이 교차하지만 유동인구가 많은 로터리선에서 사람들의 이동에 어느 정도 영향을 미친다. 두 개의 주축이 있지만 노선을 따라 있는 사람들과 그 방사 지역에 더 매력적인 반면, 두 노선에서 멀리 떨어진 도시의 남서쪽과 북동쪽 지역은 덜 영향을 받아 지하철의 승객 흐름에 직접적인 영향을 미칩니다. 또한 청두 도시 지역의 전반적인 발전에도 도움이 되지 않습니다.
2. 청두의 특별 소비 모델이 지하철에 미치는 영향
청두의 소비 모델은 청두의 지하철 개발이 다른 도시와 다른 점을 보여준다. 범위가 충분히 크지 않고, 동시에 지하철의 승객 흐름은 도시 중산층이 지배하고 있습니다. 그러나 현재 청두에서 지하철을 이용하는 중산층은 충분히 크지 않습니다. 다양한 요인으로 인해 지하철 가격은 필연적으로 하락할 것입니다. 현재 초기 계획인 1인당 킬로미터당 0.5위안을 기준으로 1호선의 1단계 길이는 16킬로미터이며 요금은 8위안입니다. 다른 대중교통 가격과 비교하면 가격 우위가 뚜렷하지 않습니다. 따라서 가격이 너무 높으면 지하철의 매력이 떨어지며, 가격이 너무 낮으면 지하철 전체의 운영에 해를 끼치게 됩니다. 지하철은 정부에 큰 부담을 주고 이후 관리도 어렵게 만들어 악순환을 형성한다. 둘째, 지하철은 주요 도시 지역과 여러 위성 도시를 연결하지만, 주변 부동산 산업 발전에도 도움이 되지 않는다. 사람들의 고유한 소비자 심리로 인해 여전히 더 많은 사람들이 도시 지역에서 편리한 생활을 하고 싶어합니다. 지하철 건설은 교외 지역의 부동산 시장 발전을 크게 자극하지 못할 수 있습니다.
3. 지하철 자체가 부동산 산업에 미치는 부정적인 영향
도심 지하철 출입구 주변에 위치한 부동산 역시 시끄러운 생활환경, 혼란스러운 치안, 그리고 연선에 있는 원래 부동산의 평온을 파괴하고 생활 환경을 오염시키는 등의 요인이 상상한 대로 주변 부동산 가격의 급등과 거래량의 증가로 이어지지는 않을 것입니다. 지하경제의 경우 공기순환 불량, 유동인구 증가, 소음, 위생환경 열악 등의 요인으로 인해 지하경제 전반의 영업풍토가 열악하고 지하철 자산관리가 어려울 수 있다.
4. 청두 지하철 개발 제안
다른 도시의 지하철 개발 및 운영 경험에 따르면 현재 도시 지하철 운영은 기본적으로 수익성이 없으므로 청두도 예외는 아니지만 어떻게 청두에서 개발하려면 소비 수준이 낮고 유동인구가 중간 정도인 이 도시는 최소한의 운영 손실을 달성할 수 있을 뿐만 아니라 지하철 계획의 원래 의도를 충족할 수 있으므로 몇 가지 측면을 고려할 수 있습니다.
1. 유연한 충전이 지하철의 매력을 돋보이게 한다
우선 충전 방식으로 따지면 현재 예상되는 요금은 킬로미터당 0.5위안으로 타 공공요금 대비 대중교통 시스템, 지하철의 매력은 분명 매우 작지만, 노선마다 다른 충전 방식을 채택할 수 있으며, 본선과 일반선에 통행료나 구간 충전을 도입하면 지하철의 매력을 높이는 데 도움이 될 것입니다.
2. 토지와 재산의 합리적이고 효율적인 활용
정부의 과도한 재정적 부담, 운영 및 관리의 어려움 등의 문제를 피하기 위해서는 다음과 같은 교훈을 얻을 수 있습니다. 홍콩의 경험에 비추어 볼 때 지하철 운영 회사는 정부와 협력하여 노선을 따라 지상 및 지하 토지와 부동산을 운영할 수 있는 권리를 획득할 수 있지만 정부 감독을 수용하고 다수의 주거용, 상업용 건물을 개발할 개발자를 찾을 수 있습니다. 주식을 취득하거나 대중에게 채권을 공개 발행하여 자금을 조달하고 이에 따라 토지 및 부동산에 대한 권리를 활용하여 자본을 회수하고 수익성을 달성합니다.
3. 관광 자원 및 부동산과 결합하여 독특한 지하철 비즈니스 모델을 창출
청두와 그 교외 지역의 풍부한 관광 자원으로 인해 지하철의 출현이 단축될 뿐만 아니라 관광 자원의 공간적 거리, 지상 및 지하 지하철을 따라 자산과 자원을 합리적으로 구축하고, 지하철 운영과 관광 개발을 통합하고, 지하철이 단순한 교통 수단이라는 개념을 없애고, 청두의 여가 문화에 통합하고, 합리적으로 탐색하고 이를 통해 지하철은 청두 시민의 삶의 일부가 될 뿐만 아니라 많은 관광 관광객을 유치할 수 있습니다. 청두 고유의 문화를 접목해 특별한 지하철 비즈니스 모델을 창출하면 지하철 자체의 수익성 부족으로 인한 손실을 만회할 수 있을 뿐만 아니라 청두 지하철의 이미지와 매력을 크게 높일 수 있다.
요컨대 청두 지하철 건설은 찬반이 얽혀 있는 도시 발전의 역사적인 변화이자 부동산 산업 발전에도 결정적인 역할을 하고 있다. 청두의 미래 부동산 시장 기존 레이아웃을 깨고 지하철 개발을 새로운 게임에 진입하는 기회로 활용할 것입니다.
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