부동산 당신은 조양구와 혁산구를 볼 수 있습니다!
구매자는 분양된 분양주택을 구매할 때 다음과 같은 몇 가지 중요한 부분을 파악해야 한다.
1, 부동산 개발업체가 분양한 분양주택이 갖추어야 할 조건
' 도시 부동산 관리법' 은 분양주택 예매 조건에 대해 다음과 같은 규정을 적용한다 합법적인 토지사용권을 갖는 것은 부동산 개발업체가 부동산 개발과 예매를 하기 위한 전제조건이며, 토지사용권을 취득하지 않은 토지에 개발된 주택은 불법 건물이다. 구매자는 구매하기 전에 개발업체의 토지사용권증을 검증하여 그 집의 합법성을 확보해야 한다.
2, 건설 프로젝트 기획 허가 보유. 이 규정은 주택 착공 건설의 전제조건이며, 부동산 개발업체는 건설사업이 도시계획에 부합하고 건설공사 계획허가증을 수령해야 건설을 시작할 수 있다.
3, 예매된 상품주택계산에 따르면 개발건설에 투입된 자금이 공사총투자의 25 이상에 달하며 시공진도와 완공인도일을 확정했다. 이 규정은 공사 건설의 안정성과 예정대로 주택을 넘기기 위해 개발자가 예매금에 지나치게 의존해 프로젝트 개발에 종사하는 것을 피하고 예정대로 집을 내지 못해 주택 구입자의 이익을 손상시키는 것을 막기 위한 것이다.
4, 현급 이상 인민정부 부동산관리부에 예매 등록을 하고 상품주택 예매허가 증명서를 받았다 (본 도시에서 부동산을 개발하는 기업은 일조시 부동산관리국에 등록신고를 하고 해당 국에서 발급한 상품주택 예매허가증명서를 받아야 한다). 이 규정의 목적은 부동산 예매 활동을 정부 부동산 관리 부서의 감독하에 놓아 상품 주택 예매의 합법성을 보장하는 것이다.
2, 분양주택 예매 계약의 기본 내용 이해
1, 주체. 부동산 개발업체와 주택 구입자는 쌍방의 이름 주소 등을 명시해야 한다는 것이다.
2, 분양된 분양주택의 기본 상황. 예매계약은 분양된 분양주택의 소재지, 위치, 토지사용권증번호, 토지사용권취득 방식, 토지사용성, 건설공사 계획허가번호, 상품주택 예매허가번호, 주택건축면적, 주택구조, 주택완공인도날짜, 부주택계획도 등을 명확하게 기록해야 한다.
3, 면적. 분양주택의 면적은 제곱미터 단위로 계산해야 하며, 건축 면적, 사용 면적 또는 기타 면적인지 명확하게 해야 한다.
4, 가격. 즉 분양주택의 가격금은 단가와 총가격 (예: 평방미터당 몇 원) 을 포함한다. 우리나라' 도시부동산관리법' 은 분양주택 예매 조건과 절차를 규정하고 있지만 분양대금 납입액과 기한에 대해서는 통일된 규정이 없으므로 당사자는 계약서에 명시해야 한다.
5, 주택 인도 방법 및 기한. 기한이 지난 교채의 면제 조건. 예를 들어, 계약은 지진, 홍수, 악천후의 영향과 같은 특정 자연 사건으로 인해 부동산 개발 기업의 납기일이 합리적으로 순연될 수 있다는 것을 약속할 수 있다.
6, 주택 사용 특성. 주택용, 사무실용, 생산용 또는 기타입니다.
7, 계약 위반에 대한 책임. 집을 사는 쪽이 계약대로 가격을 지불할 수 없는 책임과 예매측이 제때에, 품질에 따라, 수량에 따라 집을 낼 수 없는 책임을 포함한다.
8, 부동산 소유권 등록 의무.
9, 재산 관리 조항.
10, 분쟁 해결 방법. 소송이나 중재를 선택한다면.
11, 기타 조항 또는 당사자가 동의한 조항.
1, 부동산 개발업체가 분양주택을 판매하는 조건
2001 년 4 월 4 일 건설부가' 분양주택 판매관리방법' 을 발표했다
부동산 개발업체가 현재 분양주택을 판매하는 것은 다음과 같은 조건을 갖추어야 한다고 규정하고 있다.
(1) 현재 분양주택을 판매하는 부동산 개발업체는 기업법인 영업허가증과 부동산 개발기업 자격증을 갖추어야 한다.
(b) 토지 사용권 증명서 또는 토지 사용 승인 서류 얻기
(3) 건설 프로젝트 계획 허가 및 시공 허가 보유
(4) 완료 수락을 통과했습니다.
(e) 철거 및 재 정착이 구현되었습니다.
(6) 급수, 전원 공급, 난방, 가스, 통신 등의 보조 인프라에는 납품 사용 조건이 있고, 기타 보조 인프라 및 공공 * * * 시설에는 납품 사용 조건이 있거나 시공 진도 및 인도 날짜가 정해져 있습니다.
(7) 부동산 관리 방안이 이미 시행되었다.
상품 주택 판매 조건에 부합하지 않는 부동산 개발업체는 상품 주택을 판매할 수 없고, 구매자에게 어떠한 예약금 성질 비용도 부과할 수 없습니다.
부동산 개발업체는 본 판매로 돌아가거나 본 판매로 돌아오는 방식으로 상품주택을 판매할 수 없습니다. 판매 후 전세 또는 변상 판매 후 전세 방식으로 미준상품 주택을 판매할 수도 없습니다.
분양주택 판매 조건에 부합하는 부동산 개발업체는 분양주택 매매계약을 체결하기 전에 바이어에게 예약금 성격비용을 받고 분양주택 매매계약을 체결할 때 유료로 집값에 상쇄해야 한다. 당사자가 상품 주택 매매 계약을 체결하지 못한 경우, 부동산 개발업체는 바이어에게 유료료를 반환해야 한다.
2. 상품주택 매매계약에서 분명히 해야 할 내용 이해
(1) 당사자명 또는 이름 및 거주지
(b) 상업용 주택의 기본 상황;
(c) 상업용 주택 판매 방법;
(4) 상품 주택 가격의 결정 방법 및 총 가격, 지불 방법, 지불 시간
(e) 제공 사용 조건 및 날짜
(6) 장식, 장비 표준 약속;
(7) 급수, 전력 공급, 난방, 가스, 통신, 도로, 녹화 등 보조 인프라 및 공공 * * * * 시설의 전달 약속 및 관련 권익, 책임
(8) 공공 * * * 보조 건물의 소유권;
(9) 면적 차이 처리 방법
(10) 재산권 등록 관련 문제 처리
(11) 분쟁 해결 방법
(12) 계약 위반에 대한 책임
(13) 쌍방이 합의한 기타 사항.
는 세트 내 건축 면적 또는 건축 면적에 따라 평가되며, 당사자는 계약서에 계약 면적과 재산권 등록 면적에 오류가 발생하는 처리 방법을 명시해야 합니다. 계약이 합의되지 않은 경우
1, 면적 오차 비율이 절대값 3 이내 (3 포함) 인 경우 집값을 실질적으로 결제합니다.
2, 면적 오차가 절대치가 3 을 초과할 경우 구매자는 체크아웃할 권리가 있다. 구매자가 체크아웃하는 경우 부동산 개발업체는 구매자가 체크아웃을 제안한 날로부터 30 일 이내에 구매자가 지불한 집값을 구매자에게 돌려주고 이미 지불한 집값 이자를 지불해야 한다. 구매자가 체크아웃하지 않는 경우, 재산권 등록 면적이 계약면적보다 클 경우, 면적 오차 비율이 3 이내 (3 포함) 이내인 집값은 구매자가 보충한다. 3 부를 넘어선 집값은 부동산 개발업체가 부담하고 재산권은 매수인에게 귀속된다. 재산권 등록 면적이 계약면적보다 작을 경우 면적 오차가 절대치보다 3 이내 (포함 3) 이내인 집값은 부동산 개발업체가 구매자에게 반납한다. 절대값이 3 부를 넘어선 집값은 부동산 개발업체가 구매자에게 두 배로 돌려준다.
마지막으로,
는 개발자의 5 개 증명서 2 서이며, 이것은 가장 중요한 ..
합법적인 정식 부동산 개발업자이며, 반드시 완비된' 5 증' 을 갖추어야 한다. 이른바' 오증' 이란' 국유토지사용권증',' 건설토지계획허가증',' 건설공사계획허가증',' 건설공사시공허가증' (건설공사 착공증이라고도 함),' 상품주택 판매예매허가증' 을 말한다. 2 서' 는' 주택품질보증서' 와' 주택사용설명서' 를 뜻하며, 이는 판매측에 대한 법률의 기본 요구 사항이기도 하다.
각각 주택관리국 국토자원국 건설국 기획국 주관이다.
두 번째는 쌍방의 권리와 책임에 대한 계약의 공정원칙에 주의를 기울이는 것이다. 계약이 불분명하거나 의문이 있는 곳을 파악한 후에야 서명하는 것이다.
3 은 네가 말한 최소 면적 108 제곱은 일반적으로 문제가 되지 않는다. 왜냐하면 두 70 의 규정은 선험적 방 후 수속
집 품질 2 를 보면' 두 권의 책 1 표' 3 개' 주택 검수서'
< P > 입주 수속은 건물 수납의 정상적인 절차이지만, 현재 개발상이 구매자를 선험적으로 할 수 있는 후 수속은 많지 않다. 통상적인 방법은 업주가 먼저 건물 서류에 서명을 하고 승인서를 발급하여 업주가 부동산 관리처에 가서 열쇠를 가져오게 하는 것이다. 업주가 방에 들어가 문제가 있다는 것을 알게 되면 고소해도 힘이 없다. 이런 상황을 피하기 위해 업주들은 선험방, 후처리 절차를 견지해야 하며, 검실 시 발견된 집의 질, 실내 유해 가스 초과, 공판불공정 등의 문제를 개발자에게 서면으로 제출해 후환이 남지 않도록 서명해야 한다. 또는 "실내 상황이 아직 명확하지 않다" 또는 "건물 상태가 알려지지 않았다" 는 등의 글자를 수거 서류에 표시할 수 있습니다.
< P > < P > < P > 1 위, 벽, 창문, 발코니 등의 부위에 금이 갔는지 여부 등 집의 품질을 자세히 점검해야 합니다.
둘째, 매매 계약서에 명시된 시설, 장비 등에 누락이 있는지, 브랜드, 수량이 일치하는지 확인합니다.
셋째, 물, 전기, 천연가스, 상하수관 등이 개통되고 제대로 작동하는지 점검한다.
넷째, 계획, 설계 변경 또는 동네 수축 등의 문제가 있는지 확인합니다.
다섯째, 관련 품질 문제 검사 및 실내 유해 가스 초과 등
< P > 여섯째,
는' 두 권의 책 한 표'
에게 개발자에게' 주택품질보증서' 와' 주택사용설명서' 를 요청하여 향후 품질문제가 발생할 경우 계약대로 수리할 수 있도록 했다.
' 주택품질보증서' 는 개발자의 주택 품질 및 보증 기간, 범위에 대한 약속이다. "주택 사용 설명서" 는 지진 지수, 벽 구조 유형 등과 같은 주택 설계, 시공 및 검수에 대한 구체적인 기술 지표입니다. 현재 우리나라의 부동산업은' 주택품질보증서' 와' 주택사용설명서' 에서 대체적으로 통일된 규범을 형성하여 문제가 비교적 적다. 현재 문제가 비교적 많은 것은 주로' 준공 검수 기록표' 이다.
관련 규정에 따라' 준공 검수 기록표' 의 각 항목은 반드시 주관 부서에 신고해야 한다. 당신이 집을 검사할 때 개발상이 이' 기록표' 를 가지고 있는지의 여부만을 볼 수는 없으며, 동시에 각 항목들이 모두 기재되어 있는지, 예를 들면 소방시설 등을 자세히 살펴보아야 합니다. 준공 검수 기록표' 는 부동산업자에게 엄격한 구속력 역할을 하며, 프로젝트를 주관 부서에 제출하면 개발자는 부동산에 대해 평생 책임을 져야 하며, 문제가 생기면 개발자의 과실이라면 책임을 추궁할 수 있다.
< p 앞으로 내야 할 부동산 관리비가 도대체 어떤 방면으로 구성되어 있는지, 청소비, 보안비, 녹화비가 어떻게 결정되는지, 명료하게 해야 합니다. 동시에, 당신의 동네 부동산 관리 회사의 자질을 살펴보고, 당신이 요구한 관리 기준을 구비하고 있는지 확인해 보십시오. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 가족명언)
이후, 당신이 구매한 부동산 노점 면적이 얼마나 되는지 알아야 합니다. 개발업자가 베이징시 주택토지관리국이나 구국 직속 측량팀이 발행한' 준공 실측표' 를 발행하도록 하여 잘 알고 있어야 합니다. 기본 절차가 모두 완료되면, 당신은' 주택 검수증' 에 서명할 수 있습니다.
(a) 상업용 주택을 살 때 내야 할 세금:
1, 계약세, 총 주택 가격의 3-5 (지방시 자치구 세율이 다름), 일반 상품 주택이 반으로 줄어든 1.5-2.5
2, 스탬프, 총 구매 가격의 0.05
(b) 기금:
1, 주택 수리 기금, 총 구매 가격의 2-3 (주택 3 위안/평방 미터, 개발자에 의해 지불, 구매자가 지불 하지 않습니다)
2, "주택 소유권 영장" 비용, 다른 장소, 하지만 100 위안
3, "" 총 구매 가격의 0.2-0.5
2, 보험료, 총 구매 가격 x 대출 연한 x 0.1 x 50
3, 공증인 수수료, 대출 금액 x 0.03
2, 스탬프, 총 구매 가격의 0.05
(b) 기금:
1, 주택 수리 기금, 총 구매 가격의 2-3 (주택 3 위안/평방 미터, 개발자에 의해 지불, 구매자가 지불 하지 않습니다)
2, "주택 소유권 영장" 비용, 다른 장소, 하지만 100 위안
3, "" 총 구매 가격의 0.2-0.5
2, 보험료, 총 구매 가격 x 대출 연한 x 0.1 x 50
3, 공증인 수수료, 대출 금액 x 0.03
구매자가 납부해야 할 사항:
비정형주택계약세는 두 배로 늘려야 합니다. 집을 사려면 선택한 집이 보통주택인지 유의해야 합니다. 국가 규정에 따르면 주택 매매는 일반 주택 1.5, 고급 주택 3 은 모두 구매자가 부담하는 계약세를 국가에 납부해야 한다.
지방에서는 주택이 세 가지 조건을 동시에 충족해야 일반 주택으로 인정될 수 있다고 규정하고 있다. 이 세 가지 조건은 주택단지 건물 용적률이 1.0 이상이고, 단일 건물 면적이 140 평방미터 이하이며, 실제 거래가는 같은 등급의 토지에 있는 주택의 평균 거래가보다 1.2 배 이하라는 것이다.
판매자가 납부해야 할 사항: 연장정세
집을 팔고 싶다면 납부해야 할 세금은 주택 구입 기간에 따라 크게 다를 수 있습니다.
2005 년 6 월 1 일 이후 중고주택 양도는 인화세, 영업세, 도시건설세, 교육비 외에 토지부가가치세와 개인소득세도 내야 한다. 모든 완세 증명서를 취득한 후에야 매입영수증을 발급해야 산권증양도를 처리할 수 있다.
주택 구입 시간이 2 년 미만인 경우 영업세를 전액 징수합니다. 세금에는 0.05 의 인화세, 5 의 영업세, 0.35 의 도시세, 0.15 의 교육비 추가, 토지부가가치세 및 개인소득세가 포함됩니다.
주택 구입 기간이 2 년 이상이고 5 년 미만이면 도장세와 개인소득세만 납부하면 된다.
주택 구입 기간이 5 년이 넘으면 인화세 외에 어떤 세금도 낼 필요가 없다.