이번 사태와 관련하여 제가 담당했던 실제 사례를 말씀드리겠습니다.
2014년 한 유명 부동산 개발회사가 높이 300m에 가까운 초고층 랜드마크 빌딩을 짓고 싶어했는데 우리 회사가 낙찰을 받았다.
그러나 기본 공사가 끝나자마자 프로젝트를 중단한 이유는 A측이 건물의 기능과 위치를 조정하고 싶어 한다는 점이다. 사실 가장 핵심적인 이유는 시장이 시작됐기 때문이다. 이들과 같은 고급 오피스 빌딩의 매출 전망은 기대에 못 미쳤다.
이런 종류의 초고층 건물은 모두 철근 콘크리트 구조물로 철골 구조의 구성 요소가 무겁고 일반적으로 건설 단위는 붐 타워를 사용합니다. 이러한 유형의 타워 크레인에 대한 월 임대료는 출입 비용, 설치 및 제거 비용과 마찬가지로 상대적으로 높습니다. A사와 체결한 계약에는 타워크레인과 건설용 엘리베이터 비용을 포함한 수직운송비가 전체 가격에 포함됐다.
프로젝트가 중단됐는데 타워크레인은 어떻게 해야 하나요? A측과 협의하여 6개월 후에 공사가 재개될 예정이므로 철거는 진행하지 않겠다고 합니다. 공사 중단 기간 동안은 당분간 임대료를 받지 않기로 타워크레인 임대업체와 협의를 했고, 임대측에서는 추후 공사를 재개하는 것을 고려해 합의했습니다.
그런데 정지가 1년 넘게 지속됐는데, 타워크레인 임대인이 작동을 멈췄는데, 그렇게 오래 정지하면 제 타워크레인도 대출로 구입했고요. 매달 대출금과 이자를 갚아야 해요. 그냥 저희에게 배상을 요구하시면 저희도 자연스럽게 A측에 배상을 요구하게 됩니다. 프로젝트가 언제 재개될지 모르기 때문에 A측에 이 붐타워 2개를 구입하는 것이 좋습니다. 이는 세 당사자 모두에게 좋습니다. 그렇지 않으면 끝없는 가동 중지 시간과 청구 비용이 상당할 것입니다.
3자는 주장에 대해 결론을 내리지 못했지만 상황이 바뀌었다. 초고층 건물이기 때문에 기초 피트가 지하 3층, 지하 20m 이상으로 상대적으로 깊습니다. 이 프로젝트에서는 기초만 건설하고 기초 피트를 지원했습니다. 그러나 이 지원에는 일반적으로 2년이라는 시간 제한이 있습니다. 주변 토공사를 되메운 후 지하 공사가 완료되지 않아 피트 벽 지지대를 다시 테스트하고 보강해야 하는데 이는 또 다른 막대한 비용입니다.
A측은 절박한 마음에 셧다운 기간 동안 각종 클레임 문제를 일단 제쳐두고 지하 3층 공사를 마무리하고 되메우기를 완료하자고 저희와 협의를 했습니다. 이 사업이 랜드마크 건축물이라는 점을 감안하면 갑은 이를 완료하고 정부에 설명을 해야 한다. 우리와 타워크레인 임대인은 분쟁을 일단 제쳐두고 공사를 시작하기로 합의했습니다.
지하 공사가 완료되고 토공사도 되메웠으나, 지상 공사가 언제 계속될지는 확실하지 않습니다. 끝없는 작업 중단이 다시 시작됐고, 이번에 A측에서 타워크레인을 해체하라고 통보했는데, 임대인이 클레임을 인정하고 비용을 지불하면 철거하겠다고 하더군요. 이런 중도취소청구와 정지청구는 서로 다른 개념이고, 비용도 매우 높습니다. 당연히 임대인을 지원하고, 작업 중단으로 인한 클레임 비용도 많이 발생합니다. 세 당사자는 또 다른 협상을 시작했습니다.
최종 해결책은 A측이 이 붐타워 2개 구입에 투자해 분할 납부하는 것이었다. 다운타임 동안 발생한 비용에 대해 보상이 이루어졌으나 그 금액은 상대적으로 적었다.
건설업체와 타워크레인 임대업체는 이런 중단된 프로젝트를 마주할까봐 두렵다. 사업 중단의 원인은 대부분 건설자금 문제로, 자금 조달이 불가능할 경우 타워크레인이 해체돼 차후 계산도 어려워지고 자금 조달도 더욱 어려워진다. 타워크레인을 유지하는 경우 A측은 이를 추가로 보관할 때마다 하루의 비용이 추가로 발생하므로 협상 타결에 도움이 된다는 점을 고려해야 합니다. 이런 일이 발생하면 모든 당사자가 각자의 의제와 계획을 갖고 있어 합의가 지연되고 결국 승자는 없고 모두가 고통을 받게 될 것이라는 우려가 있습니다.