한 기관에 따르면 지난 5 월 29 일까지 28 개 성시가 분양주택 예매자금 감독을 완화해 중점 감독자금 감소, 중점 감독자금 분담 노드와 비율 증가, 예매감독자금 대신 은행보증서 사용 허용, 예매감독자금 사전 인출 등을 주로 다루고 있다.
4 월 29 일 중공중앙정치국 회의는 상품주택 예매자금 감독을 최적화하고 부동산 시장의 원활하고 건강한 발전을 촉진한다고 강조했다. 이번 회의 이후 분양주택 예매자금 규제가 최적화된 도시는 난징 연대 등 5 개 도시에서 청두 해구 길림 장춘 등 28 개 성시로 확대됐다.
"프로젝트 제공을 보장하는 전제 하에 28 성시가 예매자금 규제를 완화하는 핵심 목표는 예매 자금의 사용 효율을 높여 주택 기업의 유동성을 높이고 양질의 주택 기업이 더 많은 혜택을 받을 수 있도록 하는 것이다." 양크웨이 연구센터 부사장이 말했다.
지난해 하반기 이후 분양주택 예매 자금 규제가 지속적으로 강화돼 개발업체 자금 유통의 명맥을 막았다. 위험에서 벗어난 주택기업뿐만 아니라 반케, 욱휘, 용호 등 비교적 견고한 주택업체들도 자본감독을 받고 있다.
신달증권연구보에 따르면 지난해 9 월부터 65438+2 월까지 전국 예매자금 규제가 약 1.6 조 원 증가하면서 같은 기간 전국 상품주택 매출은 약 4 조 7000 억 원에 해당했다. 당시 업계는 규제가 느슨해져서 일부' 물' 을 살릴 수 있기를 기대했다.
"예매자금 감독이 완화되면 기업의 유동성 압력을 완화할 것이다." 양광성 이그제큐티브 부사장 오건빈이 말했다.
여러 백강주택 내부 인사들이' 중국부동산보' 기자에게 회사 유한자금이 거의 200 억원에 육박하며 대부분 예매자금 감독 계좌를 예매하고 있다고 밝혔다. 현재 각지의 이완력이 너무 작아서, 이 생수들은 여전히 잠겨 있다.
예매자금 감독이 속속 완화되고 있다.
금융 지원 외에도 상품 주택 예매 자금 감독을 최적화하는 것은 올해 각지의 공급측 완화를 위한 핵심 조치다.
1 연말, 3 부처가 공동으로' 상품주택 예매자금 감독 규제에 대한 의견' 을 발표하며 처음으로 국가 차원에서 통일된 안배를 하고, 감독 메커니즘을 확정하여 지방정부 최적화 전에 지나치게 엄격한 관리를 유도하도록 했다.
지난 2 월 주건부는' 분양주택 예매자금 감독 관리 방법' 을 발표해 분양자금 감독 정책을 전반적으로 규범화했다. 구체적인 세칙과 시행은 지방정부의 책임이다.
4 월 29 일 중공중앙정치국 회의는 부동산에 관한 성명에서 "상품주택 예매자금 감독을 최적화하고 부동산 시장의 원활하고 건강한 발전을 촉진한다" 고 제안했다. 정치국이 예매자금 감독 정책에 대해 명확한 지시를 한 것은 이번이 처음이다.
이후 각지의 예매 자금 규제가 한계완화를 맞았다.
구체적으로, 은천, 여주, 상덕 등 5 개 시는 중점 감독 자금 분담 비율을 높였다. 면양, 서주, 푸양 등 6 개 시는 중점 감독 자금 분담 노드를 늘렸다. 길림, Luohe 주요 규제 자금의 비율을 줄이기 위해; 남경 장춘 해구 등 9 개 도시에서 예매 감독 자금 대신 은행 보증서를 사용할 수 있도록 허용한다. 해구 연대 소주 등 9 개 도시는 기업 신용등급에 따라 차별화된 통제를 실시한다. 장춘, 친주, 뤄허 등 4 개 도시는 예매감독자금을 미리 인출할 수 있다.
중지원 기업사업부 연구이사 유수는 부동산 프로젝트 예매자금 감독이 일반적으로 총 예매자금의 30 ~ 40% 를 차지한다고 밝혔다. 예매 자금 비율이 10% 감소하면 주택 기업의 자금 부족을 완화하는 데 도움이 된다. 현재 각지에서는 예매자금 감독 방식을 주로 조정하고, 비준 효율을 높이고, 자금 감독 비율을 늦추고, 은행 보증으로 바꾸는 등 주택 기업의 자금 부족 완화에 미치는 영향이 제한적이다.
그러나 일부 도시에서는 규제를 강화하고 있다. 예를 들어, 대련은 5 월에 "상품주택 예매 방안 관리를 더욱 강화하는 것에 관한 통지" 를 발표했다. 황석도 같은 달 관련 제도를 개정해 분양주택 예매자금에 대한 전 과정 감독을 명확히 하고 분양주택 예매자금 횡령 위험을 방지하며 부동산 시장 관리 허점을 막았다.
IPG 중국 수석경제학자 백문희에 따르면 상품주택 예매자금에 대한 규제는 프로젝트가 예정대로 배달되는 것을 보장하고, 규제가 주택기업의 유동성 압력을 과도하게 가중시키는 것을 방지해야 한다. 최근 각지에서 예매자금 감독에 대한 최적화는 부동산업계와 주택업체 자체의 발전에 유동성 회수와 시장 온난화를 촉진하는 역할을 할 것이다.
양과위는' 보교방' 정책 하선에서 예매자금 감독을 늦추는 두 가지 유형의 도시가 있을 것으로 보고 있다. 하나는 예매자금 규제가 엄격한 도시 (예: 청도, 석가장, 취안저우 등) 다. 둘째, 프로젝트 인도 위험은 소주, 샤먼, 무석 등 전반적으로 통제할 수 있는 도시이다. 향후 예매자금 감독은 규제가 되어 토지 취득, 개발에서 판매 수금, 납품에 이르는 전 과정 통제, 전 주기 감독을 실현할 것으로 보인다.
주택 기업에 유동성을 제한적으로 방출하다
"2 월 초까지 우리의 가용 자금은 총 자금의 약 5%, 제한된 비율은 95% 에 달했다. 그래도 별로 나아지지 않았다. " 정융지산은 지난 2 월 23 일 투자자 전화 회의에서 현재 주택기업 자금난의 한 구석을 열었다. 정융화폐자금의 유한비율은 지난해 6 월 말에 비해 2 1.26% 에 불과했다.
예매자금의 엄격한 규제는 202 1 하반기로 시작된다. 개별 주택업체들이 유동성 위기에 빠지자 여러 도시들이' 기업시책', Xi, 천진, 석가장 등 36 개 성시가 분양자금 감독을 강화하는 정책을 잇달아 내놓으며 모든 구매자금을 전문감독계좌에 직접 예금해 전액감독을 실시할 것을 요구했다.
이로 인해 주택업체들은 예매자금 사용에 대해' 마음대로 사용할 수 있다' 에서' 사용할 수 없다' 에 이르는 과정을 거쳤다.
욱휘지주이사회 의장인 임충에 따르면 개발자 자금의 약 50% 가 규제 계좌에 있다. "예를 들어, 당신이 600 억을 가지고 있고, 규제 계좌에서 300 억이 나오지 않는다면, 이것은 정말 견디기 어렵다."
오건빈은 예매가 가장 빠른 두 달 안에 다 갚고 공사 진도 노드에 따라 담보지불을 할 수 있다고 말했다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 예매, 예매, 예매, 예매, 예매, 예매) 지금은 거의 집을 내야 주택 융자금을 갚을 수 있다. 집이 잘 지어져서 드디어 팔려고 합니다. 온라인 계약입니다. 현지 정부 부처는 미완성 업무가 걱정되어 당신을 감독하고 싶습니다.
"언제 돈을 빌려요? 그것이 완성되면. " 오건빈은 그렇게 많은 주택업체들이 장부에는 수천억이 있지만 400 억에서 500 억을 규제하고 있어 대출금을 상환할 수 없다고 말했다. 이 돈은 규제되어 당분간 사용할 수 없기 때문이다.
예매 자금 감독력이 높아져 주택 기업의 자금 압박이 더욱 커졌다.
"전반적으로 관리라기 보다는 잘 관리해야 한다. 우리는 아직 6543.8+00 억 원이 아직 규제 계좌에 있다. " 상해의 한 주택 기업 내부 인사에 따르면 각지의 예매 감독 자금의 미세 조정은 큰 역할을 하기 어렵다고 한다. 주로 업계의 신뢰 하락이다.
기관이 감시하는 88 개 중점 상장주택 데이터에 따르면 4 1 주택업체들은 관련 예매감독자금을 공개했고, 그 중 절반가량은 예매감독자금을 제한 현금화 범위에 포함시켰다. 2026 년 5438+0, 판매 제한 현금은 총 현금의 29% 를 차지하며 2020 년보다 5% 포인트 증가하여 성장률이 현저히 빨라졌다. 일부 기업들은 심지어 제한적인 현금의 70% 이상을 차지한다.
"가장 전형적인 예는 합경태부다. 예매감독자금 대폭 증가의 영향을 받는다. 제한현금은 2020 년 39 억원에서 202 1 년 2 17 억원으로 늘었고, 현금 보유총량을 차지하는 비율도 9% 에서 74% 로 증가했다. 이 기관 분석가인 방령은 예매 감독 자금 정책의 강화와 완화가 주택 기업의 현금 통제에 직접적인 영향을 미쳐 기업의 단기 지급 압력에 영향을 미쳤다고 밝혔다.
일반적으로 프로젝트 판매가 미납되기 전에 해당 판매 수금이 부동산 기업의 대차대조표에 계약 부채 (예: 예매금) 로 반영됩니다. 예매 자금이 제한되어 있다면 계약 부채의 비율이 더 높아질 것이다.
현재 4 1 주요 부동산 기업 중 예매 감독을 포함한 제한된 현금이 계약부채의 약 10% 를 차지하는 것으로 집계됐다. 중해, 용호, 욱휘 등 상대적으로 양질의 주택 기업 비중이 16% 이상이며, 일부 유동성 압력이 큰 기업의 비중은 5% 미만이며 당좌 대월 상황이 있다.
방령은 이런 상황에서 은행의 위험 선호도를 겹치고, 각지의 예매 통제 정책 조정은 양질의 주택 기업에 어느 정도 이득이 되지만, 자금이 상대적으로 부족한 주택 기업에 미치는 영향은 크지 않으며, 주택 기업 유동성에 대한 석방 작용은 여전히 제한적이라고 보고 있다.
30 대 주택 업체의 한 시장 인사도 큰 변화가 느껴지지 않는다고 말했다. 예를 들어, 부동산 기업은 예매 감독 자금 대신 은행에서 발급한 보증서를 사용할 수 있지만, 자질이 좋고 신용이 높은 기업만이 사용할 수 있다. 이는 은행의 증신으로 여겨지며, 절대 다수의 민영 부동산 기업은' 밑바닥' 을 할 수 없다.
"위태로운 주택기업은 규제의 중점이며, 뉴딜은 이런 국면을 바꾸지 않을 것이다." 한 주택 기업 임원은 위험에 처한 주택 기업에 대한 구조력을 높이고 예매 자금 감독을 적절히 완화하는 것은 수단일 뿐이라고 밝혔다. 관건은 시장 신뢰를 확립하고, 부동산 기업의 판매 환불을 촉진하고, 민영 부동산 기업의 공개 시장에서의 융자 기능을 점진적으로 회복하는 것이다.
부동산 시장 안정화' 의 대문은 이미 열렸지만, 일부 주택 기업에게는 현재의 유동성 위기가 여전히 존재하고 있다. 오건빈이 호소한 바와 같이, 주택업체들이 경영성 현금 흐름 관리를 중시하기를 바랍니다.