문제 설명:
부동산 개발회사 업무부의 주요 업무와 투자 분석가의 일상적인 업무? 감사합니다! !
분석:
부동산 기업의 경쟁력을 향상시키는 방법
부동산 시장의 거시적 규제 정책은 반드시 부동산 기업의 경쟁 구도를 변화시켜 시장의' 셔플' 속도를 더욱 가속화할 것이다. 부동산 시장의 거시적 규제에 앞서 업계 전체가 황금기를 거쳤고, 거의 모든 개발자 (브랜드 실력과 규모) 가 돈벌이를 하며, 개발업자들 사이에는 경쟁이 거의 없었다. 경쟁이 있어도 단일 건물이나 개발상 간의 경쟁일 뿐 생사존망의 제로섬 게임은 없다.
새로운 시장 정책 하에서 부동산 기업 간의 경쟁은' 촌민 간의 경쟁' 에서' 운동선수 간의 공정한 경쟁' 으로 바뀔 것이다. 어떻게 경기에서 이길까요? 경쟁력 강화' 가 유일한 답이다!
부동산 시장 경쟁 패턴의 변화
첫째, 부동산 시장 경쟁의 4 단계
1 단계: 비용 경쟁 단계
이 단계에서 부동산 기업 간의 경쟁은 주로 원가 경쟁으로 나타난다. 누구의 프로젝트 비용 (물론 토지비용 포함) 이 낮으면 누구나 경쟁 우위를 가질 수 있다. 원가 경쟁도 관계 경쟁이라고 할 수 있다. 2003 년 국토자원부가 발표한' 12 1 호 문서' 는 이 단계의 기본 종료를 선언했다.
2 단계: 가격 대비 성능 경쟁 단계
가격 대비 성능이 IT 분야에서 가장 먼저 사용된 제품 보급이 부동산으로 확산되는 것도 거의 1 ~ 2 년 전의 일이다. 부동산 시장이 발전하면서 2003 년부터' 획일적' 방면에서 비교적 잘하는 일부 개발업자들이' 가격 대비 성능이 더 좋다' (광고) 와' 가격 대비 성능이 가장 좋다' (입버릇) 를 외치며 대부분 좋은 판매 실적을 거두었다. 이에 따라 더 많은 개발업자들이 이미 발효되어 부동산 시장이 이미 비용 효율성의 경쟁 단계에 들어섰다는 것을 보여준다.
3 단계: 모델 경쟁 단계
부동산 기업의 발전 모델은 제품 모델과 관리 모델을 포함한다.
제품 모델은 예측과 R&D 를 기반으로 하는 고유하고 비교적 고화된 프로젝트 유형으로, 시장 수요와 자체 능력에 적합하며 복제 및 개발 가능합니다. 완다 상업 광장, 올림픽 정원, 반케 도시 정원 등. 제품 모델 구축은 기업이 다중 프로젝트 체인 개발을 위한 전제 조건이며 자본과 규모의 빠른 확장을 위한 토대입니다.
관리 모델이란 새로운 투자 모델과 기업 제품 모델, 기업 자체의 실제 상황에 적응하는 종합 관리 시스템이다. 적절한 관리 모델은 프로젝트 개발과 기업의 지속적인 건강 발전을 위한 가장 기본적인 보증이다.
현재' 제 1 계단' 의 개발자는 이미 기본적으로 자신의 제품 모델을 구축하고 관리 모델을 적극적으로 탐구하고 있다. 부동산 시장의 거시적 규제에 따라 부동산 기업의 경쟁 구도가 크게 변할 것으로 예상되며,' 모델 경쟁' 은 향후 몇 년간 부동산 시장 경쟁의 주요 특징이 될 것으로 예상된다.
4 단계: 브랜드 경쟁 단계
시장 경쟁이 일정 단계에 이르면 대량의 중소기업이 탈락함에 따라 부동산 시장 점유율의 집중도가 높아질 것이다. 그때까지 부동산 시장은 브랜드 경쟁 단계에 들어설 것이다. 홍콩 부동산 시장 (6 대 개발업체에 의해 독점) 이 명증이다.
물론 각지의 발전 불균형으로 인해 이 네 단계는 일정 기간 동안 동시에 나타날 수 있지만 추세는 필연적이다.
둘째, 부동산 시장 경쟁 패턴
부동산 시장의 거시적 규제 정책은 의심할 여지 없이 시장의' 셔플' 과정을 가속화할 것이다. 새로운 시장 정책 하에서 부동산 시장의 경쟁 구도는 다음과 같은 특징을 나타낼 것이다.
1, 일부 중소기업이 탈락하면 부동산 개발업체 수가 줄어든다. 1996 의 부동산 개발업체 수가 규제 전보다 40% 감소했다 (아래 표 참조). 이번에는 일부 기업, 특히 중소기업이 각종 규제 정책, 특히 토지와 주택 융자 정책에 의해 부동산 시장에서 탈락할 수도 있다. 규제 정책의 힘과 깊이로 볼 때, 기업의 탈락 비율은 3 분의 1 이하가 아닐 수도 있다.
시장 집중도가 점점 높아지고 있습니다. 일부 중소기업이 도태됨에 따라 소비자들은 브랜드 개발자의 부동산을 구입하는 경향이 커지고 있으며, 부동산 시장은 작고 흩어지고 어지러운 국면이 점차 바뀌며 브랜드 기업의 시장 점유율이 점차 높아질 것으로 보인다.
3. 산업이익률이 점차 하락하고 있다. 시장 집중도가 높아지면서 브랜드 기업들은 기업의 전반적인 이익과 지속 가능한 발전을 추구하고, 단일 프로젝트 개발에 종사하는 중소기업처럼 프로젝트의 이익률을 추구하는 것이 아니라 기업의 시장 점유율과 업계 지위를 추구합니다. 거시규제 정책의 후속 효과와 부동산 시장의 치열한 경쟁이 업계의 이익률을 떨어뜨렸다. 그러나, 부동산 업계의 높은 투자와 고위험은 여전히 업계 이익률을 사회 평균 이익률보다 높인다.
결론적으로, 부동산 시장 정책의 변화는 시장의 경쟁 구도를 바꿀 것이다. 기업이 시장 경쟁에서 이기려면 경쟁력을 높여야 한다.
우선 부동산 기업은 종합경쟁력에 치중해야 한다
부동산의 제품 속성은 부동산 기업이 다른 업종의 기업처럼' 특허 장벽' 을 가지지 않을 것이라고 결정하고, 부동산 기업은 비교 우위가 뚜렷한 핵심 경쟁력을 가지지 않기 때문에 우리는 기업의 종합경쟁력을 더욱 중시하고 제고해야 한다.
둘째, 부동산 기업의 종합 경쟁력 구성
부동산 기업의 종합 경쟁력에는 브랜드 이미지, 효과적인 시스템, 전략적 실행, R&D 혁신 및 자원 통합이 포함됩니다.
1, 브랜드 이미지
브랜드 이미지력은 부동산 기업의 가장 기본적인 경쟁력으로 기업 브랜드력과 제품 브랜드력을 포함한다.
기업 브랜드력은 주로 인지도, 평판도, 충성도를 포함한다. 소비자 주택 체험이 끊임없이 풍부하고 보완됨에 따라 소비자들은 브랜드 기업이 개발한 부동산을 구입하는 경향이 커지고 있다. 동시에 시장 집중도가 높아지면서 중대형 부동산 기업들의 경쟁이 갈수록 치열해질 것이다. 따라서 부동산 기업은 뚜렷한 기업 브랜드를 만들어 브랜드 이미지를 높여야 한다.
제품 브랜드력은 제품 모델의 경쟁력을 말하며, 제품 모델의 시장 예측력과 시장 경쟁력을 포함해 가격면에서 제품 브랜드의 부가가치입니다. 엔터프라이즈 제품 모델을 연구하고 구축하는 것은 제품 브랜드력을 높이는 기초이다.
이 시스템은 유효합니다.
부동산 기업의 관리 제도는 세 가지 수준으로 구성됩니다. 최상층은 기업 제도와 법인 지배 구조, 관리 메커니즘, 보상 제도, 기본 회계 제도를 포함한 기업의 기본 관리 제도를 의미합니다. 두 번째 수준은 기업의 워크플로우 관리 제도, 규칙 등이다. , 관리 업무, 법무, 재무, 인적 자원, 조달, 프로젝트 관리, 판매, 고객 관계 등의 관리 규칙을 포함하여 100- 150 항목에 기록할 수 있습니다. 3 급 관리체계는 주로 직무, 부서, 프로젝트부 (프로젝트 회사) 에서 내부적으로 사용되는 작업 절차를 포함하며 세로방향 및 가로방향 작업 인터페이스가 없습니다.
기업의 성공은 왕왕 제도의 성공이다. 예를 들어 민영기업은 전통 공기업보다 경쟁력이 있고, 이원구조와 삼원구조의 주식제 민영기업은 일원구조의 민영기업보다 경쟁력이 있고, 기업지배구조가 완벽한 주식제 기업은' 탕교환약' 의' 주식제' 기업보다 경쟁력이 있다 관리체계가 건전하고 체계가 적절한 기업은 많은 체계 (예: 관리체계 편집, ISO9000 품질관리체계 문서) 를 구축한 기업보다 체계가 부적절하고 집행이 부실한 기업보다 경쟁력이 있다.
부동산 기업의 경쟁력을 높이기 위해서는 포괄적이고 적절한 관리 체계를 구축하고 각 제도의 효과적인 시행을 보장해야 한다.
3. 전략 실행
계획의 역할처럼 (계획을 세우는 이유는' 변화' 로, 계획을 세우는 목적은 변화에 대응하기 위함), 기업발전계획을 세우는 목적도 기업의 각종 우연적 요소 변화에 대응하기 위한 것이다. 기업의 발전 환경에 중대한 변화가 있을 때 (예: 시장 정책의 변화), 기업 발전 전략에 대한 연구를 강화하고, 실행 가능한 기업 발전 전략 계획을 조정하거나 다시 세워야 한다.
기업 발전 전략 연구에는 (1) 개발 환경 연구, (2) 기업 특성, 장단점 연구, (3) 경쟁 업체 연구, (4) 개발 자원 연구, (5) 전략적 선택, (6) 이 포함됩니다.
발전 전략이 확정되면 기업은 소통과 소개를 통해 직원들에게 이해시키고 직원들의 인지도를 높여 기업의 응집력과 전략적 집행력을 높여야 한다.
4. 연구 개발 혁신
R&D 혁신은 제도, 제품, 시장, 마케팅 등에서 기업의 R&D 능력과 혁신 능력을 말합니다. 예를 들어, 제품 측면에서 기업은 부동산의 제품 형태, 소비심리 및 구매 행위, 건축 외관 디자인 (색상, 모델링 등) 을 체계적으로 연구하여 프로젝트 판매력을 높일 수 있습니다. ), 아파트 디자인 등. , 소비자 요구에 맞는 제품을 설계했습니다. 디자인에 많은 독특한 혁신이 있다면 비교 우위가 있을 것이다.
5, 자원 통합
자원 통합은 기업이 내부 및 외부 자원을 활용하고 통합할 수 있는 능력을 말합니다.
부동산 기업의 내부 자원에는 인적 자원, 토지 자원 및 자금 자원이 포함됩니다. 외부 자원은 * * * 관계 자원, 미디어 자원, 자금 조달 자원, 투자자 (주주 포함) 자원, 공급업체 자원, 고객 자원을 포함한 기업 홍보 자원입니다. 여기서 공급자 자원은 설계 단위, 시공 단위, 감독 단위, 재료 장비 공급자, 판매 대리점, 부동산 관리 회사 등 기업에 상품이나 서비스를 제공하는 조직 또는 개인 자원입니다. 부동산 개발 기업의 공급자는 약 20 가지 유형이 있다.
부동산 기업의' 투자 관리' 와' 아웃소싱' 의 특징이 자원 통합의 중요성을 결정한다. 부동산 기업은 경쟁력을 높이기 위해 내부 자원을 최대한 활용하고 발굴해야 할 뿐만 아니라 포괄적이고 균형 있고 안정적인 홍보 자원 체인을 구축해야 합니다. 각 링크마다 1-3 개의 상대적으로 고정된 장기 파트너가 있어야 선택 위험, 시간 비용 및 사용 비용을 줄이고 프로젝트 개발 주기를 단축하며 효율성과 효율성을 높일 수 있습니다.
셋째, 종합 경쟁력의 수학적 모델
부동산 기업의 종합 경쟁력은 수학 모델로 다음과 같이 표시됩니다.
F = k1f1+k2f2+k3f3+k4f4+...+knfn
여기서 K 는 기업의 각 단계에서 각 경쟁력 (구성 요소) 의 가중치를, F 는 각 경쟁력 (구성 요소) 의 상대값입니다. 이 모델은 기업의 상대적 종합 경쟁력과 비교 우위를 측정하는 데 사용될 수 있다.
경쟁력 제고를 위한 구체적 조치
현재의 시장 상황에서 소비 기대의 영향으로 거래량의 단계적 감소는 필연적이다. 이 기간 동안 부동산 개발업체들은 재학습, 연간 계획과 목표 수립, 관리제도 수립, 보완과 같은 단계적 업무 조정을 할 수 있다. 제안 된 구체적인 조치는 다음과 같습니다.
첫째, 기업 발전 전략 계획을 연구하고 제정하는 것이다.
부동산 시장 환경의 변화는 기업이 원래의 기업 발전 전략 계획을 재조정하거나 조정할 것을 요구한다. 새로운 시장 정책 하에서 부동산 기업은 원래의 기회 지향, 관계 지향 및 은행 지향에서 정책 지향, 시장 지향 및 전략 지향으로 전환해야합니다.
둘째, 조직 구조 설계 조정
부동산 시장 정책의 변화는 부동산 투자와 개발 방식의 변화를 가져왔다. 투자 개발 모델의 변화는 기업이 각 직책, 부서, 프로젝트 부서의 기능 (개발 프로세스의 변경으로 인해 작업 흐름이 변경됨) 을 재설계하고, 책임을 다시 나누고, 작업 인터페이스 관계를 재정의해야 한다는 것을 의미합니다. 시장 조정 기간을 이용하여 조직에 적절한 조정을 하는 것은 매우 필요하고 쉽다.
셋째, 경영 시스템 구축 및 개선
부동산 기업이 체계적인 관리 시스템을 구축하는 일반적인 절차는 다음과 같습니다.
(1) 현행' 관리제도 편찬' 과 단편적인' 관리방법' 을 정리하여 각 규제의 적합성과 유효성을 하나하나 검토해 시행이 부실한 이유를 분석한다.
(2) 행정, 법무, 인사, 재무 관리, 입찰 조달, 프로젝트 관리, 마케팅 기획, 고객 서비스 등 누락되고 보완해야 할 제도를 열거한다.
(3) 기업이 자체적으로 편성할지, 전문 관리 컨설팅 기관을 위탁할지 결정합니다. 일반적으로, 기업 자신이 편성한 제도는 매우 큰 한계가 있다. A. 제도 초안을 작성할 때' 마음가짐' 이 비정상적이거나 지나치게 엄격하거나 (일반적으로 총지배인 스스로 초안을 작성함), 혹은 지나치게 쉽게 대처할 수 있다 (누군가에게 초안을 위임하여 제때에 완성하거나' 미움을 사게 한다' 고 걱정하기 위함). B. 제도 초안의 주체가 적절하지 않다. 많은 기업에서, 시스템은 마스터 부서나 공사장이 초안을 작성한다. 예를 들어 차량 관리 시스템은 차량 관리자가 초안을 작성하고, 상환 관리 시스템은 출납원이 초안을 작성한다. 제도 초안 작성 과정에서, 제도사는 종종 다른 부서나 인원의 집행을 무시하고, 자신을 관리하는 방법, 책임을 회피하는 방법, 집행 효과가 좋지 않다. C. 반포하기 전에 제도에 대한 포괄적이고 진지한 심사를 하지 않고, 종종 높은 인정과 강제력 없이 반포하여 실시한다. D, 시스템 예방이 열악하다. 제도의 목적은' 정정' 뿐만 아니라' 예방' (미래의 가능한 손실을 방지) 이다. 전문 경영 컨설팅 기관, 특히 업계 기업 컨설팅 경험이 풍부한 기관은 이러한 문제를 피할 수 있으며, 폭, 높이, 깊이, 정확성에서 기업보다 더 잘 할 수 있으며 불필요한 손실과 내부 충돌을 줄일 수 있습니다.
(4) 실무 그룹을 설립한다. 기업이 자체적으로 편성하든 전문 관리 컨설팅 기관의 편제를 위탁하든 기업은 임시 워크그룹을 설립하여 업무의 질을 보장해야 한다.
넷째, 학습과 훈련을 강화한다
일부 기업들은' 학습형 조직 건설' 이라는 이념을 제시했지만, 종종 구두에만 머물러 구체적인 행동이 부족하다. 업계 내 기업들이 이 기간을 이용해 각급 인원에 대한 교육 계획을 세우고 효과적으로 실시할 것을 건의합니다. 교육은 기업의 응집력을 높이고 직원의 업무 능력을 향상시킬 뿐만 아니라 향후 업무를 위한 지적 준비도 잘 할 수 있다.
부동산 시장에 대한 거시적 통제 정책은 시기적절하고, 필요하고, 효과적이다. 부동산 기업은 시장 정책의 변화에 적응하고, 마음을 행동으로 옮기고, 충동을 행동으로 옮기고, 실질적이고 구체적인 조치를 취하여 자신의 지속적이고 건강한 발전을 위한 든든한 토대를 마련해야 한다.