1, 프로젝트 비용 목표 결정
부동산 투자 결정 단계에서 개발자는 실제로 자신이 개발한 부동산 프로젝트의 시장 포지셔닝 및 품질 요구 사항에 대한 예비 추정치와 프로젝트 비용에 대한 예비 계산이 필요합니다. 또한 예비 원가 계산은 프로젝트 설계 프로세스에 반영되어야 합니다.
부동산은 상품이기 때문에 다른 상품과 동일한 특성을 가지고 있으며, 가치 공학 관리를 적용할 수 있습니다. 즉, 엔지니어링 구조, 품질 및 사용 기능을 만족시키면서 최상의 경제적 이익을 얻기 위해 노력할 수 있습니다.
가치 엔지니어링에서 가치는 기능을 구현하는 비용에 대한 기능의 비율로 정의됩니다. 표현식은 가치 = 기능/비용입니다. 기능은 제품의 특정 기능 및 용도입니다. 비용은 사용자가 제시한 기능 요구 사항에 따라 연구 생산에서 사용에 이르는 총 비용입니다. 일반적으로 제품의 가치를 높이는 다섯 가지 방법이 있습니다. 하나는 기능을 그대로 유지하고 비용을 절감하는 것입니다. 둘째, 비용은 변하지 않고 기능은 향상됩니다. 셋째, 비용이 증가하고 기능이 크게 향상되었습니다. 넷째, 일부 부차적인 기능은 떨어지지만 비용은 크게 절감됩니다. 다섯째, 기능을 개선하고 비용을 절감한다. 기능 미세 조정, 중복 기능 제거, 고비용 기능에 대한 중점 통제, 결국 프로젝트 비용 절감, 건설 프로젝트의 경제적 효과 극대화
현재 부동산 프로젝트 설계는 공사 원가와 설계 방안을 결합한 설계 입찰 방식을 실시하여 프로젝트 시장 포지셔닝과 품질을 보장하면서 공사 원가를 효과적으로 통제하는 데 도움이 된다. 이를 바탕으로 부동산 기업은 프로젝트의 최종 목표 비용을 결정하기 위해 프로젝트를 더 측정하고 최적화해야 합니다. 개발비용을 더 낮추는 것은 이 방면에서 큰 잠재력을 가지고 있다.
2, 프로젝트 목표 원가 관리
프로젝트 비용 목표가 확립된 후 비용을 효과적으로 통제하는 방법은 부동산 프로젝트가 최종적으로 수익을 거둘 수 있는지 아니면 풍성한 수익을 거둘 수 있는지에 대한 중요한 보증입니다. 배경 변화가 크지 않은 성숙한 부동산 시장에서는 부동산의 시장 포지셔닝이 상대적으로 안정적이기 때문에 프로젝트 원가 통제에 특히 중요하다. 구현 단계에서, 우리는 특히 다음과 같은 주요 방면의 비용 통제를 잘 해야 한다.
2. 1 프로젝트 주기에 대한 합리적인 준비
공사 비용의 발생은 프로젝트의 전체 건설 주기를 포함한다. 시공주기를 과학적으로 합리적으로 배치하면 시간 노드별로 단일 항목으로 분할되는 목표 비용을 효과적으로 제어할 수 있습니다. 프로젝트 시공 준비부터 시공 과정을 통해 준공 이양에 이르기까지, 원가 관리 작업은 프로젝트 준비 단계에서 일반 청부업자와 공동으로 최적의 시공 방안을 마련하고, 시공 순서를 합리적으로 배정하고, 설계 요구 사항과 시공 규범에 따라 시공하며, 기존 자원을 최대한 활용하고, 공사 품질을 보장하고, 공사 원가를 낮추고, 공사 재작업 비용을 줄이는 등 프로젝트의 각 단계를 수반해야 한다. 프로젝트 비용을 처음부터 끝까지 효과적으로 통제하다.
공사 기간과 시공 진도에 따라 각 지원 작업의 시간 노드를 적절히 배정하여 프로젝트를 둘러싼 각 작업이 질서 있게 진행될 수 있도록 합니다.
2.2 건안 비용을 엄격히 통제하다
건안 원가를 엄격히 통제하고 프로젝트 원가를 낮추는 것은 부동산 프로젝트 목표 원가 관리의 또 다른 중요한 내용이다. 실제 업무에서는 제때에 품질을 유지하면서 프로젝트를 완성할 수 있지만, 프로젝트 원가가 심각하게 초과되어 예상 수익이 실현될 수 없는 경우가 있다. 따라서 건설 단위와 계약을 체결할 때 품질 보장을 전제로 최적화 설계를 보완하고, 경험 있는 컨설팅 회사를 초청하여 엄격한 입찰 서류와 계약 텍스트를 편성하고, 계약자에 대한 전방위적 제약을 미리 예측하고, 가능한 상황을 미리 예측하고, 건설 단위가 프로젝트 실시 과정에서 각종 이유를 찾는 것을 방지해야 한다. 건설시장, 건설업계의 통행 관행 및 관련 규범에 따라 책임이 불분명하고, 서로 헐뜯고, 건설비에 영향을 미치고, 공사 기간을 늦추는 등의 요인이 생길 수 있다. 쌍방이 약속대로 이행할 수 있도록 사전에 약속하고 법률 형식으로 확정해야 한다.
건설가격관리부는 프로젝트 관리부 및 감리엔지니어와 함께 시공 과정에서 발생하는 기술 변경 및 시공 변경 사항을 분석하여 변경을 최소화해야 합니다. 기술 변경 및 시공 변경의 경우 시공 전에 서명 (기술 계약서 및 시공 증명서) 해야 합니다. 프로젝트 진도가 빠듯하면 동시에 진행해야 한다. 증감 항목이 있다면, 제때에 가격을 심사하여 확인할 수 없는 상황이 발생하지 않도록 하여 쌍방의 불필요한 분쟁을 야기해야 한다. 결론적으로, 각 기능 부서는 감시를 강화하고, 예산 심사를 강화하고, 경제 비자와 공사 변경을 엄격히 관리해야 한다.
독립적 인 전문 가격 평가 기관을 고용하는 것이 좋습니다. 이 작업은 프로젝트 시행 초기부터 제때에 개입하여 건설 단위가 통계 프로젝트 시공의 실제 공사량과 재료의 선용가격, 특히 은폐공사의 변화를 적시에 추적할 수 있도록 하여 프로젝트의 결산감사와 원가 통제를 위한 토대를 마련해야 한다.
2.3 재료 및 장비 가격을 엄격하게 통제합니다.
재료 설비 비용은 프로젝트 건설 설치 비용의 약 70% 를 차지하며, 엔지니어링 재료 원가 관리는 프로젝트 개발 프로세스의 중요한 부분입니다. 일부 주요 재료와 설비에 대하여 갑은 일반적으로 공급하거나 가격을 제한한다. 부동산 기업은 가격 정보 네트워크를 구축하여 시장의 최신 재료 설비 가격 정보를 적시에 정확하게 이해해야 한다. 각종 재료 설비의 위치가 건물의 등급과 일치하는지, 경제적으로 합리적인지 주의해야 한다. 설비 주문서 중의 대종 재료에 대하여 상품을 세 곳보다 더 주문하면 입찰 구매도 할 수 있다. 시공을 만족시키는 전제 하에, 너는 주문 시기를 잘 파악해야 한다. 같은 재료와 설비는 산지 등급이 다르기 때문에 가격이 다를 수 있습니다. 즉, 같은 브랜드의 설비는 판매대리상이 다르기 때문에 가격이 다를 수 있습니다. 비용 의식을 확립하고 비용 통제 메커니즘을 형성해야 한다.
갑측이 공급하지 않은 재료는 제한 가격으로 통제할 수 있다. 건설가격관리부, 공학관리부, 감독엔지니어는 시공단위의 재료주문에 적절히 참여해야 하며, 관련 업체를 추천하여 비유할 수 있습니다. 동시에, 재료 구매가격을 통제하고, 재료의 품질을 감독하고, 품질을 보증하는 전제 하에 합리적으로 가격을 제한해야 한다.
2.4 건설 자금의 합리적인 배치
부동산 기업은 반드시 합리적으로 자금을 모아 프로젝트 개발을 보장하고 자금 원가를 통제해야 한다. 부동산 기업의 일반 자산 부채율은 비교적 높고, 높은 자산 부채율은 은행 대출 중 하나이다. 부동산 기업은 반드시 합리적으로 자금을 모아 프로젝트 개발을 보장하고 자금 원가를 통제해야 한다. 부동산 기업의 보편적 자산 부채율은 비교적 높고, 높은 자산 부채율은 은행에 대출하는 한 칸이다. 따라서 부동산 기업이 자금 조달 채널을 넓히려면 투자 기간의 길이, 기업의 자금 상황, 자금 회수에 따라 적절한 자금 조달 방식을 선택해야 한다.
동시에 여러 부동산 개발 프로젝트에 투자하는 기업의 경우 투자 금액이 크고 자금 부담이 크기 때문에 자금 조달을 통해 여러 프로젝트의 개발을 보장하고 과도한 자금 점유로 인한 자본 비용이 너무 많이 드는 것을 피해야 한다. 만약 우리가 각 프로젝트 개발 과정의 자금수지에 대해 매우 정확한 예측을 하고, 기업의 자금운영에 대해 명확한 인식을 가지고 있다면, 최적의 자금 계획을 세워 기업의 자금비용을 최소화할 수 있을 것이다.
예를 들어, 회사의 많은 부동산 개발지, 자금 부족, 일부 자체 자금을 조달하여 어떤 프로젝트 개발에 사용하는 한편, 신탁융자를 이용하여 선행 구매자금 문제를 해결할 수 있습니다. "4 증" 을 취득한 후 건설자금의 안배에 따라 건설자금과 반환 전 신탁융자의 대출을 점진적으로 은행 대출에 지불하고, 판매소득으로 대출자금과 신탁자금을 돌려주어 좋은 효과를 거두었다. 신탁재테크를 통해' 사증' 불완전, 은행 대출받을 수 없는 문제를 효과적으로 방지하고 선행 투자 문제를 해결할 수 있다. 자본 구조를 합리적으로 최적화하여 재융자 능력을 갖추게 할 수도 있다. 이것은 자산 부채율이 높은 문제를 효과적으로 피했다.
3, 조세 정책 계획의 합리적인 사용
부동산 개발 기업은 세금 부담을 효과적으로 줄이기 위해 회사 전체에 과학적이고 포괄적인 세금 계획을 세워야 한다. 기업 재무 부서는 각 세금의 특징에 따라 상응하는 합리적인 조세 회피 조치를 제정해야 한다.
부동산 개발 프로젝트의 세금은 주로 영업세와 부가 소득세, 토지부가가치세를 포함한다. 토지 부가가치세는 부가가치액에 따라 누진적으로 징수된다. 부동산 프로젝트에 대한 세금 계획을 합리적으로 진행할 경우, 이 세 가지 세금은 더 큰 조세 회피 공간을 가져야 한다.
조세 정책이 부동산 개발 프로젝트를 계획하는 주요 방법은 합리적인 분배법이다. 가격 계획 수익 계획 우대 정책 기획 등. 비용을 합리적으로 배분하고 우대 정책을 충분히 활용할 수 있다면 계획 공간이 커질 것이다.
세법에 따르면 부동산 개발 프로젝트가 토지사용권을 얻기 위해 지불하는 금액과 부동산 개발 비용의 합은 20% 를 공제할 수 있기 때문에 3 기 비용은 부동산 개발 비용의 합계인 10% 내에서 공제할 수 있으며, 일반 주택 부가가치는 20% 를 넘지 않는 토지 부가가치세를 면제할 수 있다. 따라서 개발 프로젝트가 일반 주택 및 기타 부동산 개발과 관련된 경우 토지 부가가치세 (지방세가 허용하는 경우) 를 별도로 계산하지 않고 다른 부가가치율을 얻어 납부해야 할 부가가치세를 선택할 수 있습니다. 공제 품목 금액을 올리고 부동산 판매가격을 낮추는 등 일반 주택 부가가치를 20% 이하로 조절할 수도 있다. 기간 3 개 비용은 가능한 개발비의 10% 상한선에 도달해야 합니다.
4. 결론
부동산 기업의 목표 원가 관리는 전원, 전 과정의 관리이다. 기업은 건전한 원가 관리 제도를 갖추어야 하며, 구현 과정에서 원가 감독과 분석을 강화하고, 제때에 원가 정보를 피드백해야 한다. 기업 마케팅 전략의 수립과 조정을 위한 근거를 제공하면 기업이 더 큰 경제적 이익을 얻을 수 있게 될 것이다.
그리고, 아-