2010년에 많은 개발자, 전문가, 학자, 주택 구매자가 참여한 가운데 인기 있는 추측이 시작되었습니다. 2011년 부동산 가격의 추세를 정확히 맞혔다는 것은 모두가 알고 있을 것으로 추정됩니다. 중국 인민대학교 경제연구소에서 발표한 보고서에서 이 큰 미스터리가 밝혀졌습니다. 보고서의 요지는 2011년 상반기에 집값이 20% 하락할 것이라는 것이었습니다. 그 이유는 당시 거시적 통제, 특히 부동산 통제가 매우 엄격했고 개발자들의 자금이 조여지기 시작했기 때문입니다. 이제 2011년의 절반이 지났고 수수께끼의 답은 아직 밝혀지지 않았지만 오늘은 누가 맞고 누가 틀렸는지 탐구하고 싶지 않습니다. 제가 탐구하고 싶은 것은 개발자에 대한 신용이 정말 강화되었는지 여부입니다. 왜 우리 삶은 그렇게 절망적인가라는 책에서 당시의 실제 수치를 확인했는데 끔찍했습니다. 2010년 첫 3분기에만 개발자 대출이 6,000억 달러였으니까요. 2009년에 은행이 얼마나 대출했는지 아십니까? 사실대로 말하자면 5980억 달러였습니다. 많은 전문가들은 2009년 중국 은행 부문에 엄청난 양의 신용이 공급된 것이 특징이라고 말합니다. 그러나 현재 상황은 2010년 첫 3분기에 발행된 대출이 2009년 전체 대출보다 훨씬 많으며 동시에 2007년과 2008년의 대출을 합친 것보다 더 많다는 것입니다. 끔찍하지 않습니까? 이 수치를 통해 개발자들은 지금 돈이 전혀 부족하지 않다는 것을 말씀드리고 싶습니다! 다시 말해, 개발자들은 계속해서 토지와 부동산을 비축할 것입니다. 따라서 지금 우리가 말하는 부동산 가격이 떨어지거나 곧 떨어질 것이라는 말은 아마도 도덕성, 도덕적 감각에 관한 것일 것입니다. 그러나 이러한 도덕적 판단이 국민들의 더 큰 고통에 크게 책임이 있습니다. 왜 그렇게 말할까요? 그 이유는 매우 간단합니다. 소위 전문가라는 사람들이 부동산 가격이 떨어지면 국민들이 희망을 가질 것이라고 말하기 때문입니다. 하지만 실제 상황은 어떻습니까? 부동산 가격은 계속해서 상승하고 있습니다. 평범한 사람들에게 그것은 실제로 무딘 칼로 살을 베고 조금씩 죽게하는 것과 같은 일종의 고문이되었습니다. 차라리 모두가 행복하게 죽게 내버려 두는 것이 더 나을 것입니다. 더 흥미로운 것은 지금 부동산 가격의 상승과 하락이 새로운 분수령이 되었다는 것입니다. 이에 반대하는 지식인들은 "나쁜" 진영과 "나쁜" 진영으로 나뉘었습니다. 사실 저는 이 두 그룹이 조금 이상하다고 생각합니다. 부동산 가격을 억제하는 것이 목적이라면 우리 정부가 새로 도입한 '국민 5'와 '국민 10'을 포함한 정책은 성공하지 못했을 것입니다. 왜 그럴까요? 모두 피상적이기 때문입니다. 부동산 가격에 대한 투기는 훨씬 더 어리석은 일입니다. 분명히 이것은 일종의 거친 투기이며 주어진 이유는 면밀히 조사 할 수 없습니다. 물론이 전문가들과 학자들이 어떻게 다투더라도 나는 선언해야합니다. 많은 사람들이 인터넷에 랑 교수의 발언에 대해 비판하는 메시지를 남겼습니다. 저는 주식 해설가나 금융 전문가가 아니라는 점을 분명히 말씀드리고 싶습니다. 저는 주식 시장이나 부동산 시장에 어떤 일이 일어날지 예측하지 않습니다. 저는 이 주제에 대해 절대 이야기하지 않습니다. 왜 그럴까요? 제가 부족하고 제 스타일이 아니기 때문입니다. 저는 단지 현재 상황이 어떻게 만들어졌는지에 대해 이야기하고 싶을 뿐입니다. 이 "베이징 스타일"의 하락은 실제로 모든 사람의 감정을 일시적으로 완화시킬 뿐 문제의 본질을 전혀 건드리지 않는 심리적 마사지입니다. 문제의 본질은 무엇인가요? 도심의 물가가 왜 그렇게 높고 여전히 상승하고 있는지 생각해보십시오. 게다가 계속 치솟아도 왜 그렇게 많은 사람들이 여전히 도심 지역의 부동산을 사고 싶어할까요? 이상하다고 생각하시나요? 정말 이상한 것은 없습니다. 그 이유는 학교와 병원 등 좋은 자원이 모두 도심에 집중되어 있기 때문입니다. 그리고 우리 평범한 사람들은 아이들이 더 나은 교육을 받기 위해, 가족이 아플 때 더 나은 치료를 받기 위해 도심에 더 가까이 살려고 할 수밖에 없기 때문에 도심 주택 가격이 그렇게 높은 이유이기도 하지만 여전히 수요가 공급을 초과하는 이유이기도 합니다. 생각해 보세요. 만약 좋은 자원이 허베이성 주오저우나 옌자오로 옮겨졌다면 베이징의 2, 3, 4구가 여전히 혼잡할까요? 부동산 가격이 여전히 이렇게 될까요? 따라서 지금 문제의 본질은 자원 할당 시스템입니다. 이 분배 시스템을 근본적으로 바꾸지 않고 어떤 수단을 통해 강한 수요를 억제하려고만 한다면 중심 도시의 부동산 가격은 전혀 내려가지 않을 것입니다. 우리가 주목해야 할 또 다른 문제는 부동산 가격이 높은지 낮은지를 측정하기 위해 어떤 지표를 사용해야 하는가입니다. 베이징을 예로 들어 보겠습니다. 3만 위안이 높고 2만 위안이 높으면 654.38 + 0.9만 위안은 높은 것으로 간주되지 않나요? 사실 우리는 지금 오해에 빠져 있습니다. 우리는 부동산 가격의 상승과 하락을 부동산 위기가 있는지 여부를 판단하는 가장 중요한 지표로 삼습니다. 제가 말씀드리고 싶은 것은 부동산 가격이 올라가면 반드시 위기가 온다는 것이 아니라 부동산 가격이 내려가면 위기가 오지 않는다는 것입니다. 문제는 그렇게 간단하지 않습니다. 가장 신뢰할 수 있는 지표는 무엇일까요? 그것은 바로 서민들의 경제력입니다. 예를 들어 보겠습니다. 1997년 홍콩의 부동산 시장이 왜 붕괴했는지 아십니까? 언론에서 말한 것처럼 소로스가 홍콩을 공격했다고 말한다면 그것은 표면적 현상 일 뿐이므로 모두 잘못 알고 있다고 말씀드립니다. 저희 조사에 따르면 홍콩의 모기지 상환 수준은 1994년과 1995년 90%였던 것이 1995년 70%로 떨어졌다가 1996년 다시 상승하여 1997년 금융 쓰나미 이전에 이미 매우 높은 수준이었으며, 금융 쓰나미 이전 최고 수준에 도달했습니다. 생각해 보세요. 홍콩 사람들은 소득의 90%, 70%, 110%를 주택담보대출 상환에 사용했고, 심지어 주택담보대출을 초과 인출하기도 했습니다. 그들은 어떻게 소비할까요? 평범한 사람들이 소비할 돈이 없는 결과는 홍콩 경제의 갑작스러운 침체입니다. 이런 상황이 계속된다면 홍콩의 부동산 시장이 어떻게 붕괴되지 않을 수 있을까요? 소로스의 저격은 낙타의 등을 부러뜨리는 마지막 지푸라기일 뿐입니다. 그리고 중국과 홍콩의 국민총생산에서 알 수 있듯이 1998년 금융위기 이후 경제는 최악이 아니었습니다. 이후 홍콩 경제는 두 번의 경기 침체를 겪었고 2003년 사스가 발생하자 홍콩의 관광 및 호텔 산업은 거의 붕괴될 뻔했습니다. 그 과정에서 부동산 가격은 계속 하락했고 경제는 침체기에 빠졌습니다. 가장 중요한 이유 중 하나는 월 모기지 페이먼트가 너무 높아서 홍콩 사람들의 지갑을 과도하게 털어낸 것이었습니다. 이 비율이 30% 이하로 떨어지고 나서야 홍콩 경제가 개선되기 시작했습니다. 따라서 30%는 마법의 수치입니다. 왜 그렇게 생각하시나요? 분석을 해보겠습니다. 보통 사람이 소득의 30%를 주택담보대출 상환에 사용한다면 나머지 70%는 소비할 수 있습니다. 소비를 통해 경제가 활성화되고 경제는 꾸준히 성장할 수 있습니다. 그렇다면 모기지 부담의 70%는 어떻게 될까요? 그러면 30%만 소비할 수 있을까요? 평범한 사람들의 소비력이 급격히 감소하는 것이 얼마나 끔찍한 결과를 초래하는지 알고 계십니까? 경제 전체가 위축될 것입니다. 사람들이 소비를 하지 않는다면 수많은 기업이 생산한 제품을 누구에게 판매할 수 있을까요? 제품을 팔지 못하면 재고가 늘어날 것입니다. 어떻게 해야 할까요? 해고뿐입니다. 그리고 문을 닫아야 합니다. 이것이 악순환의 고리를 형성하나요? 끔찍하네요. 이게 뭐죠? 불황의 시작입니다. 따라서 국가로서 우리는 국민 소득의 최대 30 %를 모기지 상환에 사용하고 70 %를 다른 비용으로 사용할 수 있도록하여 경제가 내리막 길로 가지 않고 불황이 없도록해야합니다. 그럼 현재 중국의 상황을 추정해 봅시다. 중국의 1선 도시에서 모기지 이자율 5.22%를 기준으로 계산하면 1선 도시의 사람들은 60%에서 89%의 부채를 지고 있으며, 이는 미국의 30%보다 훨씬 많은 수치입니다. 2선 도시의 사람들은 40~60%로 그다지 나아지지 않았습니다. 이는 1선 도시가 이제 위험에 처해 있음을 보여줍니다. 대출 금리가 현재 5.22 %에서 6.07 %로 더 인상되면 월 상환 비율은 1선 도시에서 63 ~ 95 %, 2선 도시에서 45 ~ 65 %가됩니다. 그런 다음 전국 평균을 살펴보세요. 이자율이 5.22 %이면 전국 평균은 47 %이고 6.07 %이면 전국 평균은 50 %입니다. 물론 현재 우리의 이자율은 서브프라임 모기지 사태와 1997년 중국과 홍콩의 붕괴 이전인 미국만큼 높지는 않지만 50%는 이미 매우 높다는 것은 현재 부동산 시장이 건전하지 않다는 것을 나타냅니다. 게다가 1선 도시의 최고 상환율은 95%에 육박할 정도로 끔찍한 수준입니다. 높은 부동산 가격 뒤에는 실제로 더 깊은 문제, 즉 높은 부동산 가격이 우리나라 전체 경제의 창의성을 잃게 만들었다는 문제가 있습니다. 저는 경고하는 것이 아닙니다. 생각해 보세요. 모든 사람들이 열심히 일하고 돈을 벌려고 노력합니다. 그 돈을 나중에 어디에 투자할까요? 저는 산업에 투자하거나 소비에 쓰지 않았습니다. 기본적으로 집을 샀죠. 이것은 매우 아프고 가장 끔찍한 일입니다. 일반인의 경우 소득이 기본적으로 월 대출금을 갚는 데 사용되기 때문에 실제 소비는 줄어들게 됩니다. 여유 자금이 많은 사람들은 무언가에 투자하고 싶었을 것입니다. 하지만 조사 결과, 제조업이나 서비스업에서 기본적으로 얻을 수 있는 것은 아무것도 없다는 것을 알게 되었습니다. 그렇다면 왜 귀찮게 할까요? 부동산 투기에 투자하는 것이 낫다고 생각했습니다. 국가 전체적으로 창의성의 감소가 실제로 가장 큰 위기이기 때문에 이것은 정말 무섭습니다. 10년 전 마윈은 알리바바를 창업하는 데 50만 달러, 마크 저커버그의 텐센트는 거의 50만 달러, 천톈차오는 50만 달러를 썼습니다. 그들은 모두 거의 50만 달러로 사업을 시작했습니다. 지금 젊은이들을 보세요. 그들이 50만 달러를 손에 쥐고 있다면 창업에 투자하지 않을 것입니다. 그렇다면 왜 그럴까요? 이 50만 달러를 계약금으로 사용했을 테니까요.