운영 링크 1: 투자의 첫 걸음을 성공적으로 내디뎠습니다.
두 번째 운영 링크: 타당성 조사의 오해와 대책
세 번째 운영 링크: 부동산 타당성 조사의 전략적 분석
4 단계: 성공적인 타당성 조사 프로세스 설계
다섯 번째 단계: 우수한 타당성 조사 보고서를 작성하십시오.
운영 6: 타당성 조사의 투자 예산을 조정하는 방법
7 단계: 전체적으로 타당성 조사를 실시하다.
사용자 안내서
실현가능성 연구는 보통 어디서 치고, 먼저 화살을 쏘고, 과녁의 중심을 그리는 게임을 가리킨다. 중국 부동산 발전의 단계적 제한으로 인해 시장에는 많은 불확실성이 존재하고, 프로젝트의 성패도 큰 여지를 가지고 있다. 따라서 가장 위험한 것은 실현가능성 연구가 단지 하나의 변명일 뿐이라는 것이다. "부동산 실현가능성 연구 실용조작 수첩" 은 실용적 관점에서 부동산 실현가능성 연구의 요점과 절차를 총결하고 이를 전반적인 전략 설계에 포함시켰다.
운영 링크 1: 투자 성공의 첫 번째 단계입니다.
1. 개인 부동산 타당성 조사 관점
부동산 개발 프로젝트 타당성 연구는 투자 결정을 내리기 전에 개발 프로젝트에 대한 종합적인 시스템 조사 분석을 실시하고, 과학적 기술 평가 방법을 활용해 일련의 평가 지표를 획득하고, 프로젝트가 실현 가능한지 여부를 최종적으로 결정하는 종합 연구다.
일반적으로 실현가능성 연구는 시장 수급을 바탕으로 자원 투입을 제한하고 과학적 방법을 수단으로 일련의 평가 지표를 결과로 한다. 일반적으로 두 가지 문제를 다룹니다.
첫 번째는 프로젝트가 기술적으로 구현 될 수 있는지 여부를 결정하는 것입니다.
둘째, 어떻게 최상의 이익을 얻을 수 있는가 (주로 경제적 이익).
부동산 프로젝트 개발의 실제 상황으로 볼 때 시공기술만으로는 보통 1 시 30 분에 돌파할 수 없는 큰 어려움이 없다. 장거리 교량이든 초고층 건물이든 양포 남포대교, 420m 88 층 김마오 빌딩, 468m 동방명주와 같은 좋은 증거입니다. 핵심은 투자 수익률, 즉 최상의 경제적 이익을 얻을 수 있는지, 동시에 사회적, 환경적 효과를 겸비하는 데 있다.
프로젝트 투자는 첫 번째 승리 마법 무기입니다.
부동산 프로젝트가 실시되기 전에 반드시 투자 타당성 분석을 진행해야 한다. 이 단계에서 실현가능성 분석은 특정 프로젝트의 성공 가능성을 해결하기 위한 것이다. 물론, 투자 방안이 성공할 수도 있고 가능할 수도 있다는 것은 이 프로젝트가 적합하다는 것을 의미하지 않는다. 일반적으로 실현가능성 분석은 하나의 방안뿐만 아니라 몇 가지 방안도 동시에 연구해야 한다. 때때로 몇 가지 방안이 실행 가능하고 매력적일 수 있다. 여러 가지 실행 가능한 방안 중에서 최적의 방안을 선택하기 위해 연구원들은 실현가능성 분석을 바탕으로 시장 자금 위험 등의 문제를 종합적으로 고려해 합리적인 선택을 종합적으로 평가할 수밖에 없다. 타당성 조사, 적어도 이 세 가지 질문에 정확하게 대답할 수 있다.
이 프로젝트가 가능합니까?
가능하다면 어느 정도까지 가능합니까?
C, 만약 투자한다면, 당신이 겪을 수 있는 최악의 상황은 무엇이며, 당신은 이를 위해 어떤 계획을 세워야 합니까?
세 번째 운영 링크: 부동산 타당성 조사의 전략적 분석
분석 관점 1: 사회 경제적 환경 보호가 부동산 시장에 미치는 영향
부동산 산업은 고립 된 산업이 아닙니다. 이 책은 여러 곳에서 부동산업을 국민경제의' 스프링클러산업' 으로 여기는 것은 잘못이라고 강조했다. 이것은 단지 설법의 문제가 아니라 기본적인 인식 문제이다. 부동산업이 국민경제의 발전을 이끌고 있는가, 아니면 국민경제의 성장이 부동산업의 발전을 이끌고 있는가? 이 문제를 거꾸로 뒤집으면 형세에 대한 판단에 근본적인 실수가 생길 수 있다. 정부와 기업은 모두 90 년대 초 해남 혜주 북해 등' 선인 후 자신' 의 의사결정 성향으로 이어질 수 있다. 부동산업의 기형 확장과 대락은 모두 현지 국민경제 발전, 1 차 2 차 반전, 부동산업을 제대로 세우지 못한 결과다.
분석 관점 2: 지방정부 행정행위가 시장에 미치는 영향.
일부 지방정부의 도시 계획과 계획 통제 수준은 현지 부동산 개발에 직접적인 영향을 미친다. 모두 알다시피, 도시 계획과 관리가 비교적 좋은 장가항시와 강음시에서는 부동산 개발이 비교적 안정된 상태에 처해 있다. 선진 과학 계획, 효과적인 규모 통제, 엄격한 계획 관리, 이 두 도시의 부동산 개발의 맹목적이고 동하는 것을 피했다. 한 덩어리의 배합, 개발, 관리의 원칙에 따라 이곳의 주택시장은 공급이 수요를 초과하는 경우가 거의 없고, 모든 건물의 예매 결과가 매우 좋다. 대조적으로, 많은 도시의 토지 양도 규모는 심각하게 통제력을 상실하고, 부동산 시장 관리의 혼란으로 인해 토지 투기가 심하고, 주택 공급이 과다하고, 시장 가격이 크게 떨어지고, 지방정부 계획 관리가 부적절하여 개발자에게 큰 위험을 초래하고 있다.
분석 관점 3: 블록 환경이 부동산 마케팅에 미치는 영향.
고북 신구는 상해 시내가 아니다. 왜 건물 값이 이렇게 비싸요? 원래 1980 년대 이후 처음으로 개발된 상하이 최초의 대외무역구인 홍교 개발구가 점점 더 많은 외국 상인들이 사무실에 입주함에 따라 당연히 외국 상인들이 집을 사거나 임대할 주요 대상이 되었다. 이 지역은 저택에 널리 퍼져 있고, 주민은 주로 항대 동포와 외국인이기 때문에 명실상부한 상해 외국인 거주지가 되었다. 이로 인해 고북 신구는 높은 인지도를 누리고, 자연히 독특한 사교권과 생활공동체를 형성하게 되었다. 이 지역의 건축 품질은 그런대로 괜찮은데, 많은 돈을 쓰려고 하는 수요자들이 있다. 그래서 가격과 집세는 꾸준히 오르고 있다. 1996 에 들어간 후 이 동네 집값은 다소 하락했지만 여전히 전국에서 가장 비싼 곳이다.
고북 신구의 예에서 볼 수 있듯이 부동산의 가치는 건물 자체의 등급과 품질에 전적으로 달려 있는 것이 아니라 주변 이웃 환경에도 달려 있는 것으로 보인다. 홍교 개발구의 발전으로 고북 신구 고결한 주택에 대한 수요가 생겼고, 홍교 개발구와 고북 신구 사이에는 기능적 보완관계가 뚜렷하게 존재한다. 블록 기능은 부동산 시장의 가치를 실현하는 외부 동력이다.
투자자 자신의 상황 조사
1, 경험을 확인하십시오
칸막이는 산을 사이에 두고, 산을 사이에 두고 소를 사는 것은 어렵다. 어떤 회사도 자신이 전혀 모르는 분야에 투자할 수 없다. 부동산 투자도 마찬가지다. 부동산업계에도 일정한 자질을 가진 기업이 이전에 시내에서 오피스텔을 개발했다면, 현재 목표 투자 대상은 교외 별장인데 고려해 볼 수 있을까요? 그것은 회사 경영진이 별장 개발 경험이 있는 인재가 있느냐에 달려 있다. 그렇지 않으면 조심하는 것이 좋다. 물론 일은 절대적이지 않다. "경험" 의 위험도 감수할 가치가 있다고 생각할 때, 더 이상 이 문제에 대해 생각할 필요가 없다. (존 F. 케네디, 경험명언)
2. 투자 방법을 확인하십시오.
기업 배경과 실력이 다르기 때문에 부동산 투자업체들의 프로젝트 투자 방식도 다르다. 아마도 당신의 기업은 장기 수익을 얻기 위해 건물을 임대하지 않을 것이며, 일부 판매를 하거나 심지어 예매를 통해 개발할 수 있기 때문에 장기 발전에 적합한 종목에 대해서는 장기 투자에 적합한 분야에 대해 심사숙고해야 할 것입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 때로는 좋은 프로젝트가 일부 부동산 기업의 손에 닿으면 똥이 되어 버리고 싶어도 버릴 수 없을 때가 있다. (윌리엄 셰익스피어, 템페스트, 희망명언)
3. 자금 조달 능력을 확인하십시오.
모든 부동산 프로젝트의 개발은 대출과 융자 문제를 겪게 된다. 문제는 대출 채널과 금융 채널이 신뢰할 수 있는지 여부입니다. 프로젝트가 절반까지 건설되고 후속 자금이 제공되지 않으면 큰일이다. 나는 이런 일을 많이 본 적이 있다. 절반의 프로젝트를 건설했다. 후속자금이 없어 2, 3 년 동안 휴업했고, 선행 원가가 절반으로 올랐기 때문에 건설해도 이윤이 전혀 없다. 분명히 밑지는 사업이다. 분석 관점 4: 투자자 자신의 조건이 마케팅에 미치는 영향은 속담에' 자기가 알고 있다' 는 말이 있다. 부동산 개발업자가 프로젝트 분석을 할 때 자신의 조건을 분석하지 않을 수 없다. 한 회사가 각종 프로젝트를 개발하고 각종 위험을 감당할 수는 없다. 따라서 한 지역이나 프로젝트가 투자할 가치가 있는지 조사할 때 회사가 그 지역에 투자하기에 적합한지 따져봐야 한다.
네 번째 운영 링크는 성공적인 타당성 조사 과정입니다.
단계 1 인력 배치 조합
프로젝트의 인원수는 프로젝트 원가와 시간을 책임진다.
부동산 감정인을 등록하다
제조 가격 엔지니어
시장 조사 및 분석가
경제분석가
생산자
사회학, 환경 및 기타 전문가
B 단계: 시장 분석
첫째, 매크로 요인 분석
부동산 개발업자가 한 나라의 한 지역에 투자할 계획인 경우 가장 먼저 고려해야 할 것은 정치, 경제, 문화, 지리, 풍속, 종교 신앙, 지역 충돌이나 전쟁의 가능성과 같은 국가의 거시적인 요소입니다.
B. 지역 요인 분석
전반적으로, 국내와 프로젝트가 있는 지역 간의 발전은 불균형이며, 차이는 항상 다른 정도로 존재한다. 거시적인 요인만 연구하는 것만으로는 충분하지 않으며, 프로젝트가 있는 지역의 요소도 분석해야 한다. 첫째, 거시경제가 지역경제에 미치는 영향은 다르고, 일부 지역에서는 영향이 크며, 다른 지역에서는 영향이 작기 때문이다. 둘째, 거시경제의 영향을 받아 지역 경제 발전에' 지연' 현상이 존재한다. 거시경제 현황이 지역 경제 발전에 영향을 미치는 데는 종종 시간이 오래 걸린다. 어떤 지역은 반응이 빠르고, 어떤 지역은 눈에 띄게 뒤처져서, 투자할 때 반드시 고려해야 한다. 셋째로, 삼국의 특정 지역 경제는 일부 지역 경제를 거시경제 변동의 영향을 어느 정도 받게 하고, 심지어는 거시경제 동향과는 반대되는 추세를 형성하기도 한다. 중국의 경제특구, 자유노조, 보세구는 국제자본에 대한 의존도가 상대적으로 작다. 중국의 거시경제 조정 기간에도 국내 자금이 부족할 때 국제자본은 영향이 적고 이들 분야의 프로젝트도 영향이 적다.
C. 마이크로 시장 분석
의투자 프로젝트가 있는 지역 부동산 미시시장에 대한 분석은 두 부분으로 나눌 수 있다. 하나는 의투자 부동산 시장에 대한 분석이고, 다른 하나는 투자 프로젝트와 같은 유형의 부동산 시장에 대한 분석이다.
단계 c: 시장 예측