우리나라의 사회경제가 발전함에 따라 부동산증은 일종의 소유권 증빙으로서 점점 더 친숙하고 자주 이용되고 있다. 그러나, 거래활동에서 부동산증의 법적 의미는 여전히 진지하게 구분해야 할 문제이다.
부동산 증명서에는 주택 소유권 증명서와 주택 소유권 증명서가 포함됩니다. 일반적으로 부동산증은 주택 소유권증의 약칭이며, 부동산 등록기관이 발행한 주택 소유권을 증명하는 서면 증빙이다. 부동산증은 증명서 중 하나로 다음과 같은 특징을 가지고 있다. (1) 부동산증은 부동산 등록기관에서 발급할 수 있고, 다른 기관에서 발급한 부동산증은 법적 효력이 없다. 중국은 부동산 단독 등록 제도를 실시한다. 서로 다른 유형의 부동산은 서로 다른 행정기관에 등록되어 있으며, 부동산증은 부동산 주관부에서만 발급할 수 있다. (2) 부동산증은 특정 주택 소유권의 서면 증명으로 특정 주택의 상황과 담보물권 설정 여부를 기록할 수 있다. 일물일권의 학설에 따르면 부동산증의 원칙은 일방 일증, 즉 독립건물 구조와 사용 기능 (모든 주택 구분 포함) 을 가진 주택은 단 하나의 소유권만 있고, 부동산 등록에는 단 하나의 소유권 등록만 있을 수 있으며, 그에 따라 한 개의 부동산증만 발급할 수 있다는 것이다. (3) 부동산증은 특정 주택의 소유자에게만 발급할 수 있다. 집은 * * * * 소유이며, 주택 소유권 증명서 외에 * * * * 모든 사람에게 발급할 수 있습니다. (4) 부동산증은 등록기관이 특정 주택의 소유권을 등록한 후 특정 권리자에게 발급한 소유권 증명서이며, 부동산증의 내용은 등록부의 내용과 일치해야 한다.
주택은 중요한 부동산이기 때문에 관련 거래 활동이 매우 보편적이어서 부동산증은 거래 활동에 널리 사용되고 있다. 그러나 현재 실전에서 부동산증에 대한 인식과 성격에 대한 많은 갈등이 남아 있으며, 주로 부동산증과 부동산등록부의 관계가 뒤바뀌고 부동산증은 주택 소유권을 증명하는 유일한 합법적인 증빙이며, 등록부는 부동산증의 파일일 뿐이라고 할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산증, 부동산증, 부동산증, 부동산증, 부동산증, 부동산증, 부동산증, 부동산증, 부동산증) 예를 들어, 한 사람이 특정 주택의 소유권을 가지고 있는지 여부를 실제로 판단할 때 부동산증을 소지하는 것이 근본적인 근거라고 생각한다. 둘째, 증명서와 증권의 성격을 혼동하고 부동산증은 증권의 성격과 기능을 가지고 있으며, 그 위에 기재된 주택 소유권을 대표할 수 있다고 생각한다. 예를 들어, 주택 매매에서 부동산증의 배달은 주택 소유권 양도의 효력이 있다고 생각합니다. 또는 주택 담보에서 부동산증은 담보권자의 소유에 담보권을 설정하는 효력이 있다고 생각한다.
우리나라의 현행 주택 소유권 등록 제도에 따르면, 주택 등록은 도시 주택 권리가 귀속되는 법정 공시 방식이다. 집을 표제로 하는 거래활동에서 집을 표제로 하는 물권의 취득, 설립, 변경은 반드시 등록을 거쳐야 물권법에서 효력을 발휘할 수 있다. 따라서 주택 소유권 소유권 확인은 반드시 등기부의 기록에 근거해야 한다. 부동산증은 주택 소유권이 누구의 법적 사실에 속하는지 증명할 수 있는 증빙서이지만, 그 증명력은 그 기록에 근거한 기록과 등록부의 기록과 일치한다. 부동산 등록부를 떠나거나 등록부 기록과 일치하지 않으면 부동산증은 거래활동 중 주택권리 귀속 증명서를 잃고 등록기관에 확인을 요청하는 증명서가 될 수밖에 없다. 등록부가 변경되지 않으면 부동산증 자체의 개별 변경은 물권법의 효력이 없다. 예를 들어, 주택 매매시 부동산증의 배달은 주택 소유권 양도의 효력을 발생시키지 않으며, 부동산증의 양수인은 판매자의 부동산증을 취득한다는 이유로 주택 소유권을 취득했다고 주장할 수 없다. 부동산증을 분실한 후, 주택 소유자는 결코 주택 소유권을 잃지 않는다. 권리자는 등록부의 기록에 근거하여 권리를 주장하고 행사할 수 있으며, 등록부의 기록에 근거하여 등록기관에 부동산증을 재발급할 것을 요청할 수 있다. 등기부의 기록이 없으면 부동산증은 그 증명 작용을 발휘할 수 없다는 것을 알 수 있다. 이른바' 주택 소유권증' 은 권리자가 법에 따라 집을 소유하고, 집의 점유, 사용, 수익 및 처분권에 대한 유일한 합법적인 증빙을 행사하는 것으로, 사실상 부동산증과 부동산 등록부의 관계를 뒤바꿔 물권 공시의 원칙, 의미 및 적용 규칙을 오해했다. 부동산증도 주택 소유권을 대표하는 기능을 갖추지 못해 유가증권과는 큰 차이가 있다. 둘 다 서면 문서이며, 증명서와 유가증권의 주요 차이점은 증명서는 법적 사실을 증명하는 서면 문서일 뿐, 부동산증은 권리증빙으로서 특정 주택의 소유권이 누구에게 속하는지, 그 위에 기재된 권리를 대표할 수 없다는 것이다. 유가증권은 권리의 귀속을 증명할 수 있을 뿐만 아니라 소송에서 당사자가 유가증권의 고증만 가지고 있더라도 유가증권에 대한 권리를 충분히 증명할 수 있을 뿐만 아니라, 그 위에 기재된 권리를 대표할 수 있으며, 유가증권의 양도와 배달은 권리 양도의 효력을 낳는다.
물론 주택관련 거래활동에서도 부동산증은 여전히 증명역할을 할 수 있지만, 부동산증은 초보적인 증명 역할을 할 뿐이다. 주택 매매의 계약 과정 초기에 집을 팔려는 쪽은 자신이 집의 소유자라는 것을 초보적으로 증명할 수 있으며, 관련 계약 협상은 이에 따라 전개될 수 있다. 만약 쌍방이 초보적인 협의를 달성하여 주택 매매 계약을 체결할 준비가 되어 있다면, 한쪽은 부동산증의 기록에 근거해서 상대방과 계약을 체결해서는 안 되며, 부동산관리국에 가서 주택등록부를 보고 상대방이 주택의 진정한 소유자인지, 주택이 담보인지 알아야 한다. 등록부의 기록만이 믿을 수 있는 권리 귀속 증명서이기 때문이다. 주택 매매 계약이 이행되자 판매자는 부동산 증명서를 구매자에게 넘겨주고 주택 소유권 이전의 법적 효력을 창출하지 않았다. 부동산 등록부에 소유권 주체의 변경 (일반적으로 "이전 등록" 이라고 함) 을 등록해야 주택 소유권 이전의 법적 효력이 발생합니다. 엄밀히 말하면, 주택 소유권 이전 과정에서 부동산증은 그에 따라 이전할 수 없다. 이전 등록을 처리한 후 부동산 주관부는 판매자가 소지한 원산증을 변경 기록 후 구매자에게 양도하는 대신 판매자가 보유한 원산증을 회수하고 구매자에게 새 부동산증을 발급해야 한다. 주택 거래 과정에서 부동산증의 증명작용이 극히 제한되어 있어 생활중 다른 흔한 서류 (예: 신분증, 졸업장, 계약 등) 보다 훨씬 적다는 것을 알 수 있다. 물론 부동산증의 배달은 물권법의 효력이 없지만, 재판 관행에서는 채무 관계 여부를 판단하는 데 어느 정도 증명의의가 있다. 예를 들어, 부동산증의 배달은 주택 매매 양측이 계약 관계를 가질 수 있다는 것을 증명할 수 있으며, 판매자가 주택 소유권을 납품한다는 의미를 증명할 수 있다. 주택담보와 관련된 거래활동에서 담보권자가 부동산증을 소지하면 담보계약관계의 존재 등을 증명할 수 있다.
부동산증의 거래 활동에서의 역할이 극히 제한되어 있기 때문에, 등록기관이 부동산증을 발급하는 것은 무엇을 의미합니까? 실제로 부동산증은 주로 주택 등록 분야에서 작용하는데, 주로 등록 활동의 질서와 안전을 보장하기 위해서이다. 부동산증은 우선 등록이 완료된 증명 역할을 한다. 주택 등록이 완료되면 등록 기관이 권리자에게 부동산 증명서를 발급해 등록 기관이 사실, 법률, 당사자의 신청에 따라 해당 주택 등록을 완료했다는 것을 보여준다. 부동산증에 기재된 내용이 등록부의 내용과 일치하기 때문에, 부동산증은 비망록 역할을 하며, 권리자는 자신이 보유하고 있는 부동산증 내용에 따라 자신의 재산을 파악할 수 있으며, 등록부를 자주 열람할 필요가 없다. 부동산증의 가장 중요한 역할은 등록 활동의 안전을 보장하는 것이다. 집의 소유권은 부동산 등록부의 기록을 근거로 하고, 등록기관에 의해 기록되고, 기관이 보관하고, 권리자의 통제를 받지 않기 때문이다. 등록기관이나 직원이 등록부의 내용을 무단으로 변경하면 권리자는 권리를 잃을 위험에 처하게 된다. 이런 일이 발생하지 않도록 등록기관이 주택 등록 후 권리자에게 산권증을 발급해야 하는데, 산권증의 기재된 내용은 등록부와 일치한다. 이후 등록부 기록이 부동산증 기록과 일치하지 않는 것으로 밝혀졌으며, 권리자는 부동산증 기록으로 등록기관에 이의를 제기하고 등록기관에 원래 기록을 복구하고 책임을 지라고 요구할 수 있다. 따라서 등록을 부동산 권리 공시 방식으로 하는 제도에서 부동산증의 주요 기능은 등록기관의 행동을 제한하는 것이고, 부동산증 발급은 등록안전을 보장하는 중요한 조치다.
부동산 시장의 가짜 부동산증이 빈발하여 주택 구입자의 권익이 훼손되었다. 이에 따라 국무부의 여러 부처는 부동산증을 통일적으로 인쇄하는 관리 조치를 취해 부동산증을 지정업체에서 인쇄, 워터마크 패턴, 위조 방지 음영이 돈과 같다고 규정하고 있다. 이러한 조치는 가짜 부동산증의 피해를 줄일 수 있지만, 재판 관행에서는 이러한 조치와 관련된 몇 가지 문제에 특별한주의를 기울여야 한다.
부동산증의 진위를 판단하려면 우선 두 가지를 분명히 해야 한다. (1) 그것은 부동산증의 증빙지이지 법적 효력이 있는 부동산증이 아니라 국무원 여러 부처의 규정에 따라 통일적으로 인쇄된다. 서면 증명서가 유효한 부동산증이 되었는지는 증명서지의 인쇄행위가 아니라 권리등록기관의 발급 행위에 있다. (2) 부동산증의 진위를 판단하는 유일한 기준은 부동산증의 워터마크나 위조 방지 배경이 아니라 부동산 등록기관의 도장이다. 부동산증에 등록기관의 도장이 사실이라면, 일률적으로 인쇄된 워터마크나 위조 방지 배경이 있는 서류지를 사용하지 않아도 부동산증은 사실이다. 부동산증에 등록기관의 도장이 거짓이라면 일률적으로 인쇄된 워터마크나 위조 방지 배경이 있는 증명서지를 사용해도 부동산증은 거짓이다. 따라서 여러 부처가 일제히 부동산증을 인쇄하는 조치는 부동산증의 판단 근거를 어느 정도 오도해 워터 마크 패턴이나 위조 방지 음영이 있는 부동산증을 부동산증으로 착각하게 할 수 있으며, 부동산증을 판단하는 유일한 근거는 등록기관의 도장이다.
가짜 부동산증을 이용하여 사기를 치는 방법에는 크게 두 가지가 있다. (1) 주택 매매 활동에서 판매자는 가짜 부동산증으로 배달하고 구매자는 부동산증을 주택 소유권 인도로 간주한다. 부동산증이 가짜인 경우, 주택 구입자는 돈을 내고 집을 얻지 못해 손해를 볼 수 있다. (2) 주택담보활동에서 담보인은 가짜 부동산증을 담보로, 담보권자는 담보인의 부동산증을 담보권으로 설정하고, 담보인의 부동산증을 담보권으로 소유하고 있다. 부동산증이 거짓이면 담보권자는 자신의 채권이 이행되지 않아 실제로 담보가 없어 손해를 보게 된다. 가짜 부동산증이 사기에 사용될 수 있는 이유는 가짜 부동산증이 진짜처럼 위조된 것이 아니라, 피의자들이 부동산증의 성격과 역할을 이해하지 못하고 부동산 거래의 법적 규칙을 이해하지 못한다는 것을 알 수 있다. 등록은 부동산 거래의 필수 절차이기 때문에 등록부를 조회해야 하는데, 그것은 거래 비용을 증가시키지 않는다. 부동산 거래에서 단순히 등록부에 가서 등록부를 찾아보면 가짜 부동산증은 숨길 곳이 없다. 따라서 현재의 주택 거래 메커니즘에서 가짜 부동산증을 이용한 사기 목적은 사실상 성공하기 어렵다. 가짜 부동산증의 피해를 막기 위해 각종 위조 방지 기술 조치로 일제히 부동산증을 인쇄하는 대신 주택 등록의 방법과 의미, 부동산증의 성격과 역할을 널리 홍보하는 것이 좋다. 후자가 진짜 효과적인 위조 방지 조치이기 때문이다.
(2003 년 6 월 65438+ 10 월 10 "인민법원 신문" 에 게재됨)