부동산 프로젝트 타당성 조사
개발자에게 자금 조달 및 자금 지원 기반을 제공하기 위해 프로젝트 타당성 조사를 잘 수행합니다. 건설 허가증과 토지 이용 계획 허가증과 같은 필수 서류는 부동산 개발의 중기 및 후기 단계에 대한 지침과 지침을 제공합니다.
1 부동산 프로젝트 타당성 조사 내용
복잡성과 환경 조건이 다양한 부동산 프로젝트의 경우 주요 타당성 분석에는 내용과 조사가 포함됩니다. 초점도 차별화된다. 하지만 부동산 사업의 타당성 분석은 이론적인 지식 외에도 거시정책, 경제발전 현황, 기업금융, 소비자 수요 등에 대한 정보를 수집하는 능력이 요구되는 다양한 분야의 업무임은 부인할 수 없습니다. .
광둥성의 부동산 투자 프로젝트를 예로 들어 타당성 조사의 기본 내용 중 다음과 같은 측면을 구체적으로 논의하겠습니다. 첫 번째 부분은 지역 경제 발전 현황을 소개하는 것입니다. 구체적으로, 프로젝트 개발을 위한 기본 배경 정보로 현지 지리적 위치, 교통 상황, 인구, 총 생산 가치, 고정 자산 투자, 소비재 총 소매 판매액 등의 정보와 데이터를 수집할 수 있습니다. 두 번째 부분은 국내 부동산 산업에 대한 시장 분석이다. 구체적으로, 부동산 시장의 거시적 정책, 규제, 시장 상황과 현지 부동산 시장의 수요 및 공급을 기반으로 이론 및 데이터 분석을 수행할 수 있으며 이는 프로젝트 연구를 위한 중요한 의사 결정 자료로 활용될 수 있습니다. 세 번째 부분은 프로젝트 개요입니다. 구체적으로는 사업명, 사업용지 소유자 및 관계자, 사업지리적 위치 및 사업현황, 토지면적, 지가, 주요 건설조건 및 계획포인트(용적율, 건물밀도 등 포함) 등이 포함됩니다. , 녹화율 등). 네 번째 부분은 계획, 설계 및 건설 계획의 선택입니다. 상기 지역부동산산업 시장분석, 사업개요 및 기획포인트를 바탕으로 시장 수급현황 분석 및 전망, 서비스 대상 분석, 부동산 상품 가격 예측 등을 실시하여 최종적으로 기획 및 설계안을 수립하고, 상업시설을 선정 및 결정한다. , 주택, 상업 또는 기타 건설 계획을 수립하고 임대 및 판매 계획을 수립하고 제안된 프로젝트의 건설 규모, 프로젝트 구성, 레이아웃 및 건설 계획 선택을 결정합니다. 다섯 번째 부분은 경제적, 사회적 이익의 평가이다. 첫 번째는 계획 포인트에 따라 프로젝트의 총 투자 예산을 책정하고 프로젝트의 세후 이익, 총 투자 수익, 자체 자금 투자 수익 및 기타 지표를 계산하는 것입니다. 가장 가까운 몇 가지 계획 지점을 선택하고 여러 옵션을 계산할 수 있습니다. 두 번째는 투자효익 평가로, 재무평가 지표로는 주로 투자수익률(ROI), 내부수익률(IRR), 순현재가치(NPV), 투자회수기간(PP) 등이 있으며, 이는 투자수익률(PP)에 따라 선택할 수 있다. 프로젝트의 경제적 이익을 평가하기 위한 기초로 여러 지표가 사용됩니다. 국민경제평가, 사업환경편익 등을 통해 사회적, 종합적 편익평가를 실시할 수 있습니다. 여섯 번째 부분은 정량적 분석과 정성적 분석 방법을 모두 채택하는 프로젝트 위험 평가입니다. 정량분석은 임계점분석을 주로 채택하고 있으며 일반적으로 내부수익률 10%를 이용하여 최저판매가격과 최대 건설설치비를 결정한다. 정성적 분석은 사업리스크, 정책리스크, 시장리스크 등을 분석하고 이에 따른 구체적인 대응방안 및 방안을 도출하는 과정을 거쳐야 합니다. 일곱 번째 부분은 현금 흐름과 자금 조달입니다. 여기에는 주로 연간 현금 유입 및 유출에 대한 구체적인 계획, 자금 조달 계획 및 비용 조달, 프로젝트의 대출 상환 능력 분석 등이 포함됩니다. 여덟 번째 부분은 개발 아이디어와 프로젝트 구현 진행 상황입니다. 여기에는 주로 개발 프로젝트 관리 모델, 조직 구조, 관리 직원 배치 계획, 인력 모집 및 교육 계획, 프로젝트 관리 비용 예산 등이 포함됩니다. 프로젝트 시행 진행 상황에는 주로 개별 프로젝트의 시작 및 완료 시간, 건설 진행 배열, 건설 현장 레이아웃, 건설 팀 선정 등을 포함한 초기 개발 진행 및 프로젝트 건설 진행 계획이 포함됩니다. 아홉 번째 부분은 연구결론 및 제언이다. 위의 연구 및 분석 결과를 바탕으로 투자 프로젝트의 타당성에 대한 명확한 결론이 내려지며, 투자 프로젝트에 존재하는 일부 핵심 문제에 대한 구체적인 제안이 고위급 의사 결정을 위해 제시됩니다. 우수한 부동산 투자 프로젝트 타당성 조사 보고서는 풍부하고 완전한 구조와 내용을 갖춘 확실하고 신뢰할 수 있는 준비를 기반으로 해야 하며 보고서의 텍스트 형식은 표준화되고 엄격해야 하며 보고서는 완전한 도면, 표 및 첨부 파일을 포함해야 합니다. 그래픽 및 텍스트 기반, 디지털 및 그래픽 형식으로 제공되어야 합니다. 보고서의 깊이와 폭은 투자 의사 결정 요구 사항을 충족할 수 있습니다.
2 부동산 투자 프로젝트 타당성 조사의 핵심 사항
2.1 시장 포지셔닝
부동산 투자 프로젝트에서 가장 중요한 핵심 문제 중 하나는 시장입니다. 포지셔닝은 프로젝트에 대한 적절한 사전 인식, 합리적인 계획 및 포지셔닝을 기반으로 해야 합니다. 부동산 투자 프로젝트는 일반적으로 2년 이상이 소요됩니다. 이 기간 동안 법률 정책, 시장 환경 및 소비자 행동 개념이 때로는 급격하게 바뀔 수 있습니다. 변화에 적응하려면 변화의 추세를 파악하고 프로젝트의 정확한 시장 포지셔닝을 찾아야 합니다. 부동산 투자 프로젝트의 시장 포지셔닝은 부동산 시장에 대한 심층적이고 상세한 조사, 연구, 분석을 바탕으로 목표 시장 선정, 프로젝트 등급 결정, 소비자 집단 구성을 필요로 합니다. 시장 포지셔닝은 브랜드 전략, 경영 전략, 비즈니스 전략을 포함하는 기업의 전략 개발 방향과 일치해야 합니다. 부동산 투자 프로젝트는 기업 발전 전략을 기반으로 정확한 시장 포지셔닝을 수행하고 기업의 핵심 경쟁력을 충분히 발휘하며 기업의 경쟁 우위를 반영하고 기업 브랜드와 제품 브랜드를 구축하고 발전시켜야 합니다. 회사의 개발 전략 목표를 달성합니다. 시장 포지셔닝은 실제 타당성을 가져야 합니다. 프로젝트 실행의 타당성은 부동산 시장이 끊임없이 변화한다는 사실을 의미합니다. 부동산 투자 프로젝트의 시장 포지셔닝은 개발 후 판매 실패를 방지하기 위해 프로젝트 실행의 타당성을 충분히 고려해야 합니다. 부동산을 임대할 수 없는 경우 자금 회수에 대한 압력이 발생하는 동시에 지역, 토지 특성, 프로젝트 규모 및 장점을 기반으로 개발 및 시장 진입에 적합한 시기를 분석하고 구현 진행 상황을 계획해야 합니다. 프로젝트. 소위 경제성 평가의 타당성은 정량적, 정성적 분석, 동적 및 정적 분석, 미시적 이익 및 거시적 이익 분석 및 기타 분석 방법을 사용하여 프로젝트의 다양한 경제적 평가 지표를 정확하게 분석하고 타당성을 결정해야 합니다. 프로젝트.섹스.
2.2 위험 관리
부동산 투자 프로젝트의 개발은 개발 주기가 길고 자본 투자 규모가 크다는 특성을 가지고 있습니다. 프로젝트 연구 단계에서 개발 과정에서 발생할 수 있는 위험과 관련된 비용과 이익을 정확하게 결정합니다. 경제성 평가 데이터의 상당 부분은 미래에 대한 예측에서 비롯되며, 이는 이러한 데이터를 기반으로 계산된 경제성 평가 지표를 특정 불확실성으로 만들어 부동산 투자 프로젝트에 일부 위험을 가져올 수 있습니다. 따라서 다양한 불확실 요인의 변화와 이러한 변화가 투자자 수익률에 미치는 영향에 대한 상세한 분석이 필요합니다. 위험 관리는 완전한 프로세스입니다. 포괄적인 프로젝트 위험 관리는 프로젝트 개발 프로세스에서 불확실한 요소를 줄이기 위해 체계적이고 역동적인 위험 제어 방법을 사용하는 것을 의미하며 논리적 순서에 따라 위험 식별, 위험 평가, 위험 회피 및 이전, 위험 제어 및 위험 손실로 나눌 수 있습니다. 처리 및 기타 5단계. 부동산 프로젝트 투자 위험 분석 방법에는 일반적으로 민감도 분석과 손익분기점 분석이 포함됩니다.
2.3 금전적 이익 평가
금전적 이익 평가란 국가의 재정, 조세 및 기타 여건을 바탕으로 수익성, 부채 지급여력 등 부동산 투자사업의 재무상태를 분석, 평가하는 것을 말한다. 다른 시스템. 재무평가는 정성적 분석과 정량적 분석을 결합한 것으로 정량적 계산에 중점을 두고 있습니다. 부동산 투자사업의 재무상태는 재무평가지표를 통해 구체적으로 반영되는데, 예를 들어 시간적 요소를 고려하느냐에 따라 정적평가지표와 동적평가지표로 나눌 수 있다. 정적평가지수는 자금의 시간가치를 고려하지 않고 프로젝트의 수익성을 판단하는 재무적 이익평가지수를 말하며, 공사기간이 짧은 소규모 프로젝트 투자를 분석할 때 어느 정도의 사용가치를 갖고 있으나, 대형 및 중규모의 경우에는 그러하다. 부동산 투자사업의 경우 투자기회 조사 및 예비타당성 분석 단계에서만 활용됩니다. 이제 더 일반적인 정적 분석 지표에는 투자 수익률, 정적 투자 회수 기간 등이 포함됩니다. 동적 평가 지표는 자금의 시간 가치를 고려하므로 부동산 투자 프로젝트의 재무적 이익 지표를 보다 과학적이고 종합적으로 반영할 수 있으므로 부동산 투자 프로젝트 분석에 널리 사용됩니다. 이제 더 일반적으로 사용되는 동적 평가 지표에는 주로 순 현재 가치, 내부 수익률, 동적 투자 회수 기간 및 수익성 지수 등이 포함됩니다. ;