2021년 중소 부동산 회사는 어떻게 살아남아야 할까?
2021년 중국 실질임금 규모는 중소 부동산 회사는 어떻게 살아남아야 할까? 부동산 시장이 다시 정점에 이르렀지만, '생존'은 갑자기 더 이상 슬로건이 아닌 많은 부동산 회사의 진정한 모습이 되었습니다. 자금 조달 채널과 토지 취득 이점을 갖춘 선도적인 부동산 회사와 비교할 때, 현재 상황에서 중소 부동산 회사의 생존 가능성은 더욱 취약합니다. 2021년 중소 부동산 기업은 어떻게 살아남아야 하나 1
올해 상반기 전국 상업용 주택 매매액은 전년 동기 대비 증가한 9조 2900억 위안으로 사상 최고치를 기록했다. 40%. 하지만 겉으로 보이는 번영의 이면에는 자의식의 현실이 숨어있습니다. 2021년은 많은 중소 부동산 회사들에게 어려운 시기가 될 것입니다.
인민법원 공고 홈페이지에 따르면 올해 초부터 총 203개 부동산 회사가 파산 서류를 제출했는데, 그 중 대다수가 지역 소규모 부동산 회사들이다. 반기 실적 전망을 공개한 A주 상장 부동산 기업 50여곳 중 중소형 부동산 기업의 절반 가까이가 손실을 전망했다.
이한씽크탱크는 올해 매출 부진과 매출 둔화, 이익 감소가 중소 부동산업체들 사이에서 흔한 현상이 됐으며, 일부 부동산업체들의 생존마저도 불투명한 상황이라고 보고 있다. "부동산 업계 개편은 대형 부동산 회사는 점점 좋아지고, 중소 부동산 회사는 점점 나빠지는 과정이다. 올해 후자의 영향이 커지고 있다." Pangu Think Tank의 선임 연구원 Han은 China Business News에 말했습니다.
'살아남아라'가 슬로건에서 현실로 바뀌었다
2018년 전국 신규주택 매매액이 15조 위안에 육박하며 역사적 기록을 깨뜨렸다. 그러나 선도적인 부동산 회사인 Vanke가 그해 가을 정기 회의에서 "살아남다"라는 슬로건을 외쳤듯이 이에 대한 Yu Liang의 설명은 Vanke가 위기의식을 가진 회사였으며 이것이 내부 슬로건이었다는 것입니다. .
2021년 중국 부동산 시장은 다시 정점에 이르렀고, '살아남기'는 갑자기 더 이상 슬로건이 아닌 많은 부동산 회사의 진정한 모습이 됐다. Vanke와 함께 종종 '빅 3'에 포함되는 Evergrande조차도 최근에는 자본 체인이 압박을 받고 있다는 소문에 연루되었습니다.
자금 조달 채널과 토지 취득 이점을 갖춘 주요 부동산 회사에 비해 현재 상황에서 중소 부동산 회사의 생존 가능성은 더 취약합니다.
차이나 비즈니스 뉴스(China Business News)에 따르면 전국 각급 인민법원의 발표에 따르면 7월 20일 현재 총 203개 부동산 회사가 올해 파산 서류를 제출했으며 그 중 대다수가 파산했다. 주로 부동산 개발업을 하고 있으며, 일부 부실업체만이 부동산 중개업, 부동산 정보 컨설팅 등을 주요 사업으로 하고 있습니다.
현재 파산 정리가 유력한 유명 부동산 회사는 옛 '충칭 3대' 시에신그룹 계열사인 시에신위안추앙이다.
Xiexin은 한때 사업을 산업용 부동산과 주거용 부동산으로 나누었습니다. Xiexin Yuanchuang은 주거용 부동산 개발에 주력하는 자회사입니다. 지난 7월 초 회사채권자들은 법원에 파산회생을 신청했는데 법원은 아직 신청 결과를 발표하지 않고 있다.
지난해 4월 시에신위안추앙의 유동성 어려움으로 싱가포르 도시개발계획(CDL)이 43억9000만 위안을 주식에 투자해 회사의 최대 단일 주주가 됐다. 그러나 올해부터 Xie Xin Yuanchuang의 부채 위기에 직면하면서 CDL은 더 이상 도움을 주지 않을 것입니다. CDL은 Xiexin Yuanchuang이 채권단에 의해 파산 재편성을 신청했다는 사실을 알게 된 후 Xiexin Yuanchuang Investment의 재정적 노출에 대해 제한 조치를 취했다고 밝혔습니다. 대주주들의 시기적절한 손실 중단으로 인해 Xie Xin Yuanchuang의 구제 금융 상황은 낙관적이지 않게 되었습니다. 올해 6월말 현재 Xiexin Yuanchuang 및 그 자회사의 연체원금과 이자는 109억 위안에 달한다.
이미 부채 위기에 처한 일부 부동산 회사들이 상반기 영업 실적이 좋지 않아 상황이 더욱 악화되고 있다.
현재 A주 시장에 상장된 부동산 회사 약 120개 중 약 50개가 올해 반기 보고서에 실적 예측을 공개했으며, 그 중 약 45%가 손실을 예상하고 있습니다. 이는 새로운 최고치를 경신한 것입니다. 올해 처음으로 8개 기업이 반기 사전 손실을 경험했고, 5개 상장 부동산 기업이 사전 실적을 줄였다. 실적 전 손실을 공시한 21개 상장사는 대체로 중소 부동산 회사들이다.
지난해 빚을 갚지 못한 타호는 현재 가장 큰 손실이 예상되는 부동산 회사다. 타호는 재무부서의 예비 계산에 따르면 올해 상반기 상장기업 주주들에게 귀속되는 순이익이 -11억5000만 위안에서 -8억5000만 위안에 이르는 것으로 나타났다고 밝혔다.
타호의 매출은 2017년 1000억 위안을 넘어섰다. 지난해 유동성 위기 이후 실적은 흑자에서 지난해 순이익 손실이 약 50억 위안에 달한 반면 매출은 36억 위안에 그쳤다. 억 위안. 현재 연체대출액은 445억 위안에 이른다.
역시 부채가 많고 채권 부도가 발생한 신화련은 올해 상반기 상장기업 주주들에게 귀속되는 순이익이 -7억5000만~-7억위안이 될 것으로 예상했다. 전년 대비 적자를 더욱 확대했다. 난궈부동산(Nanguo Real Estate)은 올해 상반기 순이익이 -4억3천만~-3억5천만 위안에 달할 것으로 예상하며, 전년 대비 손실이 계속 확대될 것으로 예상했다.
이 중 *ST Yinyi는 2021년 상반기 상장기업 주주에게 귀속되는 순이익이 -3억7천만~-3억위안이 될 것으로 추산하고 있다. 전직 "닝보 최고 부자"인 Xiong Xuqiang은 20년 넘게 부동산 개발에 종사해 왔으며, 그가 관리하는 Yinyi는 한때 절강성에서 유명한 중견 부동산 회사였습니다. 파산 및 구조조정 절차. 최근 채권단 구조조정으로 인한 여러 차례의 심각한 채무 불이행과 반기 실적의 막대한 손실로 인해 업계에서는 Yinyi가 파산, 청산 및 상장 폐지의 위험에 처해 있다고 믿고 있습니다.
업계 대대적인 개편의 탈출구는 무엇인가?
"지금 중소 부동산 회사들의 압박감은 확실히 더 크다. 이 압박감은 기존의 압박감과는 다르다. 대형 부동산 회사들은 더 큰 규모의 매점에 참여하고 있으며 상대적으로 재정적 위험과 사회적 문제를 두려워하고 있습니다. 현재 중소 부동산 회사들은 토지 취득, 운영 및 자금 조달에 어려움을 겪고 있습니다.” E-House 연구소 싱크탱크센터 연구책임자 Yan Yuejin입니다.
집중화된 토지공급 이후 자금력이 강한 국유기업, 중앙기업, 대형 부동산 기업의 토지 취득 상황은 자금력이 약한 중소 부동산 기업과 뚜렷한 대조를 이룬다. 재정적 힘. 이한씽크탱크는 현재 중소부동산업체들이 “토지를 확보하지 않으면 생존하기 어렵고, 높은 가격에 토지를 취득할 경우의 영향을 두려워한다”는 딜레마에 직면해 있다고 본다. 이달 20일, 저장성 지역 소규모 부동산 회사인 송두유한공사는 두 달 전 항저우 1차 중앙집권적 토지 공급에서 17억8300만 위안에 낙찰받은 토지를 정부에 반환했다. 보증금 5000만 위안을 잃은 이유는 바로 후속 개발 손실에 대한 우려 때문이다.
토지 보유는 부동산 회사의 확장과 발전을위한 생명선으로 간주되었습니다. "토지를 확보하기 위해 레버리지를 높이고 수천억 달러를 벌고 상장을 추구하는 것"은 한때 많은 사람들의 표준 확장 모델이었습니다. 소규모 부동산 회사. 2017년부터 전국 각지에서 최소 20개 이상의 부동산 회사가 새로운 본사를 설립하고 전국 토지를 매입하기 위해 상하이로 몰려들었습니다. 그중에는 승자가 많습니다. 한 부동산 회사는 불과 3년 만에 매출을 100억 위안 이상에서 1000억 위안 이상으로 늘렸습니다. 하지만 이 개발 모델은 구식입니다.
이한씽크탱크는 "주택은 투기가 아닌 생활을 위한 것"이라는 기치 아래 규제 정책이 계속 강화되고 있으며, 여러 도시에서 패치 정책이 계속 등장하고 있다고 믿습니다. 투자 수요를 차단하고 시장을 원활하게 운영하세요. 동시에 2020년 3개 레드 라인과 부동산 대출 집중 감독 캠프에 이어 업계 전체 자금 조달은 2021년에도 낮은 수준을 유지할 것이며 부동산 회사는 일반적으로 자금 조달 압박에 직면할 것입니다. 이러한 맥락에서 대형 및 중형 부동산 회사는 자원 우위, 재정적 이점, 운영 능력 등 종합적인 역량을 바탕으로 지속적으로 시장 점유율을 높여 왔습니다. 그러나 제한된 자금, 중소형 부동산으로 인해. 기업들은 계속해서 시장 점유율을 압박하고 있으며, 프로젝트의 화학화도 약세 조짐을 보이고 있습니다.
돌이킬 수 없는 흐름에 직면한 중소부동산업체의 탈출구는 어디인가. Yan Yuejin은 전염병 이후 시대에 새로운 시장 기회를 연구하는 것이 중소 부동산 회사가 생존하는 중요한 논리라고 믿습니다. Yihan Think Tank는 중소 부동산 회사가 각자의 장점을 바탕으로 파트너와 적극적으로 자원을 통합해야 하는 반면, 운영 효율성에 집중하고 전략을 강화하며 맹목적인 추종을 피해야 한다고 믿습니다. 사업 다각화 추세. 2021년 중소 부동산 회사는 어떻게 살아남아야 할까 2
최근 주요 부동산 회사의 반기 실적 전망이 점차 공개되고 있다. 초이스 데이터에 따르면 실적 예측을 공개한 41개 부동산 회사 중 18개는 손실을 예상했으며 일부 회사는 수억 위안의 손실을 입기도 했습니다.
A주 부동산 부문은 연초부터 부동산 지수가 16.51% 하락하는 등 부진한 모습을 보였다. 홍콩 부동산 회사들도 Sunac China, Country Garden 등 선도적인 회사들이 한 해 동안 20% 이상 하락하는 등 전반적으로 부진한 실적을 보였습니다.
손실 전 증가율 절반 가까이 둔화
정부 통제 정책 영향으로 상반기 부동산업체 매출 부진, 하락압력 커져 , 부동산 산업의 성장률이 크게 둔화되었으며 일부 부동산 회사의 실적이 하락했습니다. Tahoe Group, Xinhualian, Nanguo Real Estate, Jiakai City, Haomei Real Estate, *ST Yinyi 및 기타 회사와 같은 회사는 모두 손실 전 순이익 금액이 3억 위안 이상입니다.
부채구조조정 위기에 처한 타호그룹이 가장 큰 손실을 입을 것으로 예상된다. 실적 예측에 따르면 올해 상반기 타호그룹은 8억5000만~11억5000만 위안의 손실을 입을 것으로 예상된다. 이번 보고기간 중 손실액이 지난해 같은 기간에 비해 감소했다는 점은 주목할 만하다.
최근 몇 년간 타호그룹의 부채압박은 무시할 수 없다. 타호그룹은 회사의 부채위험을 적극적이고 꾸준히 해결하기 위해 특별워킹그룹을 꾸려 부채구조조정 업무를 수행하는 것으로 알려졌다. 그러나 지난 7월 30일 타호그룹이 다시 채권을 부도한 주된 이유는 전반적인 부동산 환경의 침체로 인해 기존 프로젝트의 판매율이 하락하고 판매 기대치가 변동했기 때문입니다.
베테랑 부동산 회사인 New Hualian 역시 실적이 저조했고 손실이 계속 확대되었습니다. 신화련은 상반기 순이익이 7억~7억5천만위안 적자를 냈다. Xinhualian은 반복되는 전염병, 시장 상황 및 기타 이유로 인해 일부 부동산 프로젝트의 판매가 기대에 미치지 못했으며 일부 판매된 프로젝트가 계획대로 전달되지 않아 수익과 이익을 이월할 수 없다고 답했습니다.
하지만 긍정적인 성장을 이룬 부동산 회사도 있습니다. Greenland Holdings의 총 영업이익은 전년 대비 34.74% 증가했으며 Aoyuan Meigu는 적자를 흑자로 전환했으며 순이익은 4,800만~5,800만 위안이 될 것으로 예상됩니다.
현재 실적 전망을 공개한 상장 부동산 회사들을 보면, 사전 손실과 실적 감소를 겪은 부동산 회사는 주로 중소형 부동산 회사들이다. 산업집중도가 점차 높아지면서 부동산업체 간 경쟁도 치열해지고 있다. 올해 상반기에는 전국적으로 부동산 규제가 잦아지면서 부동산 회사의 자금조달 환경이 더욱 엄격해졌고, 중소 부동산 회사들은 자금난에 직면해 생존 압박이 더욱 심해졌습니다. .
신용긴축과 현금흐름 압박 증가
부동산 시장 안정을 위해 올해 초부터 중앙 규제정책이 지속적으로 업그레이드됐다. '3개의 레드 라인'은 부동산 회사의 자금 조달 측면에서 부동산 회사의 투자 확대를 방해합니다. 주택 대출의 중앙 집중식 관리 정책은 은행 측에서 부동산으로의 자금 흐름을 제어합니다. 공급측면에서 부동산회사, 은행, 토지 등 정부 3개 기관이 공동으로 토지가격 안정, 주택가격 안정, 기대를 안정시키는 것입니다.
상반기 들어 부동산 금융 감독에 대한 검토가 계속 강화돼 상하이, 베이징 등 시에서는 기업대출, 소비자대출, 소비자대출 등의 불법침입을 엄중히 단속하는 정책을 잇달아 내놨다. 등이 시장에 진출합니다. 업계 관계자들은 부동산 업계의 금융 감독이 계속 강화되고 은행 신용 환경의 강화가 2021년 주요 특징이 되었다고 믿고 있습니다. 새 주택대출 규제의 '3개 레드라인' 압박으로 주택구입자금 규모가 엄격히 통제돼 신용환경이 더욱 경색될 것으로 예상된다.
신용 환경이 악화되면서 모기지 금리가 안정되고 상승하기 시작했습니다. 2021년 2월 이후 1주택·2주택 대출 전국 평균 금리는 하락과 반전이 멈춘 큰 추세를 보였다. 2021년 5월 전국 첫주택담보대출 금리는 5.33%로 전월보다 0.02%포인트, 지난해 같은 기간보다 0.01%포인트 올랐다.
모기지 금리가 오르면서 소비자들의 주택 구입 압력이 커지고 부동산 매매가 위축되면서 부동산 업계의 자금 증가율도 둔화됐다. 국가통계국 자료에 따르면 1월부터 6월까지 부동산 개발회사의 자금은 10조 2,898억 위안으로 전년 동기 대비 23.5% 증가했고 성장률은 6.4%포인트 감소했다. 국내대출 증가율이 올해 처음으로 마이너스로 돌아섰다.
제갈주택연구센터 관련 전문가들은 국내 부동산 기업에 대한 자금조달 감독이 강화되면서 올해 처음으로 국내 대출 증가율이 마이너스로 돌아섰다고 밝혔다. 지난 7월 지급준비율이 전면 인하됐지만 '3개 레드라인'과 주택대출 집중으로 인해 일부 부동산업체는 후속부동산 회수 압력에 직면하고 있다. 기업은 여전히 현금 흐름을 강화하기 위해 판매 회수를 추구해야 합니다.
"대차대조표에서 부외까지 일반 금융 채널을 엄격하게 감독할 뿐만 아니라 부동산에 대한 모든 비공식 자본 유입이 차단되고 전체 산업이 심층 산업에 진입했습니다." 내부자는 분석했다.
안정화에 집중해 부동산업체들이 앞장서 부담을 줄일 수도 있다
올 상반기 부동산 시장은 지난해 말까지 뜨거운 열기를 이어갔다. 이에 일부 도시는 과열 현상을 겪기도 했다. 이에 대해 올해 초부터 중앙정부부터 지자체까지 규제가 지속적으로 강화됐다. 하지만 앞으로도 '집은 투기가 아닌 살기 위한 것'이 여전히 화두가 될 것이다.
제갈자오팡은 지방 차원에서 보면 규제가 강화된 도시가 점차 인기 있는 3선, 4선 도시와 광역시로 확대되는 동시에 인기가 높은 도시도 배제하지 않는다고 말했다. 다중 증가 가능성.
동시에 중고 주택을 규제하기 위한 조치가 점점 더 많이 취해질 것이며, 중고 주택 거래에 대한 참고 가격 메커니즘을 도입한 도시의 수가 계속해서 늘어날 수 있습니다. 또한, 2차 핫도시 중앙집중식 토지 공급 규칙을 최적화 및 조정하여 부동산과 토지 연계 메커니즘을 강화하고 토지 가격과 주택 가격을 안정시키는 역할을 계속할 수 있습니다.
또한 부동산 금융 감독은 여전히 '부동산 대출 집중 관리'와 결합 된 '3 개의 레드 라인'에 대한 노력을 계속하고 있습니다. 금융 감독에 대한 강조가 전례 없는 수준으로 높아졌습니다. 부동산 부채 축소가 시급하며, 더 많은 부동산 회사들도 "부담 감소"와 고품질 개발 추구에 직면하게 될 것입니다.