文丨子木
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어려워요
2월 17일 중앙은행은 200을 실시하겠다고 발표했습니다. 10억 위안 중기 대출 기관(MLF) 운영 및 1000억 위안 7일 역환매 운영. 이 가운데 2000억 위안 규모의 1년 중기 대출시설 운영 낙찰률은 3.15로 전회보다 10bp 하락했다.
이는 2월 20일 LPR(대출우대금리) 금리 인하 여지가 최소 10bp 이상 있다는 의미이기도 하다.
이 목표한 '이자율 인하'를 위해 중앙은행은 전염병으로 심각한 피해를 입은 지역에 있는 기업의 자금 조달 비용을 효과적으로 완화하여 모든 사람이 몇 달 동안 생존할 수 있도록 하는 것이라고 말했습니다.
그러나 우리는 또한 5년 금리가 10bp 인하되는 것이 현실화된다면 부동산 시장에 미치는 영향은 자명할 것이라는 것도 알고 있습니다. 중장기 대출 중 부동산 대출, 특히 개인 주택구입자금 대출이 차지하는 비중이 매우 높습니다. MLF 금리의 명시적 인하는 실제로 모기지 금리의 간접적 인 인하와 동일하며 이는 부동산에 좋습니다. 시장.
MLF의 '이자율 인하'가 부동산 시장에 마지막으로 혜택을 준 때는 2019년 11월 20일이었다. 이날 MLF 운용액은 4000억 위안에 달했다. 5년간 LPR은 5배나 줄었다. 베이시스 포인트는 새로운 LPR인 4.80으로 데뷔 이후 처음으로 낮아졌다.
이로 인해 국가 모기지 금리는 반년 만에 소폭 하락했는데, 이는 '앵커 변경' 전 기준금리인 4.9보다 훨씬 낮은 수준이었다. 지속적인 시장 여론이 형성되어 많은 시장의 관심을 끌었습니다.
앞서 언급했듯이 모기지 금리는 부동산 시장에 영향을 미치는 가장 중요한 요소 중 하나입니다.
모기지 금리 인하로 주택 구입자들의 부담이 줄어들고, 주택 구입에 대한 긍정적인 심리가 배가돼 주택 가격이 빠르게 반등할 전망이다. 2008년 금융위기 이후, 2003년 사스(SARS) 이후, 그리고 상하이 부동산 시장이 시작된 2015년에도 이런 일이 벌어졌다.
그렇다면 MLF와 LPR의 관계는 무엇일까요? 모기지 금리 하락 추세가 계속될 것인가? 주택 구입자들에게 보내는 메시지는 무엇입니까? 이것이 오늘 Zimu가 모든 사람을 위해 해결해 줄 문제입니다.
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MLF와 LPR
MLF와 LPR의 관계는 무엇입니까?
이 문제는 이전에도 여러 기사에서 언급된 바 있는데, 이는 주택 구입자들이 주택담보대출 금리 추세를 판단하는 인지적 근거이자 매우 중요하기 때문입니다.
일반적으로 매운 국수로 알려진 MLF는 중앙 정부가 상업 은행을 통해 시장에 통화를 주입하는 데 사용하는 통화 정책 도구입니다.
구체적인 운영은 중앙은행이 입찰을 통해 시중은행과 정책은행에 돈을 빌려주고, 은행은 국고채, 중앙은행어음, 정책금융채, 우량신용채 등을 담보로 담보로 제공해야 한다. 중앙은행. 상업은행은 돈을 받은 뒤 중앙정부가 지원하려는 지역과 기업에 대출을 빌려줘야 한다.
그래서 MLF는 '이자율의 닻'이라고도 불립니다.
LPR이 무슨 뜻인가요?
학명은 대출기준이자율이라고 하는데, 가격결정 메커니즘은 이 '기준'과 연결되는 공개시장운영이자율에 포인트를 더한 것을 사용한다.
LPR 생성 과정은 18개 호가은행이 MLF에 포인트를 더해 초기 가격에 도달한 후 가장 높은 값과 가장 낮은 값을 제거해 가격이 결정되는 방식으로 진행된다는 것은 모두가 알고 있듯이, LPR입니다.
둘 사이의 관계는 다음과 같습니다.
LPR 금리 = 중앙은행이 발표하는 MLF 금리는 18개 은행의 월 평균 시세입니다.
주택구입대출은 장기대출이기 때문에 '5년 이상' LPR 금리에 속한다.
그런 다음 MLF가 낮아지면 모기지 이자율은 하락 모멘텀을 갖게 되며 이는 동일한 방향의 관계를 갖게 됩니다. 이번에 당첨된 MLF 금리는 3.15로, 이전보다 10bp 낮아진 모기지 금리가 10bp 인하될 여지가 있다.
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현재 금리 동향
실제로 MLF가 모기지 금리에 미치는 영향을 비교해 보면, 18개 은행이 매년 인용하는 '평균 인상액'은 월은 더 유연합니다. 이는 우리가 더 주의를 기울여야 할 데이터입니다.
현재도 하락세를 보이고 있습니다.
최근 자료를 예로 들면, 2020년 1월 기준 주택담보대출과 주택담보대출의 전국 평균 금리는 각각 5.51%, 5.82%로 두 달 연속 하락했다. 월별 1BP와 2BP가 각각 감소했습니다. (1BP=0.01)
이중 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 1선 도시의 첫 주택 구입자 금리도 큰 폭으로 하락하고 있다. 특히 상하이에서는 첫 주택대출 금리가 월 5BP 인하돼 현재 4.82까지 2년 반 만에 최저 수준으로 첫 주택대출 금리가 가장 낮은 도시가 됐다. 그 나라의 환율.
현재 중국에서 모기지 금리가 가장 높은 도시는 광시성 난닝으로 최고 6.27에 달한다. 상하이와 난닝을 함께 비교하면 500만채의 주택을 구입해 20년에 걸쳐 원리금을 균등하게 상환하면 둘 사이에 내는 이자 차이는 무려 69만위안(약 6억9000만원)에 달한다.
모기지 금리의 전반적인 하락 추세는 2선 도시에서도 반영됩니다. 2020년 1월 자료에서는 30개 주요 도시를 연구대상으로 삼았으며, 그 중 20개 도시는 모기지 금리가 인하되었고, 10개 도시는 모기지 금리가 인상되었다. 하락 추세가 지배적입니다.
물론 역으로 생각하면 주택담보대출 금리가 가장 크게 하락하는 곳은 부동산 시장 가치가 낮고 거품이 있는 곳이다. 금리의 조기 인하는 부동산 시장을 자극하는데, 시장에 대한 신뢰가 없는 것은 당연하다.
그 중 하얼빈은 23BP로 가장 큰 하향 조정을 보였으며, 우시는 5BP로 가장 큰 상승 조정을 보였습니다. 그러므로 때로는 집을 사는 것이 기회를 사는 것이기도 합니다.
2019년 최고치에는 하얼빈 주택 가격이 올랐고, 일부 은행의 주택담보대출은 20BP까지 올라 5.88BP에 이르렀다. 그러나 2020년 1월 금리 알고리즘이 변경돼 100% 이상 직접 하락했다. 20BP에서 5.21까지. 주택대출 100만 달러, 상환기간 30년을 기준으로 계산하면 약 15만 위안이 절약됐는데, 이는 하얼빈시 평균 근로자의 1~2년 소득과 맞먹는 수준이다.
현재 우시(无锡), 난닝(南寧), 쑤저우(蘇州), 정저우(鄭州)의 대출 금리가 상대적으로 높은 이유는 2019년 주택 가격이 시장 대비 상승해 부동산 시장 규제의 전반적인 기조를 심각하게 위반하고 전형적인 사례로 여겨지기 때문이다. "예"를 설정하십시오. 또한 후이저우(Huizhou), 우한(Wuhan), 난창(Nanchang), 허페이(Hefei) 및 기타 도시도 순위에 올랐습니다.
그러나 다음으로 보면 기본적으로 모든 도시에서 모기지 금리를 올릴 동기가 없으며 기본적으로 하락 추세에 있음을 알 수 있습니다.
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향후 금리 동향
2월 3일 중앙은행은 9000억 위안 규모의 금리를 통한 7일 역환매를 시작한다고 발표했습니다. 14일 동안 3000억 위안의 역환매작업을 진행해 낙찰률이 지난번보다 10BP 감소했다.
2월 17일 중앙은행은 중기대출대출(MLF) 운용 2000억 위안, 7일 역환매 운용 1000억 위안, 2000억 위안 규모의 자금 조달을 실시하겠다고 밝혔다. 1년 중기대출시설 운영으로 낙찰률은 3.15로 전보다 10bp 하락했다.
앞으로 MLF를 통한 목표 금리 인하 관련 정책 소식이 점점 더 많이 나올 예정이다. 동시에 실물경제 회복을 촉진하기 위해 MLF 금리는 계속해서 인하될 예정이다. 떨어지다.
이 역시 전염병 비상사태에 대응하기 위한 무기력한 해결책이다. 2019년 중국 GDP 100조를 기준으로 계산하면 전염병 기간 중 보수적으로 추정하면 중국은 매일 거의 3000억~5000억 위안의 손실을 입게 될 것입니다. 여기에는 전염병이 후속 시장에 미치는 영향은 포함되지 않습니다.
물론 현재의 사회 인플레이션 계수는 여전히 매우 높습니다. 중앙 정부는 통화 정책을 크게 자유화할 수 없습니다. 그렇지 않으면 가격 반발을 일으킬 수 있으며 MLF를 통해 천천히 흐를 뿐이며 '약간'을 위반하지 않습니다. 흘러내린다'는 입장이다.
그러나 우리는 항상 물 한 방울이 돌을 뚫고 강을 이룬다고 말하지만, 물은 땅에 영양을 공급하면서도 넘쳐서 다른 수로로 흐른다. 부동산 시장은 이렇다. 주택담보대출 금리는 물세에 따라 계속 하락할 것이고, 주택 구입에 대한 모멘텀은 계속해서 쌓일 것이다.
현재 부동산은 대부분 도시의 주요 재정원이다. 전염병이 종식되면 누구나 좋아할 수 있지만 싫어할 수는 없다. 주택 가격이 높아도 주택담보대출을 늘릴 동기가 없다. 수요를 억제하기 위한 이자율. 대신 그들은 시장을 구제할 방법을 찾으려고 노력했습니다.
며칠 전 상하이, 샤먼, 우시, 시안, 난창 및 기타 도시에서는 개발자를 구하기 위한 정책을 발표했습니다. 다음으로 더 많은 도시에서 주택 구입 수요를 촉진하고 비용을 절감하기 위해 정책을 계속 완화할 것입니다. 시장. 예를 들어, 후난성 헝양에서는 최근 은행 대출을 가속화하고 주택 구입에 대한 증서세를 보조하기 위해 17개의 새로운 정책을 도입했습니다.
목표 금리 인하가 연달아 나오고, 주택담보대출 금리는 계속 하락하고, 개발업자들은 주택을 헐값에 팔고, 지방 자유화 정책이 부동산 시장을 자극하는데… 2003.
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몇 가지 제안
올해 집을 구입해야 하는 독자들을 위해 몇 가지 제안을 더 드리겠습니다:
1 1선 및 2급 도시의 독자들은 전염병 이후 부동산 시장 회복의 첫 번째 단계가 올해 탑승하기 가장 좋은 시기입니다. 3·4층은 주택 구입 동기가 제한돼 2020년 말로 시기를 정했다.
2. 앞으로 많은 개발자들이 할인 판매를 하게 되겠지만, 남의 의견을 따라 저렴하게 판매해서는 안 됩니다. 먼저 판매점에 전화해서 확실히 알아보아야 합니다. 처음으로 할인된 가격으로 판매되는 주택은 판매하기 어려울 것이며 개발업자는 정말 귀중한 "필지 주택"을 꼭 필요한 경우가 아니면 놓지 않을 것입니다.
3. 중고 주택 시장, 특히 3선 및 4급 도시에는 여전히 기회가 있습니다. 이번 전염병 이후 중고 주택 시장은 큰 타격을 입을 것입니다. 거대한 구덩이에는 시세보다 저렴하고 현금화를 원하는 고품질 중고 주택이 많이 있습니다. 다음에 튜토리얼을 게시하겠습니다.
4. 모기지 이자율의 하락 추세는 하향 조정이 있을 때마다 부동산 시장에 대한 신뢰도를 높이는 경향이 있으며, 이후에는 최저 수준이 나타납니다. 귀하의 도시가 전염병 이후 첫 번째 또는 두 번째 주택에 대한 계약금을 낮추는 정책을 도입했다면 결정을 내리십시오. 부동산 시장의 이러한 라운드를 경험했다면 모든 주택 가격 반등은 "집을 사라는 누군가의 전화"에 기초한다는 것을 알게 될 것입니다.