국가통계청에 따르면 20 14 년,1-11.01/kloc 부동산 투자 증가율이 계속 하락하면서 주택업체들이 자금 증가율이 둔화되면서 개발업자들은 돈을 받기가 점점 어려워지고 있다.
지난해부터 거의 일정 기간마다 중소기업 자금사슬이 끊어졌다는 소식이 드러났다. 불완전 통계에 따르면 지금까지 오용산 명승지 어부 메디슨 광장 등을 포함한 청두에서 약 30 개 프로젝트가 휴업 또는 반휴업 상태에 있으며 일부 개발업자들은 자금사슬이 부러져 뛰어내려 자살하기도 했다.
부동산 데이터가 악화되면서 많은 주택업체들이 자금사슬이 끊어질 위험에 직면해' 썩은 미루' 현상이 속출하고 있다. 썩은 미루 현상의 원인은 다양하지만 자금 문제는 개발자를 압도하는 마지막 지푸라기가 되었다. 많은 싱크탱크 전문가들은' 주택관찰' 과의 인터뷰에서 썩은 미루의 출현은 시장 경쟁' 우승열등' 의 결과라고 밝혔다. 끊임없이 가속화되는 토지 융자 연극이 부동산 시장의 곤경에 처했을 때, 개발업자들은 자금난에 빠져 이 도박을 계속할 수 없었다. 우승열태' 는 미래 주택 기업이 발생할 가능성이 높은 상황이다.
오용산 명승지 섬 정부의 한 사장이 몇 달 동안 휴업해 자살로 의심된다.
프로젝트 이름: wulongshan 명승지 물고기
부동산 주소: 신도 삼목로 (오용산 명승지 공원 옆)
프로젝트 유형: 주택
개발자: 쓰촨 rongde 투자 유한 회사
가동 중지 시간: 2065438+2005 년 2 월
지난 4 월 신두 오용산 풍경명소구 어부 프로젝트가 자금사슬이 끊어져 한 달여 동안 휴업했다는 소식이 전해졌다. 사장은 자살로 의심했다.
이 프로젝트는 설 전부터 시공 활동이 없었던 것으로 알려졌다. 공사의 기본 외관 외에 내부 정원은 아직 착공되지 않았고, 일부 건물 외벽의 시공 엘리베이터와 포장천은 아직 모두 철거되지 않았다. 회사 주주들은 이미 항목 청산을 시작하여 전체 양도를 준비했다.
신도구 목란산길 오용산 풍경명소구 어부 프로젝트는 쓰촨 영덕투자유한공사가 개발한 자산으로, 회사의 기존 자산으로는 청두시 서이환 청계동로에 위치한 영덕스포츠 레저 광장과 신도구 대풍영덕로에 위치한 영덕별장 (황보별장으로 이름이 바뀜), 영덕체육광장과 영덕별장은 쓰촨 영덕투자유한공사 산하의 청두심운회사가 관리하는 등 모두 정상적인 운영상태에 있다. 회사 사장 왕유량은 확실히 넘어져 죽었다. 그리고 회사의 일부 직원들이 이직하고, 회사도 일정한 자산 분쟁에 직면해 있다.
이틀 후, 매디슨 스퀘어 애비뉴 (Madison Square) 는 소유자의 권리 보호에 의해 망가졌습니다.
프로젝트 이름: 매디슨 스퀘어
부동산 주소: 청두시 천부 신구 천부대로 남단 (극지 해양공원 맞은편)
프로젝트 유형: 복잡
개발자: 청두 chengnan 스타 부동산 유한 회사
가동 중지 시간: 2065438+2005 년 5 월
2065438+2005 년 5 월 23 일, 한 무리의 주택 구입자들이 메디슨 광장 프로젝트에서 위권을 포위했다.
이 프로젝트는 76 무 () 의 부지를 차지하고 있으며, 전체 프로젝트는 이미 기본적으로 휴업되었다. 일찍이 20 12 에 공사가 곧 봉쇄될 것이다. 지금까지 공사 비계와 밀목망은 철거되지 않았다.
메디슨 광장의 개발업자는 청두 남성주택유한공사, 투자자측은 청두 서정 투자유한회사로 표면적으로 청두지방의 두 기업이다. 하지만 보도에 따르면 "호텔판은 미국의 유명 5 성급 호텔이 건설한 것으로, 세계 4 대 부동산 펀드 중 하나인 슈화 펀드 (그룹) 가 만든 고급 상업 프로젝트다" 고 보도했다.
현재의 수치로 볼 때, 이 프로젝트 부분은 분양원에서 압류 또는 저당 상태에 있으며, 이미 판매된 주택원도 압류 또는 저당 상태에 있다. 업주군 공고에 따르면 업주들이 알게 된 상황은' 성남별 (프로젝트 개발업자) 법인 대표가 다른 회사의 공공예금 불법 흡수로 조사됐고 성남사 명의토지소유권은 법원에 의해 압수됐다' 는 것이다. 사건은 아직 조사 중이며 세부 사항은 아직 확인되지 않았다.
세 곳의 환환이 몇 달 동안 휴업하여 주주와 건설회사가 모두 교체되었다.
프로젝트 이름: jiayue hui
주소: 하이신구 익주대로 666 번지 (화윤봉황 옆)
프로젝트 유형: 주택
개발자: 청두 jiahua 미국 산업 주식 회사
가동 중지 시간: 2065438+2005 년 5 월 초
2065438+2005 년 7 월 2 일, 그동안 인기 있던 가열 환환 프로젝트는 10 여 명으로 둘러싸여 있다. 그들이 멀지 않은 곳에 경찰차 한 대가 주차되어 있고, 경찰 몇 명이 현장에서 질서를 유지하고 있다. 오후 6 시가 막 지나자, 가열환 프로젝트 판매부는 아무도 없었다. 두세 명의 직원을 제외한 모든 부스는 비어 있고, 이렇게 큰 판매부에는 불이 켜지지 않았다.
현장 위권자들이 제공한 정보에 따르면, 가열환 프로젝트는 5 월 초에 중단되었고, 일부 건물의 외벽에는 몇 개의 도움말 현수막이 붙어 천장 가까이에 붙어 있었다.
가환개발업체인 청두 가화미업유한공사의 한 책임자에 따르면 이 프로젝트는 자금 문제로 인해 중단되었고, 현재 회사는 신주주' 아남' 으로 바뀌었고, 회사 업무는 먼저 중단됐다. 현재 건설회사는 이미 화시로 바뀌었고, 여전히 마지막 건설회사와 배상에 대해 이야기하고 있다.
사경은 화정성 블루웨이 회사 책임자가 단체로 연락이 끊겼다.
프로젝트 이름: 후아 후아 팅
부동산 주소: 금강구 북순가 1 1 1 호 (용주로 초등학교 옆)
프로젝트 유형: 정원 양옥
개발자: 쓰촨 foguang 주택 유한 회사
가동 중지 시간: 2065438+2004 년 8 월
20 14, 10 6 월 청두시 용주로에 위치한 불광군정 (별명 후아정) 빌딩이 2 개월 동안 휴업했고, 각 층 사이에 자재를 쌓고, 건물 안에 각종 잡동사니를 쌓았다는 소식이 전해졌다.
개발상 쓰촨 불광주택유한공사 책임자가 단체로 결련돼 부동산이 완공되지 않아 6 개월 이내에 집을 내지 않은 것으로 알려졌다. 개발자들은 이미 자금 사슬이 끊어졌다고 공개적으로 발표했다. 업주들이 여러 차례 연락을 시도한 후 수백 명의 업주를 자발적으로 조직하여 분양부로 가서 권리를 보호하였다.
우북성센터 60 여 무 () 의 땅에 풀이 자라서 장기간 휴업 상태에 있다.
프로젝트 이름: 노스 시티 센터
주소: 청두시 성화구 용담사 서로.
프로젝트 유형: 복잡
개발자: 화우그룹
가동 중지 시간: 2065438+2003 년 7 월 초
화우 부동산은 20 13 년 6 월 청두용담 상사진 우룡길목 63.58 묘의 토지를 경쟁하고 있지만, 이 토지는 이미 2 년여 동안 방치된 것으로 알려졌다.
관련 자료에 따르면, 토지 취득부터 이 프로젝트는 타일을 본 적이 없고, 심지어 토공 공사도 완료되지 않았다. 화우지산 홈페이지에는 북성 중앙이 지금까지' 판매 프로젝트' 로 표기돼 있지만 현장에는 얕은 구덩이가 하나밖에 없다. 장기간의 휴업으로 60 여 묘의 얕은 구덩이에 잡초가 가득 자랐다.
청두화우 부동산 관계자는 회사가 설계 시공 방안을 연구하고 있어 조만간 건설을 시작할 것이라고 밝혔다. 그러나 복공 시간을 확인할 수 없어 원래 복공하기로 한 것은 결국 흐지부지될 수 없는 것으로 알려졌다.
업계 리뷰:
Zhang Shuanghong, Zhongyuan 부동산 전략 개발부 연구 이사: 개발자가 익숙하지 않은 개발 분야에 진입하는 것은 신중해야합니다.
경제전환과 산업구조조정으로 부동산 시장이' 생산력 제거' 시기에 접어들면서, 썩은 미루의 출현은 시장 경쟁' 우승열등' 의 결과이다. 20 14 이후 청두의 썩은 꼬리 프로젝트는 점점 많아지고 있지만, 대부분 대형 상업, 사무실, 전문 시장이다. 주택 시장은 상대적으로 건강하고 썩은 꼬리 프로젝트는 적다.
최근 몇 년 동안 청두에는 상업용 부동산 개발 열풍이 나타났다. 상업부동산 전체 과잉 개발의 맥락에서 시장 공급이 수요를 초과하고 프로젝트 주거환경이 악화되어 썩은 꼬리의' 외인' 이 되었다.
부동산 개발 자금 점유 고리가 많고 주기가 길며, 특히 상업용 부동산 개발은 개발자의 자금력과 운영 능력을 더욱 시험한다. 융자, 디자인, 포지셔닝, 투자, 운영, 상환 과정에서 어떠한 실수도 있어서는 안 된다. 한 고리에 편차가 생기면 자금 사슬이 끊어져 공사가 엉망이 된다.
부동산 시장 조정 기간에 개발자는 상업, 공업 부동산 등 익숙하지 않은 개발 분야에 신중하게 진입해야 한다. 개발 중인 프로젝트의 경우 자금 조달 채널을 넓히고, 제품 포지셔닝에 대한 충분한 시장 조사를 실시하고, 전문 팀을 고용하여 투자 운영을 관리하고, 개발의 모든 측면이 효과적으로 통제되고, 자금 체인이 끊어지지 않도록 해야 합니다. 지속 불가능한 프로젝트의 경우 파트너 또는 주택을 적극적으로 찾아 이전을 통해 손실을 최소화하고 투자자의 이익을 보호합니다.
남서재경대 경제학원 부교수 류로: 개발업자는 융자 채널을 열어 시장을 정확하게 예측해야 한다.
썩은 꼬리' 부동산 프로젝트의 수는 확실히 거시경제 환경과 부동산 시장의 주기와 밀접한 관련이 있다. 예를 들어 90 년대 초 하이난 북해의 부동산 시장이 대표적인 사례다.
현재의 상황으로 볼 때, 청두 시장은 아직 이 놀라운 수준에 이르지 못했다. 나는 현재 시장 상태를' 프로젝트 진도의 속도' 로 묘사하는 것을 선호한다. 어떤 프로젝트는 진도가 빠르며, 어떤 프로젝트는 진도가 느리다. 그러나 절대적인 의미에서 썩은 꼬리 프로젝트는 여전히 매우 적다고 말해야 한다.
일부 프로젝트는 진척이 더디다. 주로 부동산 시장이 부진하고, 판매가 느리고, 환불이 느리며, 공사비 지불이 어렵다. 또한 회사마다 상황이 다르다. 하지만 가장 중요한 두 가지 요소는 비용과 현금 흐름이라고 생각합니다. 원가가 많다. 재료, 건설 및 노무, 마케팅 및 관리와 같은 기본 비용 외에도 부동산 회사 간의 가장 큰 차이점은 토지 취득원가와 자본 비용입니다.
토지시장이 높을 때 땅을 가져가면 토지비용이 높을 수밖에 없고, 시장 하하의 압력으로 기업 이익률과 프로젝트의 지속 가능성에 큰 영향을 미칠 수 있다. 각 부동산 회사의 자금 비용 차이는 주로 회사의 성격과 융자 채널에 나타난다. 상장회사는 주식을 증발할 수 있고, 대기업은 빚을 낼 수 있고, 은행과 관계가 좋은 회사는 은행 대출을 받을 수 있다. 이것들은 모두 저비용 채널이다. 많은 중소기업들은 민간대출을 포함한 사회자금에 도움을 청해야 하는데, 이런 융자 비용은 매우 높다.
프로젝트가 중단되거나 마무리되는 것을 피하기 위해, 나는 여전히 근원에서 잡아야 한다고 생각한다. 시장에 대한 정확한 기대와 판단이 있고, 충동적으로 땅을 차지하지 않는 것이다. 또한, 물론, 자금 조달의 위험 통제에 주의를 기울여야 하며, 비용이 너무 많이 드는 자금 조달 채널을 최대한 적게 사용해야 한다. 많은 기업들이 고금리에 짓눌려 쓰러졌다. 마지막으로, 만약 발전이 정말 계승하기 어렵다면, 제때에 손해를 멈추고, 믿을 만한 하가를 찾는 것도 하나의 방법이다.
카리청두 지역 연구 관리자는 청두의 많은 프로젝트가 자금에 시달리고 개발자가 자신의 조건에 따라 개발 전략을 세워야 한다고 말했다.
휴업의 주요 원인은 자금 문제이다. 현재 부동산 시장이 점차 따뜻해지는 조짐이 나타나고 있지만 작년만큼 참담하지는 않지만 개발자가 안심할 수 있다는 뜻은 아니다. 개발이 부적절하다면, 자금 부족을 초래할 수 있다. 지난해 중소개발상이 잇따라 파산한 장면은 잊혀지지 않을 것이다. 현재 청두에는 여전히 많은 프로젝트가 자금 문제로 어려움을 겪고 있다. 스위트룸 한 채를 팔고 조금 수리하기 시작한 경우는 드물지 않다. 현재 시장에서는 개발자의 발전 전략이 자신의 실제 상황에 부합해야 한다. 특히 실력이 약한 일부 개발자들은 안정을 위주로 해야 한다.