□ 왕세성 고장명파는 20 1 1 현재, 상술한 6 개 항목은 모두 토지전환과 공급지 관련 수속을 처리했으며, 이 중 3 개 항목은 이미 집단토지사용권증 수속을 처리했다. 토지 이용 모델: 비공익성 종목' 양도만 징수하지 않는다' 는 토지 수용 범위를 좁히는 주된 목적은 집단 토지 이용의 새로운 모델을 탐구하는 것이다. 시범 과정에서 천진시는 초보적으로 검증된 운영 모델을 형성했다. 시범 범위와 프로젝트 성격을 합리적으로 결정하고 토지 이용 마스터 플랜에 따라 엄격하게 실시한다. 토지 이용 마스터 플랜에 의해 결정된 도시 건설 토지의 범위 밖에서 토지 이용 마스터 플랜과 마을 계획에 부합하는 공광 창고 프로젝트 부지가 토지 취득 범위에서 철수하고' 양도만 징수하지 않는다' 고 실시한다. 즉, 비 공익성 프로젝트는 토지 취득 승인을 처리하지 않고 농지 이전 절차만 처리한다는 것이다. (알버트 아인슈타인, 공익성, 공익성, 공익성, 공익성, 공익성) 조직 발전 개혁 계획 국토 등 부처가 공동으로 심사하여 프로젝트 공익성과 비공익성의 성격을 확정하고, 결국 비공익성 토지 사업의 토지 취득 범위는 주로 공업과 창고 두 가지를 포함한다. 프로젝트 부지는 반드시 토지 이용 마스터 플랜에 의해 결정된 계획 건설지 범위 내에 있어야 하며, 완료된 토지소유권 등록증, 토지재산권이 명확하고 소유권 논란이 없는 집단토지를 승인해야 한다. "징수하지 않는" 토지 프로젝트에 적응하는 승인 절차를 탐구하다. 전체 절차는 공동 청문, 협정 체결, 조직 기록, 승인, 영장 5 단계로 구성되어 있다. 먼저 프로젝트 단위에서 토지 신청을 제출하면 무청구 시국토국은 동구 개편, 계획, 주택 건설 등 부처와 함께 프로젝트의 퇴출 등록 자본, 투자 강도, 건축 용적률, 건축계수 등의 지표를 심사하여 합격한 후 합심의견표를 발급한다. 공동청문의 의견에 따라 마을 집단과 토지단위에 통보하고 단체건설용지 사용협정 (이하 협의라고 함) 을 조직한다. 무청구 국토국은 프로젝트 토지협정, 농촌 집단경제조직원 촌민회의 결의, 공증기관 공증서, 프로젝트 비준 서류, 계획조건 통지 등에 따라 신규 건설지 승인 수속을 처리한다. 천진시 국토주택 관리국의 새 건설지 비준서를 취득한 후, 토지기관에 공급지 수속을 처리하고 공시를 통지했다. 공시가 만료된 후, 토지 기관에 집단 토지 사용증을 발급하다. 토지 사용자와 소유자의 의견을 충분히 존중하다. 무청구 토지분국은 토지단위의 신청에 따라 토지소유자와 사용자 좌담회를 열어 쌍방의 의견과 건의를 충분히 듣고, 특히 수익금의 지불과 사용 상황을 충분히 듣고, 결국 합의에 도달하여 협의의 규범성 문건을 제정하여 집단 토지거래를 지도하고 규범화하였다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지, 토지) 토지단위는 농촌 집단경제단체와 토지사용협정을 체결하기 전에 이 마을 집단경제조직 구성원의 촌민 회의 3 분의 2 이상 또는 3 분의 2 이상 촌민 대표의 동의를 받아야 한다. 토지 수익 분배 및 관리 방식을 조정하여 토지 분쟁을 미리 예방하다. 협의에 따르면 토지기업은 집단토지사용권을 보유하고 있으며 기한은 50 년이며, 기한이 만료되면 임대를 갱신할 수 있다. 기업은 농촌 집단경제조직의 토지 임대료를 기한 내에 지불하고, 지불 방식은 쌍방의 협의에 의해 결정되어 농민의 장기 토지 수익을 보장했다. 집단토지수익은 집단경제조직원들이 집단적으로 소유하고 집단재산 통일관리에 포함된다. 특별기금은 집단경제조직회원의 사회보장, 배치인원의 생활보조금, 농촌 집단공공시설 및 기반시설의 완벽함, 서류와 공증을 통한 토지분쟁 예방 등에 쓰인다. 전망: 도시와 농촌 일체화 토지시장에 진출하여' 징발 범위를 좁히다' 는 징발 제도 개혁을 탐구하여 농민의 집단 토지 권익을 보호하는 데 유리하다. 징집제도 개혁의 난점 중 하나는 어떻게 과학적으로' 공익' 을 합리적으로 확정하고 이를 바탕으로 공익성과 비공익성 토지 목록을 더욱 명확하게 하는 것이다. 천진파일럿이 공업과 창고 두 가지' 비공익성' 부지를 선택해 징발 범위를 탈퇴하는 것은' 징발 범위를 좁히는' 유익한 탐구로 징발 제도 개혁을 추진하는 것이다. 국가 토지 취득에 비해 토지 취득 범위를 좁히고, 토지 단위와 농촌 집단경제조직이 토지 협상을 통해 집단 토지를 직접 사용하는 것은 농촌 집단경제조직의 토지 처분권, 수익권, 분배권을 반영할 수 있으며, 농촌 집단토지의 재산권과 이용물권을 보장하는 데 도움이 된다. 동시에 협상 과정에서 마을 집단과 농민이 토지 유통에서 일부 부가가치를 얻는 것은 보상 기준을 크게 높이는 것과 같으며 농민 집단경제조직을 동원하여 토지를 관리하고 토지를 보호하는 주동성과 적극성에 더 유리하다. 시범사업 중 하나인 천진라이언딩 자동차 부품유한공사는 징집계산에 따라 집단경제조직이 보상을 받게 되고, 촌민의 토지보험비용은 1 195700 원, 축소된 징집범위에 따라 마을 단체조직에 지불하는 비용은 2906700 원으로, 원래 계획보다 많다. 현재' 토지관리법 개정안 (초안)' 은 추가 개정 중이다. 미래는 입법 개정을 기초로 농촌 집단 토지의 시장 유입을 촉진하고 도시와 농촌의 일체화 시장을 세우는 것을 고려해야 한다. 천진시 무청구' 토지만 양도하고 토지는 징수하지 않는다' 는 시범은 집단 건설용지를 사용하는 많은 프로젝트가 시장에 진입하도록 추진해 집단 토지사용제도 개혁의 큰 방향에 부합한다. 연구팀은 토론에서' 전향불정' 이 광대한 민영과 민영 중소기업의 열렬한 환영을 받았다는 것을 알게 되었다. 이들은 투자 문턱이 높아 공원과 공업단지에 들어갈 수 없어 기업의 낙지와 재생산 확대에 영향을 미쳤다고 밝혔다. 한편, 기업은 집단 건설지를 이용하여 공장과 창고를 건설하여 토지의 어려움을 해결했다. 한편 집단 토지 이용료는 연세 형식으로 지급할 수 있어 기업의 자금 압박을 줄일 수 있다. 토지 승인 절차가 크게 간소화되어 심사 효율성이 크게 높아졌다. "징수하지 않는다" 는 토지 승인 절차는 집단 토지 징수, 토지 취득 후 시행 및 "경매" 공시 링크를 줄이고, "두 공고 1 등록" 링크만 65 일 (영업일 기준) 줄일 수 있어 업무 효율을 크게 높였다. 동시에 비준을 간소화하였다. 자주지건설사업신청' 1 서 4 방안' 은' 1 서 2 방안' 으로 간소화돼 징집방안과 보상안치방안을 줄이고, 보상안치방안은 토지소유자와 토지사용자가 체결한 합의로 대체된다. 현실적인 문제: 제도적 차원에서 여러 가지 장애물을 해결해야 한다. 현행 법규는 비농업 건설에 집단 토지를 사용하는 데 장애가 있다. 현행' 토지관리법' 에 따르면 어떤 기관이나 개인도 국유지를 사용하여 건설해야 하고, 단체건설용지는 향진기업, 촌민집, 농촌공공시설 및 공익사업을 설립하는 데만 사용할 수 있으며, 토지사용자는 집단토지를 직접 사용해서는 안 된다. "유류만 징수하지 않는다" 시범은' 토지관리법' 의 법적 틀을 돌파해 집단 토지 소유권을 보유함으로써 농민들에게 더 많은 자주권과 주도권을 부여하려는 의도였다. 또 현행 관련 정책에 따르면 공업용지는 반드시' 경매' 방식을 통해 취득해야 하고,' 양도만 징수하지 않는다' 는 것은 협상을 통해 집단토지사용권을 취득하여 현행 정책을 돌파하는 것이다. 또한 집단 건설지 유통의 범위, 형식, 수익분배, 사용, 관리, 감독 등 일련의 주요 문제는 모두 구체적인 보조법규가 필요하다. 집단토지사용권은 담보융자를 할 수 없어 토지기업의 적극성을 떨어뜨렸다. 현재, 오직 법률 조항만이 향진 기업 건설용지 사용권을 지상 건물과 함께 담보할 수 있도록 규정하고 있으며, 집단 건설용지 사용권 담보를 지지하는 명확한 법적 근거는 없다. 현재 금융부문은 국유토지사용권증만 인정하고, 유통을 인정하지 않는 집단건설지 담보융자는 집단건설지 합법적인 권익의 실현을 제한하고 있다. 연구팀은 시범기업이 집단토지사용증을 담보물로 은행 대출을 받으려 했지만 현지 공상은행, 초상은행, 농촌신용사 등 금융기관의 승인과 지원을 받지 못해 토지기업 융자난을 겪고 있다는 사실을 알게 됐다. 지방정부는 개혁 동력이 부족하여 소득 분배 메커니즘을 더욱 보완해야 한다. 현' 징수-양도-공급' 삼위일체의 신형 건설용지 관리제도의 기본 틀 아래 지방정부는 토지양도금을 통해 토지수익을 얻을 수 있다. 토지 취득 범위를 탈퇴한 토지는 마을 집단이 직접 유통하거나 임대한 토지 단위 (또는 연합) 로, 토지 수익은 주로 집단과 농민이 소유한다. 지방 정부의 토지 수입이 급감하여 정부는 시범 보급의 적극성이 부족하다. 집단 토지 수익의 사용, 분배 및 감독에 어려움이 있다. 집단토지사용권은 협상을 통해 취득되고, 토지단위는 집단토지사용료를 마을 집단경제조직에 직접 할당한다. 그 사용, 분배 및 감독은 마을 집단경제조직이 마을 자치법 관련 절차에 따라 진행한다. 감독은 어느 정도 난이도가 있어 마을 집단경제조직은 토지 이용료를 횡령하기 쉽다. 정책 제안: 기존 법률의 속박을 풀고 이익 분배 메커니즘을 보완하여 토지 취득을 큰 방향으로 하여 더 조건적인 곳에서 시범을 실시한다. 전국인민대표대회 상무위원회 심의에 제출된' 토지관리법 개정안 (초안)' 1 심은 통과되지 않은 것으로 알려졌다. 그 이유 중 하나는 징발 범위가 정의되지 않았다는 것, 즉 공익성 토지와 공익성 토지가 정의되지 않았기 때문이다. 다음으로, 우리는 여전히 개혁 방향을 확고히 하고, 정부의 토지 취득 범위를 더욱 좁히고 공익 요구를 충족시키는 전반적인 요구에 따라 추진해야 한다. 천진시는' 징발 범위 축소' 시범 사업의 경험관행을 더 총결하고, 적시에 더 조건적인 곳에서 시범작업을 실시해 토지 징용과 양도, 토지사용 절차, 토지소득 분배, 승인 후 감독, 양도, 담보, 임대, 갱신 관리, 탈퇴 메커니즘 등에서 집단 토지 이용의 새로운 모델을 탐구할 것을 제안한다. 배합법과 법규를 완비하여 집단 토지 사용과 유통을 규범화하다. 농촌 토지재산권 구조를 보완하는 기초 위에서 집단 건설지 공급, 유통, 담보, 시장건설, 수익분배, 관련 세금 등 법률법규를 제정하고 반포하다. 첫째,' 토지관리법' 제 63 조는' 농민단체가 소유한 토지사용권은 비농업건설을 위해 양도, 양도, 임대해서는 안 된다' 고 규정하고, 집단토지소유권과 사용권의 법적 지위를 확립하고, 집단토지와 국유지의' 동지, 동권, 동가' 목표를 점진적으로 실현할 것을 제안한다. 둘째,' 집단토지유통관리방법' 을 내놓고 집단토지사용권유통범위를 명확히 하고 집단토지사용권규범유통을 추진한다. 지방규정이 있어 경영성 집단건설용지는 국유지에 따라 입찰 경매 또는 간판을 내걸고 분양한다. 셋째, 집단 토지 담보 대출 자금 조달 채널을 준설하다. 금융기관과의 소통 조율을 강화하고 농업개발은행이나 농촌신용사를 집단토지사용권 담보융자 시범금융기관으로 선정해 융자플랫폼을 구축하고 융자경로를 원활히 할 것을 건의합니다. 수익 분배 메커니즘을 보완하고, 다방면으로 집단 토지 순환에 참여하는 적극성을 동원하다. 집단 토지 소득 분배, 특히 집단 토지 부가가치 소득 분배를 더욱 최적화하고 정부, 부서, 마을 집단, 마을 주민, 토지 단위의 적극성을 충분히 동원하다. 정부는 세금을 통해 집단 토지 수익의 분배에 참여하여 집단 토지의 사용과 유통에 대한 서비스와 감독을 제공한다. 집단토지수익분배는 시종 농민의 이익을 최우선으로 하고, 집단경제조직 내부 자금 관리 방법을 확립하고, 농민안치 보상을 기초로 연금보험, 의료보험, 교육기금을 건립하여 농민의 권익을 극대화해야 한다. (저자 단위: 국가 토지 검사관 베이징 국)