보세 프로젝트 계획
2007 년 7 월
먼저 개요를 살펴보겠습니다
구강 () 성 서항 물류원 () 은 장강 황금수로와 징구 철도가 만나는 강서성 구강시 () 에 위치해 있다. 인접한 구강항은 장강간선 5 개 국가급 주추항 중 하나이며, 강서성의 유일한 국가 일류의 항구이기도 하다. 구강국가수출가공구와 구강경제기술개발구는 각각 공원 65,438+03 km 와 3km 떨어져 있습니다.
물류원은 국내 물류 배송센터와 보세 물류센터 (B 형) 두 부분을 건설할 계획이다. 1 기 건설 면적은 550 무 () 인데, 그중 국산품 배송센터 400 무, 보세 물류센터 150 무.
본 건설 프로젝트는' 정부 지도, 기업 운영, 시장 지향, 환경 창조' 의 개발 원칙을 고수한다. 성서 물류단지 건설을 가속화하고, 국제 국내 유명 물류업체들을 끌어들여 캠퍼스에 입주하고, 선진 물류관리 경험과 기술을 적극 도입하고, 기존 물류자원을 통합하고, 구강에 입각하고, 전 성, 방사선 주변을 서비스하며, 장시, 호북, 호남, 안후이 지역 물류센터를 만들고, 구강을 지역 물류, 국내 물류, 국제 물류의 큰 통로로 만들었다.
1, 서비스 지역 물류 및 국내 물류의 물류 유통 센터를 건설하여 구강과 주변 도시 기업의 화물 운송, 창고, 중계 및 정보 발표 수요를 충족시키고, 대형 항구 물류를 발전시키기 위해 노력하고, 구강항 물류 허브, 도로 물류 허브 및 철도 물류 허브를 구축하기 위해 노력하고, 종합화물 운송 능력과 물류 서비스 수준을 높여 다식 운송 네트워크 체계를 형성하였다.
2. 서비스 수출입 무역 (특히 가공무역) 을 건설하는 보세물류센터 (B 형). 보세 물류 센터에 대한 국가의 우대 정책을 최대한 활용하여 구강의 대외 개방을 촉진하고 구강 및 주변 지역의 투자 유치 및 발전을 촉진하며 구강의 수출입 무역을 확대하다.
3. 현대 물류 발전에 부합하는 물류 정보 플랫폼을 구축하고 정보망 기술의 광범위한 응용을 추진하며 전자상거래 물류를 대대적으로 발전시켜 전통 물류업 개조를 가속화하고 현대물류산업화를 추진하며 구강현대물류업 정보화 수준을 높인다.
4. 구강물류 발전 실제에 부합하는 정책 지원 체계를 세우다. 정책과 법적 수단을 운용하여 구강물류업과 물류단지의 건강한 발전을 보장하고 촉진하다.
결론적으로, 성서항 물류단지에 대한 과학계획 배치, 꾸준한 개발 건설, 효과적인 통제를 통해 20 10 까지 전체 구내 직접물류 서비스 생산액 5 억원, 구내 물류기업은 80 곳 미만이다. 2020 년까지 전 구내 직접물류 서비스 생산액은 15 억원에 달했고, 구내 물류업체는 200 곳 미만으로 주변을 이끌고 새로운 것을 형성했다.
물류단지가 있는 구강시 성서항구 건설은 성, 시 인민정부의 지지와 중시를 받았다. 공원 최전방의 컨테이너 부두와 잡화부두는 이미 교통부' 11-5' 계획에 포함돼 창장 황금해안선의 항구부두를 지지한다. 강서성 구강시 정부 계획에 따르면 성서항구는 집항물류, 신흥산업, 수출가공, 상무여가를 하나로 만들어 환경이 아름답고 활기차고 과학발전의 현대화 임항 신도시로 건설될 예정이다. 장기는 구강의 항구 물류 운송 센터가 될 것이다.
성서항구 1 기 공사는 5,000 톤급 산화선 하역선 2 개 (처리량 500 만톤) 를 건설하고 있으며, 5,000 톤급 컨테이너 부두 2 개는 20 만 상자의 처리 능력을 갖추고 있다. 또한, chengxi 항구 지역에 인접한 Jiujiang 항구 지역에는 48 개의 부두, 로딩 및 언 로딩 기계 209 대, 최대 리프팅 용량 50 톤이 있습니다. 항구 지역에는 화물장 면적이 5 만 9 천 평방미터인 창고가 있다. 각종 선박 300 여 척, 총 톤수 5 만여 톤. 항구 수역에는 4 개의 정박지가 있는데, 항내 철도 전용선 4864 미터, 부두는 일년 내내 3000 ~ 5000 톤의 해륜을 정박할 수 있다. 기존 항구의 처리량은 이미 700 만 톤에 달했다.
공업용지 가격을 참고하면 성서항 창고용지는 시장화 운영 모델을 채택하여 실력 있고 물류 관리 경험이 있는 선두 기업 건설단지 기반시설과 보조서비스시설을 도입한다. 성서항구는 우대한 정책과 우수한 정무환경을 제공하여 물류단지의 건강한 발전을 전폭적으로 지원할 것이다.
둘째, 프로젝트 건설 환경 및 이점
1, 편리한 교통망의 장점.
구강은 중국 장강 중하류의 중요한 교통 허브로 철도 도로 수로 항공 운송이 발달하였다. 도로, 철도, 장강해운, 항공운송 등 다양한 운송 수단으로 구성된 종합운송망을 형성하였다. 구강장강 2 교가 개통되면 장강 남북의 소통이 더욱 완벽해져 강서성, 호북성 동남, 완서남 연강 물자 집산지 및 물류 서비스 지역을 형성하는 데 독특한 장점이 있다.
① 수상 교통
구강은 장강 황금수로와 장강 중하류' 경구' 대동맥이 만나는 곳에 위치해 있다. 성서항구 부근의 구강항은 장강 5 대 주요 허브 항구 중 하나로 전국 13 개 석탄 중계항 중 하나이며 장시성에서 장강과 바다를 연결하는 유일한 수로항이다. 연간 여객 화물량은 장강 항구에서 2 위와 4 위를 차지했다. 한편 편리한 수운은 구강을 장강 중상류의 국내 국제 물류 중계 허브로 발전시켜 중남이 남북으로, 중부가 동서로 나아가게 할 수 있다. 한편 강서, 오동, 완서남의 물류는 구강수운을 통해 바다에 도착할 수 있다.
② 육로 교통
육지에는 남북을 관통하는' 경구' 철도, 남단, 합구, 무구가 있는데, 계획 중 통구, 곡강, 구룡 철도가 여기서 만나 건설 중인 창구 시외 철도가 있다. 창구 () 구경 () 고속도로를 제외하고는 구강장대교 () 를 통해 연강 고속도로망과 연결될 수 있어 육로 교통의 우세가 뚜렷하다. Nanxun 철도 Qili 호수 역은 Chengxi 항구 지역으로 직접 갈 수 있으며, Jiurui 고속도로는 Chengxi 항구 지역에서 겨우 65433 입니다. 구서도로는 국도 105 와 연결될 수 있고, 제안된 도시차량도로는 항구 남부를 통해 소항도로로 이용할 수 있다. 한편, 계획된 구강장 2 교는 서항구 지역에 위치해 있으며,' 상용고속' 과 직접 맞닿아 서물류원의 서비스 범위를 호북 동남, 안후이 서부 일부 중요한 도시로 방사할 수 있다.
2. 구강과 그 주변 지역 경제의 빠른 발전은 물류에 대한 강한 수요를 보장한다.
우선 앞으로 몇 년 동안 구강은 구강수출가공구, 공업단지, 창구공업복도, 연강산업대를 플랫폼으로 유치해 산업클러스터를 실현할 예정이다. 2006 년 구강지역 총생산은 506 억 2200 만 위안에 달했다. 구강시 국민경제와 사회발전 제 11 차 5 년 계획요강에 따르면 시 총생산은 연평균 14.0% 증가했다. 실제로 외자 이용은 연평균 증가 15%, 외자 도입은 연평균 30%, 대외무역수출은 연평균 25% 증가했다. 화학, 기계, 전기, 건축 자재, 섬유, 전자 6 대 기둥 산업은 성화공장 17 만톤, 실리콘 및 구강석화총공장 확장 업그레이드, 구강화학섬유 확장, 아동시멘트 2 기 확장10.5 만톤이다.
또한 구강물류방사선 주변 지역 GDP 총량은 약 4000 억원으로 두 자릿수 경제성장을 유지한 것으로 집계됐다.
경제의 빠른 발전과 거대한 성장 잠재력은 물류업의 발전에 대해 더 높고 절실한 요구를 제기하여 더 큰 공간을 만들었다. 구강의 물류업은 어느 정도 발전을 이루었지만 경제 발전의 물류 수요에 대한 거대한 공간을 만족시킬 수는 없다. 물류 시장의 잠재적 수요 우위와 그 전방 효과, 후방 효과, 부작용은 우리 시의 물류업이 더 빠른 속도로 발전할 것을 절실히 필요로 한다.
3, 우대 유연한 정책 지원
장강연안과 중부 지역의 중요한 경제중심 도시 건설과' 새로운 공업도시, 문화관광휴양지, 지역무역센터, 개방항구 도시' 의 임무에 따라 구강시 정부는' 구강시 연강 무역물류 발전' 11-5' 계획에 따라 성서항구 지역에 종합물류단지를 건설하기로 했다. 장강 중류의 신흥 지역 물류 센터로 만들다. 투자자들은' 구강시 인민정부의 외국인 투자 장려에 대한 의견' 과' 구강시 인민정부의 현대 물류업 발전 촉진에 대한 의견' 의 우대 정책을 누릴 수 있다. B 형 보세물류센터가 완공되면' 중화인민공화국과 국가세관 보세물류센터 (B 형) 에 대한 잠행관리방법' 을 즐길 수 있다. 추가 지원 정책은 구체적인 상황에 따라 결정될 수 있다.
4, 지리 방사선 효과로 구강이 빨리 현대물류단지를 건설할 수 있게 되었다
구강을 중심으로 주변 반경 300km 이내에는 종합물류단지가 건설되지 않았다. 지역과 산업 물류는 수요가 왕성하지만 종합물류단지, 전문물류센터 등 대형 물류수단이 부족하다.
5. 부지 선정: 성서항구 지역에 종합물류단지를 건설하는 것은 물류단지 부지 선정 원칙에 부합한다.
① 화물 운송 허브 근처, 항구 근처,' 경구' 철도 최대 마샬링 역에서 불과 3km, 고속도로망으로 둘러싸여 접근성이 좋다.
② 구강경제개발구와 미래항구공업단지에 접근하면 기업이 시장에 접근하면 운송거리를 단축하고 운임을 낮출 수 있다.
(3) 구강시내에서 6km 떨어져 있어 도시생활에 대한 간섭을 줄일 수 있다.
구강은 풍부하고 양질의 노동 조건을 가지고 있다.
넷째, 물류 단지 기능 설계 및 구성
물류원은 국내 물류 배송센터와 보세 물류센터 (B 형) 두 부분을 건설할 계획이다. "경제 발전 수준과 일치, 적당히 앞서가고, 총괄계획, 공터 예약, 분할 개발 조정" 이라는 원칙에 따라 첫 개발 면적은 550 무 () 이며, 그 중 국내 물류 유통센터 400 무, 보세 물류센터 (B 형) 18 입니다.
1, 국내 물류 유통 센터
국내 물류 배송 센터에는 주로 관리 서비스 센터, 정보 거래 센터, 운송 센터, 창고 배송 센터, LL 익스프레스 센터, 보조 서비스 지역 등이 포함됩니다. 각 리본의 기능은 다음과 같습니다.
(1) 관리 서비스 센터
정부 기능 부서, 중개 기관 및 기업으로 구성된 관리 서비스 센터는 기지에 입주한 제 3 자 물류 기업에 공상, 세금, 운관, 은행, 보험, 통신, 인터넷, 비즈니스, 교육, 컨설팅 등의 원스톱 플랫폼 지원 서비스를 제공합니다.
(2) 정보 교환 센터
제조업, 상업기업, 제 3 자 물류기업, 사회, 정부 등 물류기지와 노드의 정보 (예: 상품 공급, 운송, 창고 등) 는 모두 정보 시스템 통합 후 발표되고 거래된다.
(3) 교통 센터
주차장이 설치되어 있어 여러 대의 운송 차량을 동시에 주차할 수 있다. 이 트럭들은 물류 기지에 입주한 많은 공공, 철, 항공, 수운업체와 함께 기업에 편리하고 빠르고 안전한 운송 서비스를 제공한다.
(4) 창고 센터
상공업에 완전히 개인화된 양질의 효율성, 편리함, 주도면밀한 창고 서비스를 제공하다.
(5) 유통센터
고급 물류 시설 설비와 표준화된 운영 체계를 채택하여 슈퍼마켓 체인, 편의점, 농수산물의 도매, 배송, 창고 저장, 운송, 전시 및 거래에 전문화된 물류 서비스를 제공한다.
(6) 지원 서비스 지역
분업협력 체계를 더욱 최적화하기 위해 입주기업을 위해 핵심 업무 성장에 집중할 수 있는 운영 환경을 조성하고, 플랫폼은 입주기업에 자동차 부품, 자동차 수리 등의 보조 서비스를 제공하고 음식, 슈퍼마켓, 숙박, 오락, 통신 등 생활 및 물류 서비스 등 완벽한 서비스를 제공한다.
창고배송센터는 계획평면에서 창고 형식이기 때문에 운송센터는 계획평면에서 주차장 형태일 수 있습니다. 다른 센터와 서비스 지역은 도로나 건물 형태로 나타난다. 이 세 평면 면적의 기본 비율은 1: 1: 1 입니다.
2. 국제 기능 영역 (유형 b 보세 물류 센터)
많은 도시에 건설된 보세 물류단지 (센터) 에 대한 조사에 따르면 현재 보세 물류단지 (센터) 의 실제 서비스는 주로 구내에 들어가는 가공무역수출품에 창고 서비스를 제공하는 것으로 나타났다. 이에 따라 성서물류단지 보세물류센터에는 두 개의 기능구역인 ：
(1) 컨테이너 보관소
(2) 보관 및 유통 지역
입원 보세 화물을 위해 노천과 창고 더미 창고, 단순 배송 가공 등의 서비스를 제공한다. 기타 리본은 센터가 설립된 후 실제 요구에 따라 유연하게 조정할 수 있습니다.
계획 평면 형식으로 볼 때 창고 분담구 계획 면적은 50000m2 (세관총국 최소 요구 사항), 컨테이너 창고 계획 면적은 20000 m2, 나머지 평면 형식은 도로입니다.
또한 보세 물류 센터의 일부 기능 영역은 관리 서비스 센터와 같은 토지 및 건축 시설의 효율성을 높이기 위해 센터 외부의 캠퍼스 기능 영역과 겹치는 것을 고려할 수 있습니다.
동사 (verb 의 약자) 투자 수익률 계획
투자 수익률 계획은 자금 투입과 자금 수익률의 두 부분으로 나누어 이를 바탕으로 투자 수익률 기간을 계산합니다. 각 부분의 데이터는 다음과 같습니다.
투자 프로젝트
(표 1: 캠퍼스 자금 투입에 대한 예비 추정)
투자 프로젝트
자금액
평론
1, 고정 자산 (토지 비용 및 지상 건설 포함)
2 1978 만원
1 평방미터 600 위안의 건설자금에 따르면, ***550 무 토지, * * * 2 1978 만원.
2. 사무실 시설 및 장비 투자
1 만
예산 값
3, 정보 플랫폼 구축 비용
250 만 달러
소프트웨어 개발, 정보 보급 도구 (예: 대형 전자 화면 등) 를 포함합니다. ), 세관 감독 시설 (예: 모니터) 등
4, 마케팅, 홍보 비용
2 백만 원
경험값
5, undo 관리자 급여
50 만원
관리자 10, 월급 2000 원 정도, 전체 개발 보급 기간 ***24 개월.
6. 자산 유동성
1 만원
몇 가지 기본적인 사무비.
총투자
22678 만원
2, 반품 계획
반환 계획은 두 부분으로 나눌 수 있다. 하나는 물류원 개발자의 부동산 수익 수익률 (예: 창고 임대료, 장소 임대료, 상업 외관 임대료 수입) 이고, 두 번째는 물류원 운영의 부가 가치 서비스 수입 (예: 물류 업무 중개, 차량 관리 등) 이다. ). 저장전화물류기지를 예로 들자면 현재 수입의 47% 는 부동산 수익에서 나온 반면 부가가치서비스 수입은 53% 를 차지하고 있다. 부가 가치 서비스 수익은 개발자의 운영 수준에 따라 달라지므로 다음은 부동산 수익으로만 투자로 계산됩니다.
1)400 에이커의 국내 물류 유통 센터
① 창고 업무가 캠퍼스 내 부동산 개발업자가 소유하고 창고 면적과 비창고 면적이 경험값에 따라 1:2 인 경우 실제 사용 가능한 창고 면적은 400*666* 1/3=88800m2 이고 선반 면적은 6 층 선반에서 880m2 로 계산됩니다 상품과 상품 사이에 차이가 있기 때문에 눌러주세요. 실제 이용면적은 53 만 2800 * 2/3 = 35 만 5200m2 입니다. 항구 지역의 영향력과 집결 효과를 통해 평방 미터당 창고 임대료는 10 위안/월/평방 미터 (높이 1.5m 이내) 에 달할 것으로 예상된다. 실제 업무량이 평균 설계 업무량의 75%, 월별 창고 임대료는 355200 * 75 라고 가정합니다. 연간 시장 수익은 2664000 *12 = 31968000 원/년입니다. 이제 개발자가 창고를 관련 물류회사에 임대하여 운영한다고 가정해 봅시다. 연간 수익은 31968000/2 =15984000 원/년입니다.
(2) 면적이 1/3 이고 주차 주차 면적이 400 * 666 * 1/3 = 88800 m2 인 주차장을 설정합니다. 차당 평균 주차 면적이 60m2 인 경우 주차할 수 있는 차량 수는 1480 대, 실제 업무량에 따라 설계 업무량의 평균 75% 입니다. 매일 차당 주차요금이 20 원이라면 하루 종일.
③ 정보 서비스 요금: 초기 무료 (주로 물류원의 영향력 확대), 캠퍼스 성숙 후 적절한 요금.
④ 물류 단지에는 음식, 숙박, 오락, 금융, 통신, 통신 등 추가적인 서비스 기능이 있기 때문이다. 캠퍼스 개발자에게 그들은 사회에 상업용 주택을 임대할 수 있다. 공원의 일일 평균 인원 흐름에 따라 1 인당 서비스 (예: 숙박, 음식, 오락) 시설에 필요한 면적은 5m2 (보수적 추정) 입니다. 서비스 기능 영역의 총 면적은 약 2000 명 *5 m2/ 사람 = 10000 m2 이고 평방 미터당 상업용 임대료는 20 원/월 /m2 이므로 서비스 기능 연간 상업용 임대료는10000 * 20 입니다
2) 150 에이커 보세 물류 센터
① 계획에 따르면 보세 물류센터 창고 면적은 약 50,000m2 로 물류회사에 임대한 시장가격은 평방미터당 30 원/월 /m2 (난징 용담 보세 물류단지 요금과 비교) 이다. 초기 임대 가능 면적이 65,438+00% 인 경우 연간 요금은 50,000 * 65,438+00% * 30 * 65,438+02 = 65,438 입니다.
② 마당, 평면 면적은 약 2 만 명이다. 시장가 25 원/월/평방미터로 계산하면 실제 평균 활용률이 50% 이고, 연간 임대료 수입은 20,000 * 25 * 50% * 65,438+02 = 3,000,000 원/년입니다.
(표 2: 공원 자본 부동산 수익률에 대한 예비 견적)
국내 물류 유통 센터 (만 원)
보세 물류 센터 (만 위안)
합계 (만원)
1, 창고 임대료 수입
1598.4000
180
1778.4
2, 주차장 수입
8 10.3
8 10.3
3, 지원 서비스 기능 장소 임대 소득
240
240
4, 컨테이너 야드 수입
300
300
상당하다
2648.7
480
3 128.7
3, ROI 주기:
투자 수익률 기간 = 투자/연간 평균 수익률
= 22678 만원 /3 1.287 만원 = 7.25 년
이는 부동산 수익 관점에서만 수익률 주기를 계산합니다. 개발자가 실제 상황에 따라 적절한 물류 부가 가치 서비스를 제공할 수 있다면 전체 투자 수익 기간을 더욱 단축할 수 있습니다. 여섯째, 프로젝트 종합 평가.
1, 투자 환경:
구강은 교통이 편리하고 인건비가 낮다. 정부는 외국인 투자자들이 항구 부두 등 교통기반시설에 투자하도록 독려했다. 투자권익 보장, 정부 법 집행 규범, 투자 환경이 좋은 세금 우대 정책이 있다.
2, 프로젝트 운영 이익 전망:
종합물류류의 출현은 지역 경제 발전 수준과 밀접한 관련이 있다. 전국적으로 단위 GDP 의 물류 생산 계수는 200 1 1:2.03 에서 1:2.5 로 발전하며, 미래는 경제 발전에 따라 계속 증가할 것이다. 2005 년 구강시의 화물량은 2540 만 톤 (연강항 처리량 제외) 으로 2005 년과 동등했다. 평균 성장률은 7.06% 이다. 중부 지역 전체의 발흥을 위한 중요한 전략적 지렛대로 연강 개발과 함께 향후 통합 물류량이 급속히 증가할 것이다. 전문가들에 따르면 20 10 년과 2020 년에는 구강종합물류량이 각각 9800 만톤, 184 만톤에 이를 것으로 예상되며 연강 제 3 자 물류 비중은 각각 20% 와 30% 에 이를 것으로 전망된다.
이전 투자 수익률 계산에 따르면 제대로 작동하면 7 년 만에 전체 투자를 회수할 수 있다.
3, 종합 평가:
(1) 구강성 서항 물류원의 지리적 위치가 적당하여 창강 삼각주 () 와 장강 중하류 () 의 연결점이다.
(2) 종합교통조건이 우월하다.
(3) 배후지의 경제 발전이 신속하여 물류 수요 잠재력이 크다.
(4) 힘차게 발전하고 있는 구강항구 지역에 의지하여 신속하게 산업 클러스터 효과를 형성할 수 있다.
(5) 투자 효과가 좋다.
(6) 강서성 정부와 구강시 정부의 중점 공사이다. 정부는 투자 환경의 개선을 중시하고 투자 환경이 양호하다.
간단히 말해서 물류 단지는 사회적 효과와 상업적 효과를 겸비한 투자 전망이 매우 높은 프로젝트입니다. 구강의 독특한 지리적 조건과 물류 발전, 투자 유치를 위한 우대정책은 성서항 물류단지 개발 건설에 좋은 거시환경과 발전 잠재력을 제공할 것이다. 우리는 이상, 실력, 성의가 있는 투자자들이 구강에 와서 고찰하고 상담하는 것을 열렬히 환영한다.
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