2021년 하반기부터 전반적인 산업 침체, 전염병 등의 요인으로 인해 많은 부동산 회사가 유동성 위기를 경험했으며 부동산 프로젝트도 여러 곳에서 중단되었습니다. 그러나 춘절 이후 곳곳에서 중단됐던 부동산 사업이 속속 재개되기 시작했다.
부동산업체를 구제하기 위해 최근 규제당국이 빈번한 조치를 취했다. 지난 4월 18일 중앙은행과 국가외환관리국은 경제와 금융을 지원하기 위한 23가지 조치를 발표했다. 주요 부동산 기업에 대한 위험 처리 프로젝트 인수', 4월 25일 중앙은행 국유은행, 합자은행, 자산관리회사가 모여 부동산 기업 구제를 논의하기 위한 특별 회의를 열고 첫 번째 방안을 확인했습니다. 12개 부동산 회사가 구제금융 대상이 된다.
최근 여러 지역에서 부동산 조업 및 생산 재개를 위한 관련 지원 정책을 잇달아 도입하고 있다는 점은 주목할 만하다. 예를 들어, 쉬저우(Xuzhou)는 최근 부동산 산업의 작업 및 생산 재개, 구호 및 문제 해결에 관한 실무 회의를 열고 토지 경매 보증금을 줄이는 등 18가지 구체적인 조치를 제안했습니다. 또한 10개 이상의 도시가 연속적으로 조치를 취했습니다. 어려움에 처한 기업의 작업 및 생산 재개를 돕기 위해 상업용 주택 사전 판매 자금에 대한 감독 방법을 조정했습니다.
동시에 일부 부동산 회사도 프로젝트나 지분 이전, 제3자와의 협력 등 다양한 방법을 통해 작업과 생산을 재개하고 건물 인도를 보장하기 위해 열심히 노력하고 있습니다. 예를 들어 Evergrande Group은 현재 562개의 Baojiao 건축 프로젝트의 정상적인 건설을 달성했으며 179개의 Baojia 건축 프로젝트가 작업 및 생산을 재개하는 과정에 있습니다. Fantasia에서 재개되어야 하는 49개 프로젝트 섹션 중 39개가 작업을 재개했습니다. 재개율은 3월 24일 기준으로 80%에 도달했으며, 3월 말 현재 전국 Shimao의 120개 이상의 프로젝트가 작업을 완전히 재개했으며, Aoyuan Real Estate의 130개 이상의 프로젝트가 전국적으로 공식적으로 작업 및 생산을 재개했습니다.
출처: 에버그란데 그룹 공식 위챗 계정
부동산은 적극적으로 업무를 재개하며 '건물 인도를 보장'하고 있다
업계 입장에서 이번 사건은 작년부터 여러 곳에서 다수의 부동산 프로젝트가 프로젝트 중단 현상의 근본 원인은 부동산 회사가 오랫동안 확립해 온 고회전, 고차입 개발 모델이 새로운 상황에서 지속 불가능하고 이로 인해 발생하는 것입니다. 전염병 등의 요인이 중첩되어 발생합니다.
물론 각지의 부동산 건설 중단은 크게 두 가지 상황으로 나눌 수 있다. 하나는 길림성, 상하이 등 지역의 전염병 예방 통제로 인한 영향이다. 문제로 인한 업계 침체로 인해 일부 부동산 회사의 자본 체인.
지난해부터 부채 위기나 심지어 폭발까지 경험한 많은 부동산 회사에는 Evergrande, Kaisa, Fantasia, Blu-ray Development 및 기타 주요 부동산 회사가 포함됩니다. 기업이 전국 곳곳에 있어 셧다운 현상도 많은 도시에 영향을 미치고 있다.
실제 부동산 업계는 올해 들어 하락세를 이어갔다. 국가통계국 자료에 따르면 올해 1~3월 전국 신규주택 건설면적은 20.3% 감소했고, 주택 매매는 25.6% 감소했다.
동시에 올해부터 부동산 회사의 프로젝트 착수 의지가 크게 떨어졌습니다. 중국지수연구소 통계에 따르면 올해 1~4월 전국 50개 주요 도시의 월평균 상업용 주택 공급량은 1461만㎡로 전년 동기 대비 40% 이상 감소했다. 2019~2021년 같은 기간 평균 대비 37.3% 감소했다. 특히 지난 4월 신규 승인 등재 면적은 1688만㎡로 지난해 같은 기간 높은 베이스에도 불구하고 전년 동기 대비 50% 이상 감소했다.
올해 부동산시장 안정을 위해 중앙정부와 각 부처, 위원회가 수시로 입장을 밝힌 가운데, 지자체들도 도시별 정책을 적극 추진하고 있다. 중국지수연구소의 불완전한 통계에 따르면 올해부터 전국 100개 이상의 도시가 부동산 정책을 200회 이상 최적화하고 조정했다. 특히 4월 이후 정책 도입 속도가 크게 빨라지면서 부동산 정책이 대폭 강화됐다. 구매 제한, 대출 제한, 판매 제한이 더욱 최적화되었으며, 일부 1급 및 2급 도시도 정책 최적화 및 조정 대열에 합류했습니다.
“현재 전염병의 여러 지점 확산으로 인한 불확실성과 주택 구매자의 자신감 부족으로 인해 과거 시장이 뜨거웠을 때 도입 된 통제 정책은 더 이상 적합하지 않습니다. 이 부분은 현재 시장 환경에 적합하지 않습니다. 합리적인 부동산 정책을 적시에 철회하고 구매 제한, 대출 제한, 판매 제한 등 수요 측면의 정책을 강화하여 최적화해야 합니다.
중국지수연구소 지수부 시장조사국장 Chen Wenjing 5. 3월 10일 오후 '매일경제뉴스' 기자가 위챗을 통해 이 소식을 전했다. 모든 기업은 부동산 회사를 구제하기 위한 노력을 강화하고, 금융 환경을 개선하는 동시에 기업에 더 많은 유동성을 제공하기 위해 사전 판매 자금에 대한 감독을 지속적으로 최적화하여 기업의 재정적 압박을 완화하고 시장 기대를 안정시켜야 합니다.
올해 춘절 이후 많은 보험부동산 회사들이 적극적으로 업무와 생산을 재개해 좋은 성과를 거두고 있다.
5일 에버그란데는 그룹 월간 업무 회의를 열었다. 현재 562건의 지급 보장 건축 프로젝트가 정상 건설 중이고, 179건의 납품 보장 건축 프로젝트가 작업 및 생산 재개 과정에 있습니다. 4월 매출 30억9000만 위안 달성, 5월 납품목표 10만대 달성 쾌거
'판타지아 투자자 관계' 위챗 공식 계정도 5월 5일에 "4월 잠재적인 전략적 투자자인 광둥민터우가 시장에 진출해 판타지아가 부채 구조 조정 계획을 실행하고 많은 어려움을 피할 수 있도록 지원할 것"이라고 밝혔다. 프로젝트 재개 및 전달. 현재 판타지아에서 재개되어야 할 49개 프로젝트 입찰 구간 중 39개 구간이 작업을 재개했으며, 전체 재개율은 80%에 달한다. 나머지 입찰 구간은 현재 명확한 재개 계획과 이에 따른 재개 조치가 마련되어 있으며, 6월 이전에 작업을 재개할 것으로 예상된다. 30 .
또한 3월 24일 현재 Shimao는 전국 120개 이상의 프로젝트에 대한 작업을 완전히 재개했으며 3월 말 현재 Aoyuan Real Estate는 전국적으로 130개 이상의 프로젝트에 대한 작업을 공식적으로 재개했습니다.
그러나 Chen Wenjing의 견해에 따르면, “올해 초부터 전체 부동산 시장은 낮은 온도로 움직이고 있으며 대부분의 도시 시장은 계속 조정되고 있으며 기업은 분명히 시작할 동기가 부족합니다. 4월말 중국공산당 중앙정치국 회의에서는 '다양한 지원'을 내세워 부동산 시장 기조를 정했다. 지역 현실에 기반한 부동산 정책 개선, 경직되고 개선된 주택 수요 지원, 상업용 주택 분양 자금 감독 최적화, 부동산 시장의 안정적이고 건전한 발전 촉진' 등을 추진했지만 시장 회복 속도는 더디다. 전염병의 효과적인 예방과 통제, 그리고 지역 정책의 시행이 여전히 달려있습니다.”
10개 이상의 도시가 사전 판매 자금 감독 방법을 조정했습니다.
5월 10일, 산시성 성 주택도시농촌개발부에서는 "산시성 상업용 주택 매매 자금 감독 조치"를 발표하고, 건설 진척도가 주요 지상 프로젝트의 한도에 도달할 경우 감독 계정에 보관된 잔액을 초과하지 않도록 규정하고 있습니다. 총 핵심 감독 자금 및 기타 관련 규정의 40% 미만이어야 합니다.
출처: 산시성 주택도시농촌개발부 공식 홈페이지
중국지수연구소 통계에 따르면 올해부터 난징을 비롯해 10개 이상의 도시에서 옌타이, 난핑, 포산, 창더 등 사전판매 자금에 대한 규제 조치가 차례로 조정되었습니다.
조정 내용을 살펴보면, 각 시는 승인 효율성 가속화, 통제자금 규제비율 공개, 은행보증을 균등보증으로 대체하는 등 분양자금 활용 효율성을 높였다. 주요 감독을 위한 자금을 축적해야 하는 부동산 회사의 압력을 줄이는 동시에 금액을 줄일 수 있습니다.
그 중 난징, 쉬저우 및 기타 도시에서는 은행 보증 형태로 상업용 주택 분양 규제 자금을 시범 운영하고 있습니다. 난징 기업은 규제 계좌의 규제 자금을 은행 보증과 동일한 금액으로 대체할 수 있습니다. 단, 부동산 기업은 신청 전 2년 이내에 위반 사항이 없어야 하며, 상업용 주택 분양 규제 자금의 사용은 행정 처벌 대상이 되며, 사법적 동결, 불법 자금 공제, 프로젝트 대금 연체 및 연체는 없습니다. 이주노동자 임금체불 등
창더는 개발사 신용도가 좋다는 전제 하에 사전분양 자금 조달 및 통제 비율을 적절하게 완화했으며, 개발 프로젝트 판매 자금은 전액 회수됐다. 신청된 자금은 프로젝트 건설에 사용되도록 보장되며, 개발 회사는 사용을 신청할 수 있습니다. 상업용 주택 사전 판매 자금 금액은 원래 규정에 따라 5% 포인트 증가될 수 있습니다. Yueyang은 부동산 회사가 부동산 개발 프로젝트를 위해 일시적으로 자본을 저장할 수 있고, 판매 수익을 실현한 후 자본 감독 계정에 충분한 프로젝트 자본을 보유할 수 있다고 규정합니다. 기존 프로젝트 자본은 사전에 한 노드 해제를 신청할 수 있습니다.
E하우스 연구소 싱크탱크센터 옌웨진 연구위원은 5월 11일 위챗을 통해 '매일경제신문' 기자에게 "사전분양에 대한 전반적인 규제자금 정책은 다음과 같다"고 분석했다. 상업용 주택에 대한 규제는 여전히 엄격해지고 있으며 유연성도 있습니다. 즉, 5% 변동 규제를 통해 일부 고급 부동산 회사는 정책에 따라 자금 회수를 더 잘 실현할 수 있습니다. , 현재 부동산 시장 상황으로 볼 때 5% 인하 가능성은 실제로 더 크다. , 부동산 기업을 보호하고 격려하는 데 어느 정도의 역할을 할 수 있는가?”
상업용 주택 분양이 여러 곳에서 다양한 수준으로 완화되었습니다. 이러한 완화가 부동산 회사의 "건물 인도 보장"에 어떤 영향을 미칠까요?
“일반적으로 프로젝트의 분양자금 감독이 전체 분양자금의 30~40%를 차지하는 것으로 추산된다. 매각자금 감독 비중이 10% 감소해 부동산 기업의 자금난 완화에는 도움이 되지만 완화 정도는 제한적이다.
”
Zhongzhi 연구소 엔터프라이즈 부문 연구 책임자인 Liu Shui는 WeChat 기자를 통해 부동산 회사가 문제에서 벗어나는 데 실제로 도움이 되는 핵심 사항은 다음과 같다고 말했습니다. 첫째, 프로젝트 위험을 구별하는 것입니다. 둘째, 구제금융의 초점은 보험에 가입된 부동산 회사에 맞춰져 있습니다.
이번 구제금융에서 Liu Shui는 "이번 구제금융의 첫 번째 초점은 판매입니다. 중앙정부는 현재 경직된 수요 개선을 지원하고, 도시별 정책을 장려하며, 기업이 정책을 완화할 수 있는 기회를 잡아야 한다.” 현 정부의 인수합병(M&A) 자금조달 장려, 셋째, 토지를 합리적으로 확보할 것입니다. 그러나 토지 취득 속도를 조절하고 합리적인 수익을 확보하기 위해서는 과학적 계산이 필요합니다. ”