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I. 프로젝트 배경
1. 프로젝트 이름: 주거 지역 (잠정 이름)
2. 타당성 조사 보고서 작성 기준:
(1) "도시 주거 지역 계획 및 설계 코드"
(2) 도시 철거 관리 규정
(3) 도시 주거 지역 공공 서비스 시설 설치 규정
(4) 주택 설계 코드
(5) 주거용 건물 설계 표준
(6) "건설 공사 교통 설계 및 주차장 설치 기준"
(7) "도시 도로 녹화 계획 및 설계 코드"
(8) "고층 토목 건축 설계 화재 코드"
3. 프로젝트 개요
1) 구획 위치: 기지 동쪽, 남쪽 도로, 서쪽 도로, 북쪽 도로. 포위 지역 내 토지 면적은 약 평방미터이며, 이 구획은 A 등급 섹터에 속한다.
2) 건설 규모 및 목표:
토지 면적: 에이커 (평방 미터)
용적률:
개발 주기:
땅값: 위안/무 (모 시 국유토지사용권이 간판을 내걸고 시작가를 양도함) 건축면적 (예상): 총건축면적: ㎡
3) 주변 환경 및 시설
(1) A 시내까지 걸어서 약 10 분 정도 걸립니다.
(2) 서쪽은 도심의 명소이다.
(3) 동부 도시 녹지대, 남부 광장.
(4) 남서쪽 한 도시 근처의 초등학교.
(5) 북방 모 시 인민은행.
4. 프로젝트의 스톰 분석
우세와 기회
(1) 프로젝트는 한 도시에서 가장 가능성이 높은 지역에 위치하고 있으며 주변 환경은 최근 가장 좋은 주거 지역이다.
(2) 최근 몇 년간 경제 발전과 시정건설의 행보로 이 지역의 부동산은 더 큰 평가절상 공간을 갖게 되었다.
(3) 동쪽의 성공적인 개발은이 지역의 주택 가격 포지셔닝에 대한 시장 인식을 제공합니다.
(4) 주택 배합이 날로 성숙해지고, 상업 분위기가 점차 형성되어, 본 프로젝트의 상가 가격에 일정한 토대를 마련했다.
(5) 현지 주민들이 이전을 선택하는 비율이 커서 프로젝트의 자금 흐름 압력을 완화하는 데 어느 정도 도움이 된다.
(6) 프로젝트는 모지로 분양되고, 시작 가격은 인민폐/무 () 로, 구획을 얻기 위한 선행 자금이 적다.
(7) 본 프로젝트 계획은 A 시 최초의 작은 고층 주택단지로 포지셔닝되어 우리 회사가 B 시에서 작은 고위층을 개발한 경험을 참고할 수 있다.
(8) 우리 회사는 모 시 정부 및 건설 주관 부서와의 좋은 관계 배경을 가지고 있어 우리 회사의 미래 현지 발전에 유리하다.
(9)A 성 부동산 관리 회사의 첫 개입은 향후 본 프로젝트의 부동산 관리에 어느 정도의 우세를 보완한다.
(10) 철거가 어려워서 다른 곳의 자금을 걱정하게 하는 것은 우리에게 이번 입찰에 성공할 수 있는 기회를 주었다.
열세와 위협
(1 1) 철거 밀도가 너무 높아서 철거 비용과 위험이 이 프로젝트의 성패의 관건이다.
(12) 모 시의 철거 시행 세칙이 곧 발표될 예정이며, 철거 비용 예측은 위험하다.
(13) 시정 시설의 철거 시공은 표준의 불확실성으로 인해 원가 계산이 불확실하다.
(14) 외자 개입으로 토지의 액면가가 너무 높을 수 있다.
(15) 기획중 주택지의 위치, 상업계획이 앞으로 통과할 수 있을지에 대한 불확실성이 있다.
(16) 소형 고층 주택 개념 형성, 부동산 관리비, 엘리베이터 운행 유지 관리 등. , 향후 판매에 일정한 저항을 가져올 것이다.
(17) 이 구획의 주민들은 대부분 2 차 이전으로 난이도가 높다.
(18) 정원이 점점 완벽해지고 있고 다층 주택이기 때문에 이 프로젝트와의 경쟁은 치열할 것이다.
(19) 철거의 난이도로 본 프로젝트 기간은 순연될 가능성이 있다.
(20) 주변 생활시설과 교통이 미비하다.
둘째, 시장 분석
1 A 도시 개요 (참고)
한 도시는 강의 남쪽 해안에 위치해 있으며, 면적은 평방 킬로미터이고 인구는 만 명이다.
생태 환경이 우수하다. 국립 삼림공원, 국가 야생 동물 보호구역, 국가 물새 습지 보호구역이 있습니다. 시 전체의 삼림 커버율이 56% 에 달하고 1996, 1997 은 국가가 국가 생태경제 시범지대로 비준하고 중국 2 1 세기 아젠다 지역 시범을 실시한다.
투자 환경이 좋다. 교통통신이 편리하여 도로는 국도, 성도, 연강도로를 뼈대로 하는 교통망을 형성하였다. 수운은 장강 간류의 중요한 항구입니까? A 항은 허브로서 국가가 대외개방안을 가지고 있으며 연간 설계 처리량이 500 만 톤이다. A 항 nizhou 신항구 1 기 공사가 이미 시작되었다. 통신은 디지털 전송과 프로그램 제어 교환을 위주로 하는 다양한 통신 방식과 다기능 통신 서비스 네트워크를 형성했다.
프로젝트 지역은 하류 중하류 남해안에 위치하여 B 시와 접해 있으며, A 시의 정치 경제 문화 중심지이다 .. 전 지역 총면적 25 16 제곱킬로미터, 인구 62 만, 8 개 향, 13 개 읍, 4 개 거리사무소. 도시 인구10.20,000.
2 도시 부동산 주택 시장 분석
한 도시의 부동산업은 처음부터 발전까지 세 단계를 거쳤다. 첫 번째 단계는 1988 부터 1993 까지 주택 건설을 위주로 한다. 건설한 집은 대부분 복지성이며 상품화율이 낮다. 부동산 업계가 한창 걸음마 단계에 있다. 1994 부터 1998 까지, 2 단계에서 통일대행 행위가 점차 사라지고 상품주택 개발이 점차 부상하고 있다. 1999 는 줄곧 부동산 업계의 발전과 규범 단계였다. 현성구 남문? 2 시 일선? 옛 도시 개조와 서원 주거 지역 개발을 기점으로 새로운 도시 건설의 고조를 불러일으켰다. 특히 토지개혁이 도시에 도착한 후 도시 기반시설 건설 속도가 빨라지고, 도시 건설구 인구와 규모가 급속히 확대되고, 도시 건설과 부동산 개발이 양성적으로 상호 작용하고, 부동산 시장이 질서 정연한 발전기에 접어들었다. 이로써 한 도시의 부동산 산업은 기본적으로 창업 임무를 실현하여 원시 축적을 완성했다. 주민 주택의 질이 현저히 향상되었고, 산업 구조가 합리적인 경향이 있으며, 시장 체계가 기본적으로 수립되었다.
2003 년 A 시 부동산업의 주요 특징은 다음과 같다.
성과 중 하나: 투자가 크게 증가했습니다. 부동산 개발 투자는 4 억 6 천만 위안으로 33.4% 증가하여 시 건설시스템 투자의 65%, 시 전체 고정자산 투자의 12.6% 를 차지했다.
두 번째 성과: 시장 번영. 주성구 분양 주택 준공 면적 20 만 400m2, 판매면적 22 만 400m2, 소화공실 2 만 m2. 도시의 1 인당 주택 건축 면적이 이미 26 평방미터에 달했다.
성과 3: 집값이 꾸준히 오르고 있다. 시내 상품 주택 가격이 작년보다 17% 올라 약 400 원/평방미터로 순 증가했다.
성과 4: 거래 시장은 계속 가열되고 있습니다. 시 전체가 일년 내내 부동산 거래1..1.20 만건을 처리한다. 모 시 * * * 거래부동산 7938 건, 면적 89 만 6200m2 로 전년 대비 각각 25%, 35% 증가했으며, 그 중 저장실 거래액은 2305 건, 면적 24 만 400m2, 거래액은 800 만원이었다.
성과 5: 경제 자극 효과가 현저하다. 부동산 산업의 부가가치는 시 총생산의 14% 를 차지하며 관련 산업의 생산액 8 억 8700 만원을 이끌고 사회상품 판매액 6 16 억원을 이끌고 있다. 부동산 업계는 국세 2800 만원을 납부했다.
미래 시장 전망:
-응? 구매력의 관점에서
경제가 성장함에 따라 도시 주민 가정의 가처분 수입이 해마다 증가하고 있다. 200 1 에서 2003 년까지 도시 주민 가계 가처분소득이 5222 원에서 6028 원으로 증가했다. 지난해 집값이 크게 올랐지만 소비시장은 여전히 온격이다.
-응? 투자의 관점에서 보면
주식 시장의 장기 침체로 은행 금리가 여러 차례 인하되면서 부동산 업계의 가치 보존 기능이 두드러져 부동산 시장이 중요한 투자 분야로 자리잡았다. 게다가 은행 신용대출의 지지까지 더해져 시장 수요를 크게 자극했다. 현재 주택담보대출을 통해 상품주택을 구매하는 비율은 42% 로 매년 16% 증가했다.
-응? 소비 구조를 보면
부동산 시장이 발전하면서 주민들의 주택 소비 관념이 눈에 띄게 달라졌다. 사람들은 더 이상 만족하지 않습니까? 살기에 충분합니까? 전통적인 개념하에 개선형 주택 수요가 더욱 두드러진다. 주택 소비는? 주택 유형? 어디 가? 즐기세요? 변하다. 2 차 주택과 3 차 주택 소비 집단이 점차 확대되고 있다. 혜정화원 1 기 주택 구입자의 95% 이상이 주택 개조로 방을 바꾼 것으로 조사됐다.
-응? 수요 관계에서 보면
도시 마스터 플랜에 따르면, 도시 건설구 면적은 14.6 제곱킬로미터에서 27.8 제곱킬로미터로 증가하고, 도시 인구는 12 만에서 30 만 킬로미터로 증가할 것이다. 효과적인 구매력을 고려하지 않고 주택 수요 분석에서 한 도시의 연간 인구 증가에 따른 주택 수요, 도시 외래인구의 주택 구입 수요와 도시 철거의 필요성은 부동산 업계에 넓은 발전 공간을 제공할 것이다.
3. 주요 경쟁 프로젝트 분석
주거 지역의 세부 사항은 다음과 같습니다.
건축 면적 (만㎡) 평균 단가 (위안/㎡)
보산로 22 호 양동네 1500
황허가 신화공동체 785 8 1344
은하거리 은하 커뮤니티 170 1460
학원 도로 도시 광동네 130 1400
태양신 커뮤니티 영웅로 500 호 6.9 1508
일부 상업망의 상세한 상황.
품목 면적 ㎡단가/㎡위치
환풍가든 40~~80 신도시 4000~5600
구시원가든 50~~70 시 5000~ 12000
벽원구 건설로 6800 호 36~~50
추포로 550 호 타오위안 동네 차고
건설로 550 호 연꽃마을 차고
셋째, 프로젝트 재무 분석
(a), 철거 비용 분석
포위 지역 내 주택은 모두 벽돌 콘크리트 구조로, 5 층 주택 4 채 (2 개 실험 초등학교 40 가구, 4 개 건설회사 16 가구) 를 포함한다.
철거 회사는 30 가구 주택 한 채를 철거했다. 다른 집은 모두 두 집입니까? 4 층.
간판서류 부도 및 현장 사찰에 따르면, 포위 지역 내에서 철거할 가옥 면적은 주택 34329 평방미터, 상업용실 600 평방미터, 총 205 가구이다. 대부분의 가정은 도시 주택에서 이 건강한 집으로 이주한다. 가구의 90% 이상이 토지증을 가지고 있으며, 건축증, 부동산증, 단가구수전표를 계획하고 있다. 일정한 주택 철거 경험이 있다.
철거 비용 견적:
A 시 도시 주택 철거 관리 방법 및 철거 보상 평가 보고서의 규정에 부합한다.
1, 주택: 평방 미터당 640 위안 *(0.9+0.3+0.08+0)*34329 평방 미터 =34329*8 19.20 위안
영업용 방: 640 원/평방 미터 * (0.9+1.5+0.3+0.45+2.7) * 600 평방 미터 =600 평방 미터 * 3776 원/평방 미터
3, 액세서리 (물, 전기, 전화, 에어컨 등)
주택면적: 34,329 m2 * 45 원 /m2 = 1, 544,805 원.
영업실: 600 m2 *45 원 /m2 = 27000 원입니다.
4. 실내 장식: 34929 평방 미터 *80 위안/평방 미터 = 2794320 위안.
5, 다락방, 담장 마당 바닥 등. 다음 중 하나를 수행합니다.
34929 평방 미터 *48 위안 = 1676592 위안.
6. 이사비, 임시과도비 등. 다음 중 하나를 수행합니다.
1), 이사비:
주택: 200 가구 *300 원 = 6 만원.
영업장소: 9 가구 *500 원 = 4500 원.
소계: 6 만 4500 원
2), 전환비:
주택: 34329 평방 미터 *2.5 위안/평방 미터 *6 개월 = 5 14935 위안.
영업용 방: 600 평방 미터 * 16 위안/평방 미터 *6 개월 =57600 위안.
소계: 632,535 위안
기타 비용
3), 관리비, 철거 수수료 위임:
34929 평방 미터 * 15 위안/평방 미터 = 523935 위안
4) 주택 철거 평가 서비스 수수료: 3 만 5 천 위안.
5), 보상:
34929 평방 미터 * 100 위안/평방 미터 =3492900 위안.
상기 각 항목의 비용 소계: 38,533,208 원, 평방 미터당 보상액은 65,438+065,438+003.18 원입니다.
모 시 인민정부의 명령에 따르면 2003 년 상반기 이 시의 주택 철거는 여전히 진행될 수 있다. "도시 주택 철거 관리 방법", 2003 년 7 월 1 시행을 반성하다. 한 도시의 도시 주택 철거는 어려움이 많다. 특히 국가 도시 주택 철거 대기후 정책은 철거인에게 기울어지고 사법강제 철거는 기본적으로 중단된다.
1 103. 18 위안/평방 미터+100 위안/평방 미터 =1200
1203. 18 위안 *34929 평방 미터 =42025874.2 위안
(b) 건설 비용 분석
이 구획의 건설 규모에 대해 초보적인 계획을 세웠다. 동호로를 따라 두 개의 2 층 도트를 건설하는데, 면적은 50* 10*2= 1000㎡, 건축 면적은 2000 ㎡이다.
정문은 동호로의 두 출구 사이에 있고, 차문은 동네 부근의 다리 가장자리에 위치해 있다. 건설동로를 따라 2 층 치맛집을 지을 예정인데, 기본적으로 S 소고층과 같은 형식이다. 치마방에는 12 층 집 3 채, 면적110 *15 * 2 = 3300 ㎡ 3 세트 12 층 주택 건축 면적은 29.4 * 65438+ 입니다.
대체로 줄거리에 안배하다
한 건물, 15 층, 29.4* 13.8* 15 층;
한 건물, 12 층, 29.4* 13.8* 12 층;
건물 3 채 40 * 15 * 12 층;
한 건물, 15 층 40* 15* 15 층;
점유 면적: 32 1 1m2, 건축 면적: 4 1554m2.
총 건축 면적: 586 1 m2, 건물 밀도: 20.7%.
총 건축 면적: 6 1460m2, 용적률: 2. 17.
지하실은 고층 건물을 위해 설계되었으며 면적은 4861㎡로 총 가구 수는 약 297 가구이다.
건물 원가 견적
(a), 프로젝트 이전 비용:
1, 철거 비용
2. 토지 양도금
3. 도시기반시설 보조비: 6 1460m2 * 50 원/M2 = 307 만 3 만원.
민간 방공 기금: 지하실 건설을 지원합니다.
5. 기술봉사료 계획: 56160 *1.4+5300 * 2.2 = 90300 원.
6. 벽 개조: 6 1460 * 8 = 49 1.68 만원.
7. 벌크 시멘트: 6 1460 * 2 = 122900 원.
8. 흰개미 예방비: 6 1460 * 2 = 122900 원.
9. 품질감독비: 6 1460 * 2 = 122960 원.
10, 시공 도서 검토: 61460 *1= 615000 원.
1 1, 번개 보호 감사: 61460 *1= 615000 원.
12, 소방 검토:
13, 문화재: 2000 원.
14. 계획 설계: 65438+ 만원.
15, 건축 설계: 2000 *12+59460 * 30 =1807800 원.
16, 지질 탐사: 6 1460 * 2 = 122900 원.
17, 측정 포지셔닝: 65438+ 만원.
18, 가스 용량: 2,500 원/가구
19. 급수관 보조비: 20 위안/㎡.
소계: 627 만 9300 원 (18 및 19 개 환수, 미통계)
(2) 프로젝트 비용
1, 말뚝 기초: 59460* 100 위안/㎡ = 594 만 6 천 위안.
지하실: 486 1 * 600 원 /㎡= 29 1.66 만원.
3. 대상: 59460 * 900+2000 * 500 = 54565438+4000 원.
엘리베이터: 9 동 * 50 만원/동 = 450 만원.
5. 실외 수력발전공사: 61460 * 50 = 307 만 3 천 원.
6. 동네 녹화 도로 등의 공사: 61460 * 60 = 368 만 7600 원.
감독비: 6337.66 *1%= 63 만 3800 원.
소계: 75,276,5438+만원
총 8155 만 3 천 원
(3) 프로젝트 원가 분석
비교 가격과 시장 가격의 결합 원칙에 따라 이 품목의 예산 가격은 다음과 같습니다.
작은 고층 주택 1900 원 /m2, 상가 6000 원 /m2, 지하차고 800 원 /m2.
판매소득주택1900 * 56160 =106704000
가게 6000*5300=3 1800000
지하실 486 1*800=3888800
합계: 142392800 원
영업세 및 부가142392800 * 5.5% = 7831604.
비용142392800 * 4% = 5695712.
총 비용: 철거 비용+건안 비용+세금+비용+토지 비용.
= 42025874.2+81550300+7831604+5695712+x =/kloc
마진: 판매 수익? 총비용
=142392800-137103490.2
=5289309.8 위안
넷. 프로젝트 원가 분석 결론
만약 토지입찰이 528 만 미만이라면, 프로젝트에 일정한 이윤 공간이 있어 실행할 수 있다. 프로젝트 외부의 위험이 높으면 프로젝트가 실행 가능하지 않습니다.
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전반적으로 부동산 실현가능성 연구 보고서는 시장 수요에 기초하고, 자원 투입을 제한하고, 과학적 방법을 전략으로 하고, 체계적인 평가 지표를 결과로 한다. 일반적으로 다음 두 가지 문제에 나타납니다.
질문 1: 가능할까요?
질문 2: 경제적 이익을 극대화하는 방법?
부동산 프로젝트 개발의 실제 상황으로 볼 때 시공기술만으로는 보통 1 시 30 분에 돌파할 수 없는 큰 어려움이 없다. 장거리 교량이든 초고층 건물이든 양포 남포대교, 420m 88 층 김마오 빌딩, 468m 동방명주와 같은 좋은 증거입니다. 이는 투자 수익률, 즉 최상의 경제적 이익을 얻을 수 있는지, 동시에 사회적, 환경적 효과를 겸비하는 것이 관건이라는 것을 알 수 있다.
프로젝트 투자는 첫 번째 승리 마법 무기입니다.
부동산 프로젝트가 실시되기 전에 반드시 투자 타당성 분석을 진행해야 한다. 이 단계에서 실현가능성 분석은 특정 프로젝트의 성공 가능성을 해결하기 위한 것이다. 물론, 투자 방안이 성공할 수도 있고 가능할 수도 있다는 것은 이 프로젝트가 적합하다는 것을 의미하지 않는다. 일반적으로 실현가능성 분석은 하나의 방안뿐만 아니라 몇 가지 방안도 동시에 연구해야 한다. 때때로 몇 가지 방안이 실행 가능하고 매력적일 수 있다. 여러 가지 실행 가능한 방안 중에서 최적의 방안을 선택하기 위해 연구원들은 실현가능성 분석을 바탕으로 시장 자금 위험 등의 문제를 종합적으로 고려해 합리적인 선택을 종합적으로 평가할 수밖에 없다. 타당성 조사, 적어도 세 가지 질문에 정확하게 대답 할 수 있습니다.
이 프로젝트가 가능합니까?
가능하다면 어느 정도까지 가능합니까?
C, 만약 투자한다면, 당신이 겪을 수 있는 최악의 상황은 무엇이며, 당신은 이를 위해 어떤 계획을 세워야 합니까?
세 번째 운영 링크: 부동산 타당성 조사의 전략적 분석
분석 관점 1: 사회 경제적 환경 보호가 부동산 시장에 미치는 영향
부동산 산업은 고립 된 산업이 아닙니다. 이 책은 부동산업을 국민경제로 여긴다는 점을 여러 곳에서 강조하고 있다. 노즐 산업? 그것을 보는 것은 옳지 않다. 이것은 단지 설법의 문제가 아니라 기본적인 인식 문제이다. 부동산업이 국민경제의 발전을 이끌고 있는가, 아니면 국민경제의 성장이 부동산업의 발전을 이끌고 있는가? 이 문제를 거꾸로 뒤집으면 형세에 대한 판단에 근본적인 실수가 생길 수 있다. 정부와 기업 모두 원인이 될 것이다. 선조? 의사결정 경향. 예를 들어, 90 년대 초 하이난 혜주 북해 등지에서 부동산업의 기형적인 확장과 대락은 현지 국민경제 발전을 소홀히 하고, 1 차 및 2 차 뒤바뀌며, 부동산업을 정립하지 않은 결과이다.
분석 관점 2: 지방정부 행정행위가 시장에 미치는 영향.
일부 지방정부의 도시 계획과 계획 통제 수준은 현지 부동산 개발에 직접적인 영향을 미친다. 모두 알다시피, 도시 계획과 관리가 비교적 좋은 장가항시와 강음시에서는 부동산 개발이 비교적 안정된 상태에 처해 있다. 선진 과학 계획, 효과적인 규모 통제, 엄격한 계획 관리, 이 두 도시의 부동산 개발의 맹목적이고 동하는 것을 피했다. 한 덩어리의 배합, 개발, 관리의 원칙에 따라 이곳의 주택시장은 공급이 수요를 초과하는 경우가 거의 없고, 모든 건물의 예매 결과가 매우 좋다. 대조적으로, 많은 도시의 토지 양도 규모는 심각하게 통제력을 상실하고, 부동산 시장 관리의 혼란으로 인해 토지 투기가 심하고, 주택 공급이 과다하고, 시장 가격이 크게 떨어지고, 지방정부 계획 관리가 부적절하여 개발자에게 큰 위험을 초래하고 있다.
분석 관점 3: 블록 환경이 부동산 마케팅에 미치는 영향.
고북 신구는 상해 시내가 아니다. 왜 건물 값이 이렇게 비싸요? 원래 최초의 상하이 대외 무역 지역이 80 년대에 처음 개발되었나요? 홍교 개발구, 점점 더 많은 외국 상인들이 이곳에서 근무하면서, 인근의 고북 신구는 자연히 외국 상인이 집을 사거나 집을 빌리는 주요 목표가 되었다. 이 지역은 곳곳에 저택이 가득하고, 주민은 주로 항대 동포와 외국인이기 때문에 상해의 유일한 사람이 되었다. 명실상부한 외국인 거주지. 이로 인해 고북 신구는 높은 인지도를 누리고, 자연히 독특한 사교권과 생활공동체를 형성하게 되었다. 이 지역의 건축 품질은 그런대로 괜찮은데, 많은 돈을 쓰려고 하는 수요자들이 있다. 그래서 가격과 집세는 꾸준히 오르고 있다. 1996 에 들어간 후 이 동네 집값은 다소 하락했지만 여전히 전국에서 가장 비싼 곳이다.
고북 신구의 예에서 볼 수 있듯이 부동산의 가치는 건물 자체의 등급과 품질에 전적으로 달려 있는 것이 아니라 주변 이웃 환경에도 달려 있는 것으로 보인다. 홍교 개발구의 발전으로 고북 신구 고결한 주택에 대한 수요가 생겼고, 홍교 개발구와 고북 신구 사이에는 기능적 보완관계가 뚜렷하게 존재한다. 블록 기능은 부동산 시장의 가치를 실현하는 외부 동력이다.
투자자 자신의 상황 조사
1, 경험을 확인하십시오
칸막이는 산을 사이에 두고, 산을 사이에 두고 소를 사는 것은 어렵다. 어떤 회사도 자신이 전혀 모르는 분야에 투자할 수 없다. 부동산 투자도 마찬가지다. 부동산업계에도 일정한 자질을 가진 기업이 이전에 시내에서 오피스텔을 개발했다면, 현재 목표 투자 대상은 교외 별장인데 고려해 볼 수 있을까요? 그것은 회사 경영진이 별장 개발 경험이 있는 인재가 있느냐에 달려 있다. 그렇지 않으면 조심하는 것이 좋다. 물론, 당신이 생각할 때, 일은 절대적이지 않습니다. 경험? 위험을 감수할 가치가 있을 때는 더 이상 생각할 필요가 없다.
2. 투자 방법을 확인하십시오.
기업 배경과 실력이 다르기 때문에 부동산 투자업체들의 프로젝트 투자 방식도 다르다. 아마도 당신의 기업은 장기 수익을 얻기 위해 건물을 임대하지 않을 것이며, 일부 판매를 하거나 심지어 예매를 통해 개발할 수 있기 때문에 장기 발전에 적합한 종목에 대해서는 장기 투자에 적합한 분야에 대해 심사숙고해야 할 것입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 때로는 좋은 프로젝트가 일부 부동산 기업의 손에 닿으면 똥이 되어 버리고 싶어도 버릴 수 없을 때가 있다. (윌리엄 셰익스피어, 템페스트, 희망명언)
3. 자금 조달 능력을 확인하십시오.
모든 부동산 프로젝트의 개발은 대출과 융자 문제를 겪게 된다. 문제는 대출 채널과 금융 채널이 신뢰할 수 있는지 여부입니다. 프로젝트가 절반까지 건설되고 후속 자금이 제공되지 않으면 큰일이다. 나는 이런 일을 많이 본 적이 있다. 절반의 프로젝트를 건설했다. 후속자금이 없어 2, 3 년 동안 휴업했고, 선행 원가가 절반으로 올랐기 때문에 건설해도 이윤이 전혀 없다. 분명히 밑지는 사업이다. 분석 관점 4: 투자자 자신의 조건이 마케팅에 미치는 영향? 너무 비싸고 자각력이 있습니까? 。 부동산 개발업자가 프로젝트 분석을 할 때 자신의 조건을 분석하지 않을 수 없다. 한 회사가 각종 프로젝트를 개발하고 각종 위험을 감당할 수는 없다. 따라서 한 지역이나 프로젝트가 투자할 가치가 있는지 조사할 때 회사가 그 지역에 투자하기에 적합한지 따져봐야 한다.
네 번째 운영 링크는 성공적인 타당성 조사 과정입니다.
단계 1 인력 배치 조합
프로젝트의 인원수는 프로젝트 원가와 시간을 책임진다.
부동산 감정인을 등록하다
제조 가격 엔지니어
시장 조사 및 분석가
경제분석가
생산자
사회학, 환경 및 기타 전문가
B 단계: 시장 분석
첫째, 매크로 요인 분석
부동산 개발업자가 한 나라의 한 지역에 투자할 계획인 경우 가장 먼저 고려해야 할 것은 정치, 경제, 문화, 지리, 풍속, 종교 신앙, 지역 충돌이나 전쟁의 가능성과 같은 국가의 거시적인 요소입니다.
B. 지역 요인 분석
전반적으로, 국내와 프로젝트가 있는 지역 간의 발전은 불균형이며, 차이는 항상 다른 정도로 존재한다. 거시적인 요인만 연구하는 것만으로는 충분하지 않으며, 프로젝트가 있는 지역의 요소도 분석해야 한다. 첫째, 거시경제가 지역경제에 미치는 영향은 다르고, 일부 지역에서는 영향이 크며, 다른 지역에서는 영향이 작기 때문이다. 둘째, 지역 경제 발전은 거시경제의 영향을 받는다. 시간 지연? 현상, 거시 경제 상황은 종종 지역 경제 발전에 영향을 미치는데 오랜 시간이 걸리며, 어떤 지역은 반응이 빠르고, 어떤 지역은 눈에 띄게 뒤처져 있으며, 투자할 때는 반드시 고려해야 한다. 셋째로, 삼국의 특정 지역 경제는 일부 지역 경제를 거시경제 변동의 영향을 어느 정도 받게 하고, 심지어는 거시경제 동향과는 반대되는 추세를 형성하기도 한다. 중국의 경제특구, 자유노조, 보세구는 국제자본에 대한 의존도가 상대적으로 작다. 중국의 거시경제 조정 기간에도 국내 자금이 부족할 때 국제자본은 영향이 적고 이들 분야의 프로젝트도 영향이 적다.
C. 마이크로 시장 분석
의투자 프로젝트가 있는 지역 부동산 미시시장에 대한 분석은 두 부분으로 나눌 수 있다. 하나는 의투자 부동산 시장에 대한 분석이고, 다른 하나는 투자 프로젝트와 같은 유형의 부동산 시장에 대한 분석이다.
단계 c: 시장 예측
수요 예측
수요 예측은 부동산 시장 조사의 정보, 데이터 및 자료를 바탕으로 과학적 방법을 사용하여 특정 유형의 부동산에 대한 시장 수요 규칙과 변화 추세를 분석하고 예측함으로써 해당 부동산에 대한 시장의 수요를 추론합니다.
공급 예측
공급 예측은 부동산 시장 조사의 정보와 데이터를 근거로 과학적 방법을 사용하여 특정 유형의 부동산에 대한 시장 공급 규칙과 변화 추세를 분석하여 해당 부동산의 시장 공급을 예측하는 것이다.
C 예측 방법
일반적으로 시계열 분석과 인과 관계 분석으로 나눌 수 있습니다. 연대순: 부동산 실현가능성 연구 보고서의 열 분석법은 이동 평균법, 지수 평활법 등으로 나눌 수 있다. 인과 관계 분석은 선형 회귀법, 비선형 회귀법, 시뮬레이션법 등으로 나눌 수 있다.
단계 d: 원가 계산
부동산 개발 프로젝트의 실현가능성 연구에서, 공사 원가 계산은 평가자와 건설비 엔지니어가 공동으로 완성한 중요한 부분이다. 원가 계산의 정확성은 임대 시장의 예측과 마찬가지로 프로젝트의 경제적 이익에 큰 영향을 미치지만, 상대적으로 원가 계산은 더 쉽게 파악할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산)
일반적으로 비용 구조는 다음 네 부분으로 구성됩니다.
A 토지전기비용: 합리적인 토지소유권 증서를 취득하여 토지에 있는 기존 건물의 철거를 완료하고 시공수, 전기, 도로를 개통하여 부지 평준화 비용을 완료하는 것을 말합니다. 토지 취득 방식에 따라 신징지 전기비, 구구 개조 전기비, 토지임대비 등 세 가지로 나눌 수 있다.
B, 디자인, 건축, 설치 비용: 부지 삼형이 평평하게 완료된 후 계획 설계에서 토목 건설, 설비 설치, 인테리어 공사, 동네 배합, 동네 녹화에 이르는 비용을 말합니다.
C 시정보조비: 프로젝트 개발 시 도시 시정건설에 지불해야 하는 보조비, 주로 신설 부동산 프로젝트로 인한 유틸리티 요금입니다.
단계 e: 재무 평가
프로젝트 투자 프로그램 평가 지표는 일반적으로 두 가지 범주로 나뉩니다.
하나는 7 가지 할인 요소를 고려하는 동적 지수입니다. 즉, 순 현재 가치, 이익 지수, 동적 회수 기간, 보상 포함 등 7 가지 통화 시간 가치 요소를 고려하는 지수입니다.