한때 부동산 매매 10대 기업에 이름을 올렸던 차이나포춘랜드개발(600340.SH)이 과거 급진적인 전략에 대한 대가를 치르기 시작했다.
2월 1일 저녁, China Fortune Land Development는 채무 불이행을 발표하여 China Fortune Land Development와 그 자회사가 ***52억 5500만 위안의 원리금과 관련된 연체 부채를 가지고 있음을 밝혔습니다. 그러나 2021년 1월 31일 현재 회사의 가용 화폐자금 잔액은 8억 위안으로 금융기관의 부채를 상환하지 못하고 있다.
이에 대응해 중국토지개발채권위원회가 구성돼 '부채를 면하지 못한다'는 전제하에 첫 회의를 열어 부채위험 문제를 착실하게 해결할 것으로 예상된다. 중국 토지 개발의.
선수금을 공제한 후 총 부채가 3000억에 육박하는 중국 포춘 토지 개발에게 구제 금융은 장애물로 가득한 긴 여정이 될 수 있습니다.
부채 딜레마
거의 한 달 간의 회사채 혼란 끝에 China Fortune Land Development의 부채 문제가 마침내 전면에 부각되었습니다.
회사의 최근 발표에 따르면 2020년 4분기부터 China Fortune Land Development는 기한 내에 559억 위안의 자금 조달 원리금과 주요 지원을 제외한 순 자금 조달 현금 흐름을 상환해야 합니다. 주주는 -371억 위안이며, 현재 주기적인 긴장이 발생하여 일부 부채가 예정대로 상환되지 않았습니다.
동시에 2021년 1월 31일 기준 회사의 화폐자금 잔액은 236억 위안으로 그 중 8억 위안이 사용 가능하고 228억 위안은 주로 주택분양을 위한 제한자금이었다. 규제자금 등 각종 제한자금은 금융기관의 부채 상환에 사용할 수 없어 52억 건이 넘는 채무불이행이 발생했다.
실제로 차이나포춘랜드개발의 부채 문제는 이미 2020년 3분기 보고서에서 드러났다. 지난해 3분기 보고서에 따르면 지난해 9월 30일 기준 회사의 단기 차입금과 1년 이내 갚아야 할 부채는 총 940억2000만 위안으로 전년 말 604억 위안보다 55.6% 증가했다. 정기차입금은 652억1천만위안으로 전년말 487억9천만위안보다 33.7% 증가했으며, 사채잔액도 525억4천500만위안이다.
부채가 증가하는 동안 China Fortune Land Development의 보유 현금은 계속 감소하고 있습니다. 지난해 3분기 기준 보유현금은 366억8000만 위안으로 2019년 말보다 약 10% 감소했고, 분기말 현금-단기부채 비율은 1.5%에 불과했다. 0.39.
차이나포춘랜드개발은 지난해부터 만기부채에 대처하기 위해 다양한 자금조달을 시도했으며, 이 기간 동안 영구채 7건 발행을 포함해 총 20건의 자금 조달을 발표했다. 초기 금리는 196억 위안이며, 8%~8.5%입니다. 영구채는 다른 부채와 달리 재무제표를 미화할 수 있는 부채이지만, 기존 부채 규모에 비해 신규 자금 조달이 아직은 부족해 환매 위기에 대처하기에는 부족하다. 동시에, 금융 비용의 급격한 증가로 인해 회사의 실적이 저하되었습니다. 3분기 보고서에 따르면 작년 1~3분기 동안 중국 포춘 토지 개발(China Fortune Land Development)의 금융 비용은 총 36억 7,800만 위안에 달했습니다. 2019년 12월 31일 기준으로 이 수치는 9억 2천만 위안으로 전년 대비 301% 증가했습니다.
한때 신산업 도시의 종합 개발 및 운영으로 유명했던 대체 부동산 회사는 만기가 도래하는 부채로 인해 결국 폭락했습니다. 시장 뉴스에 따르면 중국토지개발(China Land Development)이 주도하고 2개의 주요 채권자인 평안은행(Ping An Bank)과 중국 공상은행(Industrial and Commercial Bank of China)으로 구성된 부채위원회가 2월 1일 허베이성, 중앙은행 등 관련 당사자를 포함한 첫 회의를 열었다고 합니다. , 중국 은행 및 보험 규제위원회, Langfang 등 230개 이상의 금융 기관이 회의에 참석했습니다.
회의에서 China Fortune Land Development의 Wang Wenxue 회장은 China Fortune Land Development가 유동성 문제에 직면한 주요 이유를 설명하는 동시에 모든 당사자가 공통된 이해에 도달할 수 있기를 바랐습니다. , 공간을 위해 시간을 교환하고 안정성을 유지하며 "부채를 회피하지 않음"을 달성합니다.
확장의 고통
부채위원회 회의에서 Wang Wexue는 일반적으로 부채 위기를 전염병의 원인, 베이징 주변 상황에 대한 잘못된 판단, 급진적인 세 가지 이유로 돌렸습니다. 확장.
전염병은 업계 전체가 직면한 시험이자 중국 포춘 토지 개발의 부채 문제를 촉발한 촉매제이기도 하다. 베이징 기반 시장의 실패와 공격적인 확장이 핵심이다. China Fortune Land Development의 현재 상황에 대한 이유.
2017년 3월 베이징 주변의 중요한 도시 중 하나인 줘저우(Zhuozhou)가 구매 제한을 발표한 이후 랑팡(Langfang), 융칭(Yongqing), 옌자오(Yanjiao)를 포함한 베이징 주변 거의 모든 지역에서 구매 제한이 시작되었습니다.
Huanjing은 한때 China Fortune이 등장한 곳이자 중요한 투자 지역이기도 했습니다. 일단 Huanjing에 구매 제한이 부과되면 의심할 여지 없이 회사의 잘 알려진 프로젝트 판매에 큰 타격이 될 것입니다. Peacock City는 급락했고 이는 결국 회사의 현금 흐름에 영향을 미쳤습니다.
2017년 재무보고서에 따르면, 그해 중국토지개발의 영업현금흐름은 -162억2,800만 위안으로 전년 동기 대비 309.04% 급감했다. 노출된.
피콕시티가 성공적으로 자금을 모으지 못하자 차이나포춘랜드개발은 오프사이트 확장을 통해 순환적 리스크를 완화하려다 전략적 확장 경로에 나섰다. 외부 세계에서는 2017년을 외부 확장의 원년으로 간주합니다. 연례 보고서 데이터에 따르면 올해 China Fortune Land Development는 21개의 새로운 산업 신도시 및 산업 타운 PPP 프로젝트 계약을 체결했으며 그 중 20개는 비지역에서 나왔습니다. - 베이징-천진-허베이 지역은 천진-허베이 지역 프로젝트에 대한 신규 투자가 회사 전체 신규 계약 투자의 53%를 차지했으며, 비베이징-천진-허베이 지역의 매출 비중은 7월 대비 크게 증가했습니다. 2016년에는 23%로 늘어났습니다.
지속적으로 확대되고 있는 차이나포춘랜드개발의 부채는 2015년 기준 회사의 총 부채가 1429억 9300만 달러에 불과하고, 선지급금 672억 5500만 달러를 공제한 실제 부채는 757억 3800만 달러다. 2017년에는 선지급금 672억5500만원을 차감한 뒤 3048억4600만원으로 늘어났다. 1324억7600만원에 이어 대출금은 1723억7000만원으로 2020년 3분기말까지 부채가 1000억 가까이 급증했다. 계좌에서 선수금을 공제한 회사의 총 부채 잔액은 약 2,900으로, 3,000억에 육박했습니다.
동시에 회사의 매출채권과 재고가 크게 늘어나 부채압박도 급격히 늘었다. 데이터에 따르면 China Fortune Land Development의 미수금은 2015년 71억 7,700만 달러에서 2019년 말 468억 7,100만 달러로 증가했으며, 같은 기간 재고는 1,006억 2,100만 달러에서 2,902억 8,100만 달러로 증가했습니다.
많은 차입과 매출 감소 이후 중국 토지 개발은 점차 부채 압박을 보여 외부 지원을 찾기 시작했습니다. 2018년과 2019년에 Ping An은 China Fortune에 두 번 와서 총 179억 위안을 투자했으며 상대적으로 엄격한 성과 배팅 계약을 체결했습니다. 이는 2018년과 2019년에 China Fortune Land Development의 순이익이 상장 회사의 주주에게 귀속된다는 점을 규정했습니다. 2020년 이익은 각각 114억 1천만 위안, 144억 8천만 위안, 180억 위안을 기록했습니다.
지난 2년 동안 차이나 포춘 랜드 개발은 도박 실적 요구 사항을 충족했지만 2020년에는 전염병 및 기타 포괄적인 요인으로 인해 회사의 운영 피로가 뚜렷해 거의 불가능했습니다. 성과를 달성하기 위해. 2020년 3분기 보고서에 따르면 중국포춘랜드개발의 지난해 1~3분기 순이익은 72억8000만 위안으로 전체 180억 위안의 40%에 불과했다. 이전 계약에 따르면 베팅이 완료되지 않으면 China Holdings(China Fortune Land Development의 지배주주)가 Ping An에 현금으로 보상합니다.
이 토지는 당시 우한의 '토지왕' 프로젝트였습니다. China Fortune Land Development는 충분한 자금이 없음에도 불구하고 여전히 수백억 달러를 지출했으며, 이는 중국 중부의 이 중요한 도시에 대한 회사의 큰 기대를 반영합니다. 그리고 비즈니스 모델을 조정하려는 열망도 있습니다. 그러나 운이 좋은 균형은 2020년 초에 발생한 코로나19 전염병으로 인해 회사가 수립한 사업 계획이 여러 차례 중단되었습니다.
시장에서는 베이징 기반 시장이 여전히 개선되지 않았고 창고가 많은 지역에서 반복되는 전염병과 함께 China Fortune Land Development의 판매도 차질을 겪었습니다. CRIC 데이터에 따르면 China Fortune Land Development는 2020년에 전년 대비 33.7% 감소한 949억 위안의 연간 매출을 달성하여 매출 감소를 경험한 몇 안 되는 대기업 중 하나가 되었습니다.
주식과 채권 간의 더블 킬 상황
운영에 대한 과도한 압력으로 인해 자본 시장에 불안이 발생한 중국 Fortune Land Development Co. ., Ltd.의 주식과 채권이 2021년 초부터 등장했습니다. 1월 28일 장을 마감한 차이나포춘랜드개발의 주가는 주당 9.45위안으로 지난해 7월 초 최고치인 20.93위안/주에서 이미 절반 수준으로 떨어졌다.
1월 28일, 중국포춘랜드개발(China Fortune Land Development)은 천진유한야오그래핀에너지저장재료기술유한회사(Tianjin Yuhanyao Graphene Energy Storage Materials Technology Co., Ltd.)의 지분 33.34%를 인수할 계획이라고 발표했다. 관련 사항의 불확실성과 당사 주가의 변동을 방지하기 위해 당사 주식의 매매거래는 29일 개장일부터 중단되며, 최대 10거래일 이내로 진행될 예정입니다.
이번 중단에 대해 외부에서는 두 가지 분석이 나오고 있다.
하나는 China Fortune Land Development가 정지의 기회를 이용하여 주가가 계속 하락하는 것을 방지하기 위한 해결책을 찾아 스스로 시간을 벌고 있다고 믿고, 다른 하나는 China Fortune Land Development가 외부 세계에 이익을 공개하고 있다고 믿습니다. 주가를 자극하는 뜨거운 단어 신에너지.
주가가 하락하면서 채권시장은 더욱 어려워진다. 지난 1월 22일 중국 초상은행은 '20차중포춘토지개발 MTN001'과 '20차포춘토지개발 MTN002'의 상호보호조항 관련 사항에 대해 공개 채널을 통해 두 가지 신탁금융을 알게 됐다고 밝혔다. 중국 Fortune Land Development 자회사의 "Zhongrong-Jida No. 11" 및 "Zhongrong-Rongyu No. 100" 신탁 계획과 관련된 상환이 예정대로 이루어지지 않을 수 있습니다. 당시 China Fortune Land Development는 Zhongrong Trust와 합의에 도달했으며 이 프로젝트가 '상호 보호 조항'을 유발하지 않을 것이라고 응답했습니다.
그러나 중국포춘랜드개발의 해외채권 상당수는 여전히 이에 끌려 하락폭이 컸으며, 16차이나본드, 18차이나01, 18차이나02, 18차이나03 등 국내채권도 다수 하락했다. 거래가 정지되었습니다.
China Business News의 불완전한 통계에 따르면 China Fortune Land Development는 현재 17개의 채권을 보유하고 있으며, China Fortune Land Development의 자회사인 Jiutong Foundation은 24개의 채권을 보유하고 있습니다. 주식 보유, 채권 잔액 153억 위안. 위에서 언급한 채권 중 2021년 만기가 거의 200억 위안에 달한다.
더욱 어려운 점은 China Fortune Land Development가 기관에 의해 계속해서 등급이 하향 조정되어 회사의 재융자에 더욱 영향을 미친다는 것입니다. 1월 13일, 무디스는 China Fortune Land Development의 Ba3 등급을 B2로 하향 조정하고 해당 등급을 추가 하향을 위한 평가 범위에 포함시켰습니다. Moody's는 등급 하향 조정이 China Fortune Land Development의 열악한 유동성 상태와 향후 12~18개월 내에 만기 또는 이연되는 대규모 부채를 감안할 때 China Fortune Land Development의 영업 결과 및 현금 흐름 창출이 예상보다 낮음을 반영한다고 믿습니다. 재융자 위험.
CICC는 1월 8일에도 차이나포춘랜드개발(China Fortune Land Development)의 투자등급을 중립으로 하향 조정했다. CICC는 China Fortune Land Development가 성과 도박 요구 사항을 충족하기 어려울 것이라고 예측합니다. 동시에 새로운 3개 레드 라인의 시범 시행 이후 향후 토지 취득이 줄어들 것이라는 점을 고려하면 어려울 것입니다. 토지 비축 규모를 늘리기 위해 선급금 수령액은 매년 계속 감소할 것으로 예상됩니다. 향후 정착 수입과 이익도 성장에 압박을 받을 것으로 예상됩니다. 이후 Fitch Ratings와 China Chengxin International은 중국 토지 개발에 대한 등급을 연속적으로 낮추었습니다.
2월 1일 밤 회사의 채무 불이행 발표로 인해 차이나 포춘 토지 개발의 기존 운영 압박과 부채 문제가 모두 시장에 공존하고 있습니다. 주주, 채권자, 기타 기관이 함께 모이면 회사가 위기를 성공적으로 극복할 수 있습니다.