1. 자산관리 서비스 현황.
조사 과정에서 연구팀은 xx구 부동산 관리 서비스 센터, 헝더 부동산, 신디 부동산, 신세기 부동산 및 기타 부동산 서비스 회사를 주의 깊게 방문했으며 소유자의 집에 깊숙이 들어가 상황을 이해했습니다. 특정 상황. 회의는 3월 25일에 개최되었으며 지역 주택도농개발국 국장이 주재하고 일부 도시 인민대표대회 대표, 정협 위원, 도시 주택 및 건설 시스템 관련 부서 책임자가 참석했습니다. , 구청장, 주민자치위원회, 부동산 서비스업체 대표, 건축주 대표* **심포지엄에는 동일인이 참석하였습니다. 심포지엄에서는 모든 당사자가 자산 관리 서비스의 현황과 기존 문제, 솔루션에 대해 논의했습니다.
(1) 자산관리기관 현황. xx 지구는 2013년 4월 17일 xx 시에 xx 지구 자산 관리 서비스 센터를 설립하고 부과급 리더십 직위 1개를 승인했습니다. 자산 관리 센터의 주요 책임은 다음과 같습니다: 자산 관리에 관한 정책, 법률 및 규정을 구현하고, 소유자 회의 및 소유자 회의 설립 및 제출을 안내하기 위해 지역의 자산 관리에 대한 표준 평가 및 프로젝트 우수 활동을 수행합니다. 위원회, 특별 주택 프로젝트를 담당합니다. 유지 관리 자금의 수집 및 사용 감독을 담당합니다. 자산 관리 갈등 및 분쟁 조정 및 처리를 담당합니다. 실제 업무에서는 지방자치단체 부동산 관리국의 관련 부서가 특별 주택 유지 관리 자금의 수집 및 사용 감독과 자산 관리 실무자 교육을 담당합니다. 동시에 여러 가지 이유로 인해 자산 관리 서비스 센터는 여전히 해당 지역의 47개 주거용 건물에 대한 물, 전기, 난방 및 기타 비용의 수집과 2차 배관망의 수리 및 유지 관리를 직접 관리하고 있습니다.
(2) 부동산 서비스 회사 현황. 현재 xx구 도시 지역에는 46개의 부동산 서비스 회사가 있습니다. 그 중 "부동산 기업 자격 증명서"의 2급 자격을 획득한 회사 1개, 3급 자격을 획득한 회사 34개, 3급 자격을 잠정 취득하였으며, 3개 업체가 자격을 신청하였습니다. ***서비스 면적이 680.42만 평방미터인 69개의 관리 주거 커뮤니티를 포함하여 서비스 면적이 8008만 평방미터인 123개의 부동산 서비스 프로젝트를 수행합니다. 326,300평방미터의 지역 부동산 서비스; 또한 431,900평방미터의 기타 부동산 서비스 프로젝트를 관리합니다. 소유자 위원회를 설립한 자산 관리를 구현하는 커뮤니티가 10개 있으며, 이는 주거 커뮤니티의 14.49%를 차지합니다. 현재 부동산 서비스 직원은 1,500명입니다. 그 중: 284명은 기업 관리자이고, 214명은 기업 관리자 인증을 받았으며, 20명은 국가 자산 관리자 전문 자격증을 취득했습니다.
(3) 부동산 관리 시장 현황.
최근 몇 년간 지속적인 표준화와 개선을 거쳐 xx구의 부동산 관리 시장은 점차 성숙 단계로 나아가고 있습니다. 자산관리 시장의 규모는 계속해서 확대되고 있으며, 다양한 고정밀 기술 인재들이 점차 자산관리 시장에 진출하고 있습니다. 일부 부동산 회사는 다양한 개발 채널을 탐색하기 시작했습니다. 일부 오래된 관리 모델은 여전히 더 개선되어야 합니다.
1. 초기 자산관리는 자산관리 서비스 시장의 90% 이상을 차지할 정도로 큰 비중을 차지한다. 초기 자산관리 서비스 회사는 대부분 건설회사의 전직 직원이나 친인척이 대표를 맡고 있으며, 실제 관리 및 운영에 있어 주요 운영자금은 건설회사의 보조금에 의존하고 있다.
2. 부동산 서비스 회사의 운영 환경은 낙관적이지 않습니다. 조사 대상 기업 중 정상 영업을 하고 있는 기업은 5곳에 불과하고 나머지는 적자 기업이다.
3. "전문", "우량" 및 "강력한" 부동산 회사가 시장에서 차지하는 비중이 더 작은 반면, "기타", "혼돈" 및 "불량" 부동산 회사는 시장 지위를 지배합니다. 부동산 서비스 시장은 일반적으로 분산된 상태에 있습니다. 부동산 서비스 시장에는 전문적이고 유능하며 강력한 기업이 20% 미만입니다. 더 많은 부동산 회사가 수동적으로 물, 전기, 난방 및 기타 비용을 대신 징수할 뿐 진정한 부동산 회사 소유의 서비스를 제공하지 않습니다. , 환경위생, 지역사회 녹화 등. 이에 비해 공공시설의 유지관리는 '잡다', '혼돈', '열악'하다.
2. 기존 문제.
(1) 관리 시스템이 건전하지 않고 메커니즘도 원활하지 않다. 주요 징후는 불분명한 권력, 불완전한 제도, 부실한 운영 등이다.
——권한이 불분명하다.
xx시 부동산 관리국의 자산 관리 업무는 xx구 부동산 관리국에 위임되었지만 일부 책임과 권한은 동시에 위임되지 않았습니다. xx구 부동산관리국은 xx구 행정구역 내에서 주택재산권을 등록, 거래, 처리할 권한이 없으며 주택특별유지관리자금을 징수, 관리, 승인할 권한이 없으며, 부동산 기업 자격을 승인할 권한이 없습니다.
——조직이 불완전합니다. 자산관리 서비스는 다양한 이슈와 문제를 수반하며, 상위 관리 기관과 하위 관리 기관 사이에 심각한 단절이 존재합니다. 국무원의 "재산관리조례" 등 법률 규정에 따라 가도청과 주민자치위원회는 재산관리 서비스에 대해 상응하는 책임을 져야 하지만, 실제로는 상응하는 서비스 기관이 설립되어 있지 않습니다. 정규 직원은 장비를 갖추고 있지 않으며 자산 관리 회사에 서비스를 제공할 수 없습니다. 서비스 행동에 대한 효과적인 감독을 보장합니다.
——원활하게 실행되지 않습니다. 구 자산관리 서비스센터는 설립된 기간이 짧고 직원의 연령구조가 상대적으로 높으며 전문적, 문화적 자질이 상대적으로 낮고 구 자산관리 서비스 업무를 지도하는 능력이 부족하다. 강한. 관리에는 상하 연계 메커니즘이 없으며 필요한 보상 및 제한 메커니즘도 부족합니다.
(2) 시립 시설 지원에 대한 미지급 청구서가 많이 있습니다. xx는 광산 때문에 기업을 설립하고, 기업 때문에 도시를 세웠다. 1970년대와 1980년대에는 도시기본계획과 건설이 지연되면서 구시가지의 대부분의 주택은 특별한 주거관리자금을 징수하지 않았고, 부동산 서비스도 없었다. 적시에 유지 관리 및 수리가 이루어지지 않았고 주택이 관리되지 않은 채 방치되어 많은 "소외된" 커뮤니티가 발생했습니다.
(3) 자산 관리 서비스 정책이 시행되지 않습니다. 2003년 6월 8일자 중화인민공화국 국무원 명령 제379호에 따라 "재산관리조례" 제45조 "재산관리구역 내에는 수도, 전력공급, 가스공급, 난방, 통신 등이 있다" , 케이블 TV 등 회사는 최종 사용자로부터 관련 수수료를 징수해야 하며, 부동산 서비스 기업이 전항의 수수료 징수 위탁을 수락한 경우 소유자에게 처리 수수료 등의 추가 수수료를 청구해서는 안 됩니다. 제52조 "물 공급, 전력 공급, 가스 공급, 난방, 통신, 케이블 TV 및 기타 장치는 법에 따라 재산 관리 구역의 관련 파이프라인, 시설 및 장비의 수리 및 유지 관리를 책임집니다." "간쑤성 재산 관리 방법 및 재산 관리 규정" 36조 "상하수도, 전력 공급, 가스 공급, 열 공급 및 기타 사업 단위는 간쑤성 관련 시설 및 장비의 수리, 유지 관리 및 업데이트를 책임집니다. 다음 조항에 따라 부동산 관리 구역(소유주가 추가한 시설 및 장비 제외):
(1) 소유자의 터미널 수도 계량기 및 기타 급수 시설 및 장비 (2) 소유자의 터미널 계량기; 및 기타 전원 공급 시설 및 장비 (미터가 집중식 인 경우 사용자의 실외 전원 공급 시설 및 장비) (3) 가스 기기를 연결하는 호스 이외의 가스 시설 및 장비 (4) ) 소유자의 가정용 옥외 밸브 및 기타 난방 시설 및 장비 (5) 소유자의 옥외 배수 우물 및 기타 배수 시설 및 장비, "XX시 재산 관리 임시 조치"제 51 조 "재산 관리 서비스 지역 내에서 물 공급; , 전력 공급, 가스 공급, 난방, 통신, 케이블 TV 및 기타 장치는 사용자의 측정 기기에 표시된 값을 기준으로 최종 사용자에게 관련 수수료를 청구해야 합니다. 최종 사용자는 수도, 전력, 가스 공급, 난방, 통신, 케이블 TV 등의 서비스를 받는 최종 법적 가계 재산권을 가진 소유자를 의미합니다. 소유자의 독점 부품 외부의 파이프라인 및 네트워크에서 물, 전기, 난방, 가스 등의 손실은 공급자가 부담해야 하며 소유자와 공유할 수 없습니다. 상기 관련 산업에서 무과금 최종 사용자로 인해 발생하는 손실은 공급업체가 부담해야 합니다. 공급업체는 독점 산업을 이용하여 부동산 서비스 기업에 부당한 요금을 부과해서는 안 됩니다. 위에 언급된 단위가 소유자 또는 다른 사용자로부터 서비스 수수료를 징수하는 경우 관련 부동산 서비스 회사에 위임하여 이를 대신 징수할 수 있으며 양측은 유료 서비스 계약을 체결합니다. 어떤 단위도 소유주에게 취급 수수료와 같은 추가 수수료를 청구할 수 없습니다. "제58조" 물 공급, 전력 공급, 난방, 가스 공급, 통신, 케이블 TV 및 기타 장치는 자산 관리 서비스 구역 내의 모든 파이프라인, 시설 및 장비의 수리 및 유지 관리에 대한 책임을 집니다. 부동산 서비스 기업이 수선 및 유지 관리를 대행하는 경우 부동산 서비스 기업과 위탁 계약을 체결하고 수리 및 유지 비용을 지불해야 합니다. 전 항에 규정된 단위가 수리, 유지 관리 등으로 인해 도로나 부지를 일시적으로 점유하거나 굴착하는 경우 사전에 소유주 위원회와 부동산 서비스 회사에 통보하고 적시에 원래 상태로 복구해야 합니다. 손실이 발생하면 보상을 하여야 한다.”
실제 업무에서는 관련 사업부서가 상기 조항을 이행하지 않았습니다.
(4) 자산 관리 서비스는 잘 홍보되지 않습니다. 우선, 이는 소유자의 참여 수준이 낮고 자산관리 서비스의 시장 지향적 운영에 대한 인식이 낮다는 점에서 반영됩니다. 커뮤니티의 60%만이 시장 지향적인 운영 및 관리 서비스를 사용합니다. 도시 지역에는 기업과 기관이 자체적으로 구축하고 관리하며 거리와 커뮤니티에 의해 관리되는 커뮤니티가 여전히 많이 있습니다. 일부 커뮤니티는 관리를 완전히 상실했으며 이러한 커뮤니티에 거주하는 소유자는 항상 의존하고 싶어합니다. 정부나 기업이 부동산 문제를 해결하려는 경우 부동산 서비스의 시장 중심 운영에 강한 저항을 갖고 있습니다. 둘째, 소유자가 부동산 서비스업체에 대한 요구사항이 너무 높고, 소유자와 부동산 서비스업체의 책임과 권리가 불명확하고, 서비스 내용이 불분명하며, 서비스 요금의 근거가 공개되지 않는 점 등이 반영됩니다. 셋째, 집주인은 부동산 서비스 요금에 대한 정부 주도 가격과 시장 규제 가격의 원칙을 이해하지 못합니다. 목적." 부동산 관리 서비스에 대한 홍보 부족은 소유주와 부동산 서비스 회사 간의 적대감 증대와 갈등 집중으로 직결됩니다. 예를 들어, 안민(Anmin) 남부 지역의 Shuangli Property Company(쌍리 부동산 회사)는 홍보가 충분하지 않아 소유주와 자산 관리 회사 간의 갈등이 심화되었으며, 소유주가 부동산 수수료 지불을 거부했고, 자산 관리 회사는 운영에 어려움을 겪었으며 서비스 품질도 좋지 않았습니다. 보장할 수 없어 악순환에 빠지게 됩니다.
(5) 자산 관리 직원의 법률에 따른 관리 능력이 강력하지 않습니다. 현재 자산관리서비스센터의 직원은 7명이며, 평균연령은 50세 정도이며, 연령구조가 상대적으로 높고 관련법규가 명확하지 않습니다. 재산관리에 있어서 발생하는 문제를 해결하기 위한 행정적, 법적 수단을 잘 활용하지 못하며, 법률에 따른 행정능력이 부족하고, 법률에 따른 행정행정에 대한 인식도 높지 않습니다. 각 자치구 및 주민자치위원회의 자산관리 서비스 관련 직원은 이에 상응하는 전문지식을 갖추고 있지 않으며, 직원의 변동성이 크고, 법에 따른 관리 능력도 취약합니다.
(6) 부동산 서비스 회사의 서비스 행위는 표준화되어 있지 않습니다. 일부 부동산 서비스 회사의 경영은 느슨하고 무질서합니다. 자산 관리 서비스는 기업 자격 수준 표준에 따라 구현되는 경우가 거의 없습니다. 대다수의 자산 서비스 회사가 일련의 관련 자산 서비스 규칙 및 규정을 제정했지만 실제로 이를 구현하는 경우는 거의 없습니다. 부동산 서비스 회사가 직면한 일반적인 딜레마는 다음과 같습니다. (1) 부동산 관리 서비스 요금에 대한 현재 시장 가격 및 안내 가격 기준이 너무 낮습니다. (2) 물가와 인건비가 계속 상승하고 있는데 이는 부동산 부과 기준과 비대칭적이다. 부동산 업계 직원의 임금을 인상할 수 없어 부동산 관리 회사의 인력 유지가 상대적으로 불안정하고 직원 이직률도 낮다. (3) 노후화된 지역사회에서는 재산 관리가 어렵고, 재산 부과율이 낮습니다. (4) 급수, 전력 공급, 난방 기업의 기능이 우수합니다. 불분명하게 정의되고, 효과적으로 구현되지 않으며, 서비스가 제대로 이루어지지 않아 부동산 서비스 기업이 발생합니다. 이 분야의 손실은 상대적으로 큽니다.