올해 중앙 집중식 토지 이전의 '첫 번째 샷'이 시작되었습니다.
오늘(4월 15일) 1차 토지집중공급계획을 가장 먼저 발표한 창춘은 전국 최초로 1차 토지집중화 계획을 진행하게 됐다. 하지만 이번 중앙집중식 토지매매는 다소 지루해 보였고, 유수의 부동산 회사 4곳만 입찰에 참여했습니다. 당초 매각 예정이었던 51개 필지 중 11개 필지는 최종적으로 38개 필지가 매각됐고, 그 중 32개 필지가 지자체에 집중돼 전체 거래가 이뤄졌다. 시가 193억8000만 위안.
'매일경제신문' 취재진의 통계에 따르면 베이징, 광저우, 선전, 항저우 등 15개 도시가 올해 첫 번째 중앙집권적 토지공급 계획을 발표했다. 4,155만 평방미터. 이 중 베이징, 항저우, 광저우, 난징의 1차 토지 공급 시작가 총액은 모두 800억 위안을 넘어섰다. 각 도시의 1차 토지 집중공급 이전 시기로 볼 때 주로 4월 중순~말부터 5월 초~중순까지 한 달 이상 집중적으로 이루어지고 있다.
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1차 중앙집권적 토지이전이 무사히 끝났다
1차로 완료된 38건의 택지거래 중 현재 장춘 집중형 토지 양도 중 최저 가격 거래는 32건이었으며 거래 평균 하한 가격은 3,225위안/평방미터로 2020년 창춘 주거용 토지 거래 하한 가격은 3,278위안/평방미터였다. 평방미터당 토지 가격은 상대적으로 안정적으로 유지되었으며 프리미엄 요율은 2020년 전체보다 높았습니다. 프리미엄 요율은 3.3%로 1.1% 포인트 하락했습니다. 이번 중앙 집중식 토지 공급 거래의 건설 계획 면적은 562만㎡로 2020년 거래량의 29.4%에 해당한다. 장춘 토지 매매 속도가 상대적으로 균등한 것을 볼 수 있다.
전반적으로 창춘의 중앙 집중식 토지 이전은 그다지 인기가 없으며 중국 철도, 중국 자원, 폴리, 반커 등 4대 부동산 회사에서만 관심을 끌었습니다. 그러나 고품질 토지 구획 경쟁에서 선도적인 부동산 회사는 분명한 이점을 가지고 있습니다.
이번 토지경매에 대한 중국철도부동산의 총 투자액은 44억 위안(이 중 39억 위안은 주거용 토지로 사용)에 달해 용춘시 주거용지 11개, 상업용지 1개, 상업용지 1개를 취득했다. 장춘종도서관 부지 조양진 전 필지가 최저가로 매매되었으며 평균 바닥 가격은 2,912위안/평방미터입니다.
중국 자원은 이번 장춘 중앙 집중식 토지 공급에서 가격 제한을 촉발하고 경쟁 임대 지역을 통해 토지를 취득한 유일한 부동산 회사입니다. 취득한 토지는 관청구 샤오난 거리에 있습니다. 이는 장춘 핵심 도시 지역의 북쪽에 있는 상대적으로 중요한 지역입니다. 가격 한도에 도달한 후 36차례의 경쟁 끝에 최종적으로 건설 및 임대 주택용 토지 4,100㎡를 확보했으며, 판매 가능 부분의 최저 가격은 3,585위안/㎡이며 할증율은 29.4%입니다. 이번 토지 공급률에서 가장 높은 프리미엄입니다.
이 밖에도 폴리와 반케는 각각 주거용 토지 1채를 취득했는데 프리미엄 비율은 4% 미만으로 유지됐다. 또한, 그 외 토지 필지는 모두 장춘 현지 개발업체가 매입해 대부분 저가에 매각됐다. 지역 부동산 회사가 주택용 토지를 취득한 경우 3곳만이 프리미엄 요율이 15%~20%에 달합니다. 주로 창춘의 주요 개발 지역인 난관구, 창춘 신구, 징웨 하이테크 산업 개발구에 위치해 있습니다. .
“이번 장춘시 집중공급입찰 방식은 과거 '최고가 입찰자 확보'에서 '임대주택지역 제한가격 입찰'로 바뀌었고, 지가 안정 대책도 점차 시행되고 있다. ”
쉘 연구소의 수석 분석가인 판 하오(Pan Hao)는 매일 경제 뉴스 기자에게 이번 라운드에서 창춘의 중앙 집중식 토지 공급 구조가 주로 서쪽과 서쪽을 중심으로 크게 조정되었다고 분석했습니다. 남쪽. 조양구와 녹지공원은 주거용 토지 거래에서 건축 계획 면적 비율이 가장 빠르게 증가하는 지역이 되었으며, 비율은 2020년 전체에 비해 10~20% 포인트 증가했습니다. 이에 반해 Poly와 Vanke는 징웨첨단기술산업개발구의 토지를 취득했지만 이 지역의 주거용 토지 거래를 위한 건설 계획 면적은 2020년에 비해 13.9%포인트 감소했다.
판하오는 올해 장춘에서 두 차례에 걸쳐 중앙 집중식 토지 공급이 있을 예정이며 전체적인 공급 구조는 여전히 지속적인 관심이 필요하다고 말했다. 이번 중앙집권형 토지공급 중 주거용토지 2개 필지는 부동산업체의 호가부족으로 거부되었으며, 미분양률은 8.2%로 2020년말 10.1%보다 낮아진 것으로 나타났다. 경향.
15개 도시의 첫 번째 중앙 집중식 토지 공급이 4천만 평방미터를 초과했습니다
4월 14일 선전 공공 자원 무역 센터는 2021년 첫 번째 6개 토지 이전 목록을 나열했습니다. 5월 13일 경매에 나올 예정이다.
6개 필지는 Baoan Jianggangshan 1필지, Guangming Phoenix City 1필지, Longhua Pinus 1필지, Nanshan Xili 1필지, Shenshan Cooperation Zone 2필지에 분포되어 있으며 총 건축 면적은 910,100㎡이며 총 착공 면적은 910,100㎡입니다. 가격 105억7600만위안.
지금까지 15개 도시가 올해 1차 토지공급계획을 발표했는데, 총 토지공급 규모는 4155만㎡에 이른다.
새로운 '이중집중' 토지 공급 규정은 베이징, 상하이, 광저우, 선전 등 4개 1선 도시를 비롯해 텐진, 충칭, 난징, 항저우, 샤먼, 허페이, 지난, 우한, 청두, 푸저우, 정저우, 우시, 쑤저우, 선양, 창춘, 닝보, 칭다오, 창사 등 18개 핫 도시에서 이들 시범 도시는 올해 3차례에 걸쳐 중앙 집중식 토지 등재 및 이전을 실시할 예정이다.
'매일경제' 기자의 통계에 따르면 올해 처음으로 11개 도시에서 토지공급이 집중돼 연간 토지공급면적의 30%를 넘었다. 그 중 광저우 최초의 중앙 집중식 토지 공급 규모는 연간 토지 공급 면적의 62%를 차지했으며, 쑤저우, 창춘, 심양은 모두 40% 이상을 차지했습니다.
또한 중앙 집중식 토지 공급에서 토지의 성격은 단지 상업용 주택 토지, 임대 토지 등이 부각되고 있으며 입찰 규칙에도 새로운 변화가 있습니다.
예를 들어, 베이징의 첫 번째 30개 토지 구획 중 거의 40%가 공공 임대 주택과 관련되어 있습니다. 이전에 하이뎬 슈춘(Haidian Shucun) 토지 구획은 재산권의 가장 큰 부분을 입찰하려고 노력해 왔으며 이제는 이를 홍보하고 실행하기 시작하여 베이징 주택 토지 시장 입찰 방법이 더욱 다양해졌습니다.
항저우 최초의 중앙 집중식 토지 공급에서는 인재 전용 임대 주택 2채를 제외하고 모든 필지에 신규 주택 가격 제한이 있습니다. 그 중 평균 가격 한도는 26,038위안/㎡, 최고 가격은 29,227위안/㎡이다. 장식 판매를 실시할 경우 평균 장식 가격 한도는 3,327위안/㎡이다.
쉘 연구소의 보고서에 따르면 광저우의 중앙 집중식 토지 공급은 민간 주택, 공공 임대 주택 및 기타 주택 공급원에 중점을 두어야 합니다. 이 중 관공서와 자가주택 상한면적이 이번 공급의 27%를 차지했다. 국영주택 중 재산권주택 상한은 83만㎡, 국공립주택은 74만㎡, 공공임대주택은 59만㎡다.
22개 도시 목록에 포함되지 않은 일부 도시도 중앙집권적 토지공급팀에 합류하겠다고 밝힌 점도 주목할 만하다.
4월 9일, 쉬저우 시 주택도농개발국은 연간 4건 이하의 토지 공급을 하는 '2집중' 토지 공급 도시 캠프에 합류하겠다고 공고했습니다. 매번 토지 면적이 1,000에이커 이상이어야 하며, 시간 간격, 토지 수, 위치가 상대적으로 균형을 이루어야 하며, 이전 활동은 중앙에서 조직되어야 하며, 거래 시간은 상장 완료 후 영업일 1일을 초과해서는 안 됩니다. 토양 경매를 위한 회로 차단기 메커니즘을 확립합니다. 토지입찰 및 경매 과정에서 프리미엄율이 50%에 도달하거나 최고가를 초과하는 경우 온라인 입찰을 중단하고 추첨을 통해 낙찰자를 결정합니다.
이에 앞서 3월 30일 시안시 정부는 '시안시 인민정부 사무국의 부동산 및 토지 연계 메커니즘 구축에 관한 고시'를 발표했다. 부동산시장의 건전한 발전'에서는 "매년 분기별로 택지양도 공고를 발표하고, 국유건설용지의 공공양도를 중앙에서 조직화한다"고 분명히 밝혔다.
중앙 집중식 토지 공급에 대한 새로운 규정 하에서 부동산 회사는 어떻게 토지를 '점유'할 수 있습니까?
새로운 '이중 집중' 토지 공급 규정의 시행은 의심할 여지없이 다양한 계층의 부동산 회사의 토지 취득에 상응하는 영향을 미칠 것입니다.
Vanke 이사회 의장 Yu Liang은 올해 중앙 집중식 토지 공급에 대한 새로운 규정으로 인해 기업 자금에 큰 유연성이 필요하지 않으면 큰 어려움에 직면하게 될 것이라고 이전에 밝혔습니다. 집중적인 토지 공급 압력에 직면해 있습니다.
“전반적으로 이 정책은 롱포 같은 기업에 유리하다. 이 정책은 고급 부동산 실무자에게 유리해야 하지만, 부채가 많은 기업이나 중소기업에는 어느 정도 부담이 될 수 있다.” Longfor CEO Shao Mingxiao는 또한 중앙 집중식 토지 공급에 대한 자신의 견해에 대해 "정책의 출현은 부동산 회사의 운영 능력, 홍보 및 마케팅에 집중하는 능력을 테스트하고 또한 부동산 회사의 배송 능력을 고려합니다. 토지 취득부터 기획, 솔루션, 건설, 배송, 고객 서비스, 일련의 풀체인 역량까지.”
그러나 중소기업에게는 상대적으로 어려울 수 있습니다. . 지역 부동산업체의 한 임원은 '매일경제' 기자에게 "토지 공급 집중은 여전히 우리 같은 중소 부동산 회사에 어느 정도 부담을 주고 있다"며 "토지 공급이 중앙 집중화되는 상황에서 대책이 필요하다"고 말했다. 경쟁으로 인해 토지 경매에 참여하려면 더 많은 자원을 동원해야 하며 상대적으로 강력한 자금을 보유한 선도적인 부동산 회사에 비해 우리는 의심할 여지 없이 취약한 위치에 있습니다.
과장하자면, 올해 1차 토지공급을 확보하지 못하면 하반기에는 밥을 지을 수 없는 딜레마에 빠질 수도 있다. ”
“그래서 중앙 집중식 토지 공급에 직면하여 우리가 취할 접근 방식은 파트너를 소개하고 여러 당사자와 협력하여 따뜻함을 유지하며 더 많은 토지 경매에 참여하고 위험을 분산시키는 것입니다. "위에서 언급한 부동산 회사 임원들은 말했습니다.
한 연구소의 보고서에 따르면 지난해 새로운 '3 레드 라인' 자금조달 규제를 시범적으로 시행한 이후 업계는 자금 조달 축소 단계에 들어섰습니다. 부채와 레버리지, 판매 징수는 기업의 "혈액 반환"이 되었습니다. 중앙 집중식 토지 공급에 대한 새로운 규정의 시행은 회사의 마케팅 측면과 이전 판매 리듬 및 마케팅 노드에 중대한 변화를 가져올 것입니다.
22개 주요 도시의 대량 토지 공급에 직면한 상황에서 자금이 제한적일 때 어떻게 선택해야 하는지 기업은 과학적 판단이 필요합니다. 도시 개발 동향 및 부문 가치.다수의 토지를 집중적으로 추적할 경우 투자 및 개발 담당자도 효율적인 분석 역량을 강화해야 합니다. 반면, 22개 도시 중 대부분은 부동산 회사를 위한 전략적 집중 도시입니다. 이들 도시의 토지 공급 속도가 수렴되는 경우, 부동산 회사는 더 높은 투자 수익을 얻으려면 다양한 지역과 도시를 분석해야 하며 잠재력과 시장 주기에 대한 판단을 내려야 합니다.
일반적으로 말하면, 재정적 힘이 강한 기업은 여전히 토지 취득 기회를 더 많이 얻게 되는 반면, 재정적 압박이 높은 기업은 더 큰 영향을 받을 수 있으며, 입찰에 더 많이 참여하고 확률을 높이기 위해 기업 차별화가 발생할 것입니다.
전 주택도시농촌개발부 정책연구센터장, 도시재생연구국장. 중국 인민대학교 국가발전연구소 센터는 앞서 기자들과의 인터뷰에서 중앙집권적 토지공급 정책이 가까운 미래에 토지경매시장에 영향을 미칠 수 있지만 시장에서 가장 중요한 요소는 토지공급이라고 말했다. p>
“단순히 토지취득방식만 변경하고 토지공급이 늘어나지 않거나 전체적으로 감소한다면 토지가격에 미치는 영향은 매우 제한적일 것입니다. 토지경매가 여러 곳에 집중되어 토지공급 총액이 크게 늘어날 수 있어야만 지가가 영향을 받아 안정적으로 유지되거나 하락할 수도 있다. 토지가격이 소폭 하락해 안정세를 유지하고, 토지공급이 늘어나야 주택가격이 크게 오르지 않고 안정될 수 있다. "Qin Hong이 말했습니다.
원제: 창춘은 중앙 집중식 토지 이전의 '첫 번째 샷'을 시작했습니다. 11건이 중단되고 32건이 저렴한 가격으로 완료되었으며 4개의 주요 부동산 회사만 참여했습니다.
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