보통은 모두 남의 브랜드, 현지인이 개발한 작은 회사입니다. 신용도 없음
비공식 논설 산둥 랴오 청시의 집값 동향
1, 서론
1, 중국 인구 총량 약 14 억!
2, 2019 년 1 월 1 일 국가보건위가 기자회견을 열고 위건위 고령건강과장 왕해동에 따르면 중국은 현재 인구 고령화 급성장 단계에 있으며 2018 년 말 현재 60 세 이상 노인 인구는 2 억 5 천만 명에 달한다고 밝혔다. 그는 중국 노인의 건강 상태가 낙관적이지 않아 2018 년 중국의 1 인당 평균 수명은 77.0 세였지만, 연구에 따르면 중국의 1 인당 건강 기대수명은 68.7 세에 불과했다고 말했다. 한 가지 이상의 만성병 을 앓고 있는 노인 의 비율 은 75, 장애 와 일부 장애 노인 이 4000 만 명 을 넘었고, 노인 은 건강 서비스 에 대한 수요 가 매우 절실하다. 남성의 평균 수명은 약 66 세, 여성의 평균 수명은 74 세이다. 미래의 법정 퇴직 연령: 남성 65, 여성 60!
2, 국가통계국 홈페이지에' 건설업이 지속적으로 빠르게 발전하여 도시와 농촌의 면모가 눈에 띄게 개선되었다-신중국 창립 70 주년 경제사회 발전 성과 시리즈 보고서 10' 을 발표했다. 보고서에 따르면 2018 년에는 도시 주민의 1 인당 주택 건축 면적이 39 평방미터로 1978 년보다 32.3 평방미터나 증가했다. 농촌 주민의 1 인당 주택 건축 면적은 47.3m2 로 1978 년보다 39.2m2 증가했다.
2, 랴오 청소개
랴오 청시는 산둥 성 서북, 북이웃 텍사스, 허베이, 남이웃 하택, 하남성, 동림제남, 태안, 서인접 하북성, 인구 약 600 만명에 위치해 있다 GDP 는 공식 데이터에 속하며 참고의 의의가 크지 않아 생략한다. 공식 평균 임금 5400 원/월 (2019 년), 경제발전력과 실력 전성 꼴찌나 2 위. 비공식 조사 데이터 임금 소득 2500 ~ 5000 원 사이 (대부분 사회보험 없음). 소비 잠재력이 부족하여 생활압력이 크다! 표준 4 선 도시에 속한다.
1. 랴오 청시의 집값은 시내나 동창부구를 참고로 2019 년 12 월을 시점으로 수치 비교 분석을 진행한다. 구시가지의 새집 가격 (가격) 은 보통 1 만 1000 원 정도이고, 중고집도 1 만 1000 원 정도이며, 새집의 낡은 집 가격은 기본적으로 평평합니다. 신도시의 개발구나' 고신구' 일부 지역의 신주택 입찰가는 기본적으로 1 만 2000 원 안팎이고, 낡은 집은 0 만 9000 원 안팎이며, 새집과 낡은 집의 가격 격차가 크다. 하지만 전반적으로 실제 거래가는 입찰가보다 0 만 2000 원 정도 낮고, 실제 거래가 분포는 0.8 만 ~ 0 만 9500 만 사이로 정규 분포에 부합한다. 임대가격을 다시 보면, 임대가격이 해당 지역 부동산의 실제 발전 수준을 가장 잘 반영하기 때문이다. 시내는 130 평 -150 평짜리 집으로 최대 월세는 2000 원을 넘지 않으며 가방 입주의 대세 가격은 1200 안팎의 월세이다. 개발구의 집세는 더 낮으며, 기본적으로 1000 이하로 유지되고 있으며, 특히 일부 위치가 비교적 좋은 귀환주택은 기본적으로 600 원 정도이다. 임대 판매비가 매우 낮습니다! 집값의 성장 동력이 심각하다는 것을 설명한다! ! 랴오 청 (Liaocheng) 이 높은 주택 가격을 유지하고 계속 상승한다면, 임대 주택이 가장 현명한 선택입니다.
2. 랴오 청 기존 주택 수. 신북환-동환-남환-서환이 시계 반대 방향으로 회전하는 내 영역으로 집계됐다. 건설됨, 건설중, 상품성, 집단적 성격의 모든 주택은 이미 40 만 채가 넘는다. 이 지역에서 가장 큰 지역사회는 알카디아 군거 건물로, 주택원이 4 만 채 정도 더 되는 것으로 추산돼 시내에서 가장 큰 철강관구 빈민굴이라고 할 수 있다.
3. 랴오 청 부동산 보유자와 소비자인. 개발상 외에 소지자는 주로 산만하고 산발적인 가정주택 투자로, 일부 스텔스 투숙객을 겸비하고 있으며, 작은 부분은 자신을 위해 거주한다.
랴오 청시 내 관원, 상인이 소유한 집 수는 80 개에 달하고, 한 과급, 부처급 간부 가정은 평균 4 채 이상을 소유하고, 청급 간부 가정은 평균 8 채 이상을 소유하고, 핵심 직위의 지도자와 특수권력부문 간부 가정은 10 채 이상을 소유하고 있다! 광대한 노동자 군중은 일반적으로 1 채나 2 채의 부유한 주택 사이의 수준을 유지하는데, 여기에는 이미 상속 소득주택을 포함한다.
< P > 실제로 집을 사야 하는 사람은 소비자층이 주로 결혼 등 강건하고 개선된 주택을 위주로 한다는 것이다! 이 사람들도 부동산 득부추라고 불리는데, 개발상이 정기적으로 수확해야 합니다! 하지만 부추는 키가 크지 않아 감산 추세가 심각하다.
4. 집값은 구성돼야 한다. 집은 토지 가격+건안 비용으로 구성되어 있다. 현재 두 번째로 비싼 토지는 500 만무 () 이고, 첫 번째는 877 원 1 무 () 이다. 건안 비용은 일반적으로 1200 원/㎡이내로 통제된다! ! ! 다층 주택은 건안 원가를 900 원 이내로 통제해야 한다. 여기서 말하는 건안 비용은 건설회사가 낙찰한 가격 (세금 포함 이익 포함) 수력 난방, 심지어 중간 인테리어까지 국가 표준 품질의 가격에 부합한다. 실제로 조공 감료 불법 하도급 등을 결합하면 비용도 200-400 원/㎡줄일 수 있다! 실제 건안 비용은 1000 원/㎡, 600 원/㎡ (다층) 입니다. 토지 가격을 부동산 가격에 할인하다. 랴오 청 Xiangsheng 부동산의 Xiangsheng Jinlin House 를 예로 들자면, 그의 부동산 가격은 3000 위안/㎡를 초과하지 않습니다! 상생의 고층 건물의 이론적 비용도 4000 원 정도 더 든다! 다른 위치의 부동산 이론 비용도 3800 이내입니다! ! 하지만 입찰가는 모두 1 만 원을 넘어섰고, 명면이익은 163 이었다. 폭리를 위해, 또 다른 개념, 즉 노점을 언급할 수 없다. 현재 국가법은 노점에 대한 명확한 요구가 없기 때문에, 노점은 개발업체의 부끄러운 천이다! 더럽고 적나라한 사기를 감추기 위해 그것을 사용하라! 산둥 주의 노점은 전국적으로 유명하며, 랴오 청시의 노점은 산둥 전체에서 가장 유명하다: 대, 대, 대! 상생 김린부를 예로 들자면, 그의 집 노점은 아직 너무 터무니없지 않다. 고위층은 기본적으로 24-29 사이이고, 다층 주택 노점은 15 정도 더 된다. 이 노점들은 무엇이고, 대피루, 엘리베이터 등이 있다는 것만 알고 있지만, 사실 부동산용 주택도 있고, 대문, 심지어 지하인방공사도 모두 노점에서 계산된다. 또한 공공 노점 유물이 있습니다: 계획도. 개발업자들은 먼저 10,000 ㎡에 따라 계획을 세우고, 실제로는 9000㎡를 덮고, 정부 부처를 찾아 12,000 ㎡를 얻어낸 다음, 이 2000㎡를 각 가구의 노점에 분배하면, 일부 170 채의 집이 실제로 건축 면적을 110㎡의 모습으로 사용하게 된다.
실제로 30 층짜리 고층 건물의 허위 공채 판매 수익금은 그 건물의 건안 성분을 상쇄할 수 있다! 건물의 실제 비용은 모두 개발업자가 매입한 가격이라고 합니다! !
또한 개발업자가 매입한 가격도 거짓이다. 이는 이미 지방정부의 토지재정 공개의 비밀이다! 예를 들어, 개발자는 800 만무 () 의 가격으로 땅을 가져가고, 정부 공시 기록 등을 하는데, 사실 대부분의 경우 정부가 개발업자에게 50-70 만 지불하거나, 전액을 개발자에게 돌려주거나, 무상으로 다른 토지를 할당하는 등 보상 조치로 개발자를 보완할 수 있다.
요약하면, 도시 개발자의 건물 비용도 실제로 2000-3000 평의 실제 비용이다.
인건비, 시멘트, 철근이 모두 올랐는데 비용이 어떻게 오르지 않을 수 있단 말인가? 나는 반박하지 않는다. 상술한 것을 자세히 읽고, 스스로 해석할 것을 의심해 주십시오.
5. 랴오 청시의 부동산 공식 환경. 한마디로: 정부와 개발업자들은 모두 집을 사는 사람들이 모두 인수자가 되기를 바란다! WHY? 아주 간단합니다. 이것은 방씨 사기의 모델입니다. 집을 사는 사람이 투숙객이든 막 필요하든 기타 등등 지방정부 (LG) 와 개발상 (LM) 은 집을 사는 사람이 영원히 지불하고, LG 와 LM 은 영원히 돈을 받고 부추를 베기를 원한다. 이런 식으로 만 부동산은 결코 떨어지지 않을 것이며, 1 년에 몇 채의 집을 팔더라도 붕괴되지 않을 것입니다!
지방정부와 개발자는 항상 이익 * * * 동족이다.
증거에는 두 가지 큰 조각이 있다. 첫째, 농민공, 도급공직자의 임금과 공사금은 영원히 체납될 수 없고, 정부 기능은 진지하게 책임질 수 없다. 이 현상은 개발자의 건설 비용을 다시 줄입니다. 둘째, 주택 구입자는 개발자에게 속았고, 정부 부분도 개발자를 진심으로 처리할 책임이 없다. 개발자가 하는 천노한 원한이라도! 이 행위는 개발자가 정당한 징계를 받지 않고 불법적인 이익을 얻는 데 다시 도움이 된다!
지방정부는 국민이 부여한 권력을 통해 법령을 선택적으로 해석하여 국민들에게 높은 집값 소비를 유도한다. 예를 들어, 학구방을 나누고, 영화를 분류하고, 가까운 학교에 다니고, 사회 보장, 주거증, 부동산증 등을 구체적으로 요구하며, 정규적으로 보이지만, 사실상 권력을 남용하여 이른바' 정규적 절차나 수단' 을 사용하는 것은' 비정규 비정규적 사회 환경' 에 있는 군중을 요구하고 있다. 상상할 수 있듯이, 군중들은 매우 다쳤다! 예를 들어, 얼마나 많은 기업들이' 중화인민공화국 * * * 과 국노동계약법' 에 따라 사회보증을 납부할 수 있는지, 얼마나 많은 노동자들이 불공평한 대우 불만과 중재를 받을 수 있는지, 직능 부서가 이 법률을 성실히 관철하고 노동자를 효과적으로 보호할 책임이 있는가?
6. 개발자의 후속 흡금술. 후기 부동산 서비스는 개발자가 골수를 두드리는 또 다른 수단이다. "부동산 서비스" 보다는 "흡혈 서비스" 라고 할 수 있습니다. 랴오 청 (Liaocheng) 의 새로운 주택 재산비는 움직이지 않고 1.5 위안 -1.8 위안 -2 위안으로 기본적으로 1.8 위안 이상이며, 구입 한 건물 면적에 따라 지불해야하며, 재산비의 실제 지불과 계정은 소유자에게 공개되지 않습니다. 업주는' 재산비 납부' 만 알면 된다. 다른 것은 업주와 무관하다. 부동산 회사도 당연히 개발업자가 통제하는 회사다. 업주의 할아버지다. 아버님이 제공하는 서비스업주가 감히 나쁘다고 할 수 있을까? ! 공공 * * * 전기 요금, 엘리베이터 요금, 조명비, 쓰레기비 등 명목이 다양하며 추가 납부가 필요합니다. 예를 들어 부동산비의 폭리를 설명한다. 만약 고층 건물, 건축면적 30,000 ㎡, 300 가구, 부동산비 1.8 원/㎡/월, 기타 비용 1 가구 600 원/년; 납부율 85, 이 건물의 1 년 부동산 수입 = 1.8 * 33000 * 12 * 0.85+600 * 300 * 0.85 = 75 만 9 천 원. 주택 보증은 일반적으로 5 년이며 건축공사측이 부담하기 때문에 처음 5 년 동안 부동산은 위생과 보험료만 부담할 수 있습니다. 또 동네 내에서는 광고를 통해 수익을 창출할 수 있어 이 건물은 1 년에 최소 6 만 원을 벌어들일 수 있을 것으로 대충 추산한다. 그렇다면 이 건물의 부동산 수입은 최소 82 만/년에 이를 수 있고, 이 건물의 건안 비용도 3200 만원이다. 30 여 년 만에 부동산을 통해 건안비용을 회수할 수 있다. 실제로 부동산은 25 년 만에 개발자를 위해 건안비를 회수할 수 있다!
7. 공공 * * * 지역 불법 판매. 전형적인 사례는 지하 인방공사 시설이다. 인방공사는 국가 소유로 평소 업주가 사용하는데 가장 널리 쓰이는 것은 주차 공간이다. 물권법, 계약법, 인방전문법, 각지 정부 인방관리부의 구체적인 해석이 통하지 않아 어느 정도 혼란을 야기했다. 그래서 개발업자들은 자기라고 생각하고, 마음대로 매매하거나, 변상 매매를 할 수 있다. 그러나 인방 주차 공간은 재산권을 처리할 수 없다. 대부분 전체 건물 전체에 성분을 계산해 전체 소유주가 지불했기 때문에 실제 사법사례에서는 인방 주차 공간만 사용할 수 있고 사용권은 전체 소유주 * * * 가 소유할 수 있다. 부동산은 업주 위원회의 위탁에 따라 관리할 수 있고, 그에 상응하는 관리비를 받을 수 있다. 이 수입은 동네에 쓰인다. 하지만 개발자, 변장 판매나 노골적인 판매를 시작한다. 랴오 청시의 주차 공간은 보통 6 만 ~ 12 만, 일반 인방 주차 공간은 0.6 ~ 0.8 의 비율로 배치된다. 그러면 이 건물은 최소 180 개, 한 개는 10 만 개, 최소 1800 만 원!
셋, 랴오 청부동산의 딜레마
위에서 언급한 랴오 청부동산이 어떤 폭리를 가지고 있는지 독자보다 잘 알고 있다. 그런데 왜 많은 사람들이 개발자들이 나쁘다고 말하는 걸까요? 그 이유는 지방정부가 관련 법규를 엄격하게 집행하지 않아 생긴 것이다!
법은 먼저 승인 후 건설, 먼저 자금이 마련되어 착공할 것을 명시하고 있다.
그러나 현실적으로는 모두 건립을 하면서 자료를 제출하거나, 심지어 먼저 건립한 후 비준을 제출하거나, 아예 보고하지 않고, 어떻게 하기를 좋아하는가! 마지막으로 부동산증을 처리할 수 없어 주택 구입자가 부담할 수 있게! 또한 개발업자들은 자금이 전혀 없어 이른바 검은 관계를 통해 낙찰되고, 동시에 은행 대출과 민간 고리대금을 통해 자금을 인출해 토지 양도금 선불을 먼저 납부하고 시공사 선수금 시공을 요구하고, 빈 장갑 백늑대! 지방정부와 상인이 함께 운영하면, 국가의 건축법은 폐지문이 된다! 시공측도 돈이 별로 없어서 낙찰을 위해서는 개발자의 요구에 응해야 한다. 시공측도 큰 가방으로 대출 고리대금을 빌려 창업자금을 받기 시작했고, 대부분의 경우 위험을 이전하고 불법 하청 포장을 시작하며, 2 팩 3 팩 4 팩 등이 등장해 실제 시공자의 손에 이미 8 봉지가 넘지 않을 때까지 기다렸다. (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 일명언) (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 일명언) (윌리엄 셰익스피어, 일명언) 중간의 각 부분마다 빚을 지기 시작하면서 도급장, 노동자들이 공사비 체납과 노동자 임금을 빚지고있다. 이것이 바로 랴오 청시의 건축 생태계다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 일명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 일명언) 전국의 건설업 정치 생태 환경이기도 하다.
4, 랴오 청시의 향후 10 년 동안의 집값 추세 분석.
< P > 도시 집값도 오를 것이고,,,, 계속 오를 것이다. 책임과 추진력은 지방정부다! 지방정부와 개발업자들이 연합하여 쇼를 하고, 억압민들이 힘껏 집을 사도록 독려하고, 구매의 분위기 환경 압력을 증가시키지만 구매력을 증가시키지는 않는다! 저는 2025 년 랴오 청시 집값 평균가격이 1 만 8000/㎡에 이를 것으로 대담하게 추정하고 있습니다. 실제 거래가는 1 만 5000/㎡이상이지만 2025-2030 년에는 점차 2.5 ~ 3.5 톤의 밀 가격/평방미터로 돌아올 것입니다. 2025 년은 랴오청 부동산업의 전환점 이자 첫 전환점. 후기에는 새로운 전환점, 모든 전환점 하락한 전환점
가 있을 것이다. 그러면 독자들은 지방정부가 지방행정권과 내삼 소식을 장악하고, 개발업자도 큰 부자인 사람인데, 그들이 이런 위험을 알지 못할까? 나 한 명의 초민이 여기서 망언을 늘어놓았는데, 스스로 모욕을 자초한 것이냐? 그들이 확실히 정치자원을 장악하고 있다는 것은 부인할 수 없지만, 경제 발전의 법칙은 어떤 외부 세력이 제멋대로 방해할 수 있는 것이 아닌가? 지방정부와 개발업자들도 지금도 호랑이를 타기 어렵고 진퇴양난이다! 한편 지방정부는 정치 공적을 원하고, 건설 발전은 가장 간단하고 두드러진 발전 방식이다. 단순하고 난폭하며 효과가 빠르다. 반면에 중국의 도시화가 멈추지 않는 한, 개발업자들은 폭리를 벌 수 있는 환경이 있다.
< P > 이 곳에서 서민들은 채소를 재배하는 것 외에 아르바이트를 하고 철재를 매매하는 것 외에는 다른 방법이 없다. 공검법 의학의 임금은 1 만 이상 받을 수 있고, 다른 사업단위와 국유은행, 국전, 석화 등 독점업계는 7,000 안팎의 임금을 초과할 수 있다. 이 좋은 단위 우수 계급은 집을 사는 좋은 부추이며, 미래 개발상들이 중점적으로 수확하는 부추이기도 하다.
5, 군말.
앞으로 몇 년 안에 부동산세가 전면 징수되기 시작할 것이다. 이것은 또한 도시 개발의 종말에 대한 정책적 표시이기도 하다. 토지재정이 재산세로 바뀌다.
또한 앞으로 투자할 수 없는 부동산이 몇 가지 있다.
1. 상가. 현재 시세하의 상가는 이미 아무런 투자가치도 없다. 개발자들은 향후 50 년 동안 예견할 수 있는 수익을 모두 판매가격에 더했다. 상가의 수는 매년 증가하고 있으며, 거의 모든 동네마다 새로 지은 건물마다 여러 상점이 배합되어 있지만, 그에 수반되는 인구 증가와 소비능력이 점차 하락하고 있어 높은 집값과 대중의 소비능력 부족 사이의 갈등이 빚어지고 있다. 더욱이, 외성시의 상가들은 모두 랴오청에서 판매하고 있으며, 무료로 방을 볼 수 있다. 또 무슨 호스팅 같은 것이 있는데, 그야말로 전형적인 방씨 사기다. 이 모순은 현재 중국의 전면적인 소강 사회를 배경으로 한 전형적인 갈등이자 중국특색 사회주의의 새로운 형세에서 전형적인 사회경제적 갈등이다.
2. 아파트. 아파트 곳곳에 구덩이가 있다. 전국 각지에서 아파트를 팔고 있고, 허베이의 아파트는 산둥 () 로 달려가 팔고, 각 유명 국제 유명 호텔 (International International Hotel) 에 입주하는 것을 선전하고 있습니다. 그렇다면 돈 개발업자가 당신의 돈으로 건물을 짓고 다른 사람에게 팔면 이자도 받지 못하는 이익만 얻을 수 있습니다. 게다가, 큰 경우, 이러한 선전은 모두 기만적이어서 전혀 실현될 수 없다.
3. 바다 전망 방. 현지인이 공짜로 살 수 없는' 컨셉 룸' 입니다. 한마디로, 기만적인 물건.