배경: 취안저우, 푸저우, 샤먼에 오랫동안 머물며 최선을 다해 객관적으로 평가해 보도록 하겠으며, 비판과 시정을 부탁드립니다.
정부, 개발자, 일반인 3인의 분석은 다음과 같습니다. 1. 정부
1. 가장 중요한 점은 모든 것이 부동산을 기반으로 해서는 안 된다는 것입니다. 토지공급을 늘리는 규제는 모두 폭력행위다.
2014년 이전 데이터를 확인하기에는 너무 게으른 관계로 2014년 보고서 요약만 올립니다. "지난 5년간 샤먼의 토지 공급량은 해마다 감소세를 보이고 있습니다." 2014년 거래량은 최근 2년간 토지 정리의 어려움 증가와 토지시장 공급 감소로 인해 토지 거래 면적이 5년 만에 최저 수준을 기록했습니다. "
2014년에는 상업용 및 주거용 건물 면적이 446만㎡로 계획됐는데, 실제 양도된 상업용 및 주거용 건물 면적은 13729만㎡다.
2015년에 양도 예정인 상업 및 주거용 건물 면적은 311만 평방미터였으며 실제로 양도된 상업용 및 주거용 건물 면적은 173.6만 평방미터입니다. , 상업용 주택 매매 면적은 350만3100㎡이다.
2016년 양도 예정 상가 및 주거용 건축 면적은 327만9000㎡, 실제 양도된 상업용 및 주거용 건축 면적은 165만5500㎡이다. 평방미터, 상업용 주택판매 ***511만 평방미터.
데이터는 거짓말을 하지 않습니다. 첫째, 매년 실제 이전되는 면적은 연초 계획보다 훨씬 낮습니다(평균 계획 완료율은 45%에 불과합니다). , 그러니 정부가 말하는 것이 핵심이라는 것을 듣지 마십시오. 둘째, 상업용 주택의 판매 면적이 전년도 판매 면적을 훨씬 초과하여 인위적으로 기아 효과를 발생시킵니다. 공급이 수요를 초과한다"
2. 갱스터가 되려면 자본도 필요하다. 지방정부의 토지관리를 위한 가장 기본적인 요건은 낮은 재정부채비율과 낮은 지출압력이다. 2015년 "샤먼시 정부 특별 채권 신용 등급 보고서"를 참조한 결과, 샤먼시 정부의 부채 상환 부채/재정 수입 = 29.11%는 푸젠성에서 가장 낮고 전국에서도 낮은 것으로 간주됩니다. 또한 샤먼은 최근 몇 년간 대규모 인프라 프로젝트에 참여하지 않았습니다(철도를 제외하면 1호선은 2014년에야 개통되었습니다). 철도와 고속도로가 거의 없고 이 지역의 지출 압력도 크지 않습니다. . 또한 샤먼의 재정 및 토지 자원은 상대적으로 지자체 수준에 집중되어 있습니다. 샤먼과 같은 대규모 정부의 전반적인 관리 모델에서는 토지 이전 속도를 쉽게 제어할 수 있으며 정부는 토지를 관리하는 강력한 능력을 갖추고 있습니다. 반면, 취안저우(泉州), 청두(成島) 등 지역에서는 정부 부채 비율이 높아 부채 상환 및 지출 압박으로 토지 가격이 하락하더라도 높은 공급을 유지해야 한다. 그러나 이제 여러 곳의 지역 정복자들은 암묵적인 이해를 통해 토지 이전의 리듬을 제어하는 방법을 배웠습니다. 이것은 실제로 경제학 101의 가장 간단한 이론 중 하나입니다. 독점 하에서 가장 높은 이익을 얻는 가격은 균형을 이루는 가격보다 높습니다. 수요와 공급.
3. 주택 가격 보호를 위한 정책의 조합. 샤먼 부동산 시장에서 여러 번의 통제 주기를 경험했다면 모두 간단한 정책 주기를 느낄 것입니다. 주택 가격 하락(또는 오르지 않음) - 토지 매매 감소 - 세금 및 대출 정책 완화 가능 - 주택 가격 상승 - 구매 도입 및 대출 제한 정책 - 높은 수준에서 횡보 거래(인플레이션이 소화될 때까지 대기). 물론 샤먼뿐만 아니라 많은 도시에서도 소위 '주택 가격의 큰 변동 방지'가 최근 몇 년 동안 큰 변동을 보였습니다. 2. 개발자
1. 레버리지를 높이려는 Fujian 기업의 용기는 다른 지역에서는 따라잡기 어렵습니다. 2009년 이후 국가의 N조 부양책의 자극으로 엄청난 레버리지와 급속한 발전이 성공적인 경험이 되었습니다. 2016년 전국의 더운 도시에서 주택 가격이 급등했을 때 푸젠 기업의 샤먼과 푸저우 토지 경매 입찰은 그야말로 끔찍했고 갑자기 그 땅을 새로운 땅왕에게 팔았습니다. 그러나 미래를 예측하는 것은 양날의 검입니다. 무엇보다도 Fujianese는 지난 몇 년간 Shanghai Steel Trading에서 파산한 회사의 대부분을 차지했습니다.
2. 현지 국영 기업은 강력한 인수 능력을 보유하고 있습니다. 건설 및 개발, 국제 무역, 주택, 해외 투자 등 샤먼 국유 기업의 강점은 성에서 가장 강력한 것으로 간주됩니다. 실제로 이는 샤먼의 대규모 금융의 특성과도 관련이 있습니다. 상장된 C&D Co., Ltd.의 주요 사업은 공급망과 부동산입니다. 전자의 영업이익률은 82.29%이고, 후자의 영업이익률은 3.69%에 불과합니다. 하지만 매출총이익률은 36.57%에 달합니다. 평신도의 관점에서 보면 상황을 지원하기 위해 무역에 의존하고 수익을 창출하기 위해 부동산에 의존합니다. 부동산을 주요 사업으로 하고 하이창구 개발로 많은 돈을 버는 하이터우(Haitou)는 말할 것도 없습니다.
지난 몇 년 동안 샤먼시의 부동산 시장은 실제로 현지 국유 기업과 민간 기업이 주도했으며, 국가 개발자가 상대적으로 늦게 진입했습니다. 지역 국영 기업이 더 강하고 더 광범위하게 관여하기 때문에 부동산 겨울 동안 거래를 인수하고 시장 신뢰를 안정시킬 수 있는 경우가 많습니다. 3. 서민
1. 푸젠성 사람들은 샤먼을 선호합니다. 사실, 복건은 다중 코어 도시이기 때문에 가장 짧은 것 중에서 가장 높은 것만 선택할 수 있습니다. 푸저우의 특징에 대해 구체적으로 이야기해 보겠습니다. 푸저우는 관할 구역이 크고 의료 서비스가 좋지만 덥고 추운 기후(실제로는 나쁘지 않다고 생각합니다)와 평균적인 도시 건설(최근 몇 년 동안 도시 건설이 크게 개선되었습니다)을 가지고 있습니다. 취안저우는 주택 가격이 낮고 경제 규모가 크지만, 민속 풍습이 까다롭고(운전할 때 매우 공격적임) 사무직 취업 기회가 적습니다(경제 구조 관련). 따라서 고용 기회, 정부 서비스 효율성, 기후, 외부인에 대한 관용 측면에서 샤먼은 푸젠성에서 최고이자 유일한 선택입니다. 푸젠성의 약간 존경받는(중립적) 사람들 중에 샤먼에 집이 없는 사람이 어디 있겠는가? 통계에 따르면 샤먼 부동산 매매의 70%가 외부인에게 이루어지고 있다. 따라서 샤먼 주택 시장의 가격은 현지 노동자 계층이 결정하는 것이 아니라 해당 지역의 부유층과 국가에 의해 결정됩니다.
2. 섬사람의 생각(중립어). 사실 이것은 국민의 잘못이 아닙니다. 정부는 섬에 최고의 기업, 조경, 병원, 학교 및 기타 자원을 유지하므로 섬의 주택 가격이 그 가치를 가장 잘 보존한다는 개념이 있습니다. 또한, 피크시간대에는 섬 내외부의 교통량이 압도되어 섬 내외부를 연결하는 다리만 있어도 천연 프리미엄이 발생한다. 정부와 개발자는 섬 내부와 외부를 교묘하게 활용하여 두 시장을 분리할 수 있습니다.
3. 최고의 가치를 보존하고 부가가치를 높이는 제품입니다. 2008년 금융 위기(이전 PX 사건) 동안 잠시 하락한 것을 제외하면 샤먼의 주택 시장은 특히 강세를 보였으며 푸젠성에서 가치를 유지하고 증가시키는 가장 안정적인 곳 중 하나입니다. 따라서 시민이든 기업가이든 일단 유동성이 풍부하면 샤먼 주택은 최고의 투자가 됩니다. 중국의 많은 성 및 도시와 달리 푸젠성은 민간 경제가 지배하고 있습니다. 즉, GDP 및 기타 데이터가 산둥성 및 기타 성만큼 좋지는 않지만 실제로 민간 부문에서 축적한 부는 더 많습니다. 제가 아는 한, 샤먼에는 여러 부동산을 소유한 비즈니스 친구가 많이 있습니다. 마지막 말:
저는 복건성인으로서 모든 현과 도시를 여행했으며 복건성의 다양한 문화, 음식, 풍경, 역사 및 건축에 매력을 느끼고 자랑스러워합니다. 그러나 사실 저는 샤먼은 물론 심지어 푸젠성 부동산 시장에 장기적으로 악영향을 미칠 수 있다는 점에 대해 깊이 우려하고 있습니다. 미래 도시 경쟁에서는 양질의 인구 유입과 산업 고도화가 관건이며, 높은 주택 가격은 젊은이들을 몰아내고 산업 비용을 증가시키며 기업 투자 방향을 왜곡시킬 뿐입니다. 샤먼은 북쪽으로 선전으로 가는 도시가 아닌데, 누가 이렇게 높은 집값을 감당할 수 있겠습니까? 한 지도자가 샤먼에 대해 언급하면서 샤먼은 은퇴하기에 적합한 도시라고 말한 적이 있습니다. 지금 생각해보면 저도 깊이 동의합니다. 가족이 상대적으로 부유하지 않은 젊은 사람이라면 개인적으로 주강 삼각주와 장강 삼각주로 가는 것을 추천합니다. 경력 개발과 거주 적합성 측면에서 샤먼에 집착할 필요는 없습니다.