, 조사해야 할 내용의 중점은 다를 것이다.
세입자와의 관계를 잘 처리하다
직접 경험하지 않았더라면, 정신이는 임대 계약이 있는 부동산을 사는 것이 이렇게 번거로울 줄은 정말 몰랐을 것이다.
정 선생은 중개를 찾았고, 중개업자는 세입자가 확실히 임대 계약을 앞당겨 해지하겠다고 약속했지만, 적당한 집을 찾지 못해 번복했다. 정 선생은 판매자에게 이 일을 잘 해결할 것을 요구했다. 처음에 판매자는 세입자에게 가능한 한 빨리 이사를 나가라고 설득하려 하였으나 효과가 크지 않았다. 결국 그는 어쩔 수 없이 그만두고, 물품 인도 연기의 위약금을 지불하는 것에 동의했다. 정 선생은 마음속으로는 달갑지 않지만 어쩔 수 없다.
업계 관계자에 따르면 임대 방식으로 부동산을 구매하는 것은 세입자와의 관계 (예: 우선 구매권 포기 여부, 임대 계약 만료일 등) 를 잘 처리하는 것이 관건이라고 한다. 동시에 구체적인 상황에 따라 자숙과 투자와 같은 다른 조치를 취해야 한다. 그들의 출발점이 다르기 때문에 다른 대응 전략을 채택해야 한다.
이 두 가지 원칙은
임대 계약이 있는 부동산을 사는 데는 무시할 수 없는 두 가지 원칙이 있는데, 여기에 특별히 소개해 드리겠습니다.
상해군열 로펌 변호사 서해파는 이런 부동산을 구입할 때 가장 먼저 주의해야 할 것은 임차인이 우선구매권을 가지고 있다는 원칙이며, 그다음은 매매가 임대를 위반하지 않는다는 원칙이라고 밝혔다.
이른바 우선 구매권이란 우리나라의 현행 법규와 사법해석에서 임차인의 우선 구매권에 대한 명확한 규정이 있다고 소개했다. 우리나라' 계약법' 제 230 조에 따르면, "임대인이 임대주택을 판매하는 사람은 판매 전 합리적인 기한 내에 임차인에게 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 가져야 한다" 고 규정하고 있다. "최고인민법원은 민법통칙 시행에 관한 몇 가지 문제에 대한 의견 (시범)" 제 118 조는 "임대인이 임대주택을 판매하는 경우 3 개월 전에 임차인에게 통지해야 하며 임차인은 동등한 조건 하에서 우선 구매권을 누려야 한다" 고 규정하고 있다. 이에 서해파는 임대 방식으로 부동산을 매입하고, 보험을 비교하는 방법은 판매자에게 임차인이 우선구매권을 포기하는 성명을 제시하도록 요구하며, 주택 매매계약을 체결할 때 반드시 이 성명을 계약의 첨부로 삼아야 한다고 밝혔다.
그리고 매매가 임대를 깨지지 않는다는 원칙에 대해서도 명확한 규정이 있다. 계약법 제 229 조는 "임대 기간 동안 임대물의 소유권이 변경되어 임대 계약의 유효성에 영향을 주지 않는다" 고 규정하고 있다. "중화인민공화국 민법통칙" 시행에 관한 몇 가지 문제에 대한 최고인민법원의 의견 (시행) "제 1 19 조 제 2 항은" 임대 기간 동안 사유주택의 재산권이 매매, 증여, 상속으로 이전되었다 "고 규정하고 있다. 물론, 그렇다고 해서 임대를 중단할 수 없다는 뜻은 아니다. 이를 위해서는 판매자가 자발적으로 적절하게 해결해야 한다. 이를테면 세입자의 양해를 구하고, 임차인의 위약금을 배상하고, 임차인의 위약금을 미리 해지해야 한다.
이에 대해 서해파는 주택 구입자들이 우선 구매권과 매매가 임대를 깨지 않는다는 원칙을 무시할 수 없다고 밝혔다. 그는 이렇게 말했다. "이 두 가지 문제를 잘 처리해야 후속 단계가 있다. 이 두 가지 원칙을 무시하면 주택 구입자에게 불필요한 번거로움을 초래할 수 있다. " $ 페이지
자숙과 투자는 각각 중점을 두고 있다.
현재 임대 방식으로 부동산을 구입하는 데는 두 가지 목적이 있을 수 있는데, 하나는 자생이고, 하나는 투자이다. 이 두 가지 서로 다른 요구에 대해 실제 운영 과정에서 직면한 문제는 다르다.
전문가들은 자택 또는 투자를 목적으로 주택 구입자는 임차인의 우선구매권과 매매가 임대를 위반하지 않는다는 원칙을 따라야 한다고 밝혔다. 이를 바탕으로 구체적인 상황을 구체적으로 분석하다. 자택 수요에 대해 주택 구입자들은 임대 계약이 어떻게 해결되는지 주의를 기울여야 한다. 투자 수요를 목적으로 하는 경우, 임대 계약이 있는 부동산을 구입할 때 반드시 임대 계약의 진실성에 주의해야 합니다. 이는 투자 수익률의 높낮이를 포함하기 때문입니다. 또한 임대료 수입 구분 등의 문제도 주의해야 한다. 다음은 구체적인 사례와 연계하여 분석한다.
자택: 임대 계약 기한에 주의하세요.
자택 주택 구입자에게는 제때에 집을 수거할 수 있을지가 더 큰 관심사가 될 수 있기 때문에 판매자가 미리 해결해야 한다.
사례 1: 임대는 반드시 앞당겨 종료해야 한다.
장 선생은 포동금교 (600639, 주식바) 에서 중고 신방을 한 채 샀는데, 이미 임대한 것을 발견했지만, 판매자는 미리 임대 계약을 해지하겠다고 약속했다. 모든 주택 구입 수속을 순조롭게 마친 후 세입자는 임대료가 만료되지 않았다는 이유로 이사를 거부했다. 장 선생은 판매자에게 이 문제를 해결해 달라고 요구했지만, 판매자는 이때 이미 무시했다.
전문가 분석: 김성은 달로사무소의 변호사 공승과 함께 자주주택 구입자에게 임대가 아직 만료되지 않았고 구매자가 기다리고 싶지 않다면 판매자의 구두약속을 듣는 것이 아니라 주택 매매계약을 체결하기 전에 해야 한다고 밝혔다. 어떻게 조작하는가에 관해서는, 승리가 납품 지연에 대한 배상액을 늘릴 것을 건의합니다. 일반적으로, 일일 배상은 계약금액의 만분의 1 로, 구매자가 합의하여 판매자가 가능한 한 빨리 임대를 해지하고 제때에 배달하기 위해 장애물을 제거하도록 할 수 있다.
투자: 임대 계약의 진위성을 확인해야합니다.
투자형 수요에 대해 주택 구입자들은 임대계약의 진실성을 조심해야 한다. 일부 판매자들은 변장하기 위해 집값을 올리거나 빨리 팔기 위해 임대계약을 위조하고, 보통 고액 임대계약을 체결하여 투자자를 속인다.
사례 2 임대 방습 조심하세요
추선생은 민항구의 모 별장 구역에 있는 별장 한 채를 마음에 들었다. 중개업자는 자신이 2 년 동안 고액 계약을 체결했다고 주장하고, 투자수익률은 6% 를 넘었다. 그러나 현재 시장의 투자 수익률이 일반적으로 5% 미만인 현실을 감안하면 이러한 투자 수익률은 의심할 여지 없이 매우 매력적이다. 그러나 추선생은 현장 조사를 통해 이른바 장기 고액 계약에 대해 많은 의문점이 있음을 발견했다. 예를 들어, 세입자는 임대료에 대한 정보를 공개하지 않으며, 주변의 같은 빌라 임대료는 약 30% 낮습니다. 추선생은 결국 포기하기로 선택했다.
전문가 분석: 서해파는 중고주택 시장에 사기행위가 있는 것은 주로 구매자의 눈길을 끌기 위한 것이라고 밝혔다. 특히 투자 수익을 중시하는 투자자들에게는 더욱 눈길을 끈다. 거래가 끝나자 세입자가 즉시 임대를 중단하면 주택 구입자들은 어찌할 바를 몰랐다. 따라서 자신을 수동적인 위치에 두지 않도록 임대 계약의 수분을 조심해야 한다. 가장 쉬운 방법은 임대차 임대 수준을 시장 수준과 비교하는 것이다. 너무 높으면 가짜일 수 있습니다.
사례 3: 수익 수집 기간을 구분해야 합니다.
선생은 서가환 부근에서 오래된 작은 작업장을 사서 투자를 했다. 이 집을 막 임대하여 집주인은 자금이 급히 필요한데 어쩔 수 없이 양도했다. 임대 관계 이전을 논의할 때 판매자는 납품일을 기다려야 한다고 생각했지만 자신이 전액지불이라는 것을 고려했다.
그는' 임대' 날짜를 주택 대금을 지불할 때라고 제안했다.