디렉터리:
운영 링크 1: 투자의 첫 걸음을 성공적으로 내디뎠습니다.
두 번째 운영 링크: 타당성 조사의 오해와 대책
세 번째 운영 링크: 부동산 타당성 조사의 전략적 분석
4 단계: 성공적인 타당성 조사 프로세스 설계
다섯 번째 단계: 우수한 타당성 조사 보고서를 작성하십시오.
운영 6: 타당성 조사의 투자 예산을 조정하는 방법
7 단계: 전체적으로 타당성 조사를 실시하다.
사용자 안내서
실현가능성 연구는 보통 어디서 치고, 먼저 화살을 쏘고, 과녁의 중심을 그리는 게임을 가리킨다. 중국 부동산 발전의 단계적 제한으로 인해 시장에는 많은 불확실성이 존재하고, 프로젝트의 성패도 큰 여지를 가지고 있다. 따라서 가장 위험한 것은 실현가능성 연구가 단지 하나의 변명일 뿐이라는 것이다. "부동산 실현가능성 연구 실용조작 수첩" 은 실용적 관점에서 부동산 실현가능성 연구의 요점과 절차를 총결하고 이를 전반적인 전략 설계에 포함시켰다.
첫 번째 운영 링크: 투자 성공의 첫 번째 단계.
1. 개인 부동산 타당성 조사 관점
부동산 개발 프로젝트 타당성 연구는 투자 결정을 내리기 전에 개발 프로젝트에 대한 종합적인 시스템 조사 분석을 실시하고, 과학적 기술 평가 방법을 활용해 일련의 평가 지표를 획득하고, 프로젝트가 실현 가능한지 여부를 최종적으로 결정하는 종합 연구다.
일반적으로 실현가능성 연구는 시장 수급을 바탕으로 자원 투입을 제한하고 과학적 방법을 수단으로 일련의 평가 지표를 결과로 한다. 일반적으로 두 가지 문제를 다룹니다.
첫 번째는 프로젝트가 기술적으로 구현 될 수 있는지 여부를 결정하는 것입니다.
둘째, 어떻게 최상의 이익을 얻을 수 있는가 (주로 경제적 이익).
부동산 프로젝트 개발의 실제 상황으로 볼 때 시공기술만으로는 보통 1 시 30 분에 돌파할 수 없는 큰 어려움이 없다. 장거리 교량이든 초고층 건물이든 양포 남포대교, 420m 88 층 김마오 빌딩, 468m 동방명주와 같은 좋은 증거입니다. 핵심은 투자 수익률, 즉 최상의 경제적 이익을 얻을 수 있는지, 동시에 사회적, 환경적 효과를 겸비하는 데 있다.
프로젝트 투자는 첫 번째 승리 마법 무기입니다.
부동산 프로젝트가 실시되기 전에 반드시 투자 타당성 분석을 진행해야 한다. 이 단계에서 실현가능성 분석은 특정 프로젝트의 성공 가능성을 해결하기 위한 것이다. 물론, 투자 방안이 성공할 수도 있고 가능할 수도 있다는 것은 이 프로젝트가 적합하다는 것을 의미하지 않는다. 일반적으로 실현가능성 분석은 하나의 방안뿐만 아니라 몇 가지 방안도 동시에 연구해야 한다. 때때로 몇 가지 방안이 실행 가능하고 매력적일 수 있다. 여러 가지 실행 가능한 방안 중에서 최적의 방안을 선택하기 위해 연구원들은 실현가능성 분석을 바탕으로 시장 자금 위험 등의 문제를 종합적으로 고려해 합리적인 선택을 종합적으로 평가할 수밖에 없다. 타당성 조사, 적어도 이 세 가지 질문에 정확하게 대답할 수 있다.
이 프로젝트가 가능합니까?
가능하다면 어느 정도까지 가능합니까?
C, 만약 투자한다면, 당신이 겪을 수 있는 최악의 상황은 무엇이며, 당신은 이를 위해 어떤 계획을 세워야 합니까?
두 번째 운영 링크 타당성 조사의 오해와 대책
2. 일반적인 오해
오해 1: 표준 이익 분석
만약 당신의 프로젝트 실현가능성 연구 보고서가 확실히 당신에게 앞으로 얼마나 많은 돈을 벌 수 있는지를 알려주면, 당신은 분명히 이렇게 많은 돈을 벌 수 있을 것입니다. 그것은 결코 현실적인 보고가 아닙니다. 전문적이고 진지한 프로젝트 실현가능성 연구 보고서는 단지 이익 기준일 수 없다. 실현가능성 연구에서, 우리는 너무 많은 불확실성을 만났다. 이러한 불확실성으로 인해 프로젝트의 향후 가격 및 판매 프로세스는 상대적으로 불확실합니다. 그래서 타당성 조사? 이익 분석? 확실치 않다. 단지 합리적인 예측일 뿐, 이 예측들은 가설 전제, 즉 기대치가 필요하다. 실현가능성 연구는 기대치에 따라 서로 다른 예상 이익 예측을 제공한다.
오해 2: 선입 선출 아이디어에 대한 타당성 조사
필자는 10 여 개의 실패한 대형 부동산 투자를 방문한 결과, 대부분의 실패는 모두 예측 가능한 요인으로 인한 것임을 발견했다. 이러한 요인으로는 고급 별장이 대형 공업단지에 위치하여 별장 환경이 파괴되고 별장에 물어보는 사람이 없다는 것을 들 수 있습니다. (윌리엄 셰익스피어, 고급 빌라, 고급 빌라, 고급 빌라, 고급 빌라, 고급 빌라) 시내에서 몇 킬로미터 떨어진 한 향진에서 고층 아파트를 개발하다가 아무도 묻지 않았다. 통제불능을 계획한 농민에게 동네에 살 준비를 했는데, 결과가 싸요? 집세실? ...... 의 충격 아래 중도에서 포기하다. 동시에, 같은 도시의 동류 부동산 공급량이 너무 커서 수요가 부족하다. 건설 비용은 예산을 훨씬 초과하여 자금이 무효가 되었다. 새로 지은 고가교가 허리를 뚫고 지나가서 매루 상가의 우세를 실효시켰다. 원래 상업용지가 지하철 건설로 대규모로 철거되어? 기대되는 구석? 잠깐만요. 이들 프로젝트의 개발업자들과 교류할 때, 그들은 보통 마주치는 어려움에 감탄한다. 정말 놀랍군요. 그러나, 이미 생각했어야 했다. 이 프로젝트들을 다시 보세요? 타당성 조사 빈곤 보고서? 거의 모두 조정이다: 경전을 인용하고, 모든 각도에서 이 프로젝트 투자의 아름다운 전망을 묘사하지만, 마침 이 프로젝트 투자의 불리한 요소는 언급하지 않았다. 이렇게? 실현가능성 연구? 처음부터 끝까지 프로젝트가 가능하다는 것을 증명해 7 에게 유죄인가? 편견? 금기。
* * * 미리 계획된 타당성 조사는 일반적으로 다음과 같은 이유로 인해 발생합니다.
부동산 투자 기업 지도자의 주관적 의지가 작용하고 있다. 자주? 선생님, 윌? 프로젝트에 미치는 영향에 대해 프로젝트 연구원들은 프로젝트에 대해 생트집을 잡는 것이 사장의 기분을 상하게 할까 봐 언변을 살피고 지도자의 뜻을 둘러싸고 모든 것을 논증하는 법을 배웠다. 그래서 이런 상황의 발전을 피하기 위해서는 회사 지도자가 많이 지지하고, 개입을 적게 하고, 과제팀이 부담을 덜어주고, 과학적 방법으로 조사하고 분석해야 한다.
과제 팀 인원의 전공 수준이 부족하다. 일부 프로젝트의 실현가능성 연구는 진정으로 잘하는 전문가에게 맡기는 것이 아니라 고교 교사나 우리 회사 사람들을 찾아 하는 것이다. 이렇게 하면 과제조의 지능과 능력 구조가 매우 불합리하여 그들이 진정으로 믿을 만한 실현가능성 연구 보고서를 내놓을 것을 기대할 수 없다.
일부 개발업자들은 과학연구 실력이 너무 강한 건설자문기구에 실현가능성 연구를 의뢰했지만, 프로젝트가 그들에게 상업을 의미하기 때문에, 개발업자가 타당성 연구에 참여한 기관이 본 프로젝트의 엔지니어링 컨설팅 업무를 맡을 수 없다고 미리 선언하지 않는 한 중립적인 연구 태도를 유지할 가능성은 거의 없다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 과학명언) (윌리엄 셰익스피어, Northern Exposure (미국 TV 드라마)
일부 개발업자들은 일을 절약하기 위해 그들과 협력하는 다른 쪽에서 실현가능성 연구 보고서를 제공하게 했다. 이것은 의도적으로 접촉할 때이다. 필요하지만, 상대방이 하는 실현가능성 연구는 단지 자신의 투자 행위에 근거할 뿐, 현재의 개발자에게는 적합하지 않다는 것을 분명히 해야 한다. 때로는 다른 사람의 투자를 쟁취하기 위해 상대방이 프로젝트의 투자 가치를 일방적으로 과장할 수도 있는데, 이런 실현가능성 연구는 중립적일 수 없다.
3. 대응책
전문화와 시장 육성을 가속화하고 산업의 규모화와 전문화를 촉진하는 것은 실현가능성 연구 수준을 높이고 정확성, 깊이 및 통제 오차를 보장하는 근본적인 보증이다. 현재 시장은 점차 규범과 성숙으로 나아가고 있으며, 갈수록 치열해지는 시장 경쟁은 기업이 실현가능성 연구를 강화하는 외부 동력이 되고 있다. 직원의 자질을 높이다. 이것은 실현가능성 오차를 통제하는 기본 보증이다. 어떤 의미에서 타당성 조사자는? 전재는 반드시 상당한 엔지니어링 기술, 경제, 부동산 개발 및 관리, 법률 법규, 세무, 금융 등의 전문 지식을 갖추어야 한다.
실현가능성 연구 데이터베이스를 구축하다. 현재 국내 부동산 시장의 투명성이 높지 않아 실현가능성 연구진은 종종 완전하고 정확한 시장 정보를 수집하기가 어렵다. (홍콩에서는 측량사가 분석 시 홍콩 토지 등록처로부터 정보를 얻을 수 있을까? 1. 내지국토관리국에 해당한다. 최근 거래사례와 과거 부동산에 관한 정보를 참고한다. 정보의 부족이나 오류는 실현가능성 분석에 큰 오차를 가져올 수 있다. 이 경우 실현가능성 분석가가 정보 수집 및 정리를 강화해야 할 필요가 있습니다. 즉, 정밀하고 위조를 제거하여 시장에 흩어져 있는 정보를 사용 가능한 데이터로 정리할 수 있습니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 또한 조건부 기업은 프로젝트 후 평가를 강화하고, 분석 비교를 통해 유용한 정보를 추출함으로써 실현가능성 연구의 실용성을 더욱 높일 수 있다.
세 번째 조작 고리: 부동산 실현가능성 연구의 전략 분석.
분석 관점 1: 사회 경제적 환경 보호가 부동산 시장에 미치는 영향
부동산 산업은 고립 된 산업이 아닙니다. 이 책은 부동산업을 국민경제로 여긴다는 점을 여러 곳에서 강조하고 있다. 노즐 산업? 그것을 보는 것은 옳지 않다. 이것은 단지 설법의 문제가 아니라 기본적인 인식 문제이다. 부동산업이 국민경제의 발전을 이끌고 있는가, 아니면 국민경제의 성장이 부동산업의 발전을 이끌고 있는가? 이 문제를 거꾸로 뒤집으면 형세에 대한 판단에 근본적인 실수가 생길 수 있다. 정부와 기업 모두 원인이 될 것이다. 선조? 의사결정 경향. 예를 들어, 90 년대 초 하이난 혜주 북해 등지에서 부동산업의 기형적인 확장과 대락은 현지 국민경제 발전을 소홀히 하고, 1 차 및 2 차 뒤바뀌며, 부동산업을 정립하지 않은 결과이다.
분석 관점 2: 지방정부 행정행위가 시장에 미치는 영향.
일부 지방정부의 도시 계획과 계획 통제 수준은 현지 부동산 개발에 직접적인 영향을 미친다. 모두 알다시피, 도시 계획과 관리가 비교적 좋은 장가항시와 강음시에서는 부동산 개발이 비교적 안정된 상태에 처해 있다. 선진 과학 계획, 효과적인 규모 통제, 엄격한 계획 관리, 이 두 도시의 부동산 개발의 맹목적이고 동하는 것을 피했다. 한 덩어리의 배합, 개발, 관리의 원칙에 따라 이곳의 주택시장은 공급이 수요를 초과하는 경우가 거의 없고, 모든 건물의 예매 결과가 매우 좋다. 대조적으로, 많은 도시의 토지 양도 규모는 심각하게 통제력을 상실하고, 부동산 시장 관리의 혼란으로 인해 토지 투기가 심하고, 주택 공급이 과다하고, 시장 가격이 크게 떨어지고, 지방정부 계획 관리가 부적절하여 개발자에게 큰 위험을 초래하고 있다.
분석 관점 3: 블록 환경이 부동산 마케팅에 미치는 영향.
고북 신구는 상해 시내가 아니다. 왜 건물 값이 이렇게 비싸요? 원래 최초의 상하이 대외 무역 지역이 80 년대에 처음 개발되었나요? 홍교 개발구, 점점 더 많은 외국 상인들이 이곳에서 근무하면서, 인근의 고북 신구는 자연히 외국 상인이 집을 사거나 집을 빌리는 주요 목표가 되었다. 이 지역은 곳곳에 저택이 가득하고, 주민은 주로 항대 동포와 외국인이기 때문에 상해의 유일한 사람이 되었다. 명실상부한 외국인 거주지. 이로 인해 고북 신구는 높은 인지도를 누리고, 자연히 독특한 사교권과 생활공동체를 형성하게 되었다. 이 지역의 건축 품질은 그런대로 괜찮은데, 많은 돈을 쓰려고 하는 수요자들이 있다. 그래서 가격과 집세는 꾸준히 오르고 있다. 1996 에 들어간 후 이 동네 집값은 다소 하락했지만 여전히 전국에서 가장 비싼 곳이다.
고북 신구의 예에서 볼 수 있듯이 부동산의 가치는 건물 자체의 등급과 품질에 전적으로 달려 있는 것이 아니라 주변 이웃 환경에도 달려 있는 것으로 보인다. 홍교 개발구의 발전으로 고북 신구 고결한 주택에 대한 수요가 생겼고, 홍교 개발구와 고북 신구 사이에는 기능적 보완관계가 뚜렷하게 존재한다. 블록 기능은 부동산 시장의 가치를 실현하는 외부 동력이다.
* * * * 투자자 자신의 상황 조사
1, 경험을 확인하십시오
칸막이는 산을 사이에 두고, 산을 사이에 두고 소를 사는 것은 어렵다. 어떤 회사도 자신이 전혀 모르는 분야에 투자할 수 없다. 부동산 투자도 마찬가지다. 부동산업계에도 일정한 자질을 가진 기업이 이전에 시내에서 오피스텔을 개발했다면, 현재 목표 투자 대상은 교외 별장인데 고려해 볼 수 있을까요? 그것은 회사 경영진이 별장 개발 경험이 있는 인재가 있느냐에 달려 있다. 그렇지 않으면 조심하는 것이 좋다. 물론, 당신이 생각할 때, 일은 절대적이지 않습니다. 경험? 위험을 감수할 가치가 있을 때는 더 이상 생각할 필요가 없다.
2. 투자 방법을 확인하십시오.
기업 배경과 실력이 다르기 때문에 부동산 투자업체들의 프로젝트 투자 방식도 다르다. 아마도 당신의 기업은 장기 수익을 얻기 위해 건물을 임대하지 않을 것이며, 일부 판매를 하거나 심지어 예매를 통해 개발할 수 있기 때문에 장기 발전에 적합한 종목에 대해서는 장기 투자에 적합한 분야에 대해 심사숙고해야 할 것입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언) 때로는 좋은 프로젝트가 일부 부동산 기업의 손에 닿으면 똥이 되어 버리고 싶어도 버릴 수 없을 때가 있다. (윌리엄 셰익스피어, 템페스트, 희망명언)
3. 자금 조달 능력을 확인하십시오.
모든 부동산 프로젝트의 개발은 대출과 융자 문제를 겪게 된다. 문제는 대출 채널과 금융 채널이 신뢰할 수 있는지 여부입니다. 프로젝트가 절반까지 건설되고 후속 자금이 제공되지 않으면 큰일이다. 나는 이런 일을 많이 본 적이 있다. 절반의 프로젝트를 건설했다. 후속자금이 없어 2, 3 년 동안 휴업했고, 선행 원가가 절반으로 올랐기 때문에 건설해도 이윤이 전혀 없다. 분명히 밑지는 사업이다. 분석 관점 4: 투자자 자신의 조건이 마케팅에 미치는 영향? 너무 비싸고 자각력이 있습니까? 。 부동산 개발업자가 프로젝트 분석을 할 때 자신의 조건을 분석하지 않을 수 없다. 한 회사가 각종 프로젝트를 개발하고 각종 위험을 감당할 수는 없다. 따라서 한 지역이나 프로젝트가 투자할 가치가 있는지 조사할 때 회사가 그 지역에 투자하기에 적합한지 따져봐야 한다.
네 번째 운영 링크는 성공적인 타당성 조사 과정입니다.
단계 1 인력 배치 조합
부동산 평가사, 건설가격 엔지니어, 시장 연구원 및 분석가, 경제분석가, 프로듀서, 사회학, 환경 등의 전문가를 등록하다.
B 단계: 시장 분석
첫째, 매크로 요인 분석
부동산 개발업자가 한 나라의 한 지역에 투자할 계획인 경우 가장 먼저 고려해야 할 것은 정치, 경제, 문화, 지리, 풍속, 종교 신앙, 지역 충돌이나 전쟁의 가능성과 같은 국가의 거시적인 요소입니다.
B. 지역 요인 분석
전반적으로, 국내와 프로젝트가 있는 지역 간의 발전은 불균형이며, 차이는 항상 다른 정도로 존재한다. 거시적인 요인만 연구하는 것만으로는 충분하지 않으며, 프로젝트가 있는 지역의 요소도 분석해야 한다. 첫째, 거시경제가 지역경제에 미치는 영향은 다르고, 일부 지역에서는 영향이 크며, 다른 지역에서는 영향이 작기 때문이다. 둘째, 지역 경제 발전은 거시경제의 영향을 받는다. 시간 지연? 현상, 거시 경제 상황은 종종 지역 경제 발전에 영향을 미치는데 오랜 시간이 걸리며, 어떤 지역은 반응이 빠르고, 어떤 지역은 눈에 띄게 뒤처져 있으며, 투자할 때는 반드시 고려해야 한다. 셋째로, 삼국의 특정 지역 경제는 일부 지역 경제를 거시경제 변동의 영향을 어느 정도 받게 하고, 심지어는 거시경제 동향과는 반대되는 추세를 형성하기도 한다. 중국의 경제특구, 자유노조, 보세구는 국제자본에 대한 의존도가 상대적으로 작다. 중국의 거시경제 조정 기간에도 국내 자금이 부족할 때 국제자본은 영향이 적고 이들 분야의 프로젝트도 영향이 적다.
C. 마이크로 시장 분석
의투자 프로젝트가 있는 지역 부동산 미시시장에 대한 분석은 두 부분으로 나눌 수 있다. 하나는 의투자 부동산 시장에 대한 분석이고, 다른 하나는 투자 프로젝트와 같은 유형의 부동산 시장에 대한 분석이다.
단계 c: 시장 예측
수요 예측
수요 예측은 부동산 시장 조사의 정보, 데이터 및 자료를 바탕으로 과학적 방법을 사용하여 특정 유형의 부동산에 대한 시장 수요 규칙과 변화 추세를 분석하고 예측함으로써 해당 부동산에 대한 시장의 수요를 추론합니다.
공급 예측
공급 예측은 부동산 시장 조사의 정보와 데이터를 근거로 과학적 방법을 사용하여 특정 유형의 부동산에 대한 시장 공급 규칙과 변화 추세를 분석하여 해당 부동산의 시장 공급을 예측하는 것이다.
C 예측 방법
일반적으로 시계열 분석과 인과 관계 분석으로 나눌 수 있습니다. 시계열 분석은 이동 평균법, 지수 평활법 등으로 나눌 수 있습니다. 인과 관계 분석은 선형 회귀법, 비선형 회귀법, 시뮬레이션법 등으로 나눌 수 있다.
단계 d: 원가 계산
부동산 개발 프로젝트의 실현가능성 연구에서, 공사 원가 계산은 평가자와 건설비 엔지니어가 공동으로 완성한 중요한 부분이다. 원가 계산의 정확성은 임대 시장의 예측과 마찬가지로 프로젝트의 경제적 이익에 큰 영향을 미치지만, 상대적으로 원가 계산은 더 쉽게 파악할 수 있다. (윌리엄 셰익스피어, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산, 원가 계산)
일반적으로 비용 구조는 다음 네 부분으로 구성됩니다.
A 토지전기비용: 합리적인 토지소유권 증서를 취득하여 토지에 있는 기존 건물의 철거를 완료하고 시공수, 전기, 도로를 개통하여 부지 평준화 비용을 완료하는 것을 말합니다. 토지 취득 방식에 따라 신징지 전기비, 구구 개조 전기비, 토지임대비 등 세 가지로 나눌 수 있다.
B, 디자인, 건축, 설치 비용: 부지 삼형이 평평하게 완료된 후 계획 설계에서 토목 건설, 설비 설치, 인테리어 공사, 동네 배합, 동네 녹화에 이르는 비용을 말합니다.
C 시정보조비: 프로젝트 개발 시 도시 시정건설에 지불해야 하는 보조비, 주로 신설 부동산 프로젝트로 인한 유틸리티 요금입니다.
단계 e: 재무 평가
프로젝트 투자 프로그램 평가 지표는 일반적으로 두 가지 범주로 나뉩니다.
하나는 7 가지 할인 요소를 고려하는 동적 지수입니다. 즉, 순 현재 가치, 이익 지수, 동적 회수 기간, 보상 포함 등 7 가지 통화 시간 가치 요소를 고려하는 지수입니다.
또 다른 비 할인 정적 지표, 즉 정적 회수 기간, 투자 이익률 등과 같은 통화 시간 가치를 고려하는 지표입니다. 부동산 개발 프로젝트의 평가에서는 동적 지표를 위주로 하고 정적 지표를 보조한다. 다음은 일반적으로 사용되는 세 가지 정적 평가 지표에 대한 간략한 설명입니다.
F 단계: 손익분기 분석
재무 관리에서 수량, 비용, 이익 분석이라고도 하는 손익균형 분석은 특정 시장 생산 능력 하에서 생산량 (수량), 비용 (비용), 수익 (이익) 간의 관계를 분석하여 제안된 프로젝트의 품질과 수익성을 판단하는 방법을 말합니다.
손익분기 분석의 핵심은 손익분기점 (BPe0K-evenP0iDt) 을 찾는 것입니다. 즉, 프로젝트 이익이 손익분기점에 도달한 지점은 0 입니다. 일반적으로 프로젝트 산출 능력이 일정한 전제하에 손익분기점이 낮을수록 프로젝트 수익성이 높을수록 운영 안전성이 향상됩니다. 부동산 프로젝트의 실현가능성 연구에서 소위 손익균형 분석이란 특정 항목에 대해 예상 판매 수입이 마침 원가를 보충할 수 있을 때의 판매량을 찾아내는 것을 말하며, 이를 보증 판매량이라고도 한다.
G 단계: 민감도 분석
민감도 분석은 특정 요소가 변경될 때 프로젝트 경제적 이익의 해당 변화를 연구하여 이러한 요소가 프로젝트 경제 목표에 미치는 영향을 판단하는 것입니다. 민감도 분석을 통해 개발자는 요소 변경이 프로젝트 재무 평가 지표에 미치는 영향을 이해할 수 있을 뿐만 아니라 보다 민감한 요소들을 신중하게 다시 연구하여 프로젝트 타당성 연구의 정확성을 높일 수 있습니다.
반응 감도의 지표는 민감도 계수입니다.
민감도 계수 = 목표 값 변경 퍼센트/매개변수 값 변경 퍼센트.
예를 들어, 판매 가격을 매개변수 값으로 하고, 품목 순 현금 흐름의 현재 가치를 목표로 하며, 알려진 판매 가격은 10% 증가합니다.
순 현금 흐름의 현재 가치가 20% 증가한 경우 판매 가격의 민감도 계수 =20%/ 10%=2 입니다.
민감도 계수는 양수 또는 음수일 수 있습니다. 민감도 계수가 음수이면 목표 값이 매개변수 값의 변경 방향과 반대임을 의미합니다.
민감도 계수가 클수록 대상 값에 더 민감하므로 실현가능성 검토에서 신중해야 합니다.
H 단계: 위험 분석
위험 분석 (확률 분석이라고도 함) 은 확률 값을 사용하여 다양한 범위 내에서 다양한 결정 요인이 변하는 확률 분포와 시나리오 경제 효과에 미치는 영향을 정량적으로 연구하여 시나리오의 경제 효과 지표에 대한 확률 설명을 통해 시나리오의 위험 상황을 보다 정확하게 판단합니다.
다섯 번째 조작 과정: 우수한 실현가능성 연구 보고서를 작성하다.
B. 타당성 조사 보고서 작성 주체.
본문은 실현가능성 연구 보고서의 핵심 부분이다. 내용이 많고 복잡하다.
1, 일반 상황:
(1) 타당성 조사 배경;
(2) 연구 프로젝트의 이름, 성격, 주소, 주변 시정 시설 및 인프라 상태, 교통 및 주변 환경
(3) 의뢰인의 이름, 주소, 법정 대표자, 영업 허가증 등록 번호 및 연락처
(4) 수탁자의 이름, 주소, 법정 대리인, 영업 허가증 등록 번호 및 담당자
(5) 타당성 조사의 목적;
(6) 타당성 조사 직원 목록;
(7) 타당성 조사의 준비 기준;
(8) 연구 보고서의 가설과 설명.
2. 시장 조사와 분석: 프로젝트는 거시적, 지역, 미시적 시장 분석과 조사가 필요하며, 미래의 공급, 수요, 가격에 대한 예측은 정성 분석뿐만 아니라 정량 유도도 해야 한다.
3. 계획 설계 방안: 프로젝트의 계획 설계 방안을 적어야 하며, 건설 과정에서 시정 조건이 충족되는지 여부를 요구한다. 시정 조건에는 물, 전기, 석탄, 위생, 통신, 난방 (일부 지역), 도로 등이 포함됩니다. 보고에는 이러한 시정 조건이 구비되어 있는지 여부에 대한 서면 서류가 있어야 한다.
4. 건설 모드 및 진행: 전문가는 프로젝트 건설 모델의 위임에 대해 건의하거나 위탁측에 건설 모드 및 진행 일정을 제공할 수 있으며, 일단 확정되면 후속 투자 예상을 준비할 것이다.
5. 투자 예산과 자금 조달은 프로젝트 건설 과정에서 발생해야 할 모든 비용을 적어두고 자금 조달 부분을 하나씩 계산해 프로젝트 전체의 투자액과 그에 상응하는 지급시간에 대한 자금 조달을 할 것을 요구한다. 예를 들어, 자체 자금, 대출, 예매 수입의 세 가지 주요 자금원의 안배.
6. 프로젝트 재무 평가: 순 현재 가치, 수익성 지표, 내부 수익률, 동적 회수 기간 등 주요 재무 평가 지표의 계산 결과를 작성해야 합니다.
7. 위험 분석: 일반적으로 보증 판매, 손익분기점, 주요 민감한 요소가 유리하고 불리한 경우 민감도 분석을 계산하고 해당 재무 평가 지표를 계산해야 합니다.
8. 결론: 프로젝트 타당성 연구의 결론을 작성하여 프로젝트가 실현 가능한지, 위험 방지 능력이 강한지를 명확히 설명해야 한다.
9. 관련 권장 사항: 전문 기관의 전문가가 실현가능성 연구에서 발견한 몇 가지 제안은 프로젝트가 더 나은 경제적, 사회적 및 환경적 이익을 얻을 수 있도록 하여 위탁자가 참고할 수 있도록 합니다. 일정: 타당성 조사 보고서에 관련된 계산표는 투자 견적서, 판매 수익표, 자금 조달표, 이자 계산표, 현금 흐름표, 민감도 분석 계산표 등 많다.
여섯 번째 운영 링크: 타당성 조사의 투자 예산을 조정하는 방법
일부 규제되지 않은 부동산 프로젝트 타당성 조사 보고서에서 프로젝트 투자 예산에는 7 개 프로젝트의 엔지니어링 예산만 포함됩니다. 이것은 좋은 결제 방법이 아니다. 부동산 프로젝트는 단순한 건물과 같지 않습니다. 마케팅 비용, 재무 비용 및 건설 비용이 필요합니다. 프로젝트 투자는 이러한 비용을 충족시키는 것입니다. 그리고 프로젝트 예산안이 반드시 개발업자의 프로젝트 건설에 대한 실제 투입과 같지는 않다. 실현 가능한 것으로 입증된 전제하에 추가 투자를 통해 자금을 회수하는 롤링 투자 개발 모델도 채택할 수 있어 개발업자의 공사 건설에 대한 실제 총투자가 훨씬 작아질 수 있다. 프로젝트 투자 추정 대신 프로젝트 견적으로 대체한 현상은 매우 심각하다. 방
일곱 번째 운영 링크: 글로벌 타당성 조사.
현실 타당성 연구를 미리 파악하다.
사실, 좋은 마케팅 담당자는 최고의 이윤 창출자이자 발굴자이다. 그들은 각종 마케팅 기회의 수익 잠재력을 분석하고 수익 기회를 포착하기 위해 노력한다. 이런 집은 목적을 가지고 용도에 맞게 지은 것이다. 우수한 부동산 회사는 조직 내부와 외부에서 자신의 업무를 살펴보고 변화하는 환경을 모니터링하여 최적의 시기를 잡아야 한다. 회사 마케팅 담당자의 주요 임무는 외부 환경의 주요 변화를 식별하고, 경보 시스템을 구축하고 마케팅 전략을 변경함으로써 마케팅 환경의 새로운 과제와 기회를 맞이하는 것입니다. 소비자 시장 분석은 마케팅 환경 분석만큼 중요합니다. 소비시장에는 개인과 가정이 포함되며 소비자는 나이, 소득, 교육 수준, 이주 상황, 취미 등에 큰 차이가 있다. 마케팅 담당자들에게는 소규모 시장의 서로 다른 소비자 집단을 구분하고 그들의 요구에 따라 제품과 서비스를 개발하는 것이 매우 유용하다. 소비자 행동 분석을 바탕으로 소비자 구매 심리부터 마케팅 기획자가 어떻게 마케팅 방안을 마련했는지 분석한다. 구체적으로, 다음과 같은 몇 가지 질문을 연구해야 한다: 무엇을 사야 하는가? 왜 사요? 구매자는 누구입니까? 구매는 어떻게 하나요? 어디로 가서 사요? 어디로 가서 사요?
시장 선택과 전략 개발을 위한 타당성 조사를 진행하다.
이를 바탕으로 상세한 목표 시장 조사, 시장 분석, 적절한 목표 시장 선택, 제품 포지셔닝 전략, 제품 개발 및 가격 전략, 마케팅 채널 전략, 판촉 포트폴리오 전략 및 애프터 서비스, 즉 부동산 관리 전략을 개발합니다. 회사는 선택된 각 세그먼트마다 제품 포지셔닝 전략을 세워야 한다. 그는 이 회사가 기존 경쟁업체 및 잠재 경쟁업체와 어떻게 다른지 고객에게 설명해야 합니다. 포지셔닝은 회사의 이미지와 제공되는 가치를 정의하는 행위이며, 이를 통해 해당 시장의 고객이 경쟁사와 차별화되는 회사의 특징을 이해하고 정확하게 파악할 수 있습니다. 탐색 태스크는 다음 세 단계로 구성됩니다.
사용 가능한 경쟁 우위 중 일부를 결정하십시오.
적용 가능한 몇 가지 이점을 선택하십시오.
회사의 포지셔닝 아이디어를 시장에 효과적으로 보여줍니다.
제품은 마케팅에서 처음이자 가장 중요한 요소이며, 부동산 제품 전략은 제품 유형 선택, 개발 위험, 개발 계획 수립 및 이익 분석에 대한 결정을 내려야 합니다. 부동산 제품의 유형은 크게 토지, 주택, 아파트, 쇼핑몰 및 상점, 산업 건물, 호텔 및 기타 특수 용도의 재산으로 나눌 수 있습니다. 부동산 제품 개발의 위험 선택은 부동산 개발 자금의 융자 채널과 밀접한 관련이 있다. 위험과 수익은 정비례한다. 프로젝트가 담보대출을 상환하고 긍정적인 현금 흐름을 창출하기에 충분한 수입을 창출하지 못하거나 프로젝트의 총 부채가 그 가치를 초과하는 경우 과잉 융자로 간주됩니다. 위험을 따를 준비를 하는 한도 내에서 가능한 한 많은 돈을 벌고 현금과 재산을 보존하는 것이 현명합니다. 부동산 개발 전략은 각종 투자 결정과 미리 마련된 계획을 세우는 것이다. 투자는 얼마나 될까? 어떤 종류의 투자? 어디서 투자하고 어떻게 시작하나요? 개발 계획에는 일반적으로 개발 목표, 투자 규모 및 투자 금액, 운영비 및 세금, 투자 수익 방법 및 수익 규모, 영업 기간의 현금 흐름 분석이 포함됩니다.
전체 마케팅 계획에 포함 된 타당성 조사
좋은 부동산 마케팅 계획은 결국 좋은 계획이 있어야 전반적으로 전체 마케팅 활동을 파악할 수 있다. 이 계획에는 일반적으로 다음 8 가지 내용이 포함되어야합니다.
1, 프로그램 요약 (의사 결정자의 빠른 탐색을 용이하게 함)
2, 마케팅 현황 (배경 정보 제공)
3, 기회 및 문제 분석
4. 목표, 판매, 시장 점유율 및 이익 수준
5. 시장 전략
행동 계획: 뭐하고 있니? 누가 해? 어떻게 하죠? 언제 해요? 이거 얼마예요?
7. 예상 손익 계산서
8. 관리 조치
이 전략에는 마케팅 활동이 포함됩니까? 이게 뭐야? 그리고는요. 왜요 문제, 실현에는 무엇이 관련됩니까? 누구야. 시간? 어디 있어? 어떻게 문제를 기다릴 것인가. 마케팅 계획의 효과적인 실행에 영향을 미치는 주요 요인은 문제를 발견하고 진단하는 기술입니다. 기존 문제를 평가하는 기술; 계획을 실행하는 기술 구현 효과를 평가하는 기교.