제 14 조이 설명에서 언급 된 "협동 부동산 개발 계약" 이란 당사자가 부동산 개발에서 토지 사용권 및 자금을 기본 내용으로 제공하고 공동 투자, 이익 공유 및 위험 공유를위한 협력 계약을 의미합니다.
제 15 조 부동산 개발 계약을 협력한 당사자 중 한 쪽이 부동산 개발 경영 자격을 가지고 있는 이 계약은 유효한 것으로 간주된다.
쌍방 모두 부동산 개발 경영 자질을 갖추지 못한 이 계약은 무효이다. 그러나 당사자가 기소하기 전에 이미 부동산 개발 경영 자질을 취득하거나 이미 법에 따라 합작하여 부동산 개발 경영 자질을 갖춘 부동산 개발 기업을 설립한 경우 계약이 유효하다고 판단해야 한다.
제 16 조 토지사용권인은 비준권이 있는 인민정부의 비준을 받지 않고 토지사용권을 투자로 다른 사람과 계약을 맺고 공동으로 부동산을 개발하는 계약은 무효다. 그러나 기소 전에 승인 절차를 완료한 경우 계약은 유효한 것으로 간주해야 합니다.
제 17 조 투자액이 협력 부동산 개발 계약을 초과하여 당사자가 협상할 수 없는 경우 당사자의 잘못에 따라 투자액을 늘리는 비율을 확정한다. 당사자에게 귀속될 수 없는 원인이나 당사자의 잘못은 확정할 수 없으며, 약속한 출자 비율에 따라 결정된다. 약속한 투자 비율이 없는 것은 약속한 이익 분배 비율에 따라 결정된다.
제 18 조 주택의 실제 건축 면적이 합작부동산 개발 계약보다 작다는 약속. 당사자가 협상할 수 없는 것은 당사자의 잘못에 따라 결정된다. 당사자에게 귀속될 수 없는 원인이나 당사자의 잘못은 확정할 수 없기 때문에 약속한 이윤 분배 비율에 따라 결정된다.
제 19 조는 다음과 같은 상황 중 하나가 있는데, 합작부동산 개발 계약 당사자가 부동산 프로젝트의 이익 분배를 요청한 것은 접수할 수 없다. 수락된 경우 기소는 기각되어야 합니다.
(1) 법에 따라 비준이 필요한 부동산 건설 프로젝트는 비준권이 있는 인민정부 주관부의 비준을 받지 않았다.
(2) 부동산 건설 프로젝트는 건설 공사 계획 허가를 받지 못했다.
(c) 허가없이 건설 프로젝트 계획을 변경하십시오.
당사자가 건설공사 계획 변경 사실을 숨겨서 초래된 손실은 당사자가 그 잘못에 따라 부담한다.
제 20 조 주택의 실제 건축 면적이 계획 건축 면적을 초과하고, 비준권이 있는 인민정부 주관부의 비준을 받은 후, 당사자는 계획 건축 면적을 초과하는 주택 분배 비율에 대해 합의에 이르지 못하고, 합의 비율에 따라 이익 분배 비율을 결정한다. 쌍방이 협상할 수 없는 것은 약속한 투자 비율에 따라 투자 증가 비율을 결정한다. 약속한 투자 비율이 없는 것은 약속한 이익 분배 비율에 따라 결정된다.
제 21 조 당사자가 계획 개발 주택을 위반한 경우, 위법 건물을 철거할 수 있는 인민정부 주관부를 비준할 권리가 있으며, 당사자가 부담하는 손실은 협상할 수 없으며, 당사자의 잘못에 따라 책임을 확정한다. 잘못을 확정할 수 없는 사람은 약속한 출자 비율에 따라 책임을 확정한다. 출자 비율을 약정하지 않은 사람은 약속한 이윤 분배 비율에 따라 책임을 결정한다.
제 22 조 합작 부동산 개발 계약은 이익 분배 비율이 투자액에만 따라 결정된다고 규정하고 있다. 각 측이 출자액을 전액 납부하지 못하면 각 측의 실제 출자 비율에 따라 이윤을 분배한다.
제 23 조 합작 부동산 개발 계약 당사자는 주택 선불금을 투자로 이익 분배에 참여할 것을 요구하며 지지하지 않는다.
제 24 조 합작 부동산 개발 계약은 토지사용권을 제공하는 당사자가 경영위험을 부담하지 않고 고정이자만 받는 것은 토지사용권 양도계약으로 간주한다고 규정하고 있다.
제 25 조 합작 부동산 개발 계약은 자금을 제공하는 당사자가 경영 위험을 부담하지 않고 고정 수량만 분배하는 것은 주택 매매 계약으로 인정되어야 한다.
제 26 조 부동산 개발 계약을 합작한 당사자는 경영위험을 부담하지 않고 자금을 제공하는 것을 약속하고, 고정금액만 받는 것은 차용 계약으로 인정되어야 한다.
제 27 조 합작 부동산 개발 계약은 자금을 제공하는 당사자가 경영 위험을 부담하지 않고 임대나 기타 형태로만 주택을 사용하는 것은 주택 임대 계약으로 인정되어야 한다.
확장 데이터:
부동산 합건은 부동산 개발의 흔한 형태이며, 실천에는 많은 문제가 있다. 다음은 존재하는 법적 문제에 대한 자세한 설명입니다.
첫째, 공동 건설의 정의와 특성
공건이란 한 쪽이 토지사용권을 제공하고, 다른 쪽은 협력적으로 집을 짓고, 이미 건설된 부동산을 관리하거나 이익을 분배하는 행위를 말한다. 우리가 흔히 말하는 공동건설협정, 협력개발계약, 공동개발계약은 모두 공동건설계약이다.
개념의 정의에서 부동산 공동 개발은 민법통칙에 규정된 법인연합에 속하며 다음과 같은 특징을 가지고 있다는 것을 발견하기 어렵지 않다.
(1) 주체 특이성. 공동 개발에 반영된 쌍방은 반드시 하나 이상의 부동산 개발 자질을 가져야 한다. 최고인민법원' 국유토지사용권 계약 분쟁 사건의 적용 법률문제에 대한 해석' 제 15 조는 최소한 한 당사자가 부동산 개발 자질을 가지고 있어야 한다고 규정하고, 그렇지 않으면 합건계약이 무효라고 판단했다.
"부동산 개발 경영 관리 규정" 은 부동산 개발 기업 설립에 대해 더 높은 조건을 제시했다. 부동산 개발 기업을 설립하는 것은 관련 법률, 행정 법규에 규정된 기업 설립 조건 외에 다음과 같은 조건도 갖추어야 한다.
(1) 등록 자본 1 만원 이상
(2) 자격증을 소지한 부동산, 건설공학전문전문전문전문전문기술인력 4 명 이상, 자격증을 소지한 전문회계원 2 명 이상이 있다.
성 자치구 직할시 인민정부는 현지 실태에 따라 부동산 개발기업을 설립하는 등록자본과 전문 기술자에게 더 높은 요구를 할 수 있다. 이 분야에 진출한 회사가 상응하는 개발 능력을 가지고 있음을 보증하다.
(b) 책임, 권리, 이익 통일의 원칙을 관철하다.
실제로 많은 공동개발행위가 합영의 기본 원칙을 위반했기 때문에 법원에 의해 무효로 인정되었다. 예를 들어 갑회사와 을사가 체결한 공동개발협정에서 갑회사는 건설용지만 제공하고 프로젝트 건설관리에는 참여하지 않기로 합의했다. 프로젝트가 수익성이 있든 없든, B 회사는 A 회사에 약간의 이익을 주어야 한다. .....
。 최고인민법원' 합자계약 분쟁 사건 심리에 관한 몇 가지 질문에 대한 답변' 에 따르면 이런 조항은 합자계약의' 보증조항' 에 속하며 무효로 인정되어야 한다.
최고인민법원의' 국유토지사용권 계약 분쟁 사건의 적용 법률 문제에 대한 해석' 에 따르면 이런 계약은 더 이상 무효로 직접 인정되지 않고 변경돼 차용 계약으로 인정되고 있다.
소위 책임 권리 통일이란 계약 전체에서 쌍방의 지위를 보는 것이며, 거시적인 관점에서 볼 때 쌍방의 권리와 의무가 통일된다는 것을 지적해야 한다. 그렇다고 해서 쌍방이 발전의 어느 부분에서든 동등한 지불과 수익을 해야 한다는 뜻은 아니다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 책임명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 책임명언) (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 책임명언)
예를 들어, 프로젝트 건설공사에서 부동산 개발 자격을 갖추지 못한 회사는 구체적인 관리 업무 (또는 사람을 파견하여 감독하는 것) 에 참여하지 않지만, 부동산 회사가 전적인 책임을 진다고 해서 이 원칙을 위반한 것은 아니다.
(3) 법적 관계가 복잡하다.
부동산 공동 개발에는 다방면의 법률 관계가 관련되어 있어 비교적 복잡하다. 우선, 두 파트너의 관계는 위에서 언급한 바와 같이 합자관계로 법인합자와 느슨한 합자 관계로 나뉜다. 조직 형태와 권리 의무 분배는 세심한 합의가 필요하다 (이 글은 상세히 분석될 것이다).
둘째, 재단과 정부 주관부의 관계. 부동산 개발의 각 부분은 설립, 계획, 건설, 예매, 검수 등 정부 부처의 감독을 빼놓을 수 없다. 가장 직관적인 표현은 여러 개의 라이센스나 승인 서류를 신청하는 것이다.
공동 개발은 정부 부처의 비준을 거쳐야 하며, 서류나 비준문은 쌍방의 이름으로 처리해야 한다. 그래야만 공동 개발이 법률의 승인을 받을 수 있다. 공동 개발 승인 작업을 제대로 하지 않아 한쪽 권익이 손상되거나 협력 계약이 법원에 의해 무효로 인정되는 경우는 모두 순리적이고 교훈이 참담하다.
다시 한 번 컨소시엄은 시공청업자, 철거 정착자, 주택 소유자, 대출, 담보협력은행 등 다른 기관이나 개인과의 관계를 맺고 있다.
둘째, 부동산 건설의 주요 유형과 법적 성격
부동산 공동 개발 분야에서는 많은 비표준 조작이 있고, 공동 건설의 유형은 다양하다. 그 유형을 정확하게 구분하면 그 법적 성격을 판단하고 계약의 효력을 확인하는 데 도움이 된다. 이제 몇 가지 일반적인 연합 계약 유형 및 법적 성격 분석은 다음과 같습니다.
첫째, 쌍방이 건설용지를 공동으로 제공하고, * * * 공동출자, * * * * 건설 승인 수속을 공동으로 처리하고, * * * * 공동으로 건설을 책임진다. 주택이 준공된 후 쌍방은 계약에 따라 공동 취득하거나 완공된 주택의 재산권을 각각 취득하였다.
이런 계약에서 계획허가증은 쌍방의 이름으로 취득되기 때문에 건설부의' 도시주택소유권 등록에 관한 몇 가지 정책문제의 원칙과 의견' 관련 규정에 따라 계약 약속이나 출자 비율에 따라 건설된 주택의 재산권을 취득하고 재산권 등록을 할 수 있다. -응?
이런 계약의 구체적인 권리의무에서 알 수 있듯이, 이런 계약의 주요 당사자는 * * * 출자, * * * 공동 경영, * * * * 이익을 누리고, * * * 이런 주택 공건 행위는 본질적으로 일종의 경제협력 행위이며, 그 권리와 의무는 민사법률관계의 파트너십과 비슷하다. 공동 건설 계약은 공동 주택 건설 계약으로 인정되어야 한다.
둘째, 한쪽은 건설용지를 제공하고 다른 쪽은 출자한다. 쌍방은 토지양도와 합동건설의 심사 수속을 밟았고, * * * 쌍방은 건설을 담당했다. 쌍방은 계약서에 규정된 투자 비율에 따라 수익을 누리고, * * * * 위험을 감수한다. 이런 계약은 부동산 경영 개발의 법적 조건에 부합하기 때문에 전형적인 주택 공동 개발 형식이다.
셋째, 한쪽은 자신의 이름으로 건설용지를 제공하고 건물 승인 절차를 취득하며, 다른 쪽은 출자하고 건설을 책임진다. 쌍방은 계약서에 규정된 비율에 따라 각각 준공된 주택의 재산권을 취득했다. 이런 주택연합건설은 비교적 흔하다. 주로 돈이 없는 사람과 돈이 없는 사람 사이에 있다.
이런 계약에서 상대방은 투자 형식으로 한쪽의 부동산 개발에 참여한다. 기획 공사 허가증 등 건축 승인 수속은 한쪽이 수거하기 때문이다. 관련 법률에 따르면, 이런 방식은 본질적으로 부동산 양도에 속하며, 주택재산권은 먼저 주택 승인 수속을 소지한 쪽에서 향유해야 한다. 한 당사자가 주택 권리 등록을 한 후에야 계약 약속에 따라 재산권을 다른 당사자에게 이전할 수 있다.
우리나라' 부동산관리법' 제 4 1 조에 따르면 부동산이 양도될 때 토지사용권 양도계약서에 규정된 권리와 의무가 그에 따라 양도된다. 한 당사자가 주택 재산권을 다른 당사자에게 양도하면, 그 집이 차지하는 토지사용권도 그에 따라 이전된다. 따라서 이런 계약은 주택 양도의 성격뿐만 아니라 토지사용권 유상 양도의 성격도 가지고 있다.
넷째, 한쪽은 토지와 자금을 제공하여 건설을 진행하고, 자신의 이름으로 건축 심사 수속을 취득하고, 스스로 건설을 책임진다. 상대방은 단지 약속한 단가와 면적에 따라 일정한 자금을 제공할 뿐이다. 주택이 완공된 후, 한쪽은 계약 약속에 따라 다른 쪽에 특정 재산권이나 고액의 수익을 주었다. 이런 공동 시공 방법도 매우 흔하다.
토지사용권이 부족할 때 토지사용권을 누리는 쪽은 종종 이런 방식으로 다른 기업을 끌어들여' * * * 동시 개발' 에 참여한다. 건설에 참여한 투자자가 특정 주택의 재산권이나 고액의 수익을 얻는 것은 어떠한 경제적 위험도 감수하지 않고 합동건설 승인 절차를 거치지 않고, 건축개발 자질을 갖추지 못하고, 실제로 건축과 부동산 개발 활동에 종사하지 않았기 때문에 이런 형태의 참여건설은 본질적으로 불법 융자 행위에 속한다.
이런 계약은 최고인민법원의' 합영계약 분쟁 심리에 관한 몇 가지 질문에 대한 답변' 규정에 근거하여 합영계약의' 보증조항' 에 속하므로 무효로 인정되어야 한다. 그러나 최고인민법원의' 국유토지사용권 계약 분쟁 사건의 적용 법률 문제에 대한 해석' 에 따르면 이런 계약은 다시 변경 계약, 즉 융자 대출 계약으로 인정됐다.
결론적으로 주택련은 형태가 다양하지만 어떤 형태의 주택연합이든 법적 특징을 정확히 파악해 계약 내용에 따라 법적 성격을 확인해야 한다. 그래야만 계약의 효력을 정확하게 판단할 수 있다.
참고 자료:
Baidu 백과 사전-협동 주택 건설