65438 년 10 월 5 일, 주택 건설부, 중앙정법위 등 10 부서는 기층 사회지배구조, 소유주위원회 개선에 관한' 주택재산 관리 강화 및 개선에 관한 통지' (이하' 통지') 를 공동으로 발표했다.
이 소식의 영향으로 부동산 주식은 반년 이상 잠잠한 뒤 집단 폭발을 맞았다. 65438+ 10 월 6 일 종가를 기준으로 * * 2 1 A+H 부동산 주가 상승폭이 10% 를 넘어섰다. 은성생활서비스가 상승하여 파장폭이 39.53% 올랐다. 중해재산, 세모 서비스, 건발재산, 폴리재산, 신도시 왕위 서비스, 영성생활서비스 등 부동산 주식 상승폭이 모두 20% 를 넘어섰다. "통지" 가 왜 부동산주가 전면적으로 폭등하게 되었는가? 정책 이익이 좋으면 부동산 관리 업계에 어떤 변화를 가져올 것인가?
책임 부동산 관리비 징수율을 분명히 하거나 인상할 것이다.
부동산 관리는 항상 높은 비용과 낮은 수익의 영역이었다. 특히 최근 몇 년 동안 인구배당이 점차 하락하면서 인건비가 계속 상승하면서 부동산 회사의 이윤 공간이 더욱 압축되고 있다.
이에 따라 부동산 관리 회사의 생존에 직접적인 영향을 미치는 재산비 징수율은 보통 100% 달성을 보장할 수 없고, 부동산 관리 회사는 여전히 유료난의 문제에 직면해 있으며, 심지어 어느 정도 산업 발전을 제약하는 병목 현상이 되고 있다.
재산비 징수난의 곤경을 해결하기 위해서는 업주와 효과적인 연계를 수립하는 것이 중요하다. 부동산 관리 업계의 큰 통점은 업주 위원회 보급률이 낮다는 것이다. 이전의 부동산 관리는 주로 회사의' 출력' 을 통해' 서비스' 효과를 달성하는 것이었지만, 업주와의' 상호 작용' 방면에서는 그다지 뜨겁지 않았다.
"통지" 는 "소유주위원회 지배 구조 개선" 을 지적하고, 거리 관리 책임을 강조하며, 거리 개입을 장려하고 관할 지역의 부동산 관리 업무를 지도한다. 조직을 통해 산업위원회 (또는 임시대체물관리위원회) 의 비율이 눈에 띄게 높아질 것으로 예상된다. 이는 소유주의 적극성을 동원해 주민, 업위원회, 재산관리회사 간의 조율 운영 메커니즘을 확립하고, 기업이 소유주의 호소를 이해하고, 업주와 부동산관리회사의' 고용관계' 의 장벽을 돌파하고, 부동산관리회사의' 일방적 수출' 을 업주와의' 상호 작용' 으로 전환하는 데 도움이 되며, 수납률을 높이는 데 도움이 될 수 있다.
또한' 통지' 는 업주위원회의 포지셔닝과 운영 방식을 명확히 하기 위해 노력하고 있다. 그 임무 중 하나는 부동산비 체납을 촉구하는 업주들을 독촉하는 동시에 악성체불재산비 행위를 개인 신용기록에 포함시키는 것을 탐구하는 것이다. 이는 부동산 관리사의 독촉률과 기초부동산 서비스 효율성 향상에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.
부동산 기업의 시장화 정가 방면에서,' 통지' 는 부동산 서비스 가격 형성 메커니즘을 보완하고, 부동산 관리 서비스 수준을 높이고, 요금 부과 방식을 제창해야 한다고 지적했다. 그리고 각 부처에는 분업이 있다: 건설부는 부동산 서비스 목록을 발표하고 부동산 서비스의 내용과 기준을 명확히 해야 한다. 부동산 업계 협회는 소유주와 부동산 서비스 업체가 재산비를 협상할 때 참고할 수 있도록 부동산 서비스 비용 정보 및 가격 규칙을 모니터링하고 정기적으로 발표해야 합니다.
곽성증권연구보고서에 따르면 과거 시장은 인건비 상승과 재산비 침체가 부동산 회사의 이익에 영향을 미칠까 봐 걱정했다. 부동산 회사 이익률의 침식도 자본 시장의 부동산 평가에 영향을 미쳤다. 이번에 발표된' 통지' 는 정책 지향에서 재산비 시장화 조절 통로를 열었다. 중신증권연구보고서도' 통지' 가 부동산업을 기층 통치에 포함시켜 단일 흑자 곡선을 올릴 것이라고 밝혔다.
혜택 부가 가치 서비스, 매튜 효과 확대는 계속될 것이다
부동산 기업의 수입은 주로 두 가지 주요 부문이 있는데, 하나는 기초 부동산 서비스이고, 다른 하나는 부가 가치 서비스이다. 그러나 중지원의 자료에 따르면 중국 100 대 부동산 기업은 여전히 기초부동산 관리 서비스를 위주로 하고 있으며, 소득의 80% 이상은 전통적인 기초부동산 관리 수입에서 비롯되며, 소득의 약 20% 만이 부가 가치 서비스에서 나온다.
사실, 현재 주택부동산의 경쟁 압력으로 인해 통상적인 영업소득에 의존하는 것은 종종 이윤을 내기 어려우므로 부가 가치 서비스에 힘써야 한다. 이거연구원은 상장주택기업 연보에 따르면 대부분의 상장주택기업의 부동산 관리 서비스 총금리는 1 1% 에서 30% 정도이며 부가가치서비스 총금리는 일반적으로 30% 에서 60% 사이의 구간에 달한다.
"통지" 의 제기는 물자 기업의 부가가치 서비스의 업무 범위를 분명히 확대했다. 한편, 조건적인 부동산 서비스 기업이 연금, 보육, 가정, 문화, 건강, 주택 중개, 택배 등 분야로 확장하여' 부동산 서비스+생활 서비스' 모델을 탐구하도록 독려한다. 한편, "부동산 서비스 기업은 해당 우대 지원 정책을 신청해 연금 가정 등 생활서비스 업무를 전개할 수 있다" 고 밝혔다.
기업을 다분야로 확장하도록 유도하는 목적은 분명하다. 상해이거부동산연구원 원장인 엄약진은 노후 지원은 항상 실체기업이 지역사회에 익숙한 장점을 바탕으로 편리하고 저렴하게 서비스를 제공하고 지역사회의 모든 사람에게 진정한 서비스를 제공하는 데 도움이 된다고 밝혔다. 지역사회 소비에는 대규모 소비 개념이 포함되며, 부동산 기업은 이러한 업무를 자발적으로 인수하여 비즈니스 콘텐츠를 진정으로 넓히고 지역사회 서비스의 부가가치를 실현하는 데 도움이 됩니다. 주택 중개업 및 후속 유사 임대 사업의 발전에 관해서는 재고 시장 활성화에 큰 영향을 미칠 것이다.
또한, 주택 건설부가 발표한 관련 문건은 발전선 오프라인 생활 서비스를 여러 차례 언급하며, 부동산 회사가 노후 서비스를 탐구할 수 있도록 지원한다는 점도 주목할 만하다. 예를 들어, 2020 년, 주택 건설부 등 6 부처가 발표한' 부동산 서비스 기업 발전 지역 사회 양로 서비스 추진에 대한 의견' 에서' 부동산 서비스 기업을 적극 추진하고 지원하는' 부동산 서비스+양로 서비스' 모델' 을 언급했다. "통지" 는 이전의 문서 정신에 대한 체계적인 빗질과 추가 강조와 심화로 볼 수 있으며, 현재 부동산 관리 업계의 발전 잠재력을 다시 한 번 지적했다.
앞으로 부가가치업무는 각 부동산 기업들이 적극적으로 탐구하는 새로운 성장점이 될 것이다. 지역사회 부가 가치 서비스가 더 높은 부동산 관리 회사가 더 유리할 것이며, 업계의 매튜 효과는 계속될 것이다. 예를 들어 정융서비스, 녹성 서비스, 청원서비스, 세무 서비스, 영성생명, 폴리부동산, 건설업 신생활, 은성생활 등 지역사회 부가가치 서비스 매출 총이익이 모두 25% 이상 높다. 이 가운데 일정 규모, 업주 만족도가 높은 부동산 관리사 및 연금산업과 관련된 부동산 회사도 먼저 혜택을 볼 것으로 보인다.
결론적으로' 통지' 의 핵심 내용은 주로 소유주의 이동성을 높이고 부가 가치 서비스를 장려하는 두 부분으로 구성되어 있다. 전자는 단일 디스크 이익 모델의 가능성을 높였으며, 후자는 부동산 관리 회사가 부가 가치 서비스에 대한 탐구를 가속화하고 수익성을 높이며 플랫폼 및 트래픽 입구의 역할을 더욱 발휘할 것으로 예상되며, 부동산 관리 업계의' 전통적인 부동산 관리 업무를 바탕으로 부가 가치 서비스 금상첨화' 의 현재 상황에 맞춰 부동산 관리 업계에 광범위한 상상력 공간을 제공할 것으로 기대된다.