상업용 부동산 지식

상업용 부동산 지식

1. 상업용 부동산

상업용 부동산에는 쇼핑몰, 대형마트, 상가, 쇼핑몰, 테마쇼핑몰, 전문쇼핑몰 등이 포함됩니다. 시장, 도매시장, 할인점, 공장아울렛, 엔터테인먼트 상업시설, 주거용 건물과 사무실 건물의 1층 상점, 기타 주거용 부동산과 매우 다른 부동산 상품입니다. 실생활에서 우리가 가장 많이 접하는 세 가지 유형의 비즈니스는 커뮤니티 커머스, 대형마트, 신흥 쇼핑몰입니다.

2. 상권

상권은 소매업에서 사용되는 용어로 오늘날 상업용 부동산 개발에도 사용됩니다. 이는 상권 또는 사업 잠재력을 의미합니다. 일정 기간 내에 특정 지역을 쇼핑 또는 소비 빈도가 가장 먼 거리를 반경으로 하여 일련의 원형 또는 사각형 영역으로 구분하는 고객 그룹입니다. 특정 매장 또는 소비를 위한 상업 집결 센터. 업종은 일반적으로 핵심 업종(소비 장소에 가장 가깝고 총 50~80명 고객 수용), 2차 업종(15~25명 고객 수용), 주변 또는 방사 업종(5~25명 고객 수용)으로 구분됩니다. ). 25명의 고객).

상권이란 매장이 그 위치를 중심으로 일정한 방향과 거리를 따라 뻗어나가는 지역을 말한다. 고객의 지리적 범위입니다.

3. CBD란 무엇인가

CBD의 정식 명칭은 Central Business District입니다. 우리나라에는 중심업무지구, 중심업무지구, 중심업무지구 세 가지 번역이 있습니다. 이 개념은 1923년 미국에서 "비즈니스 모임 장소"로 정의되면서 처음 등장했습니다. 그 후 CBD의 콘텐츠는 지속적으로 발전하고 풍부해지며 도시, 지역, 심지어 국가의 경제 개발 중심지가 되었습니다. 일반적으로 CBD는 다음과 같은 요소와 특징을 가져야 합니다. 도시의 기능적 핵심이며 도시의 경제, 기술, 문화 및 상업이 고도로 집중되어 있으며 교통이 편리하고 사람, 차량 및 물류가 많이 흐릅니다. ; 낮에는 인구 밀도가 가장 높으며, 낮과 밤에는 인구 밀도가 가장 높습니다. 도시의 황금 지역에 위치하고 있으며 토지 가격이 가장 높습니다. 고층 건물이 많고 토지 이용률이 가장 높습니다.

4. 쇼핑몰

세계쇼핑센터협의회는 쇼핑몰을 다음과 같이 정의합니다. “소매 및 기타 상업 시설이 독립적인 자산으로 설계, 개발, 소유 및 관리됩니다. "지역 쇼핑몰, 중형 쇼핑몰, 소매 단지, 전문 쇼핑 센터 및 기타 형태를 포함합니다.

흔히 쇼핑몰이라고 불리는 것은 '무어' 또는 '상핀마오'로 음역하면 대형 쇼핑몰을 의미하는 새로운 형태의 복합 상업 포맷이다. 무어(쇼핑몰)는 구체적으로 백화점, 대형마트, 각종 전문 체인점 등 쇼핑, 레저, 엔터테인먼트, 케이터링이 통합된 대규모 슈퍼 상업센터를 말합니다.

엄밀히 말하면 100,000제곱미터 미만의 모든 것을 쇼핑몰이라고 하며, 이 숫자보다 크고 업무 복잡성이 높은 것은 모두 쇼핑몰이라고 부를 수 있으며, 200,000제곱미터보다 큰 것은 쇼핑몰이라고 할 수 있습니다. 슈퍼몰(SUPER MALL)이라고 불린다.

5. 대형마트

일반적으로 대형마트의 정의는 2,500제곱미터 이상의 매장 면적으로 다양한 식품과 비식품을 판매하는 것입니다. 식품. 대형마트는 신선식품과 생필품을 중심으로 판매하고 백화점도 입점해 있는 중형 슈퍼마켓이다. 상품성 측면에서는 대형 종합백화점에 비해 뒤지고, 가격 측면에서도 창고형 슈퍼마켓에 비해 뒤떨어지지만 슈퍼마켓에서는 신선식품과 생활필수품이 가장 개성 있고 차별화된 상품이다.

6. 상업거리

상업거리는 도시상업거리, 테마상업거리, 개성있는 거리 등 3가지로 구분된다.

베이징 왕푸징 보행자 거리, 상하이 난징 거리 등 도시 상업 거리. 도시상업가로의 첫 번째 고려사항은 도시에서의 기능과 위치이다.

베이징 삼리툰 술집 거리, 석리허 건축자재 거리 등 테마 상업 거리는 주로 유사한 업종의 집합으로 표현되며 대부분 도로 양쪽에 분포되어 있으며 업종은 같은 업종의 사람들은 매우 부자입니다.

특별한 작은 거리 - 일부 커뮤니티의 1층 상점 및 사무실 건물과 같은 운영이 더욱 독특하기 때문에 커뮤니티의 소비자 요구를 충족할 뿐만 아니라 내부 주변 지역으로 방사됩니다. 시간이 지남에 따라 동네 분위기가 자연스럽게 형성됩니다.

7. 테마쇼핑몰

사실 업계에서는 테마쇼핑몰이 무엇인지에 대해 최종 결론이 나지 않습니다. 샤먼대학교 경영학과의 Ren Meng Linming 교수는 이론적으로 테마 쇼핑몰에 대한 명확한 개념은 없지만 테마 쇼핑몰에는 최소한 세 가지 기본 요소가 있어야 한다고 믿습니다. 둘째, 소비자에게 다양한 선택권을 제공할 수 있으며, 셋째, 전문점과 달리 쇼핑몰은 유사한 테마, 다른 기능, 다른 서비스, 다른 브랜드로 구성되어야 합니다. 동시에 일부 전문가들은 테마쇼핑몰과 기존 백화점의 가장 큰 차이점은 전문적인 경영에 있다고 본다. 전체 쇼핑몰의 제품은 하나의 테마만을 강조합니다. 테마쇼핑몰은 소비자에게 상품을 제공할 뿐만 아니라, 좋은 쇼핑분위기를 조성하기 위해 노력하는 신개념 쇼핑몰입니다. 경영철학 측면에서는 기존의 전체판매 모델을 변화시키며 독특한 테마를 반영하고 있다.

8. "판매 통제"

판매 통제는 부동산 개발업자가 주택 재고를 보유하는 것을 의미합니다. 일반적으로 프로젝트의 일정 비율이 유지됩니다. 판매 전 프로젝트가 완료될 때까지. 일부 부동산 개발업자들은 자신이 소유한 매매관리부동산을 모두 매각했다고 주장하며 연말에 저렴한 가격으로 조용히 시장에 진입해, 시세보다 낮은 가격으로 거래하겠다는 의지가 빠른 이들도 있다. 그것을 얻으십시오. 부동산의 상품에는 위치, 단위 유형 및 기타 요인의 차이로 인해 자연스럽게 좋은 등급과 나쁜 등급이 있습니다. "판매 통제"의 일반적인 상황은 단위 유형이나 위치 및 기타 항목이 좋지 않은 제품을 우선시하는 것입니다. 좋은 위치와 좋은 평면도를 갖춘 제품은 가격이 더 높은 수준에 도달할 때 판매용으로 예약되어 있습니다. 이렇게 하면 해당 제품을 판매할 수 없는 위험을 방지하고 좋은 제품이 나중에 더 높은 가격에 판매되는 데 도움이 됩니다.

9. 공실률

국제 공실률은 시장에 나와 있는 미분양 주택 수(개발업체와 소유자가 판매할 수 없는 두 부분 포함)를 말하며, 전체 미분양 주택 수와 관련된 사회 주택 재고 수의 비율입니다. 현재 우리가 사용하고 있는 공실률 산정방식은 최근 3년간 준공된 상업용 부동산 수 대비 개발업체가 매각하지 않은 상업용 부동산 수의 비율입니다. 상업용 부동산에는 명시적 공실률과 암묵적 공실률이 있습니다. 소위 명시적 공실률은 개발업자가 입주한 이후 상가를 임대하거나 매매한 적이 없다는 뜻이고, 암묵적 공실률은 개발업자로부터 상가를 임대·매각했지만 상업용 부동산의 영업가치는 주거용 또는 상업용 사무실로의 전환을 포함하여 나중에 실현되지 않았습니다.

10. 깊이

건축에서 깊이는 독립된 주택이나 주거용 건물의 전면 벽에서 후면 벽까지의 실제 길이를 의미합니다. 상식적으로 매장 정면은 넓을수록 좋다. 그러나 이것이 매장 깊이의 중요성을 부정하는 것은 아니다. 깊이는 매장 정면에 수직인 매장의 깊이를 의미한다. 일반적으로 동일한 깊이의 매장에서는 입면이 넓을수록 상품성이 높지만, 깊이가 매장 운영에 필요한 최소 요건을 충족하지 못하면 아무리 입면이 넓어도 경제성이 떨어지게 됩니다. 매장은 행사하지 않습니다. 정상적인 상황에서 매장의 깊이는 만 너비 4m 이상, 20m 이상이어야 합니다. 그렇지 않으면 매장 운영에 영향을 미칩니다.

11. 층고

층 높이는 '층' 단위로 측정한 주거용 높이를 의미하며, 각 층의 높이는 국가 설계 요구 사항에 따라 결정됩니다. 키. . 일반적으로 하단 바닥 표면 또는 바닥 표면에서 상단 바닥 바닥 표면까지의 거리가 포함됩니다.

12. 재산권 상점

재산권 상점은 "현금 반환 독립 재산권 서비스 선물"의 모델로 나타나는 새로운 투자 개념입니다. 새로운 투자 상품. 재산권 상점의 특징은 분산된 재산권, 통합 관리, 통합 투자 및 통합 임대이며 심지어 투자자와 주택 구입자를 위해 전세를 냈습니다. 물론 구매 상점에 투자한 사람들이 직접 임대하는 것도 허용되지만 사업 프로젝트는 쇼핑몰의 전체 레이아웃과 크게 다르지 않아야 한다.

투자자는 운영자로부터 임대수익을 얻을 수 있고, 운영자는 통일된 이미지로 운영함으로써 위험에 대한 저항력을 크게 향상시켜 소유자와 개발자 모두에게 윈윈(win-win) 상황을 달성할 수 있습니다.

13. 투자유치

투자유치는 사실상 투자유치를 위한 것이다. 투자유치는 경제통합이 심화되는 추세에 따라 학제간, 직업간 전문지식을 요구하는 경제커뮤니케이션 방법으로 널리 사용됩니다. 투자기획이란 투자인력의 지식과 지혜를 활용하여 외부자금 프로젝트를 유치하여 정착시키기 위한 일련의 활동을 계획하는 활동이다.

14. 임대 및 판매 상점

임대 및 판매 상점은 1990년대 중반 홍콩에서 도입된 부동산 마케팅 기법일 뿐입니다. 광저우와 심천 등 해안 도시가 발달해 전국으로 확산됐다. 그 본질은 먼저 판매한 다음 임대하는 동시에 고정된 임대 수익을 제공하는 것입니다. 투자 문턱을 낮추기 위해 재산권을 극히 작은 조각으로 나누는 경우가 많습니다. 당시 많은 투기꾼들이 미완성 부동산에 열광했고, 많은 부동산 개발업자들이 건물이 완공되기 전에 돈을 가지고 도망쳐 전국에 많은 미완성 건물이 생겼습니다. 따라서 이 마케팅 방식은 도입 직후 건설부에서 금지됐다.

15. 가상부동산형 매장

상점 매매시장에서는 '10년 임대'와 같은 전매 및 투자수익 비교를 위한 매우 매력적인 광고를 종종 볼 수 있습니다. , "최대 15%의 투자 수익률" 등 이러한 광고는 실제 판매 응용 프로그램에서 좋은 결과를 얻는 경우가 많습니다. 대형 가맹점은 쇼핑몰을 임대하고 개발사는 이를 장기 임대하는 방식의 판매 모델을 '가상재산권 상점' 판매라고 부른다.

16. 판매 후 임대

판매 후 임대는 부동산 개발 및 운영 기업 또는 주택 소유 단위와 상업용 주택에 투자할 때 구매자 사이의 계약을 의미합니다. 건물이 팔리면 매각 후 일정 금액을 지불해야 하며, 판매자는 해당 기간 내에 이를 대리인으로 임대하고 임대 기간 동안 임대료의 일부를 판매 가격의 일부로 상쇄합니다. 미리 지불하거나 매년 일정 비율의 수익을 지불합니다. 판매 후 임대는 일반적으로 상점, 사무실 건물, 상업용 주택(예: 서비스 아파트, 상업 및 주거용 건물) 등의 판매 과정에서 발생합니다. 판매 후 임대에는 임대 반환, 임대 판매 등 다양한 형태가 있습니다. 임대차, 이익마진, 배당금 등이 있지만 가장 큰 유사점은 모두 일정 비율의 임대 수익을 약속하여 구매자를 유인한다는 것입니다. 그들의 다양한 구체적인 형태에는 주택 판매와 임대의 두 단계가 포함되어야 하지만 투자자 소득 형태 등 세부 사항이 다릅니다.

17. 프레임-전단구조

프레임-전단벽 구조는 프레임 구조와 전단벽 구조를 결합한 것으로, 각각의 특성을 흡수한 것이다. 장점은 건물 레이아웃을 위한 더 큰 공간을 제공할 수 있을 뿐만 아니라 측면 힘 저항도 우수하다는 것입니다. 프레임-전단 구조의 전단벽은 단독으로 설치하거나 엘리베이터 샤프트, 계단통, 파이프 우물 및 기타 벽에 사용할 수 있습니다. 따라서 이 구조는 다양한 유형의 주택 건설에 널리 사용되었습니다. 프레임 전단 구조의 변형은 전단 굽힘 유형입니다. 우리 모두 알고 있듯이 프레임 구조의 변형은 전단형으로, 상위 레이어 사이의 상대 변형이 작고 하위 레이어 사이의 상대 변형이 큽니다. 전단벽구조물의 변형은 상층간의 상대변형이 크고 하층간의 상대변형이 작다. 프레임-전단 구조의 경우, 두 구조물의 조화된 변형으로 인해 굽힘-전단 변형이 형성되며, 이는 접합부 간의 상대 변위비와 정점 변위비를 감소시키고 구조물의 횡강성을 향상시킵니다.

18. 전단벽 구조

전단벽 구조는 철근 콘크리트 벽체 패널을 사용하여 프레임 구조의 보와 기둥을 대체하며 다양한 하중과 하중에 의해 발생하는 내부 힘을 견딜 수 있습니다. 구조물의 수평력을 효과적으로 제어할 수 있는 것으로, 수직 및 수평력을 견딜 수 있도록 철근콘크리트 벽체 패널을 사용하는 구조물을 전단벽구조라고 합니다. 이런 종류의 구조는 고층 건물에 널리 사용되므로 주택 구매자는 전문 용어에 얽매일 필요가 없습니다.

19. 자산 관리

광의의 자산 관리는 부동산 개발, 임대, 판매, 애프터서비스 및 임대와 관련된 모든 서비스를 의미합니다. 좁은 의미로는 건축물의 유지관리, 관련 기계·전기설비 및 공공시설의 관리·유지, 보안, 청소, 녹화 등을 말한다.

이론적으로는 다음과 같이 요약할 수 있습니다. 전문 기업 조직은 현대적인 관리 방법과 첨단 유지 관리 및 수리 기술을 사용하여 부동산의 전체 애프터 사용 프로세스에 대해 주택, 장비, 기반 시설 및 주변 환경에 대한 전문적인 관리를 제공합니다. 주거, 생활환경, 부동산 유지관리 등의 측면에서 효율적이고 고품질이며 경제적인 서비스를 경제적으로 제공합니다.

(1) 재산 관리의 대상은 완성된 재산, 인수 검사에 합격한 재산, 사용 중이거나 곧 사용 예정인 재산을 의미하는 완전한 재산입니다.

(2) 자산 관리 서비스의 대상은 사람, 즉 공동 거주자, 임차인 및 해당 부동산을 실제로 사용하는 사람을 포함하여 부동산의 소유자 및 사용자입니다.

(3) 자산 관리 서비스에 대한 투자는 부동산의 사용 기능을 향상시키고, 서비스 수명을 연장하며, 부동산 환경을 개선하고, 정상적으로 사용할 수 있도록 하며, 가치를 유지 및 증대시키기 위해 노력할 수 있습니다.

(4) 자산 관리는 기업 중심적이고 사회화되었으며 전문적이며 시장 중심적인 서비스입니다.

(5) 자산 관리는 지역사회 건설과 밀접한 관련이 있습니다. 부동산관리는 '문명공동체', '안전공동체', '위생공동체' 건설과 결합되어 '정리되고 문명화되고 안전하고 편리한' 우수한 부동산지역을 조성하고 물질문명과 정신문명의 통일을 이룰 수 있다.

20. 노드

노드는 계획에 사용되는 용어로 들어오고 나가는 관찰자들의 집중된 초점을 의미하며 일반적으로 교차로, 교통 전환, 교차로 및 건축을 의미합니다. 특정 기능이나 건축적 특징의 집합과 집중에서 중요성이 파생되는 변형 지점 등. 상업지역(보행거리)은 레저광장, 푸드코트, 영화관, 교통광장, 유명 랜드마크 건물 등을 노드로 활용하는 경우가 많다.

21. 랜드마크

랜드마크와 노드는 도시 공간이나 상업 중심지의 또 다른 유형의 기준점을 구성합니다. 관찰자는 일반적으로 내부로 들어갈 수 없으며 외부의 주관적이고 위쪽을 바라보는 시각만 가질 수 있습니다. 초고층 주거용 건물, 종탑, 탑 꼭대기, 광고 간판, 산 정상 등 필수품.

22. 위치

종합계획 용어는 특정 도시(지역)에서 특정 경제, 정치, 사회 활동이 이루어지는 장소를 말한다.

23. 세그먼트

세그먼트는 주거용 부동산 개발 및 마케팅에 일반적으로 사용되는 용어로, 일반적으로 주거 지역이 주로 교통 동맥을 따라 집중적으로 개발되는 도시 지역을 나타냅니다. South China Plate 및 Luoxi Plate, Guangyuan East 섹션, Industrial Avenue 섹션 등.

24. 디자인은 개발보다 먼저이다

상업용 부동산을 개발하려면 먼저 비즈니스 모델, 서비스 대상 및 제품 포지셔닝을 결정한 다음 건축 계획 및 디자인을 수행해야 합니다. 비즈니스 형식의 요구 사항. 주거개발의 이념과 모델을 그대로 따르면 상업용 부동산은 성공하기 어려울 것이다.

25. 과학적이고 합리적인 관리

수익성 있는 자산은 후속 운영에 중점을 둡니다. 개발자는 비즈니스 인식을 강화하고 가맹점과 상생 협력을 달성해야 합니다. 사업 운영에는 고유한 규칙이 있으며 규칙에 따라 전문적으로 운영되어야 합니다. 부동산 개발업자가 상업용 부동산을 단기 이익을 추구하는 임대 및 판매용 부동산으로 취급하는 것은 상업용 부동산 개발법에 위배되며 프로젝트의 장기적인 운영과 지속 가능한 운영을 보장할 수 없습니다. 이런 점에서 개발자들이 과학적인 경영관리 개념을 확립하고 경영법칙을 존중하는 법을 배우는 것은 매우 중요합니다.

26. 지상층

지상층은 주택의 1층과 2층을 말합니다. 일반 주택, 특히 고층 주택의 1층과 2층은 매매가 더 어렵고, 가격도 다른 층에 비해 저렴합니다. 저가형 개발자로 전환함으로써 개발자는 더 나은 가격에 판매할 수 있으며 동시에 커뮤니티의 상업적 지원 시설도 해결할 수 있습니다. 현재 시장에서 대규모 커뮤니티는 인구가 많고 안정적인 거주자로 인해 상대적으로 성공 가능성이 높으며, 투자 위험이 상대적으로 작아서 투자자가 가장 먼저 선호하는 사업입니다. Tianxia City의 1층 상인과 Xinyuan Mingjia Community와 같은 전형적인 대표자는 총 면적이 거의 100만 평방미터에 달하며 수천 가구가 그들을 지원할 것이며 투자자들은 기본적으로 미래의 발전 전망에 대해 낙관하고 있습니다. 1층 가맹점, 프로젝트 판매 등이 이에 힘입고 있다.

27. 거시적 통제

국가 개입이라고도 알려진 거시적 통제는 국가 경제에 대한 정부의 전반적인 관리이며, 특히 국가 정부의 경제적 기능입니다. 중앙 정부.

경제운영 중 시장발전을 촉진하고 시장운영을 표준화하기 위한 국가의 사회적경제에 대한 전반적인 규제 및 통제이다. 거시적 통제 과정은 국가가 규제 수단과 메커니즘을 사용하여 일련의 시장 경제 법칙에 따라 자원 배분을 최적화하고 미시 경제 운영에 유리한 거시 환경을 제공하며 시장 경제를 활성화하는 과정입니다. 정상적인 운영과 균형 있는 발전을 달성합니다. 거시적 통제의 주요 내용은 다음과 같습니다. ① 국가는 경제 및 사회 발전 전략 및 지침 수립, 전체 수지를 통제하기 위한 산업 정책 수립, 재정 정책 수립 및 조정, 산업 배치 조정 등 다양한 경제 정책 및 조치를 합리적으로 수립합니다. 통화 정책 축적과 소비 사이의 비례 관계를 조정하고, 총 사회 공급과 총 사회적 수요 사이의 균형을 달성하고, 통화 발행을 통제하고, 인플레이션을 억제하는 정책은 이에 적응하는 시스템, 소득 분배 시스템, 조세 징수 및 관리 시스템을 구축 및 개선합니다. 시장경제의 발전을 위해. ② 국가는 국민소득의 분배와 재분배를 규제하기 위해 가격, 조세, 신용 등 경제적 지렛대를 올바르게 사용하고, 경제적 이익의 관점에서 사회재생산의 모든 측면을 유도, 조정, 통제한다. ③ 각종 경제계획을 과학적으로 수립하여, 경제계획이 충분한 과학적 근거를 바탕으로 중장기적 자원배분에서 본연의 역할을 다할 수 있도록 하며, 자원배분을 전적으로 시장에 의존하는 단점을 보완한다. .

28. 마케팅 모델

일반적으로 마케팅 모델은 광범위한 마케팅 모델과 좁은 마케팅 모델로 구분됩니다. 광의적 마케팅 모델은 약국, 병원, TV 직판 등 채널이 채택하는 사업 형태를 말하며, 협소한 마케팅 모델은 제품이 소비자의 신뢰를 얻기 위한 커뮤니케이션 방식을 말하며, 이는 가상과 뗄 수 없다. 제품의 가치.

29. REITs

REITs는 많은 투자자들의 자금을 모아 전문 관리기관에 의해 운영되고 독립된 기관에 의해 감독되며 상업용 부동산을 전문으로 하는 그룹입니다. 투자자가 투자한 만큼 수익을 분배하는 펀드입니다. (자세한 내용은 이번 호 64페이지의 "REIT의 개요"를 참조하십시오.)

30. 융자 리스

금융 리스는 실제로 할부 지불과 크게 다르지 않습니다. 임대기간이 종료되면 임대물에 대한 재산권은 건설회사에 이전됩니다. 지금 등장하고 있는 '할부금, 합의된 재산권 양도', '판매용 임대'가 바로 이 기본 모델이다. 소유권과 사용권 분리를 통해 건설업체의 낮은 신용도 문제를 해결하며 해외에서 두 번째로 큰 자금 조달 채널이 되었으며, 대부분의 중소기업은 금융리스를 통해 이를 해결합니다. 따라서 금융리스와 전통적인 리스의 차이점은 리스를 통해 매각할 수도 있고, 리스를 통해 자금을 조달할 수도 있다는 점입니다. 이는 기존의 임대 방식으로는 해결할 수 없는 문제입니다.

자세한 내용:/sydccs.asp