많은 주택 구입자들이 여유자금을 이용해 부동산 투기를 하고 싶어하는데, 매수와 투기가 가능한 주택은 어디일까?
개발자 입장에서 부동산 시장은 어떻게 흘러갈 것인가? 앞으로 구매제한이 강화되나요? 통화정책이 "물 방출"을 멈출 것인가? 저자가 입수한 내부 세미나 보도 자료에 따르면 개발자들은 일반적으로 현재 부동산 시장 발전에 대해 여전히 낙관적입니다. 저자는 부동산 시장에 대한 개발자들의 7가지 판단을 정리하여 다음을 살펴보았습니다.
1. 현재 1차 부동산 시장의 주택가격은 아직 거품이 거의 없는 것으로 보인다.
1선 부동산 시장의 주택 가격을 보면 베이징과 상하이의 평균 가격은 각각 45,000위안/평방미터, 2선 도시에서는 일반적으로 38,000위안/평방미터입니다. 약 20,000위안. 시장은 지금도 꾸준히 발전하고 있습니다. 이는 주로 구매 제한 정책의 존재, 제한된 유효 수요, 시장이 급격히 상승할 힘이 부족하기 때문입니다.
2. 토지시장에는 확실히 버블이 있다.
현재 1, 2선 도시의 땅값과 주택 가격은 일반적으로 '밀가루가 빵보다 비싸다'는 현상을 보이고 있다. 난징을 예로 들면, 최근 거래된 토지 가격은 4만 위안을 넘어섰고, 난징의 현재 평균 가격은 평방미터당 19,000위안에 불과합니다. 이러한 큰 격차는 부동산 회사가 토지 취득에 너무 공격적이며, 적어도 오늘날 잦은 정책 변경으로 인해 이 가격이 너무 위험하다는 것을 보여줍니다. 상황이 언제 해결될지는 지켜봐야 할 것 같습니다.
3. 중소형 부동산 회사는 생존에 어려움을 겪고 있고, 부동산 회사의 통합 가능성도 일부 존재합니다.
제한된 자금 및 개발 능력으로 인해 중소 부동산 회사가 1, 2급 도시의 토지를 확보할 때 토지가 없으면 소득이 없으므로 확실히 큰 주택을 확보할 수 없습니다. 이러한 대형 부동산 회사는 인수합병(M&A) 및 기타 경로를 통해 계속해서 토지를 취득할 수 있으며 이는 직접 입찰을 통해 토지를 취득하는 것보다 확실히 훨씬 저렴할 것입니다.
4. 고급 주택이 2급 도시로 확산
1급 도시의 고급 주택 패턴은 기본적으로 토지 공급이 감소하면서 형성되었습니다. 부동산 회사가 토지 시장의 주역이 되다 지역을 기반으로 한 고급 특산품을 구축합니다.
5. 현금 흐름이 부동산 회사의 관심을 끌 것
높은 가격에 토지를 확보하는 것은 부동산 회사의 자금 조달 능력을 테스트하지만 현금 흐름의 안전성을 확보할 수 없는 경우 더 큰 문제는 중국의 토지 개발이 서구 국가와 다르다는 점이다. 토지를 취득할 때 부동산 프로젝트에 많은 양의 토지 양도 수수료와 각종 세금 및 수수료를 지불해야 한다. 이후 개발자금은 부동산회사가 지속적으로 투자해야 하며, 이 기간 동안에는 공개시장에서 토지담보권 등을 조달할 수 없습니다.
6. 부동산 유동성은 더 이상 연초만큼 좋지 않습니다
현재 다양한 데이터에 따르면 1, 2선 도시의 거래량이 하락세가 지속되는 가운데 주택 가격이 여전히 강세를 보이고 일반 주택 구입자들이 부동산 시장에 개입할 수 없는 가운데, 부동산 투기꾼들도 투자 위험을 고려하고 있어 양대 수요 진영은 관망 상태에 돌입하고 있다. 이는 개발자의 수익 창출 능력이 약화되고 있음을 나타냅니다.
7. 이 8개 도시만이 부동산 시장에서 상당한 성장을 할 여지가 있다
미래에는 쑤저우, 허페이, 난징, 항저우, 닝보, 푸저우, 베이징 등 8개 도시만 있을 것이다. , 텐진 부동산 산업은 상당히 양호하고 주택 가격이 오를 여지가 아직 남아 있습니다. 주요 근거는 이들 도시의 토지 시장이 상대적으로 뜨겁다는 것입니다. 우리는 토지 가격이 너무 높은 것을 보고 싶지 않지만, 반면에 토지의 인기는 시장이 이들 도시에 대해 낙관적이라는 것을 보여줍니다. 이들 도시는 새로운 정책을 갖고 있거나 추진 중이지만 다른 도시들은 가격 상승 여지가 제한적이거나 가치 평가가 너무 높습니다. 예를 들어 상하이와 선전은 가격 상승 여지가 제한되어 있습니다. 대다수의 3, 4선 도시에서는 토지를 저렴한 가격에 판매할 수밖에 없는데 이는 불가능합니다
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(위 답변은 2016-08-07에 게시되었으며, 실제 관련 현행 주택구입 정책을 참고하시기 바랍니다)
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