우리나라의 도시화가 급속히 발전함에 따라 주택 임대는 이미 도시 새집 민과 중저소득자 주택 문제를 해결하는 중요한 수단이 되었다. 대중도시에서는 주택 임대 수요 증가와 주택 임대 시장의 발전이 표준화되지 않고 불충분한 갈등이 여전히 두드러져 도시의 지속 가능한 발전에 영향을 미치는 중요한 문제가 되고 있다.
우리나라의 기존 개인 주택 임대를 주체로 하는 분산리스는 주택 분권화, 관리어려움 등 두드러진 문제가 있으며, 임대대행의 규범화 정도는 더욱 향상되어야 한다. 조세 문제는 기관 임대의 융자, 주택 또는 프로젝트의 취득, 개조 및 운영과 관련이 있으며, 현재 돌파해야 할 정책 병목 현상이 많다. 이것은 자산증권화와 주택임대 시장의 발전을 촉진하는 실행 가능한 방법이다.
부동산 투자신탁 (REITs) 은 주식이나 수익증서를 발행하여 자금을 모아 부동산 재산의 투자수익을 투자자에게 비례적으로 분배하는 신탁기금이다. 투자 대상은 보통 안정적인 임대료 수익을 제공할 수 있는 부동산 프로젝트이다. 사무실, 호텔형 아파트, 공업물류, 호텔, 소매, 상업종합체를 포함한 다양한 유형의 기본 속성이 있습니다.
REITs 는 부동산 시장에 전통적인 자금 조달 방법 이외의 자금 조달 방법을 제공할 수 있을 뿐만 아니라 부동산 기업의 자산 부채 구조를 최적화하고' 가벼운 자산' 운영을 실현하며 자본 시장의 투자 상품을 풍부하게 하는 등 수많은 중소투자자들이 부동산 시장 투자에 참여할 수 있는 기회를 제공합니다.
우리나라에서 현재 발행하는 REITs 제품은 거래 구조, 세금 부담 수준, 운영 모델의 수입원, 수익분배 방식, 모집범위 등에서 성숙한 시장과 다르다. 현재, 세계 각지에서 REITs 를 출시한 국가들은 이미 첫 번째 REITs 출시 전 1 3 년 동안 REITs 에 대한 특별법규를 내놓았다. 지금까지 우리나라는 REITs 제품에 대해 관련 세금 우대 정책을 별도로 제정하지 않았다. 기존 세법 규정에 따라 회사제 REITs 를 설립하면 중복 과세 문제가 생길 수밖에 없다.
이를 고려하여 우리는 다음과 같은 측면에서 혁신적인 탐구를 할 수 있습니다.
REITs 제품 구조 하에서의 토지 부가가치세 이연.
REITs 제품을 발행할 부동산 기업에 토지 부가가치세를 잠시 징수할 것을 건의합니다. 원래 소유자가 대외적으로 지분 몫을 양도하거나 대외마케팅 REITs 제품이 자산이나 해당 프로젝트 회사 지분을 처분할 때, 원래 소유자는 원래 세금 계산에 따라 해당 토지부가가치세를 납부합니다.
부가가치세의 설립은 징수하지 않는 조건을 단순화하고, 조작 고리는 여전히 5% 에 따라 간단하게 징수한다.
현재 관행에서 프로젝트 회사가 REITs 제품 하에서 자산 재편을 통해 취득한 부동산도 16 년 5 월 이후 취득한 것으로 간주되며 매출세율은 1 1% 입니다. 임대주택 등 각종 상업부동산의 경우: 재세 [20 16]36 번 규정에 따라 부가가치세를 징수하지 않으면 프로젝트 회사는 매입세 청구서를 받을 수 없게 되며, 고유의 원가 구조로 인해 운영 기간 동안 충분한 매입세 공제를 받기가 어려워집니다. 이 경우, 프로젝트 회사의 실제 부가가치세 부담은 5% 보다 크게 높아져 투자자의 수익을 낮출 것이다.
실질이 형식보다 중요한 원칙에 따라 2065438+2006 년 4 월 30 일 이전에 주택 건설 허가증에 계약 시작일을 명시한 부동산 프로젝트에 대해 REITs 운영, 자산을 새로 설립된 프로젝트 회사로 이전한 후 간단한 세금 계산 방법을 계속 적용하여 5% 세율로 부가가치세를 납부하는 것이 좋습니다.
또 임대주택 등 국가가 장려하는 민생 분야 REITs 프로젝트에 저세율을 적용하고 설립절차소득세 납부 연기, 인화세 면제, 운영절차소득세 감면을 시도할 수 있다.
중앙 집중식 임대, 자율리스 등의 기관 임대 모델은 미래의 대중도시 주택 임대의 발전 추세이다. 이 과정에서 토지, 금융, 세금, 법률 관련 정책 조치에 대한 지원이 있어 현재 발전에서 발생하는 병목 현상이 깨질 것으로 믿는다.