포름 알데히드 문 밖의 다차원 번개 폭발
20 18 단일 포름알데히드 문과 달리 20 19 장세 아파트 폭발 사건에는 금융감독차원의 자금지, 도시관리차원의 군임대, 칸막이, 심지어 공안, 인권의 몰카 등 더 많은 차원이 있다.
지난 8 월 7 일 밤 난징락가 아파트는 회사가' 경영 부실' 으로 운영을 중단했다는 공고를 발표했다. 전통적인 장세 아파트 업체들이 임대료 차액에 의존하고 부가 가치 서비스를 제공하는 것과는 달리, 레카 아파트의 상업 모델은' 고소득 저임대료' 이다. 적자로 보이는 상업 모델 뒤에는 실제로 레카 아파트의 더 큰 야망이 숨어 있다. 집주인에게 분기 임대료를 지불하고 세입자에게 반년 또는 연간 임대료를 지급하라고 요구하며, 레카 아파트는 자금의 잘못된 분배를 통해 침전된 자금을 확보하려는 의도다. 더 빠른 규모 확장과 더 큰 시장 점유율을 찾고, 최종 목표는 시장 독점 이후 장세 시장의 정가권을 갖는 것이다. 하지만 돈을 태우는 보조금 모드에서 밑지는 레카 아파트는 오랫동안 임대시장' 보스' 를 희망하는 그날에 도달하지 못했다.
자금지뿐만 아니라 강제적인' 임대대출' 은 여전히 장세아파트 분야에 나타난다. 이른바' 임대료 대출' 이란 장세 아파트 운영자가 금융기관과 협력해 임차인에게 임대료 융자를 제공하고, 금융기관이 장세 아파트에 선불금을 지불하고, 임차인이 월별로 임대료 대출을 상환하는 것이다.
베이징상보는 오늘 기자에 따르면 장세아파트 브랜드' 단객아파트' 가 지원하는 네 가지 지불 방식 중 월세 할부 형태만' 월세 할부' 일 뿐 월세를 내고자 하는 세입자는 달걀껍질집에 계약을 하려면' 세입대출' 서비스만 받을 수 있다는 사실을 발견했다. 단객아파트 앱은 "월할부는 단객 아파트가 제 3 자 금융기관과 함께 처리하도록 도와주는 임대대출 서비스이며, 할부 이자와 수수료는 모두 단객 아파트가 부담한다" 고 밝혔다. 방을 보는 과정에서 많은 달걀 껍데기 집사들도 베이징 상보 오늘 기자에게 "매월 할부가 가장 수지가 맞는다" 고 추천했다. 중도 해약에도 임차인의 개인 징문은 영향을 받지 않을 것이다. " 또 현재 시중에 나와 있는 대부분의 장세 아파트 브랜드는 임대 대출에 다양한 정도로 관여하고 있는 것으로 조사됐다. 예를 들어, 정규 월공급, 분기공급, 반기공급, 연급뿐만 아니라 월급보다 약간 적은' 자유전속분할' 을 내놓았지만 원금 (분할 형태의 월세) 과 수수료는 월별로 지불해야 한다. 최근 미국 상장신청을 제출한 청과 아파트에서도' 임대대출' 서비스가 아파트 주택 계약의' 대머리' 를 차지하고 있다. 그 공모서에 따르면 20 19 년 6 월 30 일 현재 청객 아파트는 1 1 금융기관과 협력해 65.2% 의 세입자가 할부 서비스를 사용하고 있다.
감독부에 의해 명시적으로 금지된 칸막이 임대도 일련의 세입자가 폭로된 후' 본모습' 을 드러냈다. 장거리 아파트 운영자가 기존 분양실을 처리할 때' 강제 철거되지 않은 분양실을 계속 임대하고 주택 배치를 중앙에서 감독하는 상황' 이 여전히 존재하는 것으로 조사됐다. 6 월 5438+065438+ 10 월 이후 베이징 시장에서는 여러 가지 위반 임대로 인해 칸막이가 철거된 사례가 발생했다.
"임대료 차이+감사+레버" AB 면
장세 아파트는 최근 몇 년 동안 번거로움이 끊이지 않아 업계가 신흥업계 탈이 질주하는' 후유증' 으로 여겨지고 있다. 심지어 시장시각도 있다. "20 15 이후 정책동풍이 장세 아파트를 똑바로 세우며 야만적인 성장을 시작한다면, 20 18 이후 벼락, 임대대출 등 일련의 부정적 사건들이 다소' 떠 있는' 업종을 다시 바닥으로 돌려보낼 것이다. 규모와 급진적인 발전 모델만 추구하는 것이 결국은 하찮은 일임을 현실적으로 증명한다.
장세 아파트 운영자가 확장을 가속화하는 이면의 고려사항을 이해하는 것은 어렵지 않다. 듀란 성장 임대 아파트 시장처럼 보이지만 실제로는 투자 비용이 높고, 자본 회수 기간이 길고, 이윤이 미미하며,' 이윤난' 문제가 주요 아파트 운영자들이 직면하고 있는 문제가 특징이다. 장세 아파트 운영자가 시장 점유율을 선점하는 가장' 간단하고 난폭한' 방식이 거의 되었다.
현재 장세 아파트의 재래식 이윤원은 주로' 경영주 주택-전세 전세' 로 인한 임대료 차이와 세입자에게 제공되는 부가 가치 서비스인 것으로 알려졌다. 이를 바탕으로 주택 기수가 클수록 이윤 공간이 커진다. 이와 함께 장세아파트가 금융화에 개입하면서 장세아파트를 규모와 발전의 빠른 차선으로 밀어 넣었다. 그러나 만약 네가 너무 빨리 간다면, 불가피하게 걸려 넘어질 것이다.
Freehand 의 CEO 인 임웅은 이렇게 말했습니다. "우리의 회계 논리는 간단합니다. 즉, 우리가 집을 인수하고, 인테리어에 투자하고, 표준화하고, 임대하고, 양 끝, 즉 집주인과 고객들에게 서비스 요금을 부과하여 우리의 인테리어 및 운영 비용을 충당하는 것입니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 예술명언)." 하지만 머리 기업으로서 시장에서 규모 우위를 가진 임대주택 공급원을 손에 쥐고 있지만 임대료원에서 받은' 자조혈' 외에도 외부 융자를 자주 찾는 가운데 자유인의 자금에 대한 갈망을 볼 수 있다.
"장세 아파트의 발전에는 위험 회피가 필요한 돈, 장기 투자, 자본 비용이 낮고 투자 수익률이 낮기 때문에 자금 침전과 이전 문제는 포함되지 않는다. 중국의 돈은' 단돈, 핫돈, 비싼 돈' 으로 자본시장은 장기 미익의 표현을 허용하지 않아 많은 기업들이 소식을 듣자마자 뚝 그쳤다. 장세 아파트 업계의 특징에 맞는 금융 지원이 부족하여 업계 융자 발전이 어려워졌다. " 후경휘 중국 부동산 중개인협회 회장은 현재 장세아파트업계에 산업속성과 자본속성이 일치하지 않는 문제가 있다고 보고 있다. 동시에, 임대료 수지 불일치, 임대 대출, 임차인 보증금 보증금 감독 부족, 임대 기업 감독 부족, 임대 주택 안전 등 다섯 가지 잠재적 위험이 시급히 해결되어야 한다.
이거연구원 지쿠센터 연구이사 엄약진은' 임대료차+부가가치서비스+재무지렛대' 의 조합이 현재 업계에서 보편적으로 인정받는 이익모델이라고 지적했다. 그러나 이런 조합의 위험과 기회는 공존한다. 장세아파트와 지렛대 확장은 기업의' 공성약지' 를 도울 수 있지만 기업의 생존 격동의 가능성도 높아진다. 포름알데히드방' 임대는 어느 정도' 중국 전세' 모드에서 기업이나 일부 오프라인 운수 인원이 실적 압박을 받아 빈자리를 줄이고 주택 회전을 높이기 위한 결과다. 장세 아파트는 누차 금지가 그치지 않고 장세 아파트의 규모와 이윤에 대한 절실한 요구를 반영한 것이다.
확장 후 기업은 자각하지 않는다.
불완전한 통계에 따르면, 20 18 연말까지 국내에서 활발한 장세 아파트 브랜드는 80 개가 넘는다. 20 19 년 상반기까지 중국 장세 아파트의 총 주택 규모는 약 335 만 채 (약 1.5 만 채) 였다. 그러나 현실은 야만적으로 자란' 정글의 법칙' 이 장세업계의 빠른 확장을 돕는 동시에 업계의 단기 진통을 되돌려준다는 것을 보여준다.
업계에서는 장세 아파트 발전의 최종선이 모든 시장 참가자들이 명확히 할 가치가 있다는 목소리가 있다. 후속 장세 아파트 기업은 맹목적인 야만적인 성장이 아니라 자신의 발전 모델을 어떻게 세워야 하는지에 대해 과학적으로 생각해야 한다. 합리적인 준수의 발전만이 시장의 장기적인 흐름을 보장할 수 있다. 기업의식' 을 제외하고 많은 업계 전문가들은 업계 규범과 국가 표준이 결석해서는 안 된다는 데 동의한다.
우선, 통일해야 할 업계 표준이 필요하다. 장세 아파트 App 규범의 경우 아파트 운영자가 아파트 평면도의 전시 기능을 제거할 수 없는 것과 같은 통합 정보 공개 프로세스를 시행해야 하는지 여부는 주택 소스의 핵심 정보를 표시해야 합니다. 집의 공기질 방면에서 임대주택의 공기질은 어떤 기준에 달할 수 있습니까? 임대 계약에서' 포름알데히드 검사' 관련 기준을 명확히 해야 합니까? "포름 알데히드가 기준을 초과했습니다" 라는 상황에서 양 당사자의 증명 부담의 균형을 맞추는 방법은 무엇입니까?
둘째, 장세 아파트 업계의 입법 지원과 관련 부서의 감독도 제때에 따라가야 한다.
후경휘는 지금까지 장세 아파트 업계가 상위법의 지지를 받지 못했다고 지적했다. 유일하게 볼 수 있는 것은 건설부 20 1 1 년 2 월 발표된' 상품주택 임대 관리 방법' 이다. 지방정부 차원도 통지와 조치로 제한된다. 수십억을 포함하는 최고 산업법은 부서별 방법일 뿐, 시장은 규제하기 어렵고, 서민의 권익은 보장하기 어렵다. 동시에, 단계적 스포츠 감독 기준은 근본을 해결하지 못하며, 감시 메커니즘은 정상적으로 효과적으로 작동할 수 없다.
58 안거객부동산연구원 수석분석가 장보 (WHO) 에 따르면 장세아파트업의 1 단계는 이미 끝났으며 현재 2 단계인 업종집중도를 높이는' 과두투쟁' 에 처해 있다. 이 단계는 오랜 기간 지속될 것이며, 규모 분쟁의 배후의 논리는 머리 기업의 미래 생존 발전 공간이 아니라 단기간에 이익을 내기 어렵다는 것이다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 규모, 규모, 규모, 규모, 규모, 규모, 규모) 그는 앞으로 2 ~ 3 년 동안 장세 아파트 시장의 머리가 70% 이상을 차지할 것으로 전망했다. 3 단계는' 제품력' 의 승리 단계이고,' 제품력' 은 3 단계 경쟁의 핵심이 된다.
베이징 상보 기자 동량 영뢰.