운영 재산 관리 모델에 대한 우리의 정의는 두 가지 측면입니다. 첫째, 부동산 관리와 부동산 관리를 통합하는 것입니다. 부동산 관리를 잘하면서 개발자, 소유주, 고객을 위한 부동산 관리 방안을 계획하고 평방 미터당 부동산의 시너지 잠재력을 충분히 발휘하십시오. 둘째, 부동산 관리를 일반 유지 보수 운영 단계에서 관할하는 부동산의 전 과정에 대한 마케팅, 서비스 및 관리 수준으로 끌어올리는 것입니다. 즉, 서비스 시야를 부동산 관리의 이 부분에서 부동산의 전체 장수 상품으로 확대하여 통일된 고려와 안배를 할 수 있습니다. 업주와 고객에게 더욱 포괄적인 서비스를 제공하다. 상술한 경영 관리 모델의 의미 묘사의 핵심은 마케팅의 이념을 관할하는 프로젝트의 부동산 관리에 깊이 녹여 경영과 관리의 공동 운영을 통해 부동산 관리의 부가가치에 대한 중요한 기능을 더 잘 반영한다는 것이다. 경영성 부동산 관리 모델은 수익성 부동산 관리와 다르다. 후자는 임대경영용 주택을 주요 대상으로 하는 부동산 관리를 말하며, 일반적으로 오피스텔, 소매상업센터, 호텔 등 임대가능 부동산 관리에 존재하며, 전자는 관할하는 각종 부동산을 관리에 포함시키고 부동산 기능 개발을 통해 부동산의 이익 잠재력을 높이는 개념을 가리킨다. 전자는 후자를 포함하고 후자는 전자의 일부이다. 물론, 일부 동료들은 경영재산 관리를 유상 가사 서비스로 이해하는 것은 상당히 일방적이다. 경영 부동산 관리 모델의 주요 내용은 부동산 서비스 분야 유통과 관리의 각 부분에 반영되어 있으며, 여기에는 임대 대리, 부동산 평가, 거래 컨설팅, 프로젝트 기획 등이 포함됩니다.
둘째, 경영 부동산 관리 모델의 시장 수요
외국과 홍콩은 부동산 관리에서 관리 이념에 특히 신경을 쓴다. 미국을 예로 들다. 60 여 년의 시장 경험을 경험한 미국 부동산 관리 업계에서 대부분의 기업은 고객에게 임대, 평가, 거래, 컨설팅 등의 서비스를 제공할 수 있습니다. 미국 등록 부동산 관리자의 직책은 우선 관할 부동산의 임대와 판매를 보장하고 이를 바탕으로 부동산 유지 관리 업무를 잘 할 것을 요구한다. 그들이 보기에 우수한 부동산 관리는 업주와 세입자에게 좋은 일과 생활 환경을 제공할 수 있으며, 더욱 중요한 역할은 부동산의 경제적 이익을 충분히 발휘하는 것이다. 최근 몇 년 동안 중국 대륙에서 급속히 발전한 항구 부동산 관리 회사를 살펴보자. 데이들량, 이고, 제 1 태평 데이비스, 오신노. 이들은 예외 없이 부동산 서비스의 종합 우세로 시장을 점령하고 경영관리를 서비스에 통합해 우수한 전문수준과 경쟁력을 보이고 있다. 홍콩의 중량연합행 엘리스 보백 등 회사의 업무 분야를 더 조사해 보면 홍콩의 대형 부동산 관리업체들이 모두 부동산 관리 종합 서비스를 제공하는 것을 특징으로 하고 홍콩의 부동산 관리 시장은 종합 서비스가 필요하다는 것을 알 수 있다. 우리는 항상 심천-홍콩 두 곳의 인접 관계와 WTO 가입으로 인해 심천 부동산 관리 산업은 경영 부동산 관리 모델의 운영을 포함하여 홍콩의 성공 경험을 더 많이 배울 것이라고 믿습니다.
국내 고객은 경영 부동산 관리에 대한 수요가 강하다. 최근 몇 년 동안 부동산 산업이 급속히 발전하면서 2, 3 급 시장이 날로 확대되면서 부동산 서비스 분야의 거대한 시장 공간이 확장되었다. 임대 시장을 예로 들다. 현재 전국에는 여전히 300 만 가구의 1 인당 거주 면적이 4 제곱미터도 채 되지 않아 유동 임대주택에 거주하는 가구의 비율이 9.52% 에 달한다. 베이징, 상하이, 광저우, 심천의 주택 조사에 따르면 각각 20.2%, 26.8%, 23%, 28% 의 가정임대가 나타났다. 이 방대한 임대 시장을 지탱하는 중개 기관은 양립할 수 없고 규범성과 전문성이 부족하여 많은 부동산 관리 회사에 막대한 이윤 공간을 남겼다. 홍콩의 3 급 시장은 총 거래액의 70% 이상을 차지하고 있으며, 선전은 현재 3 급 시장이 28% 에 불과하며 시장 잠재력이 크다. 3 급 시장이 시작되면서 주택 거래량이 크게 늘었고, 부동산 평가, 거래 컨설팅, 임대 대리에 대한 수요가 더욱 커졌으며, 이러한 업무와 부동산 관리 기업은 필연적으로 연계되어 경영성 부동산 관리 모델에 대한 시장의 수요가 강함을 알 수 있다. 대량의 부동산은 전문적인 관리가 부족하고 합리적인 계획과 운영도 부족하다. CPM 이 소속된 중국항공공업그룹 회사 (원항공부) 를 예로 들어보겠습니다. 공장, 연구소, 기업, 학원 총자산의 65% 이상이 재산자산에 속하는 것으로 집계됐다. 이 총자산 중 대량의 부동산은 충분히 활용되지 못했고, 심지어 대량의 부동산이 장기적으로 유휴 상태였다. 많은 직장은 월급을 내기는 어렵지만, 임신 중인 부동산의 금인형에 무관심하다. 이런 전국적인 현상은 부동산 관리 기업이 관리 의식을 강화하고 관리 수준을 높여야 한다. 심천의 많은 부동산 관리 기업이 관할하는 프로젝트는 모두 어느 정도 부동산 관리 업무를 가지고 있다. 업주와 고객은 전문적인 부동산 관리 서비스를 필요로 하며, 그 부동산 이익의 잠재력에 더 많은 관심을 기울여야 한다. 내지의 부동산 관리 기업이 단순히 부동산 관리 업무로 시장을 확장한다면, 서비스의 한계와 해외 병단의 우세로 인해 더 큰 시장 압력을 받게 될 것이다.
셋째, 운영 재산 관리 모델의 장단점
시장경제가 성숙함에 따라 부동산 서비스가 포괄하는 부동산 관리, 임대, 거래, 평가, 컨설팅 등의 전문 분업이 점점 더 구체화되고 있다. 경영성 부동산 관리 모델을 실시하면 맹목적인 다원화 경영으로 인해 좋지 않은 결과를 초래할 수 있습니까? 우리는 경영성 부동산 관리 모델이 다원화 경영에 속하지 않으며, 부동산 자체의 마케팅은 부동산 관리의 정당한 의미여야 한다고 생각한다. 상술한 시장 수요와 홍콩 동행의 운영 경험으로 볼 때, 부동산 관리 기업은 개발자, 업주, 고객의 훌륭한 집사가 될 뿐만 아니라, 그들의 주택 고문도 해야 한다. 부동산 개발 초기부터 전체 부동산 개발 프로젝트에 이르기까지 부동산 컨설턴트의 역할은 개발자, 소유자, 고객에게 포괄적인 부동산 서비스를 제공하는 데 매우 중요하며, 부동산 컨설턴트는 반드시 인기 산업이 될 것이며 서비스 범위는 매우 광범위할 것입니다.
현재의 관행에서 볼 때, 경영 부동산 관리 모델의 장점은 주로 이러한 모델이 고객의 요구를 더 잘 충족시킬 수 있다는 것입니다. 둘째, 운영 부동산 관리 모델은 운영 관리의 통합 운영을 더 잘 반영하고 고객에 대한 서비스 효율성을 높입니다. 셋째, 부동산 관리 기업의 이윤 공간이 확대되었고, 임대 대리, 거래 컨설팅, 평가 커미션 비율이 부동산 관리보다 현저히 높아져 부동산 관리 기업의 종합 실력을 높였다. 경영성 부동산 관리 모델이 직면한 문제는: 첫째, 스트레스가 많다는 것이다. 부동산 관리 회사는 한 부동산의 경영관리권을 맡았고, 동시에 부동산 관리의 의무도 맡았다. 부동산 임대 및 거래 비용의 변동은 관리 커미션의 변동보다 훨씬 크며 이에 따라 부동산 관리 회사의 경영 압력을 증가시켰다. 둘째, 위험이 있습니다. 프로젝트 선택, 가격 통제에서 고객 결정에 이르기까지 부동산 운영의 모든 부분에 위험이 있습니다. 임대 위험에 대한 방비일 뿐, 대량의 시장 경험이 필요하며, 단지 말로 표현할 수 없을 뿐이다. 셋째, 전문 팀을 구성하기가 어렵다. 부동산 관리는 전문성이 매우 강한 일이라 실천 경험이 있는 인재를 찾기가 매우 어렵다. 인재가 생기면 호흡이 잘 맞는 팀을 형성하기가 더 어렵다. 관리에 심각한 편차와 실수가 생기면 회사에 돌이킬 수 없는 손실을 초래할 수 있다.
넷째, 운영 재산 관리 모드 실습
선전시 중항재산관리유한공사 1996 은 자신의 장단점을 진지하게 분석하는 기초 위에서 경영부동산관리모델을 기업의 핵심 경쟁력으로 확정했다. 5 년간의 실천을 거쳐 이러한 경쟁 우위는 더욱 강화되어 여러 프로젝트의 시장 진입을 거쳤다. 우리 회사의 실천에 따르면 경영성 부동산 관리 모델은 강한 생명력을 가지고 있다.
사례 1: 회사가 관리하는 최대 프로젝트인 선전 중항원, 점유 1 10000 평방 미터, 총 건축 면적 35 만 평방 미터. 원래 산업, 무역, 아파트 공동체였습니다. 1995 기간 동안 CPM 은 캠퍼스 부동산 관리를 바탕으로 중항단지의 전체 기능 개조 프로젝트를 계획하고, 캠퍼스를 상업 오피스텔 엔터테인먼트 외식 주거 아파트를 하나로 통합한 다기능 커뮤니티로 개조하여 그해 임대료 수입이 80% 증가했다. 지난 5 년 동안 이 동네는 연간 임대료순이익이 5000 만원을 넘었고, 평균 임대료 가격은 주변 부동산보다 현저히 높았다. 효과적인 관리 조치와 좋은 관리로 인해 중항원은 선전 후쿠다 구의 번화한 지역이 되었으며, CPM 사의 관리 실적은 많은 업주와 고객들로부터 호평을 받았다.
사례 2: 1999 년 3 월, CPM 은 시장 경쟁을 통해 선전 공상은행이 소유한 부동산의 경영권을 얻었다. 우리는 공업의 부동산 관리에 운영 부동산 관리 모델을 도입하여 은행의 부동산 관리를 충분히 보장했을 뿐만 아니라, 사업 기회를 면밀히 주시하고, 일부 부동산 기능을 지속적으로 조정하고, 온갖 수단을 동원하여 부동산 잠재력을 발굴하여 갑측의 칭찬을 받아, 공업이 부동산 임대 방면의 독점 대리 계약을 체결하였다. 갑측은 효익의 상승과 관리비용의 뚜렷한 인하에 만족하며 더 많은 주변 부동산을 CPM 사에 의뢰하여 종합적으로 관리하고자 합니다.
사례 3: 베이징 대북고 상권에 위치한 AVIC 부동산 그룹 개발상이 부동산 관리 문제를 협의한다. 갑이 제시한 조건은 관리기관이 프로젝트 운영과 전체 프로젝트 수익을 계산해야 한다는 것이다. 운영과 관리를 하나로 통합한 부동산 프로젝트다. 이 특징은 CPM 사의 우세에 영합한다. 우리는 반복적으로 시장을 조사하고 신중하게 계획을 준비했습니다. 경쟁을 통해 우리는 프로젝트의 경영권을 얻었다.
운영 부동산 관리 모델을 구현하는 실무에서 Dell 은 다음 세 가지 핵심 사항에 초점을 맞추고 있습니다.
(1) 경영 이념을 강조하다. 각 부동산 관리 백본에게 부동산 관리를 깊이 이해하도록 요구하는 것은 부동산 관리의 정당한 의미와 의무이다. 부동산 관리는 물론 중요하다. 우수한 부동산 프로젝트 기획, 좋은 아이디어, 개발자, 소유주, 고객에게 더 많은 이익을 가져다 줄 수 있다. 한 관리처가 관리를 잘 하고, 끊임없이 시장에 영합하고, 혁신적인 관리를 하면, 부동산의 시장 가치가 크게 바뀔 것이다. 부동산 관리는 동적이고, 부동산 마케팅은 끝이 없다. 부동산 사장은 강한 마케팅 의식을 가지고 있어야 관할 부동산의 잠재력을 충분히 발휘할 수 있다.
(b) 부동산 관리자 교육을 중시한다. 부동산 관리는 노동 집약적인 산업이고, 부동산 관리는 지식, 정보화 산업이다. 경험이 풍부한 관리 인재가 없다면, 부동산 관리 모델을 운영하는 것은 빈말이다. 이에 따라 최근 몇 년 동안 CPM 은 관리간부를 양성하고, 우수한 인재를 적절히 영입하며, 초보적으로 호흡이 잘 맞는 관리팀을 설립했다. 1998 천진 김도가든 부동산 관리 공개 입찰, 경쟁 업체 중 홍콩 양항 오세노. 두 차례의 노력 끝에 CPM 회사 경영 관리 방안은 최고 점수로 낙찰되었다.
(3) 전문 회사로부터 배우는 것에주의를 기울이십시오. 중국이 세계무역기구에 가입하게 됨에 따라 베이징 상하이 광저우 선전 등지는 시장 관리를 개선하고 국제와 접목하는 과정에서 부동산 관리와 경영에 거대한 시장이 있어 대량의 법률 평가 측정 컨설팅 전문가가 필요하다. CPM 의 부동산 관리 전공은 아직 큰 차이가 있기 때문에 최근 몇 년 동안 우리는 양항선전사와 업무연락을 유지하고 경험을 흡수하며 전문성을 키워왔다. 지난해 세계 최대 부동산 중개업체인 미국 2 1 세기 부동산회사가 주강 삼각주에 입주한 후, 우리는 제때에 교류 훈련에 참가하여 업무관계를 맺었다. 앞으로 5 년 동안, 부동산 관리 전문 분야에서, 우리는 진지하게 학생이 되어야 격차를 줄이고 따라잡을 수 있다.
(4) 각기 다른 부동산 프로젝트에 따라 경영관리의 1 차 및 2 차 관계를 잘 배정하여 경영관리가 서로 잘 어울리도록 한다. 구체적인 운영에서는 부동산 관리비와 운영비의 상대적 독립성에 주의를 기울여 다른 업무의 규범성을 반영해야 한다.
경영 부동산 관리 모델은 부동산 서비스의 중요한 구성 요소이며, 수익성 부동산 관리 이념의 확장과 확장이며, 부동산 마케팅과 부동산 관리의 유기적 결합이며, 넓은 시장 공간을 가지고 있으며, 우리는 끊임없이 탐구할 것이다.