1 중앙에서 지방까지 부동산 시장이 과열되었다. 2003 년 이후 집값이 계속 치솟아 전국 대중도시의 집값 상승이 대부분 가속화되고 있다. 그림 1 은 2003-2005 년 부동산 거품이 가속화되고 있음을 보여줍니다. 어떤 도시들은 이미 사람들의 기대를 뛰어넘었다. 예를 들어, 2006 년 상하이 상업용 주택의 평균 가격은 평방 미터당 7038 위안에 달했으며 주택 가격 소득 비율은 1 1.35: 1 으로 국제적으로 인정 된 개발 도상국 표준보다 3-6 배 이상 높았습니다. 그림 1:2002-2006 년 3 분기 전국 주택 판매 가격 지수 2. 거시적 규제는 여전히 개선이 필요하다. 부동산 시장의 과열 추세에 직면하여 정부는 2003 년 이후 거시적 규제를 통해 이 국면을 반전시키려는 일련의 정책 조치를 속속 내놓고 있다. 부동산 거시적 규제는 단기간에 효과가 현저하며, 규제 후 각 지표들은 각기 다른 정도의 둔화나 하락을 보이고 있다. (윌리엄 셰익스피어, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산, 부동산) 그러나 이전의 거시규제 정책의 경험에 비추어 볼 때, 일반적으로 장기적으로 역할을 발휘하기는 어렵다. 2006 년 초, 부동산 시장은 2005 년의 거시적 통제에서 1 년도 채 안 되어 반등했다. 국가통계청에 따르면 2006 년 1 분기에는 전국 70 개 대중도시 주택 판매 가격이 전년 대비 5.5% 오른 가운데 베이징과 선전의 상승폭이 가장 컸다. 2006 년 3 개월 전 전국 부동산 개발 투자는 전년 대비 20.2% 증가했고 30% 이상 증가한 도시는 12 개였다. 2006 년 6 월부터 2006 년 2 월까지 부동산 개발에 대한 은행의 신용대출은 대출 증가의 약 50% 를 차지했고, 대형 국유상업은행의 부동산 관련 대출도 총 대출의 20 ~ 30% 를 차지했다. 신용대출은 고정자산 투자에 27% 의 자금을 제공하여 2005 년보다 8% 포인트 증가했다. 하지만 2007 년 6 월 5438+ 10 월 자료에 따르면 부동산 시장은' 국가 6 조' 규제의 불황을 겪은 뒤 2006 년 예상대로 식지 않았다. 2006 년 6 월 5438-2 월 전국 70 개 대도시 신설 상품 주택 판매 가격은 전년 대비 5.4% 상승했고, 상승폭은 지난달보다 0.2% 포인트, 베이징 상승폭은 10.4% 에 달했다. 둘째, 우리나라 부동산의 거시적 규제에 대한 기존 문제에 대한 분석은 우리나라의 거시경제 배경과 이미 정해진 시장 체계 하에서 진행되어 많은 시련에 직면해 있다. 1, 부동산 시장의 수급 갈등이 해결되지 않은 현황은 부동산 거시적 규제에 영향을 미친다. 오랫동안 우리나라의 토지 심사 절차가 번거롭고 공급량이 적으며 토지뿌리가 땅값 상승으로 이어져 집값이 올랐다. 현재 토지비용은 약 상품주택 비용의 1/3- 1/4 로 집값이 높은 중요한 이유 중 하나가 되고 있다. 2. 부동산 시장은 전반적인 편파적인 경제 추세에서 식히기 어렵다. 1990 년대 말 이후 중국은 확장 통화 및 재정 정책을 시행했다. 광의화폐의 연간 성장률이 높아지고 금리가 하락하면서 투자비용 하락으로 투자수량과 규모가 커지고 있다. 투자의 급속한 성장은 고정 자산의 높은 성장률에 반영됩니다. 중국 GDP 성장은 1998 부터 7%- 10% 로 유지되었다. 같은 기간 고정 자산 증가율은 20 ~ 30% 로 유지되었다. 급속한 경제 성장과 고정자산 투자가 확대되는 거시환경에서 부동산 투자 충동은 억제하기 어렵고 부동산 가격도 토지거래가격 상승으로 인해 하향 강성이 되고 있다. 또한 지난 몇 년간 중국 시멘트 철강업계의 과잉 투자로 인한 생산능력 과잉은 단기간에 소화하기 어려워 최근 몇 년간 부동산 업계의 투자 증가율이 지속적으로 높아지고 있다. 3. 부동산 시장의 발전 환경은 도시 주민의 소득 격차에 시달리고 있다. 중국인의 소득 성장 속도는 빈부분화의 속도가 빠르지 않다. 중국의 지니 계수는 이미 0.46 이상으로 국제상 0.3-0.4 의 중간 빈부 격차 기준을 넘어 고도의 경계 상태에 있다. 중산층의 수입이 현저히 떨어지고 경제 성장의 열매가 부자에게 너무 빨리 흐른다. 한편, 높은 집값은 중저소득자가 집을 사는 데 어려움을 초래하여 주택 수요를 충족시키기가 어렵다. 2005 년 상해에서 654.38+0 만 채의 집을 매입한 경우를 예로 들어보겠습니다. 25 년을 상환기간으로 하여 연 이율은 5.508% 이다. 계약금 30 만, 주택 융자 70 만, 25 년 동안 약 654.38+0.3 만 원, 매년 5 만 2 천 원을 갚아야 한다. 한편, 부자들은 이런 수단을 통해 부를 더욱 축적하고, 빈부격차를 넓히고, 사재기 행위가 집값과 사람들의 기대를 계속 높여 시장 혼란을 가중시켰다. 건설부에 따르면 2004 년 베이징 상품주택 투기성 구매비율은 이미 17%, 48% 의 투기성 구매가 비어있어 성장을 기다리고 있다. 2005 년과 2006 년에 많은 조치를 취했지만 공석률은 여전히 높다. 전국적으로 2005 년 말까지 우리나라 상품 주택의 빈 면적은 이미 26% 에 달하여 10% 의 국제경보기준을 심각하게 초과했다. 또 2006 년 7 월 말까지 전국 상업용 주택의 빈 면적은 1.2 1 억 평방미터로 전년 대비 14.4% 증가했다. 이 가운데 빈 상품주택은 전년 대비 10.8% 증가했다. 통계에 따르면 주택 공실률이 다시 상승했다. 4. 부동산의 합리적인 공급과 수요의 기대는 도시화 과정에서 확대된다. 경제의 발전과 인민의 삶의 질이 향상됨에 따라 도시화가 전면적으로 추진되고 도시에 대한 주택 수요도 증가하고 있다. 대학생 취업과 농민공이 시내에 들어가는 것은 도시화 과정에서 집값 상승을 촉진하는 합리적인 요인이다. 우리나라의 도시화 수준은 지난 10 년 동안 평균 1.36% 에 달했으며 선진국의 75% 수준에 도달하려면 20 여 년이 더 걸린다. 2030 년까지 중국 인구는 654.38+0 억 6 천만 명에 이를 것으로 예상된다. 그 때 도시 인구는 6543.8+02 억에 이를 것이다. 2006 년에는 중국의 도시 인구가 5 억 7700 만 명으로 2030 년에는 도시 인구가 6 억 2300 만 명 증가할 것이다. 20 10' 11-5' 계획에 따르면 우리나라 도시 주민의 1 인당 거주 면적은 30 평방미터에 달할 것이며, 매년 신설 도시 건설용지는 7 억 7900 만 평방미터에 이를 것이다. 최근 발표된 전국 도시 1 인당 주택면적 26 1 1 계산에 따르면 6 억 7800 만 평방미터에 이를 것으로 전망된다. 공급이 부족한 상황에서 집값이 소폭 오르는 것은 합리적이지만, 집값 상승에 대한 모든 측의 불합리한 기대를 불러일으켜 공급과 수요 갈등이 더욱 확대된다. 첫째, 도시화 운동은 폭리에 대한 부동산업자의 심리적 기대를 심화시켜 일부 지역의 투자 구조 불균형을 초래했다. 저렴한 주택 투자가 적고, 고급과 상품주택 개발이 지나치면, 고급주택이 집값의 강성 하락을 초래할 뿐만 아니라, 또한 상대적으로 희소한 주택으로 인해 수요가 지탱하는 가격 상승으로 집을 실제로 필요로 하는 가정이 집을 사기가 어려워졌다. 둘째, 투기자들이 거래이익에 대한 기대를 불러일으켜 거품에 화근을 묻었다. 또한 불합리한 예상 주택 수요가 형성되었습니다. 연구결과에 따르면 집값 상승으로 집을 미리 살 수요가 부동산 총수요의 1 1.3% 를 차지했다. 이것은 모든 당사자들의 수요와 이익에 대한 과도한 기대를 더욱 심화시켰다. 5. 지방 집행이 부실한 것은 거시규제 효과가 두드러지기 어려운 중요한 원인이다. 통계에 따르면 2006 년 전국 부동산 개발 투자는 GDP 의 비중이 9.26% 로 국제적으로 공인된 5% 의 합리적인 수준을 훨씬 웃도는 것으로 나타났다. 일부 지역에서는 이 값이 더 높습니다. 상하이를 예로 들면 200 1 부동산업계 기여율은 6.4% 정도에 달하며 최근 몇 년간 매년 10% 이상의 속도로 빠르게 성장하고 관련 산업의 발전을 통해 GDP 성장률이 20% 를 넘어섰다. 토지 자원 이용 방면에서 각지에는 뚜렷한 제후경제의 조짐이 있다. 1990 년대 이후 지방정부가 손에 쥐고 있는 재권이 집중되면서 예산 밖에서 자율적으로 지배할 수 있는 수입이 토지자원에 크게 의존해 지방정부가 토지 임대에 대한 예산외 수입에 크게 의존하고 있다. 일부 지방정부는 손에 쥐고 있는 통제권을 이용해 불법 과잉 개발과 고가로 땅을 팔아 임기 내 경제 성장을 교환했다. 경매는 지방정부가 수입을 늘리는 좋은 방법이 되었다. 일부 지역에서는' 임대대 징수' 를 해 농지와 농가를 불법으로 점유해 부동산 개발을 하고 있다. 통계에 따르면 2006 년 5 개월 전 국토자원시스템이 조사한 토지위법사건은 토지면적이 1224 1.7 헥타르로 전년 대비 20% 가까이 증가한 것으로 나타났다. 이러한 위법 행위는 국가 토지 규제에 심각한 도전을 제기하여 부동산 거시적 규제의 효과를 더욱 위협하고 있다. 부동산 개발 방면에서 일부 지방정부는 경제 성장의 이익에 이끌려 일부 개발상들의 위법 행위에 청신호를 켜고, 개발상들은 중앙통제에도 불구하고 별장과 고급 주택을 건설하는 행위에 눈을 돌리며 경제적용 주택과 일반 주택의 개발건설이 이윤이 낮아 소외되고 있다. 유동성 과잉은 부동산 시장에 기여했습니다. 최근 몇 년 동안 중국의 유동성은 계속 증가하고 있다. 2006 년 6 월 65438+2 월 현재 예금대출차는 이미 1 1 조 원에 달했다. 지난 몇 년 동안 은행의 부실 대출과 부실 채권의 비율이 계속 상승하면서 자본 충족률은 신바젤 협정의 기준을 충족하기가 어려웠다. 부동산 개발과 개인 주택 대출의 막대한 자금 수요가 은행업의 주목을 받고 있다. 개인 주택 대출의 위험이 적기 때문에 추앙을 받고 있다. 2006 년에는 대출 잔액이 65,438+0 조 9900 억 원으로 2006 년의 65,438+0.998 배에 달했다. 주민의 주택, 의료, 취업 등의 문제가 완전히 해결되지 않아 내수를 자극하기 어렵다. 지난 몇 년 동안 주식 시장이 불황이어서 자금 흐름을 찾기가 어려웠다. 따라서 일부 자금을 은행에 예입하는 것 외에 대량의 자금이 부동산 시장에 유입되었다. 7. 국제 환경에서 위안화 절상 기대는 부동산 거시적 규제의 난이도를 증가시켰다. 위안화 절상 기대에 따라 부동산은 위안화 자산으로 추앙받고 있다. 2007 년 4 월 23 일 현재 위안화 환율중간가격은 이미 1 달러를 7.729 위안으로 올려 2005 년 환개보다 4.7% 상승했다. 이 시기에 해외 기관과 개인이 부동산에 투자하고 부동산을 구입하는 것은 매우 활발하다. 외자를 빌려 부동산 가격 상승은 필연적이다. 모건, 독일 등 일부 외자투항은 중국 부동산업체와 부동산 개발회사와 융자회사를 설립하여 부동산 개발 프로젝트에 투자했다. 위안화 절상 기대치가 높아짐에 따라 단기간에 외자를 억제하여 각종 방식으로 중국 시장에 진출하는 열정을 억제하기 어렵다. 또한 환율 상승은 금리 인상 가능성을 낮췄다. 저금리 환경은 경제 과열을 더욱 악화시켰고, 환율과 금리의 이중적 요인이 부동산 시장의 발전을 부추겨 부동산 거시적 규제에 각종 압력을 가했다. 셋. 관련 정책은 지위가 중요하고 관련 산업이 많은 지주 산업으로서 부동산 시장의 거시적 통제가 인민 대중의 주택 수요를 효과적으로 해결해야 하며, 각 방면에서 장기적인 조화와 지도가 필요하다는 것을 건의한다. (윌리엄 셰익스피어, 윈스턴, 관련, 관련, 관련, 관련, 관련, 관련, 관련, 관련) 1. 부동산 규제의 장기 목표를 설정하다. 총량에서 공급과 수요 관계를 파악하고 장기 목표로 부동산 거시적 통제 조치의 단기 실천을 지도해야 한다. 관련 부서는 도시화 과정, 관련 산업에 대한 추진 작용, 부동산 수요에 대한 효과적인 예측을 바탕으로 합리적인 총 공급을 마련하고 이를 거시적 규제 조치 수립의 근거로 삼아야 한다. 이 목표의 지도 하에 통화정책과 재세 정책을 합리적으로 운용하여 세금을 통해 부동산 시장 환경을 개선하다. 2. 정보 공개력을 높입니다. 주민주택 구입을 위한 효과적인 정보 제공, 공정하고 합리적인 부동산 거래 제도 수립, 건전한 부동산 시장 경보 예측 시스템, 부동산 통계 지표 시스템 및 정보 공개 시스템 구축, 부동산 주택 프로젝트 토지 공급 및 거래 가격 등 정보 데이터가 전면적으로 공개되어 소비자의 심리적 기대를 합리적으로 유도하고 주민들의 주택 구입 및 판매에 효과적인 정보를 제공한다. 3. 중앙 통제 하에 지방 거시 통제에 대한 지도를 강화하여 일률적인 것을 피하고 지방정부의 효과적인 집행을 보장해야 한다. 한편으로는 지방정부가 현지 부동산 발전에 적합한 실행 가능한 방안을 마련하고 중앙정부의 감독을 받도록 유도해야 한다. 한편, 토지공급계획의 제정 근거를 적극 보완하고 지방정부가 경제 성장을 위해 과도하게 비준하거나 무조건 긴축할 수 있도록 감독하고 통제한다. 토지보상과 철거 작업의 책임과 이익 분배를 분명히 해야 하며, 동시에 지방정부의 정치 성과 평가에 대한 새로운 기준을 적극적으로 모색해야 한다. 4. 성공 경험을 적극 참고하고, 다단계 주택 체계 구축을 탐구하며, 부동산 문제를 성공적으로 해결하는 국제 사례를 적극 참고한다. 예를 들어 홍콩은 1954 부터 공공 주택 제도를 시행하기 시작했다. 다단계 사회주택보장체계와 여러 채널을 통한 자금 조달 방식은 우리 나라의 경제 적용 주택 건설, 염세 주택 제도, 이원시장 건립의 효과적인 경험으로 사용될 수 있다. 요컨대, 부동산 거시적 규제 문제에서 중앙과 지방정부의 통일 사상, 각 사직은 부동산 거시적 규제의 어려움과 장기성을 충분히 인식하고, 부동산 시장 자체의 조정에 초점을 맞추고, 전반적으로 부동산 시장 발전의 거시환경과 미시적 기반을 근본적으로 개선하고, 이 과정에서 부동산 거시적 규제의 정책조치를 지속적으로 보완하며, 결국 체계적이고 장기적인 거시를 확립한다.