실업률은 4.3% 의 9 년 저점에 달했고, 취업시장은 회복되고 있으며, 달러도 최근 평가절하되고 있다. 많은 투자자들은 지금이 저환율로 미국 자산을 구매하기에 좋은 시기라고 생각한다.
해외 투자자들에게 가장 매력적인 부동산 시장으로서, 미국 부동산 시장은 계속 향할 것인가? 어느 곳이 가장 투자할 가치가 있습니까?
1 미국 부동산 시장 현황
(1) 시장이 계속 회복되면서 집값이 계속 오르고 있다.
중국인의 습관에 따르면 집을 살 때 첫 번째 질문은 집값이 오르지 않을까 하는 것이다. 답은' 예' 다.
아래 그림은 Zillow 가 올해 3 분기에 100 여명의 경제학자와 부동산 전문가를 대상으로 실시한 조사로 20 17-202 1 년 미국 집값을 예측했다.
이 가운데 빨간색 점선은 비관적인 예측으로 향후 5 년간 미국 집값이 6.7% 상승할 것으로 전망했다. 녹색 점선은 향후 5 년간 집값이 28.8% 상승할 것이라는 낙관적 예측이다. 둘 사이의 검은색 점선은 예측 평균을 가리키며 향후 5 년간 미국 집값이 18.4% 상승할 것으로 보고 있다.
미국 집값 예측 20 17-202 1 (출처: Zillow, 제도: Pulsenomics)
또 다른 미국 상업기관인 Keeping Current Matters 도 수백 명의 경제학자를 조사한 결과, 향후 5 년간 미국 부동산이 여전히 상승세를 보일 것이며 누적 상승폭이 15% 를 넘을 것이라는 데 동의했다.
미국의 집값은 이미 2007 년 금융위기 전 최고점에 이르렀고, 거품이 양조되고 있다는 보도가 나왔다. 미국 집값이 아직 오를 여지가 있습니까?
아래 그림은 미국 집값 지수 추세이다. 블루라인은 역대 명목가격이고, 레드라인은 물가 상승 요인을 제거하고 인플레이션 수준에 따라 조정된 집값이다. 2007 년 집값이 20 17 수준보다 현저히 높았기 때문에 미국의 집값은 위기 전 높은 수준과는 거리가 멀고 앞으로 상승할 여지가 있을 것으로 보인다.
미국 기존 주택의 중앙값 가격 (출처: NAR, 미국 노동부, 제도: WSJ)
그러니 표면적인 숫자에 현혹되지 마세요. 예를 들어 인플레이션을 포함하면 65,438+00 년 전 200,000 달러 상당의 집은 현재 276,000 달러 가치가 있다.
(2) 집을 사면 대출을 더 쉽게 받을 수 있다.
많은 투자자들은 집을 살 때 현지 부동산 시장의 대출 상황을 알고 싶어한다.
미국 담보대출은행가협회 (MBA) 의 가용신용지수 (available credit index) 는 담보대출의 난이도를 측정하는 권위지표다. 지수가 높을수록 대출을 받기 쉽고, 그 반대도 마찬가지다.
20 17 년 8 월, 이 지수는 이미 8 년 만에 최고치 179 에 이르렀으며, 가장 쉽게 담보대출을 받을 수 있는 시기에 많은 대형 금융기관들이 대출자에게 담보대출을 제공하는 것을 선호한다.
미국 월간 가용 대출 지수 (출처: 미국 담보대출은행가협회 MBA)
물론 외국 바이어들에게도 큰 이익이다. 현재 일부 국가에서는 외국인 대출로 집을 사는 것을 제한하고 있고, 미국은 담보대출의 문을 열었는데, 이는 의심할 여지 없이 투자자 융자에 더 유리하다.
(3) 모기지 금리
집값 상승 외에 대출은 쉽게 받을 수 있고, 또 다른 중요한 문제는 월공급이다. 미국의 현재 주택 융자 금리는 아래 표에 나와 있다. 가장 긴 30 년 고정 금리조차도 3.75% 에 불과하다. 현재 국내 금리는 4.9% 로 최근 10 년 동안 가장 낮은 금리라는 것을 알아야 한다. 미국의 현재 모기지 금리가 매우 낮다는 것을 알 수 있다.
인플레이션과 비농인구 취업이 예상보다 낮기 때문에 미국 연방 준비 제도 이사회 올 9 월 금리 인상 확률은 0 으로 떨어졌고, 연말 금리 인상 확률도 크게 떨어졌다. 그래서 미국에서 대출을 통해 집을 사는 것은 비교적 수지가 맞는다.
(4) 주택 거래가 활발하고 유동성이 향상되었습니다.
부동산이 잘 팔리는지, 유동성이 어떠한지도 투자자들의 관심사 중 하나이다.
현재 미국의 집은 37 일밖에 팔지 않아 최근 5 년 동안 가장 좋은 수준이다. 시애틀, 보스턴, 덴버 등 인기 도시는 심지어 10 일 이내에 집을 팔 수 있다.
판매 시간 REDFIN 주택 시장
부동산이라는 유동성이 떨어지는 자산에 대해 이 정도의 유동성은 상당히 얻기 어렵다. 만약 당신의 부동산이 부가가치가 있다면 유동성이 좋을수록, 집이 가장 짧은 시간 내에 전매될 수 있다는 것을 보증할 수 있습니다.
(5) 주택 재고가 빠듯하다.
미국의 집값이 급상승하여 재고가 30 년 만에 최저치를 기록했다. 올해 2 분기에는 미분양 재고가 주택 총량의 65,438+0.9% 에 불과했다. 부동산 시장의 수요가 왕성하면서 미국의 연간 새 주택 착공 수는 84 만 9000 대로 2007 년 금융위기 발생 전 654 만 38+0 만 3600 채 수준보다 훨씬 낮았다.
새로 착공한 집의 감소도 건설노동자 부족, 건설종사자 감소와 관련이 있다. 현재 미국 주택건설업계 종사자는 76 만 7000 명으로 10 년 전보다 20% 감소했다.
NAR 이 발표한 자료에 따르면 6 월 부동산 판매 데이터는 552 만 명으로 5 월보다 1.8% 하락했다. NAR 수석 경제학자 로렌스 윤 (Lawrence Yun) 은 주택 공급 부족이 집값 상승으로' 불에 기름을 붓는다' 고 말했다.
미국의 재고 긴장은 여전히 정상적인 상태가 될 것이며, 계속해서 집값을 올릴 것이다. CoreLogic 부수석 경제학자 샘 카터 (Sam Khater) 는 집값이 계속 오르는 주된 원인은 공급이 제한적이고 수요가 왕성하기 때문이라고 말했다.
(6) 건설 비용은 계속 상승하여 집값을 더욱 올렸다.
20 16 년, 미국은 건설노동자 부족을 겪었다. 미국 건축협회 (NAHB) 에 따르면 현재 건설업계에는 약 20 만 개의 일자리가 있으며 건설노동자 부족 추세는 계속될 것으로 보인다.
이 경우 건축업자는 건축업자에게 더 높은 임금을 지급하고 인건비를 늘려야 한다. 이로 인한 비용 증가는 바이어나 투자자에게 전가될 것으로 예상된다.
트럼프의 엄격한 이민 정책을 생각할 수도 있습니다. 정적은 평범하지만 반이민 태도는 확고하다. 이틀 전, 그는 다마 법안을 폐지하고 싶었다. 이것은 단지 한 가지 측면일 뿐, 단기간에 건설노동자들이 대량으로 부족해지고, 주택 건설 비용을 늘리고, 간접적으로 집값을 올릴 수 있다.
(7) 밀레니엄 세대가 주택 소유자가 되고 주택 소유율이 높아질 것이다.
미국의 젊은이들인 밀레니엄 세대 (1982-2000 에서 출생) 는 20 17 년 부동산 시장에서 무시할 수 없는 힘이 될 것이다. 더 많은 첫 주택 구입자도 부동산 시장의 번영을 촉진하고 집값을 올릴 것이다.
한편, 이 세대가 부모와 함께 사는 비율은 75 년 만에 최고 수준인 40% 에 달한다. 한편, 그들 중 나이가 많은 사람들도 점차 32 세, 즉 미국이 처음으로 집을 사는 평균 연령에 이르렀다.
부모와 함께 사는 비율이 높아 단시간 내에 주택 구입 수요를 억제했지만 단시간 내에 대량의 첫 주택 구입 수요를 창출할 수 있었다. 밀레니엄 세대가 독립자유를 숭상하기 때문에 단기간에 부모와 함께 사는 것은 전환일 뿐, 결국 집을 사서 독립생활을 하게 된다.
NAR 통계에 따르면 미국에서는 6 억 5438+05 억 명의 젊은이들이 부모와 함께 살았고, 10 년 전에는 6 억 5438+00 억이었다. 20 16 년, 6 1% 의 첫 주택 구입자는 35 세 이하의 젊은이로,' 밀레니엄 세대' 의 잠재 매입자는 20 17 년 후 점차 폭발한다.
미국 부동산에 투자할 때 주목할 수 있는 두 가지 지표
(1) 인구 증가와 순 유입
우선 집을 사는 사람은 사람이기 때문에' 사람' 이 가장 중요한 요인이다. 한 지방의 인구가 어떻게 증가하고 있는지, 인구의 순유입이 있는지, 지속적이고 고품질의 외지와 외국인 이민자가 있는지 주목된다.
만약 한 곳의 인구가 계속 외지로 이주하고, 외래 인구가 들어가기를 원하지 않는다면, 현지의 부동산 투자 가치는 크게 할인될 것이다.
미국 자동차 도시 디트로이트를 예로 들면, 1975 부터 현지 인구는 이미 여러 해 연속 감소했다. 세계인구관측망은 현지 인구 하락 추세가 2020 년까지 계속될 것으로 전망했다.
디트로이트 대도시 지역 인구 (출처: 세계 인구 리뷰)
반면 토론토, 시드니, 로스앤젤레스 등 다국적 이민자들이 순 유입되는 도시에서는 주택이 신규 이민자의 수요가 되고 있다. 현지에서 아무것도 소유하지 않은 외지인에게 도착 후 첫 번째 일은 살 곳을 찾는 것이기 때문에 집값이 오르는 것은 필연적이다.
이 기준은 중국에도 적용된다. 현재 많은 삼사선 도시의 젊은이들이 성도와 일선 도시로 몰려들어 삼사선 도시의 집값에 압력을 가하고 있다. 만약 당신이 이 도시들에 부동산에 투자할 계획이라면 조심하세요.
(2) 실업률
충분한 사람이 있으면 그에 상응하는 일자리가 있어야 한다. 그렇지 않으면 자기도 부양할 수 없고, 집을 살 돈도 없다. 낮은 실업률도 부동산 투자의 유리한 요인이 되고 있다.
다음 그림은 시장 예측기관인 MarketOracle 이 미국 집값과 실업률의 상관관계에 대한 연구입니다. 흑선은 집값을 나타내고, 붉은 선은 실업률이다. 앞서 언급했듯이, 미국의 현재 실업률은 4.3% 로 최근 몇 년간 최저점으로 거의 완전 취업을 이루었다.
미국의 집값은 실업률에 반비례한다 (출처: MarketOracle)
미국의 집값과 실업률 사이에는 현저한 부정적 관계가 있음을 알 수 있다. 실업률의 하락은 집값을 안정시키고 점차 상승시킬 것이다.
전국 실업률 외에도 미국 각 주, 시, 구, 지역사회의 실업률도 확인할 수 있다. 아래 표의 경우 뉴욕 퀸즈의 실업률이 낮아 현지에서 더 좋은 동네를 찾아 매입한 부동산을 선택할 수 있다.
실업률의 미래 추세를 조사하면 집값 추세를 어느 정도 미리 예측할 수 있다.
(3) 환율 변동
앞서 언급했듯이 올해 들어 달러화는 약세 시세에서 벗어나 미국 연방 준비 제도 이사회 소폭 금리 인상과 트럼프의' 약세 달러' 기대와 관련이 있다. 그는 미국의 수출 무역을 촉진하기를 희망한다.
올해 들어 달러화는 위안화에 대해 6.5% 하락하여 현재 6.48 근처로 떨어졌다. 달러 환율이 낮을 때 자산을 구입하는 것도 우리에게 할인이다. 파운드도 마찬가지다. 현재 역사의 하위에 있다.
(4) 연간 임대료 수익률
연간 임대료 수익률은 연간 임대료 순이익을 총 집값 (또는 총 매입 비용) 으로 나누어 산출한 것이다. 외국 집의 총 임대율은 6 ~ 7% 정도 되어야 하는데, 보유비용이 2% 정도 낮아질 수 있기 때문이다.
해외 부동산에 투자할 때는 소수의 투자자만 자신의 직업에 사용한다. 설령 그들이 자기 집에 살고 있다 해도, 어떤 사람들은 자녀가 자랄 때까지 중학교나 대학에 입학하지 않을 것이다. 따라서 집을 빌리는 것은 필연적인 선택이다.
많은 서양인들이 집을 사는 것보다 집을 빌리는 것을 선호하기 때문에 많은 외국 부동산을 더 높은 가격으로 임대할 수 있다.
일반적으로 임대료 수익률은 5% 에 달할 수 있으며, 수입이 합리적이더라도 4% 이하로 하지 않는 것이 좋다. 물론, 많을수록 좋다. 위챗 공식 계정의 해외 굴착금 (gold 1849) 과 zgtrend 에는 대량의 관련 데이터와 분석이 있다. 이전 문장 다시 읽어 주세요.
(5) 공공 안전 및 범죄율
미국에서 집을 살 때, 너는 네가 있는 지역 사회의 범죄율에 주의를 기울여야 한다. 어느 도시에 있든 치안이 좋지 않은 지역이 있을 수 있으니, 이 곳들은 최대한 피해야 한다.
미국에는 Familywatchdog, Trulia, CrimeReports 등 비슷한 사이트가 많이 있습니다. , 집 주소가 있는 동네의 치안과 범죄율을 조회할 수 있다.
뉴욕 퀸즈구 자메이카 공동체에 있는 별장을 예로 들어 보겠습니다. 주소는 81-15 warham pl Jamaica estates, NY 1 1432 입니다. 다음 그림은 Trulia 웹 사이트에서 이 주소의 보안 상태를 보여줍니다. 녹색은 안전을 나타내고, 빨간색은 안전이 걱정스럽다는 것을 나타낸다.
치안이 좋은 지역에서 집을 고르는 것도 구매한 부동산의 평가절상을 보장할 수 있다.
(6) 학군
중국인들이 가장 관심을 갖는 것은 집이 있는 학군의 질과 동네의 종합 상황이다. 미국 부동산의 학군 정보는 매우 명확하다. GreatSchools 와 같은 전문 사이트가 있어 학생의 민족 구성, 학생의 시험 성적 등 많은 정보를 볼 수 있다.
뉴욕의 별장을 예로 들어 보겠습니다. 학군의 질이 매우 높다. 배정된 초등학교와 중학교는 모두 10 점 (만점) 이며, 학생은 아시아계와 라틴 아메리카계 위주로 한다.
학군 초등학교, Ps 13 1 아비게일 아담스, 10 점 만점으로 전국 점수 평가에서 전국 평균을 훨씬 앞섰다.
초등학교의 학생 구성은 대부분 아시아계와 라틴계이다. 아시아계 학교는 틀림없이 높은 점수를 받고 성적이 좋을 것이다.
(7) 지역 사회
미국 공동체는 중요한 존재이며 공동체 문화가 성행하고 있다. 따라서 지역사회의 인구, 계층, 환경 등의 조건은 자신의 삶의 질, 미래의 집값 부가가치의 잠재력 등에 직접적인 영향을 미친다.
위 뉴욕 퀸즈의 별장은 전형적인 중산층 이상의 지역사회로, 주민다민족, 대학생 비율이 높다. 지역사회 가정의 평균 연봉은 뉴욕 퀸즈와 미국보다 현저히 높았고, 업주의 비율이 높고, 주거 환경이 우월했다.
결론적으로, 인구가 계속 유입됨에 따라 현지의 합리적인 실업률, 경제 적용 주택, 전매, 치안이 좋고 상대적으로 낮은 환율을 찾으면 비이성적인 해외 매입을 피할 수 있다.
3 미국 부동산 기회와 지옥의 도시
부동산 투자는 결국 구체적인 도시로 실현될 것이다. 보편적으로 좋은 도시 부동산 기회에 대해 이야기해 보겠습니다. 참고하시기 바랍니다.
(1) 미국 부동산 기회의 도시: 3 대 신흥도시 중 대부분.
현재 미국이 부동산 투자에 적합한 도시는 시애틀 포틀랜드 달라스 오스틴 덴버 로리 탬파 샬롯 올랜도 잭슨빌 등이다.
시애틀과 포틀랜드는 지난 한 해 동안 미국 부동산 시장에서 논란의 여지가 없는 쌍둥이였다. 동시에, 이 두 인기 도시의 공급과 수요는 여전히 불균형이며, 향후 1 년간의 성과는 여전히 전국 평균을 훨씬 넘을 것이다.
케스쉴러 20 개 도시 집값 지수
텍사스, 플로리다, 노스캐롤라이나 등 미국의 세 신흥 대도시 지역의 성과는 여전히 눈에 띈다.
미국 3 대 신흥도시권 (출처: 해외 발굴금 65438+ 10 월 12 문장' 미래 미국 최대 투자 기회는 어디에 있습니까? ) 을 참조하십시오
달라스는 텍사스에서 가장 큰 도시로, 미국이 부끄럽지 않은' 신일선 도시' 이자 대도시에서 가장 빠르게 성장하는 도시로 20 도시 집값 지수 중 3 위를 차지했다. 또한 텍사스의 수도 오스틴도 젊은이들의 순유입과 신산업 진입으로 가장 잠재력이 있는 도시 중 하나로 꼽힌다.
종합적으로 볼 때 텍사스는 미국에서 두 번째로 큰 포춘 500 대 기업 본부 (54 개) 를 보유하고 있으며 인구가 가장 많이 유입되는 주로 경제 발전이 강하다.
노스캐롤라이나에 위치한 롤리와 샬롯은' 미국 동부의 실리콘 밸리' 라고 불린다. 도시 집적에는 많은 하이테크 산업이 출현하는데, 이것도 미래 발전의 전망이 넓은 영역이다.
플로리다의 탬파, 올랜도, 잭슨빌도 향후 몇 년 동안 부동산 투자에 가장 적합한 도시로 꼽혔다. 이는 골드1849 와 20 16 10 6 월/Kloc-0 이 신흥 대도시의 미래 투자 기회는 모두의 관심을 받을 만하다.
또한 콜로라도 주 수도 덴버도 눈에 띄며 올해 물가 상승폭 4 위에 올랐다. 편리한 항공항로, 창업 분위기, 빠르게 발전하는 문화와 관광산업 덕분에 미래도 주목할 만하다.
(2) 미국 부동산 시장의 지옥의 도시.
미국 부동산 투자에서 피해야 할 도시 측면에서도 시카고 피츠버그 디트로이트 등 자주 언급되는 세 도시를 선정했다.
미국 웹사이트 GOBankingRates.com 에 따르면 시카고는 취업성장률이 1.3% 에 불과하고 인구증가율도 0.11으로 떨어졌기 때문에 낙관적이지 않다 Keith Schiller 의 위 표에 따르면 시카고는 6 월 집값 상승폭이 크지 않아 3.2% 로 전국 5.8% 의 평균보다 훨씬 낮았다.
피츠버그와 디트로이트는 모두 전통산업의 쇠락과 도시 변화의 진통과 관련이 있다. 이 가운데 디트로이트의 임대료 수익률은 높지만 집값이 경제 기본면에서 좋은 지지를 받지 못했기 때문에 여전히 모험가의 천국에 속한다. 이 같은 20 성 지수에서 디트로이트 집값은 7.6% 올랐지만 자신의 집값이 낮은 것과 관련이 있다.
이 도시들에 부동산을 투자하려면 우선 실사가 필요하다.
출처: 미국 부동산 중개인협회, 미국 주택건설협회, Zillow, Redfin, Pulsenomics, Core Logic, 미국 담보대출은행가협회, 캘리포니아 부동산 중개인협회, 플로리다 부동산 중개인협회, 부동산 경제 관찰, 주택연결, 담보대출 보고서
문답
(1) 뉴욕과 텍사스 중 어느 것이 투자에 더 적합합니까?
(2) 미국의 어느 도시가 부동산 투자 수익이 가장 높습니까?
본 란을 구독하고, 오디오를 듣거나, 원고를 읽다.
이 칼럼에서 답을 볼 수 있을 뿐만 아니라 그 뒤에 있는 분석 논리와 연구 방법도 볼 수 있다.
미국, 캐나다, 호주, 뉴질랜드, 일본, 영국, 태국, 베트남, 인도. 9 개국, 1 1 오디오, 400 여 분, 글로벌 부동산 투자 기술 및 지역 분석 (베트남 증권 시장 개요 분석 포함), 선임 재경 기자가 인도에 깊이 들어가 건품 공유를 체험하다.
어느 나라의 임대 판매비가 가장 높습니까? 어느 나라가 절상 공간이 가장 큰가요?
어느 나라의 대출 금리가 가장 낮습니까? 어느 나라의 바이어 세금이 가장 무섭습니까?
어느 나라의 법제가 가장 완벽합니까? 어느 나라 정치가 가장 불안정한가?
이러한 문제를 어떻게 해결하고 어떻게 이 정보를 찾을 수 있습니까? 글로벌 자산 배치 여행의 시작이자 매우 중요한 단계입니다.