1. 사법 관행에서 법원은 개발업자가 연체된 주택을 인정한 것에 대해 매우 신중했다. 업주들은 건물 접수를 거부하고 개발업자에게 기한이 지난 주택 납부 책임을 맡길 것을 요구하며 법원은 지지하지 않을 수도 있다.
그 이유는 주택 구입 계약의 관점에서 볼 때, 일부 법원은 계약의 두 가지 기본 조건이 충족되는 한 집을 낼 수 있다고 생각합니다. 즉, 계약의 납품 조건이 있습니다. 개발상이 제자리에 통지하다.
실제로 주택 구입 계약에 따라' 5 자 합격' 또는 주택에 준공 검수 서류표가 있어 주택 주체 구조가 합격되고 계약된 인도조건이 있음을 증명할 수 있다. 개발자들은 약속대로 업주에게' 입주통지서' 를 보내는데, 이는 교방을 통보하는 의무를 이행한 것이다.
현지 (대련) 법원은 누설 사건을 처리할 때 엄격하게 계약을 따르는 원칙을 채택하고 있다. 주체구조의 품질 문제가 아니라면 업주는 일방적으로 주택 접수를 거부할 권리가 없다.
2. 업주가 건물 접수를 거부할 수 없다면 어떻게 위권을 행사할 수 있습니까?
1) 상술한 사고방식에 따르면 업주가 실제로 건물을 폐쇄하든 아니든 사법차원에서 개발업자에게 위약금을 지급하라는 요청은 지원되지 않는다. 권리 보호는 소유주가 개발자와 검수 기록을 잘 작성하고, 유출된 현장 증거 (명확하고 완전한 사진과 비디오) 를 고정하고, 개발자에게 수리를 요구해야 한다는 점이다. 주택 사용에 영향을 미치면 개발자에게 손해 배상을 요구할 수 있다.
2) 실제로 계약을 해지하지 않는 한, 주택 인도 후 소유주가 계약대로 주택을 수리하고 손해 배상 책임을 져야 한다는 데 영향을 미치지 않습니다.
최고법' 상품주택 매매 계약 분쟁 사건 적용 법률 몇 가지 문제에 대한 해석' (이하' 사법해석') 제 10 조에 따르면 주택의 질이 정상적인 주거와 사용에 심각한 영향을 미치고 구매자가 계약 해지와 손해 배상을 요청한 것은 지지해야 한다.
이 조항은 "품질 문제가 주택에 심각한 영향을 미침" 에 적용됩니다. 예를 들어, 방을 넘겨줄 때 누수 문제가 더 심각하다는 것을 알 수 있습니다. 예를 들어 현장 사진과 수리 기록에 따르면, 교실 당일 화장실 파이프가 노출되고, 다른 방은 물이 새어 넓은 면적이 손상되어 계약서에 약속한 교방 날짜에 제대로 입주할 수 없다는 것을 증명할 수 있습니다. 특히 양장된 집은 더욱 그렇습니다. 그렇다면 업주가 개발자에게 클레임을 제기하는 것은 사실상의 근거가 있다.
따라서 주택은 계약서에 규정된 인도 조건을 갖추고 있지만 반드시 집을 사는 계약 목적인 기본 주거용에 도달할 수 있는 것은 아니다. 이에 따라 업주들이 수리를 요청하기 전에 건물 접수를 거부하는 것은 법원의 지지를 받지 못할 수도 있지만 손해배상에는 문제가 없다.
손실 금액 또는 보상 기준은 어떻게 결정됩니까?
한 가지 방안은 개발자와 소유주가 합의한 보상 기준에 따라 소유주를 보상하는 것이며, 개발자들은 손실을 재산비로 환산하여 상쇄하는 경우가 많다.
업주가 이 방안에 동의하지 않으면 쌍방은 소송을 통해서만 해결할 수 있다. 법원은 피고의 위약 상황, 주택 품질 심각도, 계약 이행 상황 등을 근거로 손해액을 확정한다. 관련 주택면적과 시장임대가격을 결합해 사법해석 제 13 조의 규정에 부합한다. 손해배상액은 주관 부서나 부동산 평가기관이 같은 구간의 같은 주택 임대료 기준에 따라 결정한다.
참고 사례: (202 1) 요02 민 중 1 138
4. 요약 및 권장 사항
1) 교방 당일 업주 현장에서 방 구경은 반드시 분발해야 한다. 수도관에서 물이 새고, 벽이 갈라지는 것은 매우 흔하다. "기념촬영" 을 기억하고 배송 기록에 기록해 주세요.
2) 대면적 누출이 발생하면 비디오 촬영 (검수에 참여하는 인원과 현장 상황 포함), 개발자 또는 부동산 관리 회사와 협의해 필요한 경우 주택 인도 검수서에 서명하는 것을 거부한다.
3) 물이 새는 것을 발견하면 업주들은 누수 지점과 파손된 가구를 수리하도록 개발자에게 요구할 권리가 있으며 (예: 양장본 인도), 개발자가 약속대로 입주하지 않은 손실에 대해 배상을 요구할 권리가 있다. 손실 기준은 납품된 집의 임대료와 비교할 수 있다.
4) 부동산비가 실제 입주대로 계산될 수 있을지는 논란의 여지가 있으니 한번 해 보세요.
5) 가장 중요한 것은 향후 번거로움을 피하기 위해 평판이 좋은 브랜드 개발자 제품을 선택하는 것이다.