먼저 결론부터 말씀드리자면 이해관계 앞에서는 누구도 자선가가 아닙니다.
집을 사서 임대하는 집주인은 수익 극대화를 목표로 하는 투자자이다.
일선 도시의 부동산을 실적이 좋은 주식과 비교하면 임대료는 이 주식의 월배당이며, 안정적인 월배당이다.
이런 주식은 모두가 찾는 주식일까? 수익률(배당금/주가)이 임계값에 도달하고 매수자와 매도자의 수가 같아질 때까지 가격은 계속 오를 것인가? , 가격이 안정될 것입니다.
수익률이 계속 임계값 이하로 떨어져 더 많은 사람이 팔면 가격은 하락하고 수익률은 상승해 임계값으로 돌아간다.
부동산 시장에서는 이 수익률을 매매전세비율이라고 부르는데, 현 상황으로 볼 때 아직 그 임계값에 도달하지 못했다. 즉, 집주인들은 1선 도시의 부동산 가격이 여전히 오를 여지가 있다고 판단하고 있다. 이것이 바로 이들 집주인들이 자신의 부동산을 임대하기 위해 이 임대료 대비 판매 비율을 기꺼이 사용하는 이유입니다. 그들은 집값 상승의 혜택을 누리기를 기대하고 있습니다.
현재 판매 대비 임대료 비율은 1.2%이며, 1년 후에도 임대료는 그대로 유지되고 집값은 10% 상승한다고 가정합니다. 그러다가 1년 뒤, 전월세율은 1.1%가 되지만 집주인의 소득은 11%가 된다. 그러면 집주인은 매매율 1.1%가 임계값에 도달했는지 판단해야 한다. 임계값에 도달하면 집주인은 부동산을 팔고, 그렇지 않으면 이를 실현하게 된다. 계속해서 붙잡으세요.
임대료율의 임계값은 기대수익률로, 기대수익률은 실제 기대이자율보다 높아야 한다. 기대실질이자율 = 기대명목이자율 – 기대인플레이션율.
기대 명목 이자율 4%, 기대 인플레이션율 5%를 가정할 때, 임대료 대비 판매율이 -1%를 초과하면 집주인은 현금을 실현하지 못합니다. 즉, 집주인은 부동산을 팔기보다는 부동산을 비워 두는 것을 선호합니다.